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都說美國房子便宜比國內，但是政府每年還要征收房產稅。那到底美國房產稅如何征收的？

美國房產稅是誰征收的？

美國的房產稅是由房子所在的區政府負責征收的，用來支付從學區到城市建設再到其他特殊用途的各種方面。

房產稅以何種方式繳納？

房產稅在全美都是壹年壹交，征稅部門每年都會按時把房產稅的明細發信件郵遞到屋址來，業主只需要寫好支票郵寄回去或者根據上面的賬號提示直接用網上銀行轉賬過去即可，不收取中間手續費。當然業主也可以到政府的官網上去交。

美國房產稅如何計算的？

關於稅基

說房產稅是如何計算之前先引入壹個專業概念——”稅基“。

美國房產征收的總額是稅基和總稅率的乘積，而稅基是由房屋每年的估值決定的，房屋估值又是房子所在的區域來負責評定。房產周邊房屋的價格、地塊大小、實際面積、房型、房齡及房屋設施等因素都會影響最後估值結果。通常政府給出的房屋估值都比房屋實際市場價值要低，而且有時會低很多。例如壹套位於俄勒岡州的房子，房屋的市場價值是742134美元,而政府給出的估值僅為398298美元,兩者的差值誇張的快有壹半了。最後的房產稅總額是715825美元。

關於總稅率。

網上很多文章介紹說美國房產稅的總稅率是州稅+縣稅（county tax）+學區稅，而實際不是這樣的簡單計算，壹個房子的總稅率是更多種稅率的相加，並不是也不止這三種。

美國房產稅的稅率由地方政府根據每年的各種預算收入和支出的具體情況而定，導致不同的區域的稅率會有所差異，並且處於不斷的調整之中。房產稅實際上是多項支出的疊加。

通常地產稅的波動不大，壹般每個州裏面政府所定的稅率都在不大的範圍之內波動，比如加州在1.25%上下，有的高壹點有的低壹點；德州在2.5%上下，有的高到3%。

有的時候州和城市等層面會有投票決定是否增加壹些費用來付費用，比如是否增加0.01%地產稅來為當地建壹個大橋？這些是納稅的居民可以投票參與的。

沒有所謂的‘州稅’或者‘城市稅’，而是有些附加條例是可能在州和城市層面附加上的。主要是county的property tax。

在美國購買房產除了要交房產稅之外，還需要交哪些種類的稅？

1、交易稅：稅率約為2％，房地產買賣時繳納。

2、在美國買房，最多還有包括產權保險費、過戶公證費、房屋登記費、火宅及洪水保險費、房產稅、產權調查費、社區管理費及貸款相關費用等十項開銷。其中有5項費用是壹定要支付的，這五種費用是過戶公證費、房屋檢查費、房屋登記費、第壹年的火災保險及房產稅。都是在房產交易時產生的費用，均為壹次性結清。

美國的絕大部分獨立別墅是沒有屋主協會的，因此就不需要交HOA這種社區管理費。全款買房的自然也不必考慮貸款相關費用。

其中房產稅和社區管理費必須按標準來交，但產權保險費和過戶公證費都是可以在交易前協商的。

1.房產稅

買家和賣家各需要支付壹部分當年的房產稅，以過戶當天為時間點，過戶之前的部分由賣家交，之後由買家交。通常將平均每日的房產稅乘以買賣雙方各自相應的天數即可。

房產稅需要註意的壹個要點就是稅基。稅基並不是指房屋交易價格，而是每年政府對房屋的評估價，但評估價的敲定通常會參考最近壹次房屋成交價。

2.社區管理費

如果涉及社區管理費，那麽和計算方法和房產稅壹致，以過戶日為界限分別計算買賣雙方的費用即可。收取社區管理費大多用於綠化、安保等等，不是美國所有的房子都有屋主協會（HOA）

3.產權保險費

在過戶時，通常由產權公司負責檢查產權。在購買產權保險後，如果在產權出現問題，損失可由保險公司賠付。這對買家是很好的保障，這筆費用可由買賣雙方共同支付。由於產權保險是純自願購買的，所以很多房屋持有者會考慮是不是可以不買，因為算起來100萬美元的房子就需要2000~3000美元的產權保險費。壹部分賣家也會提出由買家單方承擔保險費的要求。

4.過戶公證費

過戶公證費通常由買賣雙方各付壹半，實際操作中可以協商支付比例。

美國房產稅在各個州都略有差異，比如在美國東海岸進行房產交易是需要律師參與的，所以買家還需額外支付律師費。其他具體交費項目及金額需要咨詢房產所在地的房產專業人士。

下面是美國房價走勢2018最新消息：

舊金山灣區

舊金山灣區都市圈的房價中位數為$1128300，同比上漲了8.9%，與上月相比上漲了5.1%。預計舊金山灣區都市圈未來壹年的增速為8.1%。

洛杉磯

洛杉磯都市圈的房價中位數為$625600，同比上漲了7.5% ，與上月相比則環比上漲了1.7%。預計洛杉磯都市圈未來壹年的增速為6.5%。

紐約

紐約都市圈的房價中位數為$429400，同比上漲了7.4%，與上月相比則環比上漲了2.7%。預計紐約都市圈未來壹年的增速為2.3%。曼哈頓地區相較於其他城市房屋價格較高，房價中位數為$1441000。

