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悉尼山区地价攀升对澳洲房产投资者是好消息吗？

悉尼西北铁路线（North West Rail Link）的建设给山区地价带来一次飞跃，但这对澳洲房产投资者而言却喜忧参半。

截至2014年7月的3年中，山区住宅用地价值飙涨24.4%，总价值从269.3亿增至353.2亿。据新州总估价师（NSW Valuer General）最新评估报告指出，新州住房用地价值跃升超过13%，同比增加3.2%。

新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）副所长坎宁安（John Cunningham）称，地价增幅将使“更多人”需要在今年上缴更高的地税。

2015年土地税起征点是43.2万元，投资者纳税额最低为100元，超过43.2万但不足260万房产，超出部分按1.6%附加税率增收。拥有价值260万以上房产的投资者则需上缴35,444元税费，超出260万的部分按2%附加税率增收。另外，房产业主上缴的市政费也可能增加，一议会发言人证实：“鉴于地价各有涨跌，一些住房、企业和农地纳税人应当注意各自的市政费用的变化。”

山区地价攀升致悉尼房产投资投资者喜忧参半

澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）新州分会执行主任拜尔斯（Glenn Byers）称，新州将配备一套“更低、更简洁稳定的土地税务体制”。

新州总估价师西蒙（Simon Gilkes）突出强调西北铁路线是推升山区地区土地价值的主要动力。他说，卡林福德（Carlingford），宝琴山（Baulkham Hills），樱桃溪（Cherrybrook），凯利维尔（Kellyville）以及露丝山（Rouse Hill）鲍莫路（Balmoral）和北凯利维尔（North Kellyville）等发布区的住宅房产的需求高涨。

博士山（Box Hill），尼尔逊（Nelson），马拉利亚（Maraylya），度拉里（Dural），安南格鲁夫（Annangrove），肯瑟斯特（Kenthurst）以及戈兰欧里（Glenorie）的农村土地价格暴涨；玛露塔（Maroota）及戈兰欧里和怀斯门司费里（Wisemans Ferry）之间地区地价也出现适度增长。

博士山、度拉里及凯利维尔的商业地块价格截至增幅显著；宝琴山商业地块价格适度上涨。北岩（North Rocks）一般工业用地和露丝山轻工业用地价格适度上涨。博士山和城堡山轻工业用地价格保持稳定。

悉尼市内地价增幅最显著的地区包括：威乐比（37%）；宾士镇（29.4%）；康士比（25.3%）；希尔斯郡（24.4%）；坎特伯雷（21.4%）；马力围（19.9%）；沃伦加（Warringah）（19%）；曼利（18.6%）。

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海外留学需“注意安全” 少参加派对为妙

近日，法国巴黎连续发生两次严重恐怖枪击案，其中一起更是造成包括《查理周刊》工作人员，两名警察在内的12名人员死亡。惨案发生后，中国驻法大使馆提醒在法华人、留学生注意自身安全，切勿盲目出行。此前，在澳大利亚悉尼市CBD区域发生的劫持人质事件也令留学生家长担心孩子的安全。

海外留学安全事件频发出国前做做安全“功课”

近年来，海外恐怖袭击、留学安全事件频发，给学生的心理蒙上了一层阴影。发生恐怖袭击的国家是否安全？是不是不适合留学？留学专家指出，无论在哪个国家，这些事件只是一个单一的偶发事件，并不能就此认定某个国家不安全，学生和家长除了密切关注各国最新动态外，最关键的还是要做好留学安全方面的准备。

安全提醒1：出国前了解目的地安全状况

在计划留学时，要了解目的地的相关法律法规、安全状况及文化背景等，为自身出国留学做好准备。同时，也可以通过相关网站了解留学目的地当前的安全状况，如疾病疫情、食品安全、治安状况等。当然，大学校园相对校外社会还是较为安全的。很多学校都将地界标明清楚，与周围社区分隔开，设置相关门槛确保校园安全。如遇安全问题，可随时通知校内警察，拨打当地报警电话，确保自身安全。

安全提醒2：注意学校提供的安全防护条件

澳大利亚校园，一般来说，学生在入学时就会获得安全信息相关资料手册，还会设立紧急联系方式处理来自学生的紧急事件，所以建议学生入学后要注意学校在个人安全防护方面所提供的各项便利条件，以备不时之需。

