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留學生畢業後留英工作到底有多難？｜居外專欄

在2012年取消了PSW（Post-study work）工作簽證之後，留學生畢業之後如果想留在英國工作，需要在學簽到期之前把學簽Tier4 可以轉成 Tier2，即工簽，或者轉成Tier5短期實習簽證。

Tier5主要有兩個大類：Youth Mobility（打工度假簽證）和Temporary Worker（臨時工作簽證）。這類簽證對於申請人要求相對嚴格，需要有特定機構擔保，一般會需要申請人提供一定費用才會給實習機會，申請成功後申請人可以獲得12-24個月的居留時間。在這段期間，簽證持有人是不可以找全職工作，只可以在擔保的實習機構工作。

Tier2是大多數留學生希望留英的選擇，然而申請難度相當高。工簽的要求是：

1、申請人的工作offer必須由具備Tier2工簽擔保資質的公司給出；
2、同時，這份工作offer必須滿足工簽申請的薪資要求（一般是30,000英鎊以上年薪）。

但是在實際過程中，留學生常常會發現年收入很難達到要求。graduate-jobs.com（英國專業的應屆畢業生求職網站）給出的數據中顯示，畢業生的平均年薪資在19,000-22,000英鎊；TotalJobs（英國專業求職網站）給出的數據是25,000英鎊年薪，並且這組數據中，大多數的樣本來自於高收入的投行、保險、金融等行業。另外，用人單位通常都需要申請人有相關的實習經驗，因此，要達到30,000英鎊年薪的要求，對於一個沒有足夠實習經驗的應屆留學生來說，實在不是一件簡單的事情。

英國邊境署（Home Office）今年7月的數據顯示，全英國有資質的擔保機構一共30295家，其中能為Tier2工簽做擔保的一共只有28296家，而能為Tier5擔保的僅有3929家。另外，Tier2拒簽率也比較高。英國國家數據庫統計，2018年3月英國工簽拒簽率超過了50%。據統計，2015年，共有1,826名中國籍申請人成功獲得英國Tier 2工作簽證。假設這些幸運兒全都是應屆生（實際上並不是），按移民局去年給中國留學生發放70,754份學生簽來算，最好的情況，應屆生拿工簽成功留英比例也只有2.58%！

英國移民局每個年度都會設定CoS（Certificate of Sponsorship擔保證明）的名額，每年的“可用額度”都是固定的，但是每個月的名額並不是平均分配。所以並不是想申請CoS就能馬上申請到，只有拿到了CoS才能去遞交簽證申請。

隨著英國脫歐事件的推進，對於留學生就業這塊也是越發的緊縮，對於龐大的赴英中國留學生來說，留英形勢越發險峻。現階段，也許擁有一張快速便捷的英國綠卡是現階段更有效便捷的解決方式。

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掛名購房？物業代持？“間接持有”海外房產的遊戲法則

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，代持人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權；實際出資人不享有房產的所有權，卻對投資行為實際出資。

我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點，希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。

注意點1：FIRB對於買家簽證以及身份的規定

對於大部分的二手房，澳大利亞海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board ）設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。這造成了一些沒有澳洲身份的人求助當地的永居人士作為“買家”掛名購買二手房產。

更重要的是，此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為，更有甚者可能面臨政府機構的起訴（包括刑事訴訟）。FIRB對於隱瞞海外投資人身份或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的行為是明令禁止的，違反者不僅會被罰款及強制出售物業，情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。這對代持人和物業實際擁有人都是非常大的違規風險。

注意點2：關於首次置業補貼與印花稅減免

澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說，海外人士購買物業必須要通過海外人士購房申請的審批且需要交納一定數額的申請費，一些州政府也對海外人士收取比本地購房者多出7%-8%的印花稅，由此不難想像外國人為了規避政策成本，希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。

海外人士通常無法通過自身申請州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而有當地永居身份的代持人則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人獲得優惠：

首次置業補貼（1-2萬澳元）申請條件：

必須是澳洲永久居民或公民；
購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
購房者年齡滿18周歲；
必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

購房者從未在任何國家購買過房產；
購房者從未申請過首次置業補貼；
新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
購房者必須年滿18周歲。

注意點3：關於銀行貸款的抵押與還款

在2016年之後，澳洲對海外人士貸款愈發收緊，甚至關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定，所有貸款均仍由出資人償還。若實際出資人沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對代持人的信用評級與再貸款能力，或是強制要求代持人償還貸款。