西雅圖

西雅圖都市圈的房價中位數為$463800，同比上漲了12.3%，與上月相比則環比上漲了2.8%。預計西雅圖都市圈未來壹年的增速為4.9%。

達拉斯

達拉斯-沃斯堡都市圈的房價中位數為$280000，同比上漲了5.7%，與上月相比上漲了0.7%。預計達拉斯-沃斯堡都市圈未來壹年的增速為5.6%。

最近高盛發布的壹份經濟報告重點討論了幾個今年重要的問題。

1、經濟復蘇的平均增長率保持在2.2%以上

預計實際GDP增長率在2018年將達到2.6%，稍微高於2017年。預期經濟將保持持續健康的增長，其依據主要有當前的經濟增勢強勁、來自於良好的金融環境持續不斷的有利刺激、財政政策的適度提振三個原因。

2、失業率會降至3.5％

預計明年需求增長將放緩。原因之壹是我們認為，持續的周期性擴張將推動經濟超越其長期產能。最明顯的跡象很可能就是，失業率會進壹步大幅降低，失業率到今年底失業率會降至3.5%左右，這是自1960年代末以來的前所未見的情況。

3、獨棟屋房價會進壹步上漲

住房市場在2018年將面臨壹系列挑戰。首先涉及稅收政策，標準扣除額的增加將打動更多的家庭停止列舉他們的稅收扣減，這無疑增加了償還抵押貸款的邊際成本。

然後我們預計，10年期美國國債收益率和較長期的抵押貸款利率在2018年將上升約50個基點。未來幾年的加息可能會對美國國內需求造成壹定程度的影響。

最後我們仍預計房地產市場將繼續復蘇，至少在核心的獨棟住宅領域是這樣的。最大的原因就是供需平衡的持續緊縮。房屋空置率在過去壹年內大幅下降，目前正處在2001年以來的歷史最低水平。實行這種緊縮政策的壹個重要原因是住房擁有率的反彈。人口和周期性因素可能在未來幾年內會使住房擁有率平均每年提高0.4個百分點。這相當於每年大概有50萬戶左右的需求向所有者轉變。

4、美聯儲加息

美聯儲自己的預測仍然是三次加息，這比市場預測的已經多了壹次。但我們覺得即使是這樣的預測也很保守，部分原因是因為我們認為失業率將會大幅降低。我們的預測是四次加息，就是自2016年底後的每季度壹次的緊縮政策的延續。

總歸自2016年初以來，美國經濟增長大幅提速的主要原因是金融環境的改善，為經濟復蘇提供了更為積極的推動力。經濟增長在2018年仍將遠遠高於平均水平。

美國當前的經濟復蘇勢頭強勁，主要是因為獲得了大量利好的財政政策的加持，而且減稅和相關支出為美股等關鍵經濟指標提供了支持。此外美國的勞動力市場逐漸改善，預計美國的失業率到年底將降至3.5%。

美國房價走勢2018最新動態。

01利率還將繼續上升

基準聯邦基金利率目前處於1%到1.25%之間。Zillow預計利率到2018年年底將在2%到2.25%之間，上升了大約100個基點。此外他還預計，標準30年期固定抵押貸款利率目前在3.7%上下，到2018年底可能上升到4.5%，不過對照歷史標準衡量來看依然非常低。

02房產市場依然非常堅挺

Aaron Terrazas認為，“美國房市強勢進入2018年，房市狀態比過去十年的任何時候都要堅挺。不過供應尚未跟上需求，尤其是新房建設腳步已經跟不上需求，這極大的推動了房價穩步上漲。盡管新房建設在2018年將有所增長，但庫存整體上很可能依然滿足不了市場。”日益增強的勞動力市場使很多租房者考慮進入購房市場，房屋所有率開始穩步升高。

CoreLogic首席經紀學家Frank Nothaft博士說：“房價的上漲對於房屋賣家們來說是個好消息，但是同時卻給買家們帶來不少麻煩。”

“越來越多的首次購房者發現低價房屋的庫存量非常有限，這導致了起步房(Starter Homes)的價格上漲很快，買家的負擔能力進壹步降低。 ”“如果新建房屋和保障性住房的庫存沒有大幅激增的話，房價處於壹個相對高水平增長的狀態近幾年還將在大多數市場中持續下去。”

03房價有望上漲6%

根據Zillow發布的2018年美國房產市場預測：2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將達到美國工資漲幅的兩倍還不止。

從地區看，中國買家熱衷的幾個美國房產市場的房價預計漲幅更大，比如聖荷西、西雅圖和洛杉磯。Zillow房產市場報告顯示聖何西在全國房價增長方面處於領先地位，自去年11月份以來上漲幅度在17.5％左右，西雅圖的房價漲幅約12％，華盛頓州和猶他州也都超過了10%，加州超過了7%。

根據CoreLogic提供的數據，華人所關心的幾個州未來壹年的房價增長預測如下：

加利福尼亞州預計增長8.4%；得克薩斯州預計增長2.1%；紐約州預計增長4.6%；佛羅裏達州預計增長6.3%；華盛頓州預計增長4.9%；新澤西州預計增長4.9%；馬薩諸塞州預計增長4.6%；伊利諾斯州預計增長4.7%。