安全提醒3：出门应结伴遇危险赶紧躲藏

近年来，国际安全局势骤变，暴恐、枪击等事件时有发生。面对此类突发性事件，一定不要慌张，保持冷静，要知道如何躲藏、及时报警。在突发事件发生后，留学生不要采取过激甚至是不合法的手段，要利用当地法律维护自身安全和合法权益。

另外，在外如发现可疑的人或事，应马上报警并离开，不要在人流处扎堆，防止踩踏；如遇危险情况，一定要先寻找隐蔽空间，寻找帮助，千万不要出于好奇心理上前围观，以免受伤并干扰警务人员工作。当然见义勇为也要量力而行，不能过于冲动。”

巴黎：全球最佳留学城市

尽管巴黎恐怖枪击案严重影响了大家对这个“浪漫之都”的看法，但不可否认的是，巴黎仍是学生理想的留学目的地之一。

据英国调查机构QS在去年11月25日公布的2015年全球最佳求学城市排名，法国巴黎蝉联全球最佳留学城市称号，紧随其后的是澳大利亚墨尔本，英国伦敦排名第三，澳大利亚悉尼排名第四，中国香港跃升至第五。

学习生活成本实惠

据悉，QS最佳留学城市排名分为大学排名、国际学生比例、生活质量、聘用情况和消费承担力五个范畴。这已经是法国巴黎第三年获得全球最佳留学城市冠军。

巴黎之所以能荣膺全球最佳留学城市冠军，主要有赖于巴黎城市规模大，集中了世界一流大学，同时，巴黎的学习和生活成本也较为实惠。

例如，法国的公立大学，包括公立综合性大学以及公立工程师学院、公立美术学院和音乐学院都是免学费的。

在巴黎，学生只需要每年缴纳400欧左右的注册费，另外每年支付6万~7万元人民币的生活费，大约20万元人民币左右即能完成本科学业。

众说安全留法

留学生提醒：

别老去派对别露富

法国巴黎7大的中国留学生认为，在巴黎读书需要注意的是：

1.不要中国人扎堆，要多和法国人交流；2.要能抗拒巴黎的诱惑，例如巴黎有各种参加派对的机会，但是学生一定要提醒自己，学业才是最重要的；3.注意财物人身安全，不要露富，不要大半夜还混迹在外面。巴黎的北边最好不要去，巴黎的16区治安比较好。

驻法使馆提醒：

掌握求助联系方式

中国驻法国使馆也提醒在法中国公民和中资机构注意安全，掌握紧急情况下报案和求助的联系方式，出行时随身携带证件，注意观察情况，如遇突发事件，务必保持镇静，迅速离开现场或视现场情况采取自我保护措施，立即报警或向中国驻法国大使馆、领事馆求助，告知自己所处的准确位置、有关情况及联系方式。

中国驻法国使馆建议，在法中国公民如无特殊需要，近期内尽量减少出行，另外，所有在法留学人员应加强防范，并同家人、同学、朋友保持联系。

澳洲官息下调至新低2.25% 房贷利率6年来最低

澳央行宣布降息至新低2.25%，是18个月来首次

澳大利亚央行在2月3日宣布下调现金利率后，财政部长何基（Joe Hockey）呼吁其它银行马上跟进降息。澳大利亚联邦银行（CBA）首先宣布跟进这一决定，随后是西太银行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基点，将官方利率将至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商业银行应该马上跟进这一决定。何基表示：“降息的跟进对于澳大利亚经济的影响是极大的，而这种跟进最好马上发生。我呼吁澳大利亚银行，马上完全跟随降息，不仅仅在于澳洲购房者，小企业和信用卡也同等重要。”

联邦银行已经宣布将全部跟进央行的降息决定，把标准浮动房贷降低四分之一的基点，至5.65%。联邦银行还宣布降低5年固定房贷利率三分之一个基点，至4.69%，3年固定房贷利率降低至4.69%。

联邦银行是首批宣布跟进降息决定的澳大利亚商业银行。大部分澳洲贷款购房者仍然在等待是否有其它银行跟进，降低澳洲房贷利率。

西太银行宣布，将降低标准浮动房贷利率0.28%至每年5.7%。新利率将从2015年2月20日起实施。那些使用西太银行Premier Advantage Package 的顾客，将获得最少0.7%的利率优惠，这样他们的实际利率会跌至5%。这一调整后，西太银行的房贷利率将至6年来的新低。如果购房者借贷30万元，每月将能够节省52元，一年624元。西太银行零售和企业业务部总裁叶敦（Jason Yetton）表示：“今天削减利率对于购房者来说，是一个好消息，将提振澳大利亚经济的前景，提振消费者和商业信心。”

