中国配偶移民加拿大申请大跌3成 谁是背后操手?

移民部对中国假结婚问题的一份内部报告指出,中国配偶移民申请数量5年内减少32%,到2012年时只有4370宗。报告认為,中国配偶申请减少与中国经济繁荣、技术移民减少及一胎化使适婚年龄人口减少均有关联。不过,有移民律师坦言,移民部在2012年10月对申请人实施两年有条件永久居民资格,才是导致申请申请配偶减少的真正原因。

中国配偶移民加拿大申请大跌3成 是经济繁荣还是条件严苛?

移民律师李克伦(Richard Kurland)透过《资讯自由法》(Access to Information)取得移民部在2013年5月完成、有关中国假结婚问题的内部报告,当中指印度及中国向来是两个移民部关注有较多结婚造假的国家。

报告指出,2008年中国配偶移民申请达到6504宗,此后逐年下降,到2012年时已减至只有4370宗,等于5年期间减少32%。

除了申请数目下降外,报告还发现「好消息」,那就是移民部向来担心的中国假结婚问题,似乎有「收歛」情况,令中国配偶申请的被拒率明显下降,2008年被拒率高达36%,2009年被拒率达到39%,但到了2012年时已降至15%,不到高峰时期的一半。

报告认為,2012年的通过率高达85%,应该与申请「真实个案」增加、假案减少有关。

报告并对中国配偶申请减少的原因,提出了多项可能。报告说:「一般看来,配偶移民申请减少是由于中国经济好,也与其他类别中国申请人数量减少有关,例如中国的联邦技术移民申请减少,导致愈来愈少联邦技术移民抵埗,令之后申请配偶团聚的人亦对应减少。」

报告又说:「中国人口组成的变化,也令(配偶团聚)申请减少。中国在1978年实施一胎化,导致1978至1995年间生育率低,而这些人口刚好是现时18至35岁的适婚人口,也是一胎化结果令适婚年龄人口减少。」

受中国生育率下降影响

报告分析指在1990年代初期,中国的生育率降低至无法自然取代老化人口的水平之下,而目前生育率约為每名妇女只生1.5名儿童或以下,于是造成入学儿童人数减少,入读大学的学生亦减少,影响所及,也减少了就业竞争、离开父母独立的意愿降低,从前需要离开中国到国外发展的压力也随之减少。」李克伦认為移民部的分析有其道理。

但移民律师王仁鐸则不认同,他说,移民部先后对技术移民及投资移民「一刀切」,本来就令移民之门变窄,许多想移民的中国移民无申请管道。至于配偶移民申请减少,他认為最大原因还是移民部修改法令,强加两年期的有条件永久居民规定,规定变严格,也就影响申请意愿。根据新例,配偶申请人抵达后只能领取有条件移民资格,要经过两年与配偶同住,移民部核实婚姻真实后,才会取消条件。

 

2015下半年到哪里投资好?新兴国家房地产市场回升

一项覆盖八个主要国家的最新报告显示,2015年新兴国家房地产市场有一个强劲的开始 ,包括购买力上升和基础设施建设发展。

在印尼,雅加达仍然是平均房价最高的地方,不过其他城市正在迎头赶上

查看印尼优质房源

根据全球房地产门户拉穆迪(Lamudi)报告显示,2022年国际足联世界杯已经影响卡塔尔房地产价格,不仅仅是临近新建基础设施的地区价格上涨。

报告指出,在非洲,快速的基础设施建设对房地产市场产生重大影响,尤其是在肯尼亚地区。内罗毕(Nairobi)中心商务地区及周边基建的改善正在推动城市郊区房地产市场的繁荣。
 
报告显示,全球石油价格下跌预计将改善巴基斯坦房地产的前景,因为通货膨胀预期降低将对国家经济产生积极的影响,尤其是房地产市场。同时,邻近的孟加拉国消费者信心改善,该国房地产市场有望逐步回升。

在象牙海岸,房地产已成为最具活力和多样化的部门之一。然而报告指出,获得房产非常并不容易。平均只有40%居民拥有房产,租房更为普遍。
 
印尼,雅加达仍然是平均房价最高的地方,不过其他城市正在迎头赶上。西亚万丹省南唐格朗(Tangerang)和西爪哇省勿加泗(Bekasi)市吸引房地产投资者,很大程度上由于实际价格低、基础设施开发以及靠近首都。

