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德国媒体《明镜》网站11日报道称，德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一。这引发人们对房地产市场过热的担忧。分析指出，即使房价继续上涨，德国房地产市场也不存在过热风险。

德国经济研究院数据显示，2010年至2014年期间德国大型城市房价粗暴上涨，其中慕尼黑上涨47%，柏林上涨41%，汉堡上涨39%。报道指出，这只是这些城市的平均上涨水平，一些区域的房价涨幅相当惊人。

房价如此上涨，自然引发了人们对德国房地产市场过热的担忧。然而，对此进行的一系列调查一致表明，即使存在过热可能，也只是在于那些特别热门的区域，比如慕尼黑或者汉堡的一些区域。德国大部分地区的房地产市场都处于正常发展轨道，就连银行的房屋贷款也不存在太大风险。

德国经济研究院对房地产市场进行的调查也不例外地得出同样的结果。德国经济研究院认为，目前德国房地产市场不存在泡沫，而且即使未来房价继续上涨，也不存在投机泡沫。

德国经济研究院如何得到这样的结果呢？据了解，他们首先基于所谓的住宅用户成本法，对购房成本和租房成本进行比较，同时考虑很多其它影响因素，比如房贷利率、由于购房损失的其它可能投资的利率以及房地产价值走势等。

德国经济研究院认为，2008年德国95%地区租房住比较划算。2014年，仅在米斯巴赫、罗森海姆等州市仍然还是租房比较合算，但租房的成本优势不到10%。成本优势向购房转移的原因主要在于低利率水平。低利率对于贷款融资特别有利。

德国经济研究院分析指出，即使欧洲央行改变当前利率政策，也不会改变这个趋势。例如，利率上升一个百分点，也仅在德国400多个州市中的35个州 市，购房成本比租房成本高出10%以上。受到影响比较大的也只是经济繁荣的巴伐利亚州。在210个州市，在利率上涨1个百分点的情况下，购房成本和租房成 本差别不超过10%。而在157个州市，购房成本比租房成本甚至低10%以上。

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美元强势一骑绝尘，与美元挂钩的港元水涨船高，港人纷外游享强港元令购买力大增的好处；惟港元续随美元急升，中国香港服务业尤其旅业，及资产市场压力势层层迭加，恐冲击经济。

通胀减外游豪 强港元表面风光

美汇指数昨曾升穿99.5关口，创12年新高，不但破100大关指日可待，“新债王”冈拉克更指，美元继去年累升近一成三、今年已再升近一成后，仍没有调整迹象，市场一面倒押注美元升值做法正确。港元亦因联汇制度和美元挂钩，汇价势随美元呈强。

港元一洗过去几年颓风，令不少港人顿感开怀，因港元兑美元以外其他货币大幅升值，既可减轻中国香港进口物价加价压力，整体通胀压力有望纾缓；不少市民更乘港元强势，日元、韩元等相对大贬值，趁下月复活节假期到日韩赏樱兼大扫货，不少旅行团已告爆满。

惟针无两头利，港元若继续随美元攀升，甚至如一些分析指，今年内将较现水平再升一成，强港元对中国香港经济的重压势层层迭加，恐至少在两方面造成显著冲击。

其一，旅游零售以至服务业受打击。有旅游业界人士指，上月来自星马泰的访港旅客大跌两至三成，此除因中国香港流感疫潮影响中国香港吸引力外，更关键是港元强势不但令访港旅费大增，不少东南亚旅客以至内地客，被汇价不断走低的日、韩等抢走，就算来港亦减少消费。

若港元随美元持续攀升，除令中国香港旅游、零售、酒店等行业雪上加霜，中国香港会展以至其他专业服务业，亦恐因不少外商慨叹港元“太贵”，而蝉过别枝，转投其他汇价相对较低的对手如新加坡等，恐对占本地生产总值逾9成的服务业，构成相当压力。

其二，资产市场走资。强美元磁吸全球资金流向美元资产，中国香港却未必受惠。皆因环球热钱涌向美国，除因强美元，更因看好美国经济在全球独强。惟港元随美元走强的同时，中国香港经济却恐被进一步扯低，尤其今年初中国香港经济表现未如理想，反映强港元对中国香港经济的影响正渐浮现。

一旦中国香港经济走弱，但港元则续强，那不少外资或感中国香港资产的投资价值大减，引发资金外流。若如此，中国香港资产市场尤其港股，恐面临不轻的调整压力，并造成负财富效应，令中国香港经济更添压。

服务业首当其冲 港股走资添压

故强港元虽为港人带来一时表面好处，惟港元长升长有对中国香港却非好事。在联系汇率此定海神针不宜更动下，中国香港商界、港府以至港人，皆要有心理准备承受强港元造成的经济震荡。

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不少经济学家关注，中国香港实施联系汇率制度逾30年，在面对全球经济变化下会令中国香港失去货币政策自主性。曾以“定海神针”形容该制度的财政司司长曾俊华2月26日重申，特区政府现阶段无需要也无意图改变联系汇率。

曾俊华出席预算案电台热线节目时表示，中国香港是细小经济体，不可能有自己的汇率政策，一定要跟大型货币挂钩，而联汇制度自1983年实施以来相当成功，经过很多不同经济波动时期，故现阶段无需要亦无意图改变联系汇率。被问及人民币自由兑换後，特区政府会否将港元与人民币挂钩时，曾俊华说，他不会排除任何可能性。

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