注意點4：“代持協議”下代持人與出資人的二者權利義務

雙方存在借名買房的“代持協議”，且有充分的證據證明房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的，是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質？房屋所有權是否歸出資人所有，而非代持人所有？

澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的代持人一旦反悔，即使實際出資人留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，實際出資人自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

在托倫斯登記制度下，如果代持人決定轉賣此房產，也無需征得實際出資人的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，實際出資人已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究代持人的相應責任。

此外，如果在未來的某個時間點，實際出資人者與代持人之間出現了與產權相關的糾紛，那麼實際出資人就會十分被動。由於所涉及的物業產權是注冊在代持人名下，法院會要求實際出資人提供證據證明自己所主張的所有權，而這方面舉證十分困難。即使實際出資人能夠提供購房時的出資憑證，代持人也可以主張對方的出資行為屬於借貸行為，這種情況下實際出資人很難保護自己在物業增值部分的所得。如果代持人是實際購房者的家人，代持人甚至可以主張出資行為屬於贈予行為，實際出資人甚至可能因此分文不得。

最後，與代持人相關的一系列問題也可能導致實際出資人十分被動。這包括代持人的財務狀況惡化導致破產需要拍賣名下物業清償債務，代持人意外死亡的遺產繼承問題，代持人婚姻狀況所設計的財產分割，代持人與租客鄰居產生的矛盾以及因物業貶值產生的銀行債務問題等等。

注意點4：“代持協議”下賣家、代持人與出資人的三者法律關系

掛名購房情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

一個是由出借名義人（代持人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
另一個是由出借名義人（代持人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與代持人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

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柏林房租設上限大刀闊斧修改房租暴漲 – 熱點

為應對不斷飆升的租金，德國柏林市政府擬立法設房租上限，即每平方公尺的租金最高不得超過7.97歐元。倘若該法案通過，恐將重創德國最大房東之一公寓運營商諾維亞（Vonovia），預估該公司每年營收將因此減少2000萬歐元。

綜合外媒報導，近年來柏林房租節節攀升，已讓居住在當地的市民感到巨大壓力，有85%的市民，表示已負擔不起它們房租。為減輕市民租房負擔，柏林參議院正準備1項法案，將針對2013年之前建造的房屋租金設置上限，限制每平方公尺的租金，最高將不得超過7.97歐元。柏林政府推出5年凍漲房租政策，讓柏林人拍手叫好，因為當地有85%的人都是租房，由於租金暴漲的問題，很多城市都有，柏林凍租備受關注。

且根據研擬的新規定指出，除非是對房屋進行必要的修繕，柏林房東在未來5年內將不得任意提高房租，倘若有違規，最高將可處以50萬歐元的罰款。

柏林參議院預計將在10月中把該法案送交柏林市議會。在獲得批准後，預計於在明年1月開始生效。

媒體指出，倘若該法案通過，恐將重創德國居住（Deutsche Wohnen）和諾維亞等租房業者。諾維亞表示，倘若法案通過，該公司2020年營收將因此減少2000萬歐元。經濟界對該法案也持反對意見，認為該法案恐將重創柏林樓市。

租房市場競爭激烈，問題出在平價住房不足，冷戰時期東柏林比較窮困，房租也比較低，德國統一後，柏林便宜的房租，健全的租屋保障，吸引學生和藝術家移居，讓柏林成了租屋天堂，85%的居民都是租房，而且相對其他國家，德國經濟表現不錯，工作機會持續成長，過去十年每年都有4萬人湧入柏林，但蓋房腳步跟不上人口成長速度，加上投資客炒房，助長租金飆漲亂象。

4月憤怒的柏林人上街，抗議租金暴漲，類似場景近年不斷上演，柏林市府在6月中宣布凍漲柏林房租5年，2020年1月正式生效，適用於柏林現有150萬戶房屋。根據德國房地產網站的數據，2008年到2018年間，柏林每平方公尺的租金，從5.6歐元約台幣196元飆到11.4歐元，折合約台幣399元，漲幅高達103%創全國之最，而柏林宣布凍租備受關注，因為其他城市面臨相同問題，但德國總理梅克爾認為，這麼做會削減競爭力。

柏林房租延伸閱讀：

每年超過1,200萬名遊客來到柏林，感受這兒獨特的文化氣息、悠閒的生活氛圍。柏林的生活成本低廉，而且歷經大時代洗禮，海內外大批藝術家被這個性感的城市深深吸引，並進駐創作。莊嚴的聯邦政府大樓、市內逾200座公私營博物館、400多家藝廊、滄桑卻別俱生氣的圍牆遺址、無數街頭塗鴉及裝置藝術……柏林藝文興盛，名不虛傳。