度假别墅市场对墨西哥房地产行业产生重大影响。对恩塞纳达港口(Ensenada)的居民而言,阿卡普尔科(Acapulco)仍然是首选海滩目的地,而那些生活在罗萨里多(Playas el Rosarito)倾向到提华纳(Tijuana)和美国旅行。

由于毛里求斯银行欺诈问题,许多房产投资者正面临资金问题,对房地产市场产生不利影响。然而,与此同时,沿海地区和其他地区的豪华房产正在蓬勃发展。
 
“我们的数据显示房地产行业的新兴市场增长轨迹明显。从基础设施建设发展到随着中产阶级不断壮大购买力上升,一系列因素推动这些地区的房地产扩张,”拉穆迪全球董事总经理保罗•菲利普•赫尔曼(Paul Philipp Hermann)说。

政府征税难解温哥华高房价问题

温哥华市长罗品信上周与省长简蕙芝关于投机税与豪宅税的书信往来,引爆的话题余波荡漾,城市发展协会(Urban Development Insitute)行政总裁麦梅莲(Anne McMullin)8日表示,温市房价问题罪魁祸首应并非外国买家,仅是简单的供需失衡。

麦梅莲在温哥华太阳报的评论中提到,温市占地115平方公里,但在2001至2011年这十年间,却增加了6万9000人,但房屋总量仅增加2万8000个,在目前总共26万5000个住宅中,仅有4万7000个是独立屋,在僧多粥少的状况下,开征投机税根本无法解决房价问题。

政府征税难解温哥华高房价问题

但麦梅莲认为,仍有必要收集外国买家与投机炒房的相关资讯,若真有办法在不影响现有房屋价值的状况下,开征新税解决房屋可负担问题,确实是值得考虑,但她仍强调目前的问题是出在资源有限。

麦梅莲进一步指出,温市房市目前面临的问题严峻,不论市场内的外国买家比例多少,未来房价一定还会不断攀升,其中之一的解决办法就是以公寓大楼,或者更多的多复式单位住宅来取代独立屋。

她认为最简单的政策有时反而最有效,也就是在需求量最大的地方,兴建更多的住宅单位,而不是以更多的限制或规范来箝制相关发展。

欢迎前往加拿大房闻速递

中国企业过于钟情投资美国酒店业

中美省州经贸合作研讨会暨洛杉矶中资企业年会5日举行,中国驻洛杉矶总领事刘健应邀致辞。他提醒,中国企业美国投资还需站稳脚跟,融入当地社会,目前虽然成绩傲人,但尚处于起步阶段。

中资入美过于集中房产酒店

参加活动的有加州商务厅、洛杉矶地区出口委员会代表,与江苏电子商务代表团40余名成员,他们将在美考察电子商务投资及市场开发项目。

洛杉矶中资企业协会会长张旭明表示,协会于1993年成立,目前企业成员有100余个,协会宗旨是搭起交流平台,促成员间交流各自领域经营经验、专才需求介绍及沟通彼此商业信息。协会提供的是服务,中国企业要想进入美国经营,前提是入乡随俗,遵守当地法规。

中国驻洛杉矶总领馆商务参赞刘海彦表示,2014年有71家中国企业洛杉矶投资设厂,投资总额达13亿美元,较比2013年增长2.7倍,投资额超过2013年底前的272家中资企业在洛杉矶投资金额的总和。他认为,中国与洛杉矶经济互补性强,中国省与加州经贸合作机制健全,随着中国企业走出去步伐加强,会给中国与洛杉矶企业合作深化带来更多机遇。

洛杉矶中领馆发出的书面文件指出,目前中资企业在美高科技领域投资面临一定风险,频遭美“国家安全”审查、投资过于集中房地产酒店行业、企业投资经营过程中遭遇“水土不服”、企业投资信息通报不畅。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读

温哥华房价飙升 新屋售价超过400万元

地产经纪吕永慈指出,400万元在温哥华西区,已无法再像几年前能买到地稍微大一些的全新独立屋,以中国移民偏爱的6000呎地兴建的新屋為例,目前售价约在480万元至500多万元。

如果仍是坚持较大地,且坚持住在西区,可能只能退而求其次,购买10多年或20年的旧独立屋。

温哥华房价飙升 新屋售价超过400万元

目前在中央放盘系统(MLS)销售掛牌价为400万元左右的房屋,有的是保养得宜的旧房屋,但也有的只剩土地价值的待拆房屋,例如在温市格兰护街(Granville St.)6600号路段的一间屋龄不详、外貌失修的房屋,土地有1.2万尺,欲以400万元求售;另一间位于西45街1000多号路段,屋龄有55年的房屋,则以399万元求售中。