国民银行宣称，他们正在审查贷款利率。澳新银行在2月6日前都不会透露是否跟随降息的消息。

其它非大型借贷机构，比如ME Bank和ING Direct都马上跟进了降息。ME Bank的标准浮动贷款利率从2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的简化房贷产品利率将从2月20日起降至4.97%。

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悉尼周边Breezeway公寓项目：优先占据黄金投资机遇，拥抱精彩纷呈的生活

霍姆布什（Homebush）处于澳大利亚第一大城市悉尼的内西城区，临近悉尼奥林匹克场馆和风景优美的霍姆布什湾（Homebush Bay）、帕拉玛塔河（Parramatta River）。当地社区环境良好，处处绿草如茵，交通十分便利发达，有直达悉尼市中心的铁路线路和主干道公路。现在，当地有一处优质公寓项目已获批建造，为您投资悉尼房地产提供了难得的机会。

地理位置优越，丰富业余生活仅一步之遥

这个最近刚获得当地政府批准建造的公寓项目名为“Breezeway”，它位于霍姆布什德罗威街7-11号（7-11 Derowie Ave, Homebush, New South Wales, Australia），占据优越地理位置，距悉尼CBD仅11公里，毗邻悉尼奥林匹克公园，距奥林匹克场馆仅1.1公里。

Breezeway公寓的交通也十分便利发达，周边有3个火车站，分别是霍姆布什车站、北斯特拉斯菲尔德车站和弗莱明顿车站，其中以霍姆布什车站距离最近，距离Breezeway公寓项目仅1公里之遥。值得一提的是，霍姆布什车站是一个主要铁路枢纽，机场线、悉尼内西线、悉尼南线均从此站经过。除了铁路交通便利外，当地的公路网络也十分发达，临近帕拉马塔公路和M4西部机动公路等交通要道。

居住在Breezeway，您可以步行至悉尼最大的蔬果市场之一，购买新鲜水果和蔬菜；也可以乘火车或开车前往斯特拉斯菲尔德、帕拉马塔、悉尼的商业区，尽情购物，体验繁华都市生活；您还可以步行至著名的悉尼奥林匹克公园，参与各种体育和文化活动。悉尼奥林匹克公园是2000年悉尼奥运会的比赛场地，现在用作举办各项体育与文化活动，如悉尼复活节嘉年华、悉尼节、Big Day Out音乐节及一些世界级的体育竞赛项目。

若您能抢得先机购入Breezeway公寓，相信您和家人必将拥抱健康、丰富的生活。现在，每年约有1800项活动在悉尼奥林匹克公园举行，如悉尼皇家复活节展览会、国家橄榄球联盟与澳大利亚橄榄球联盟比赛，以及田径与游泳活动。悉尼奥林匹克公园还是重要的艺术与文化活动根据地，园内设有定期活动、公共艺术荟萃（澳洲最大的单一场地公共艺术荟萃）等。

澳大利亚各大主要城市房产投资的热度近年来一直居高不下，悉尼更是澳洲房地产市场的璀璨明珠。数据显示，澳大利亚各主要城市的房价在过去一年中的涨幅高达8%，在各州府城市中，悉尼更以13%的涨幅成为一枝独秀。鉴于澳洲房产仍将在未来相当长的时期内维持涨势，澳洲主要城市的投资竞争势必日益激化。而已经获批建造的Breezeway公寓项目，就将为您提供投资悉尼房产的珍贵机会，如此难得的机遇，相信富有投资眼光的您必定不会错过。

公寓“Breezeway”位于霍姆布什德罗威街7-11号，占据优越地理位置，距悉尼CBD仅11公里

Breezeway公寓的交通也十分便利发达，周边有3个火车站，分别是霍姆布什车站、北斯特拉斯菲尔德车站和弗莱明顿车站，其中以霍姆布什车站距离最近

除了铁路交通便利外，当地的公路网络也十分发达，临近帕拉马塔公路和M4西部机动公路等交通要道

由于公寓楼高于周边的普通住宅楼，因此高层公寓单元都能一览无余地欣赏到周边美景，拥有异常开阔的视野 — 公寓楼高于周边的普通住宅楼，因此高层公寓单元都能一览无余地欣赏到周边美景，拥有异常开阔的视野

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决定澳洲房产“长期增值”的四大主因投资房产就靠它们了

在选择房地产投资对象的时候，人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引，从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区，因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛，于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