不過，這幾年，柏林有點「不一樣」。這座昔日的「平價住宅天堂」，近年房地產價格出現瘋狂的漲幅。就在柏林樓市開始翻天覆地之際，柏林政府今年6月公佈新的租金管制措施：在2020年開始，五年內住宅租金一律不准上調。市政府能否借強力的租務管制，讓這座城市停留在「貧窮，卻性感」的光輝時代？ Continue reading 柏林房租設上限大刀闊斧修改房租暴漲 – 熱點

時尚之都、現實版的童話王國…住進這樣的巴塞羅那到底是種怎樣的體驗？

對於熱衷搜羅各式優雅精美的潮流一線單品的時髦精來說，“買”之一字就洋溢著喜悅，因為這代表了一件精品從他人之物變成自己專有，沒什麼比這種所有權讓渡的儀式更讓人快樂。

然而有些限量常常剛一上市就被搶購一空，有些經典熱門款更是處處缺貨。“求而不得”實在是讓眾多時尚追求者們抓狂的死穴，“售罄”二字更是能讓人心情灰暗一星期的殺器大招。

而朱女士作為地地道道的時髦精，找到了解決這一問題的絕佳之道——

朱女士 29歲時尚類雜志主編

要說我為什麼搬到巴塞羅那，真的是蠻玄的一件事。

我從事的是時尚類工作，需要時時對潮流趨勢保持敏感，會定期飛到各地收羅各種尖兒貨，流行如街拍利器CHANEL的雙挎包、又野又雅致如Holland&Holland的花呢夾克衫，精細如CARMINA的手工皮鞋……在還沒踏進主流視線的時候就通通被我收入了衣櫃。

無可否認，在把這些代表著當今最尖兒創意的單品穿上身的時候，那種快樂簡直無可比擬。

而巴塞羅那，無疑是我這種購物狂熱愛好者的心頭好。

感恩大道就是巴塞羅那最為著名的時尚街區。這裡不但是巴塞羅那，乃至歐洲最著名的名牌大街；在這條不長的街區上還矗立眾多世界文化遺產級別的建築，在購物的同時更有著視覺神經上的享受。

不論是宏偉莊嚴宏偉的聖家族大教堂，還是充滿魔幻童話色彩的巴特羅之家，無一不讓人驚嘆其跨越時光的不朽藝術魅力。

等到那次從巴塞羅那出公差回國，我就開始著手查西班牙的移民條件和政策。

其實西班牙是個非常適合移民的國家，人均壽命在全球排名前列，氣候好，適合居住，教育質量比較高。是個很適宜居住的地方。

而這樣一座把“美”都浸到骨子裡的城市，房價卻出乎意料的親民，巴塞羅那的平均房價在2859歐元/㎡左右，同樣的價格，能夠在巴塞羅那市中心能夠挑選到一套精裝、設計風格現代、交通便利的房產，但在北京只能購買位於昌平區、房山區等位置偏僻、裝修簡陋的房產。

西班牙的移民方式主要有以下方式：一種是花50萬歐元購買當地房產即可獲得永居身份，申請人需要年滿18周歲、無犯罪記錄、身體健康，購買健康保險、證明具有充足的經濟來源。

另外一種是“非盈利移民”，看起來門檻低，但同樣也對於申請者的長期穩定收入有很高要求。申請人在西班牙期間是不允許工作，只能通過自主創業、國內股票基金或養老金等方式獲得收入，因此考驗申請者的長期財力。

我思考了蠻久，最後決定還是在巴塞羅那買套房長居。因為非盈利移民要求申請人不工作，相對更適合累計了一定財富，想來西班牙養老的人群。

還在網上查西班牙移民條件的時候查到了居外網，裡面有蠻詳盡的各國相關移民政策。在官方網站看到了蠻豐富的房源，就試著給官方熱線打了個電話，那邊有很專業的置業顧問，幫我解答了一些原本一頭霧水的問題，還很周到地幫忙推薦了合適的房源。

而且關於我關心的移民，也很細致地幫忙介紹了這面的具體的政策，以及需要留神的一些細節問題。

大概用了不到兩個月吧，手續這面就辦的差不多了。所以在三個月前，我也終於搬進了心心念念的地方。

在這樣一個美的城市，我算是得償所願。

撰文：Rebecca Sun

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