吕永慈解释,那些只剩土地价格的房屋,如果位在主要干道旁例如格兰护街,由于经过土地变更申请,是可以兴建城市屋的项目,所以土地价格上涨厉害,她分析,如果该房屋位在内街,则价值应该只有200多万不到300万元。

另一名地产经纪Angelina Lin则说,由于西区楼价上涨太贵,一些身家不那么丰厚的中国移民,只好转战本那比或列治文,一般寻找200万元以下的房屋。

她说,最近楼市火热,连一些作為经纪认为掛牌价太贵的房屋,都能收到好几个出价,且出价又比掛牌价高,超乎预期。

欢迎前往加拿大房闻速递

加拿大尼皮辛湖优质度假村:领略加国美景、把握创富机会

尼皮辛湖(Lake Nipissing)在渥太华河与乔治亚湾之间,面积达831平方公里,湖水清澈、湖边绿树成荫,人们可以泛舟其中,欣赏水天一色的美景,亦可以垂钓于湖边,聆听自然、享受乐趣。这是一个占地面积为35英亩(约14.2公顷)的度假村,坐落于加拿大安大略省尼皮辛湖(Lake Nipissing)的西湾旁,带有1000英尺(约304.8米)长的临湖面,如今正式出售,为您带来极好的投资机会。

 颇具投资价值的度假村,占据尼皮辛湖湖畔优越位置

这个度假村位置卓越,颇具投资价值。从这里出发,向南前往多伦多市只有4小时车程,驾车向北前往萨德伯里(Sudbury)市只需1小时(GPS坐标:46° 13′ 01.76″ N, 80° 16′ 54.67″ W)。由于是颇受欢迎的度假之地,度假村的业务情况也发展良好,客流稳定。

加拿大商业地产投资
本度假村占地面积35英亩,坐落于安大略知名的尼皮辛湖湖畔。
加拿大商业地产投资
本度假村所处的地理位置优越,离多伦多市区较近,且当地是颇受欢迎的度假之地,业务有保障。
加拿大商业地产投资
自营业以来,本度假村的业务发展良好,客流稳定。

度假村位于尼皮辛湖(Lake Nipissing)的西湾旁,拥有很长的临湖面。尼皮辛湖(Lake Nipissing)面积五百多平方公里,是垂钓者的天堂。碧波荡漾,水鸟飞翔,湖光山色,更能让人领略加国的自然风光。因为尼皮辛湖得天独厚的环境,这里也成为了旅游胜地,每逢周末都吸引大批游人前来度假、游玩。 

远离了加拿大繁华的都市,当地拥有完全不同的生活方式。这里的好山好水带来了干净、宁静的环境,清新的空气。这的生活节奏也相当舒缓,您尽可以悠闲地观赏难得一见的自然景观,享受无人打扰的安逸生活。

设施齐备、应有尽有,带来丰富多彩的娱乐休闲和度假风情

该度假村拥有10年房龄的主宾馆建筑,建筑面积为1.1万平方英尺(约1021.9平方米),共分三个楼层,安装有一部无障碍电梯和送菜升降机。内部建有商业级厨房,配有大型冷藏室和冷柜,还拥有一个可容纳80位客人的餐厅。

 

加拿大商业地产投资
远离都市繁华,在本度假村,你能悠闲地享受安逸的度假生活。图为度假村内景。
加拿大商业地产投资
度假村建筑面积约1021平米,共3个楼层,包括主宾馆高级餐厅和厨房。
加拿大商业地产投资
度假村内配备大型冷藏室和冷柜的商业级厨房。
加拿大商业地产投资
好山好水,宁静的环境,清新的空去,这一切在度假村内都能享受得到。

此外,度假村还有一套专用的2居室套间,大小为24英尺×56英尺。该套间设有1间含四个分区的浴室,以及客厅、全尺寸厨房、洗衣间,且通往门外带顶篷的露台,露台面积为12英尺×48英尺。度假村的图书室面积为24英尺x28英尺,门外是一条带顶篷的走廊;会议室面积为24英尺x56英尺,带顶篷的露台大小为12英尺x48英尺。

