剛剛看到一則新聞：多倫多周邊城市-旺市451戶樓花買家，兩年前從開發商Liberty Development那裡購買Cosmos樓花的業主在項目取消後，雖然已經拿回定金，但是因為近兩年樓價上漲而蒙受損失。總共451位樓花苦主現已將開發商告上法庭，要求裁定他們的樓花購買合同無效，從而可以向開發商索賠。買家平均損失30萬狀告開發商。
看到這則新聞，我有所感觸。因為這種事情已經不止發生一次了。還好買家已經拿回定金，但想要討回因為樓市樓價上漲而受到的損失，恐怕是沒有希望了。
不信大家接著看新聞怎麼說：開發商Liberty Developments早在2016年春季開售Cosmos的樓花，當時GTA地區公寓均價為$46.1萬元。去年4月，當開發商突然取消該樓花項目時，公寓均價已經漲至$74萬元。
Liberty Development的地址位於萬錦，同一地址下另有三間名稱為數字的公司，均被列入此案。訴訟以於8月30日提交，這些公司必須在45天內作出回應。記者多次致電Liberty公司，但是一直沒有得到回復。
代表買家的律師Ted Charney表示，集體訴訟的官司通常要打上好幾年，但是這宗案件可能只需要幾個月，因為是由安省最高法院的商業案法庭審理。
根據市場研究公司的統計，自2017年初以來，多倫多地區有11個公寓樓項目3992個單位被取消。
雖然我沒統計出2017年總共開盤了多少個樓盤，取消的樓盤的數量占比多少，因為通常很多人願意通過數字的比較，來求得心裡的安慰。但我卻認為不必要，我想從以下幾點來談談在繁華的樓花市場中，購買樓花需要注意哪些問題。
一、以良好的心態去購買樓花
很多人不太明白樓花的概念，其實加拿大房地產市場所謂的樓花其實就是新房子（新公寓或新的別墅），通常泛指新公寓。就是國內人士所說的期房。
加拿大的期房和國內的期房建設程序，建設周期，買賣方式都有很大的差別。加拿大的樓花建設周期比較長，一個公寓樓基本在四年的周期，這只是預定時間，真正交房時間通常還會晚個半年甚至一年。所以買樓花時一定要想一想，是不是有耐心等待這麼長的時間。
這個建設周期長跟建設程序有很大的關系。中國購買期房時，房子基本已經開始動工了。在加拿大，開發商能夠有了圖紙及設計方案，首先要對外銷售，買家購房的訂金是存在銀行信托賬戶裡面的，也就是說，開發商最終拿到買家錢的時間，是在交房後。當買家興高采烈購買上一個單元而高興時，其實這個樓盤能否順利開工還是個未知量。只有當買家購房的訂金達到一定的標准，開發商才有資格從銀行貸款，開始施工前的所有准備。後期如果遇到某些技術或者資金上的問題，都有可能使這個樓盤拖延甚至於無法完工。
通常買家要在一年半裡交付25-35%的訂金，剩下的時間就是等待樓房單元的交接，開發商會有郵件告訴客戶樓房的施工進展情況。
在過去很長一段時間裡，尤其是金融危機之後的加拿大的房地產市場一直處於上升階段，很多人在樓花購買上得到很大的收益。舉個例子說，比如說客戶甲2013年購買了一套樓花，40萬的房子他交付了25%的訂金，2017年交接房子的時候，房子升值到50萬，他在交接房子之前或之後很快賣掉，那麼相當於他的10萬元賺到10萬元，每年有25%的收益率。這真的是一個很劃算的買賣。正是因為這樣，很多人紛紛擠進購買樓花陣營，想要從中分得一份羹。尤其從2017年獨立屋市場下滑之後，公寓樓花市場相當火爆，尤其市中心一些好的位置的樓花通過長時間排隊都不一定拿得到一個單元……
為什麼說要以良好的心態去購買樓花呢？某些人只看到購買的收益，但是沒有看到風險。
樓花適合有閑散資金的人，有投資能力的人去購買。不適合一分錢掰成兩半，資金緊張，急等米下鍋的人去購買。這樣的人只看到別人購買樓花賺錢了，以為自己一定會賺錢，遇到房市不景氣，金融貸款控制嚴格的時候，就會給自己的生活帶來很大的負面影響。比如2017年的下半年和2018年，很多人就親身經歷別墅樓花價格低於市場價格的尷尬境地。市場總有漲有跌，並不以你自己的意志為轉移，一定要分析一下，萬一發生價格風險，自己是否有能力去承擔。不跟風市場，理智購買樓花。
還有上邊新聞中的報道，因為開發商的原因沒有買到樓花，訂金退回，我想這已經是不幸中的幸運了。幾年前，在北約克地鐵附近的一個樓盤，一個韓國律師伙同開發商卷走客戶的訂金，結果如何，現在也不得而知！
二、選擇有豐富經驗、實力雄厚的開發商
為避免像文章開始新聞裡報道的那些購買樓花的客戶們經歷的不痛快。建議大家選擇樓花盡量選擇有豐富經驗，老資格的名建築商，比如多倫多的老牌建築商Tridel。
資歷比較老的大牌開發商，建房時間會比較快。相反，小的開發商建房時間會相對比較長。
由Tridel開發的多倫多市中心公寓項目Via Bloor Condos，可選擇1臥室、2臥室和3臥室套房，起價為36.6萬加元。
居外物業編號：29407326 點擊查看房源信息
首先在建房過程中，基礎、混凝土，牆體，裝修、玻璃、空調暖氣等等很多步驟，是由不同的術業專攻的外包團隊來完成的。