但在我看来，这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样，房地产是一种长线投资，而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候，必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素，而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面：人口规模；开发潜力；居住环境；教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后，我们要看到这样的数据：昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本， 2010年的统计数据显示，它已拥有近400万多人口。不仅如此，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到797万（请见下图），到那时，它的人口总数将超过悉尼，这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。
此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那对珀斯房地产业一定会受影响。反之，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模，它相对更能任凭风吹雨打，我自岿然不动。

区域开发潜力

房产发展固然需要一定的人口规模，由于地区过于成熟，但包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼。虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于其可开发的地区而言，已经处于饱和状态。然而对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之，墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似，也在趋于饱和，但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口，用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件，决定了它的发展潜力：

1）土地资源丰富，房价为东南区一半，升值空间大；

2）距离CBD最近；距离菲利普湾较近；位于墨尔本国内和国际机场的中间；

3）新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点；

4）墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城；

5）政府重点投资发展的地区。（请见下图）

教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。澳洲政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房地产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲平均房价为8千澳元，2010年为56万澳元），基本上稳定保持在7~8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素，共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

金凯平专栏全集：

金凯平墨尔本房产投资

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澳大利亚欲剔除“移民国家”形象

澳洲移民部有意将澳洲重塑为一个“通往世界的大门”

澳洲移民部负责人称，澳洲必须洗脱“移民国家”的形象，并重塑为一个“通往世界的大门”。前澳洲海关和边境保护处处长佩佐罗（Michael Pezzullo）鼓励部下转变该部门职能的观念，同时询问过去澳洲的“移民浪潮”能否或应否持续。

“我坚称没这个必要。我指的并不是在未来某个时刻搁置移民准入机制，更不是指我们‘停止’接收外国移民。澳洲将保持永久性移民项目，这对我国经济长期繁荣以及人口健康至关重要。但我发现，与世界的‘接触’正取代‘定居’澳洲成为我国发展史的中心。由此迫使我们需要重新定义我们的使命。”佩佐罗说。

佩佐罗在澳大利亚国庆日的部门讲话中指出，澳洲与世界，尤其是印度洋—太平洋地区的接触日益增加将“界定我国发展史”。尽管他承认全球化是这种接触的驱动力，但称澳洲本身的特性也使得我们可“充分利用好”这些机遇。

“过去、现在甚至以后，我们都一直会是个‘移民国家’。古老的原住民遗产、英国奠基的社会与政治秩序，以及国内移民社会的文化多样性将会在这个岛国陆地上、在澳人的心田中交织存续。但我们应当重塑我国的自我认知，增加与世界各国的对话，而不仅仅满足于外来移民。如今，在一片闭塞的土地上过着与世隔绝的生活情境已成为历史。”

澳洲应回顾外来移民的来源国并将他们视作定义我国历史的根基，而非“结果”。“比起移民定居，我们更应该成为澳洲与世界交流的大门。有时我们会面对恐怖主义或大流行病带来的严重威胁，这时我们就得担当起守护者的角色，增派防护人员，加强边境保护。但部门最主要的职能就是搭建澳洲与周边国家在贸易、旅游既已移民方面的交流平台。

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澳洲降息助悉尼家庭每月节省140澳元

2013年以来的首次官息下调还碰上了汽油价格暴跌、碳税被废，背负可变利率澳洲房贷的悉尼普通家庭每个月将可节省大约140元。

降息后普通家庭的按揭利息可以节省44元，市内汽油价格下跌45分可以再帮他们每月节省83元，政府废除碳税后他们的电费也省了14元。

住在次发达地区的家庭，按揭贷款少三成，汽油价格跌幅不如市区，他们每个月可以节省100元左右，分别是按揭节省32元、汽油节省59元、碳税节省14元。

三分之一的新州家庭有按揭，其中大约84%是可变利率，这意味着央行降息将令70万户家庭受惠。

虽然现在在澳洲生活的家庭开支在一些主要方面都有大幅减少，但他们承受的育儿成本大幅上升，仅在2014年就升了8.2%，健康和教育方面的开支也分别增长了4.5%和4.7%。此外，他们的工资增幅甚微，新州和维州的公务员虽然享受着全国最大的工资增幅，但那也只是3%左右。

澳洲央行降息将令70万户的新州家庭受惠

央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）在宣布把官方利率下调至历史最低2.25%时说，澳洲的经济发展“非常弱”，失业率可能会进一步上升，预计全国失业率将达到6.2%，新州将达到5.9%。