 度假村总共含有6栋带全套家政服务的过冬别墅,可供41位客人住宿,另外建有2栋占地尺寸为10英尺x14英尺的冰上钓鱼小屋。除此之外还带有2间洗衣房和1个鱼肉清洗间。客人在这里可以享受应有尽有的娱乐休闲,这里拥有可存放1500瓶葡萄酒的酒窖。还有一间酒吧间,门外是一条长376英尺(约114.6米)的湖畔木板步道和一个长240英尺(约73.2米)的码头。人们可以在健身房锻炼身体,健身房自带一间红外桑拿房。

该物业拥有游泳池和跳水区,旁边是户外桑拿浴室和封闭式水疗区,另外带有船舶下水区和篝火区。度假村同时包含四艘安装有20马力本田牌发动机的钓鱼船、一艘35英尺长安装有90马力本田牌发动机的平底船、一艘20英尺长安装有25马力水星(Mercury)牌发动机的平底钓鱼船;所有发动机均为四冲程发动机。此外还建有可进行车辆维修的车库,车库大小为24英尺x40英尺。

 这使一座位置优越、设施齐备的优质度假村,尼皮辛湖的度假式风情和得天独厚的自然环境,必定会让这里客流不断、业务发展蒸蒸日上。不要错过这次难得的置业投资机会,领略加国自然美景的同时,也开启一次全新的创富机会。 

加拿大商业地产投资
度假村内部景观
加拿大商业地产投资
度假村内部景观2
加拿大商业地产投资
度假村紧邻尼皮辛湖,尽享这一得天独厚的自然环境,为商业经营创造了好机会!
加拿大商业地产投资
度假村内自带的酒窖
加拿大商业地产投资
度假村内自带的健身房

 

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/16784997.htm

(本文内容资料由客户提供)

中国投资者用涌入皇后区 房价房租涨高数倍

纽约大学富曼房地产及城市政策中心最新出炉的调查报告显示,纽约市有大约43%的中等收入者正在处于承担过高房屋租金的状态,皇后区半数居民用他们一半收入支付房租。

纽约市有大约43%的中等收入者正在处于承担过高房屋租金的状态,皇后区半数居民用他们一半收入支付房租

年收入为1.7万元至4.9万元者被定为中等收入人群,根据普查,皇后区居民的44%为中等收入者。纽约大学富曼房地产及城市政策中心主任 Ingrid Gould Ellen表示,住房是一项主要的开销,随着房屋租金快速增长,很多家庭正面临有更少的钱用于食物、交通等其他开销。

研究人员通过调查包括纽约市在内的十多个大城市后发现,2013年,收入为4.9万元的个人只能负担全市五分之一的房子的房租。最近几年,在几个主要大城市,很多低收入和中收入者在寻找和争抢数量极为有限的平价住房。

纽约市多年不涨的工资、房租大幅增长、平价住房严重不足等因素,导致中、低收入的纽约人面临随时会被迫搬离纽约的处境,为了便宜的居住费用。在皇后区,有相当大比率的居民正在用他们收入的一半甚至更多来支付房租;低收入者甚至负担更重,有高达70.8%的低收入者,每月的房租成为他们非常沉重的负担。

根据Elliman报告,从2014年至2015年,西皇后区的中位租金,从统仓到三卧室公寓都有明显增长。一年内,统仓的月租金增长了7.6%达到2447元,一卧室公寓中位月租金上涨3.8%后为2850元,三室套房的月租金涨幅最大,18.6%的增长率使租金冲到5618元。

第一资本银行社区金融主管 Laura Bailey指出,平价屋严重缺乏是目前最为严重的问题之一。解决该问题、满足民众需求的方法,不仅是加盖新住房,还需要持续的关注、创新性的解决方案以及更公共、私人间更深入的合作。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读

SAT不是高考 学生综合能力才是大学录取重要条件

SAT考试压力太大而选择“失踪”的圣马力诺高中16岁女生胡米拉(Mira Hu)在3天后“弹尽粮绝”的情况下终于给哥哥发信息,告诉了自己的所在,和家人再次团聚。然而,这场惊动了整个加州所有警局、甚至引起中美两国学生和家长密切关注的“失踪”案,并没有因为胡米拉放弃了“任性”而结束。相反,她所引发的社会反思仍在发酵。

SAT考试并不是美国大学入学考试的唯一考量

哈岗学区教委张金生9日表示,大学考试前学生肯定都会有压力,但美国华人学生的压力更多的是来自于家长,很多中国新移民受中国应试教育的影响太深,误以为考试成绩是孩子能否上大学、尤其是上好大学的唯一标准。其实不然,SAT考试并不是美国大学入学考试的唯一考量。