對於資歷較老的開發商而言，這些外包建築團隊一般會跟他們有合作的歷史，關系較好，因此會優先把資源和精力分配給他們，較早地完成工作。大的開發商有自己的建築團隊。因為它們業務量多，有足夠的資源和支持自己的建築團隊（例如Tridel這樣的傳統大開發商）。這樣一來，他們的交房時間就完全自己掌握進度。
再者資歷老的大開發商，因為長期和政府打交道，在政府拿批文的時候，在效率上也有很大優勢。對於小的開發商來說，由於人脈有限，各種外力（例如外包商、政府城建部門等）都會滯後處理他們的工作。所以，很多項目的延遲，是因為政府建築的批文遲遲不落實。在多倫多建一棟別墅，平均得通過15不同部門的檢查，建一棟公寓，平均得申請通過20多個市政規劃部門通過。
最後選擇實力雄厚的開發商不僅在竣工時間上有保障，而且大開發商的建設質量也有保障，設計風格，物業管理等都是小開發商所不能相提並論的。
三，選擇適合的誠實可靠的地產經紀，聘請專業地產律師，謹慎簽約
很多移民及留學生剛來到加拿大，不了解當地的房地產行情。建議大家選一個適合自己的誠實可靠的地產經紀幫助自己，這是明智的選擇，要相信“術業有專攻”的說法，節省時間而且方便自己，因為加拿大的買家聘請地產經紀不需要自己出費用，賣家要支付費用給經紀。
有的客戶可能不很信任別人，覺得自己可以通過自己能力直接通過開發商的銷售辦公室買得到。確實有這樣的事情，我不反對這種做法，不過一般通過開發商那邊買到的是沒有優惠的價格。
加拿大這邊的開發商通常在一個項目最早開盤期將一些單元以優惠的價格分發給各地產公司，限時購買，剩下再自己發售。況且，如果有地產經紀幫助，還可以貨比三家，不一定只局限在一個開發商的樓盤上，選擇範圍大了很多。尤其是市場繁榮的時候，好地角的樓花單元一票難求，通過地產經紀是最好的選擇了。
客戶拿到自己滿意的單元之後，需要和開發商簽訂購房合約。當經紀帶著你到銷售辦公室簽約的時候，厚厚的一本合約，你會覺得發愁，怎麼辦，聘請一個專業律師，讓他幫你把把關，做到依法辦事。這是加拿大購房中不可或缺的一步，交接房子的所有文件必須經過律師之手。二手房買賣成交時的鑰匙都要從律師手裡拿到，樓花的鑰匙可以按照指定日期直接從開發商手裡拿到。
四、關於合約中的幾條關鍵條款
專業律師把關，他會把合同中的條款和客戶詳細說明。那我也把條款中最關鍵的幾條和大家做個解釋。
1. 珍惜簽約樓花的十天冷靜期
這是特別有利於客戶的一個條款，就是在簽約後的十個工作日裡，如果客戶拿不到銀行的貸款證明，或者不想買了，客戶都有權利無條件反悔，撤回簽訂的購房合約。如果過了這十天，再反悔，對不起，一切按照條款規定去承擔該負的責任和懲罰。
2. 合約中的“霸王”條款
其實可能律師可能會告訴你，很多的條約裡都存在著一些霸王條款。比如：開發商如果認為融資條款不能接受，有“唯一、絕對和不受約束的權力”取消項目。有些人覺得必須更改，但問題在於開發商需要預售樓花來為項目融資，更改這種操作必須使得銷售與融資能夠同時進行，目前來講不太符合實際。所以目前的合約法規存在漏洞，在房價上漲的市場上，開發商可以以某種借口取消交易，買家就得不到足夠的保護。購買者一定明白，購入有風險，風險要自負！
3. 合約中的小陷阱
盡量購買可以無條件轉讓的或者可以有條件轉讓的樓盤。在加拿大，一些開發商出於保護樓盤建設的考慮，規定某些樓盤建成之前不得轉讓，所以購買時一定要注意這個問題。無條件轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都能轉讓，開發商不收任何轉讓費；有條件轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都可以轉讓，但開發商會收取相應費用；不能轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都不能轉讓，只有正式居住後才可出售。
合約中關於建成之後額外建設及教育附加稅等繳納問題，合約裡一定要有數額限制。比如一室的公寓最高5000元，兩室的最高6000元等等，千萬仔細閱讀，不要做乖乖的被騙者。
平面圖與各空間實際建築面積可能有出入。其實有些經銷商在平面圖裡只提供一些總尺寸，並不提供局部空間尺寸；平面圖展示的多為牆與牆之間的長度，不顯示局部面積與尺寸；走廊的長與寬、窗戶尺寸、門廳及衛浴面積等等，也往往不提供。
加拿大雖是誠信國家，經銷商一般不會欺瞞客戶，但如果客戶不細問，他也沒有責任全部告知各種細節。所以，買樓花時，一定要細看平面圖，細問經銷商。
另外，公寓的樓層高度，也往往會被購房者忽略。平面圖一般不會展示樓層高度。而由於結構不同，同一大廈的樓層高度，有時也不盡相同。
所以買樓花前，一定要細看合約及平面圖，並向經銷商仔細詢問，以真正做到心中有數。
五、交接之前的准備
關於用途的界定，交接前律師會讓客戶選擇“自住”還是“非自住”其中之一。一般購買的合同價是自住的價格，非自住的價格至少有兩萬多的額外費用（出租之後可以申請政府