2月3日官息下调后，将令更多退休人士面临经济困境。由于现金投资回报继续减少，新州的长者们担心他们将被迫寻求福利救助。

RateCity的新数据显示，一年期存款的平均利息在2年内下跌了0.87%至3.3%。在线储蓄账户的平均利息上周跌至3%以下，自2013年1月以来跌幅达到0.68%。

在截至2014年6月一年内需动用养老金的澳人增加了52,763人。RateCity金融分析师阿诺德（Peter Arnold）称，持现金投资的人获得的回报自2008年以来减少了超过一半。

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道明银行：加拿大石油大省房市将受重创

加拿大道明银行（TD Bank）认为，随着油价下跌，能源生产地区的住房市场受重挫，除了两个最热的房地产市场，加拿大房价今年开始全面下行。

该行预测，只有安大略省和不列颠哥伦比亚省 ——分别受多伦多市和温哥华市常年火爆的房地产市场推动，在2015年能躲过房屋价格和销量下跌。该行认为，安大略省和不列颠哥伦比亚省的房价今年将分别上涨3.1％和2.9％。

不过，该行指出：“2014年的房价进一步上涨某程度上削弱了支付能力，将有可能成为安大略省和不列颠哥伦比亚省的市场阻力。”

多伦多和温哥华的强势将小幅推高全年平均房价约1.6%，但加拿大整体房屋销售预期下滑1.7%。

道明银行预测，在2015年，阿尔伯塔省的房屋销售将暴跌逾20％，价格下跌3.5％；萨斯喀彻温省销售将降低6.7％，价格下挫3％。该行报告称，萨斯喀彻温省的“住房市场出现极度疲软的迹象”，尽管相比阿尔伯塔省，它的经济更加多样化。

该行还称，这三个原油生产大省和加拿大其他地区之间的“经济表现将出现巨大的差距。”

这对安大略省反倒是好消息。在该行看来，安大略省将引领加拿大经济增长，预计该省GDP在2015年将增长2.8％，2016年将增长2.5％。制造商的能源成本有所降低，加元走弱令出口更具竞争力，“安大略省特别能从中受益”，该行在报告中写道。

阿尔伯塔、萨斯喀彻温和纽芬兰将成为加拿大经济增长最慢的省份，其中纽芬兰省的经济在今明两年将彻底萎缩1.1％。

另外，报告还指出，政府支出也将拖累阿尔伯塔省的经济发展，由于石油收入减少，该省面临数十亿加元的预算缺口。阿尔伯塔省今年的经济发展“预期将几乎停滞不前”，GDP增长仅为0.5％，2016年将反弹至1.8%，但仍大幅落后于该省于近年的经济增速。

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中国海外房产投资6年涨24倍险资大手笔出海收购

据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产投资的“主力军”，而且投资标的规模相对较高。

“险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外投资力度之外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的投资动作也颇“猛”。

继房企之后，中国险企也大规模出海收购

媒体记者从莱坊机构获得的最新数据显示，近年来中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

对此，莱坊机构相关负责人向记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且投资规模相对较高。

房企加码海外业务投资

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

莱坊认为，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。

值得注意的是，如今第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。

而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因，王家明表示，“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张；国内市场需求放缓；海外市场拥有更可观的回报率。”

换言之，中国市场放缓(回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静)持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。

事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了投资回报率。

以澳大利亚为例，王家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式投资。

“险资”出海投资迅猛

值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。

关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业，王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。

以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，当大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展，包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。

更为令市场关注的是，中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向《证券日报》透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。

对此，王家明直言，“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。

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海外投资物业需注意6个问题

近年来，国内兴起了投资海外房产的热潮。海外房产投资，收益诱人，但是风险也不小。如果你对投资海外房产感兴趣，以下6个问题你最好提前知道。

海外投资物业需注意6个问题

第一，对该国投资环境的了解

投资者需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)实际现实，以确定自己的投资方向。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家，租金回报率较高一些。

第二，该国买房有哪些优惠政策

比如塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；希腊、西班牙等国也有类似的政策，这对想海外移民，想让子女在国外上学的人来说，是一大益处。

第三，该国的土地使用年限

海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。但是也有个别国家有特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。

第四，有关房产是否具有升值空间

市场人士指出，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值；二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。

第五，购买该国房产需缴纳哪些税费

比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税；出售时，还要缴纳增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等。

第六，小心房产中介从中使诈

很多房产中介对有关国家形势、政策、各种税费等避而不谈，因此进行海外房产投资时，最好自己能亲自去看房产，去了解，多咨询投资专家和成功投资人士，防止中介从中使诈。