张强调:1、SAT考试和中国的高考不一样,它只是衡量一个学生知识程度的考试,而非入学考试;2、入学考试只有一次机会,而SAT考试则一年有3 次机会;3、SAT成绩不是大学录取的唯一标准,还有SAT2成绩;4、学生的综合能力才是大学录取最看重的考量,其中包括克服困难的能力、社会活动的表现、团队精神、独立思考能力、兴趣特长以及领导和组织能力等。

“人们会经常看到学生参加各种社会活动,公益募捐、学生领袖培训班、才艺大赛、十项全能、学生科工展、达人秀等,这都是学生为将来升学、争取进入名校积累‘点数’,而这些才是美国大学最看重的东西。”

所以,华人家长不要用中国应试教育的思维模式来框美国的教育理念,把考试成绩作为孩子能否上好大学的唯一标准。事实证明,不少加州大学的学生在入学后第一年就被刷掉,为什么?就是他们成绩高、能力低所致,这是死读书、读死书的必然结果。

温哥华公寓造价成本急速攀升1户成本逾50万

温哥华房地产市场旺,除独立屋外,公寓也相当抢手,价格已飙升至让不少家庭难负担。但若从土地价格、建筑成本和各类市府收费等数据计算,在温哥华盖一个公寓单位的成本就最少要50万元,因此价格想低都难。若以一间800平方呎的公寓计算,就算在温哥华市中心以外地区,地价平均每平方呎280元,而兴建一栋高层公寓的成本约为每平方呎282元,因此一栋公寓的基成本为每平方呎562元,800呎单位即为44万9600万元。

温哥华公寓造价成本急速攀升1户成本逾50万

此外每间公寓单位还需加上市府的各类费用,例如一个名为“社区容貌贡献”(CACs)的费用,是以土地重画为高密度后,新价格的75%,一栋单位的CACs约为4万8000元。其他市府开发费等又让每单位成本上升1万1700元,各项杂费还需要约1700元。 

将以上费用合计,一栋在温哥华的混拟土公寓单位成本约为52万5700元,每平方呎约650元。而这都是基础成本,若加上宣传费、市场费等,则每间公寓单位的成本已不只此数。

欢迎前往加拿大房闻速递

加拿大买房难 首期款贷款竟达100亿

加拿大人从家人、放贷人以及信用卡处借来作为购房首期款的总额已经达到了每年100亿,占所有首期付款总额的13%。根据CAAMP的一项调查显示,尽管购房首期款主要还是来自个人和家庭储蓄,但是在过去两年里首次买房者的借贷额占其支付的首期总额188亿的比例已经超过了25%。将近有20%的第一次买房者接受了家庭的资助。

加拿大买房难 首期款贷款竟达100亿

对那些从RRSP存款账户里每年取出近26亿作为首期款的购房者,16%的人表示他们借贷是为了填补退休金存储账户。尽管房价仍在上涨,利率很低,但加拿大人支付的首期款占的房价总额度的比例却越来越高。比如,第一次购房者过去的首期款平均额度是6万7,约占所购房价的21%。而多次购房者的平均首期款却提高到了18万5,约占48%。

这主要是得益于极低的贷款利率,今年平均贷款利率仅为2.68%,低于去年的3.08%。 

但是此次调查结果显示伴随着首期付款中借贷比例的增加, 加拿大购房者通过贷款和房屋净值信贷额度实现的平均融资额度达到了房价的78%,在第一次购房者中这个比例增加至85%。

尽管现在是首期付款比例很高和利息率很低,但是借贷的增加使得超过1/4的首次购房者表示如果联邦政府把首期付款最低额度从5%提升到10%,他们将无力承担购房的负担。
来自CAAMP的首席经济学家Will Dunning表示说, 基于目前首次购房者占加拿大所有购房者的比例达到了45%,提高首期付款的规定将会对房产经纪产生巨大的影响。

“10%的首期款要求可能会引起房产销售的剧减,从而导致房产市场的衰退,使当地经济陷入低迷”Will说。这个推断是基于最近几年加拿大房地产市场,除了多伦多和温哥华以外,房价上升都比较平缓,仅仅在过去一年里上升了1.4个百分点,而多伦多和温哥华两地则上升了将近13个百分点。

很多购房者在调查中都表示他们相信低利息率正在使得过多的加拿大人买房,但是他们很多都对当地的房产市场产生的泡沫表示担忧。但是同时大多数人都表示他们认为自己有能力负担房子,并且能够安全度过可能出现的市场衰退。

欢迎前往加拿大房闻速递