郭仔奇在日本从事不动产交易已有五年，现任大阪京都地区房产中介公司BitHome株式会社部长。最近，他在朋友圈晒出了一批待售日本房源，其中包括京都二条城附近的京町屋民宿、小有名气的京都和风旅馆、大阪难波商圈的新建酒店，还有一座距札幌一个半小时车程的滑雪场酒店，建筑面积3000多平米，售价仅为1200万人民币左右。这些房源都是由于疫情经营困难，不得不出售的。
受访者微信朋友圈截图
“疫情前几年没有这么多可供出售的酒店，大家都在买地、拆楼、盖酒店，现在因为疫情，一下子有了一批酒店出售。”长期在日生活、投资经营过多家民宿的刘泽瑜告诉界面新闻。
中国投资者对这些酒店产业表现出强烈兴趣。据日本酒店旅馆经营研究所的数据，从2020年5月开始，咨询量就趋于增加，今年1月，来自中国的咨询量达到260件，创下2018年12月以来的新高。
日本大阪酒店民宿及出租公寓开发及管理商丰臣的市场调查数据也显示，中国投资者正在迅速买入东京及大阪地区的酒店、温泉旅馆以及民宿设施，仅2021年2月就成交240件，比前年增加2.4倍。
第三波投资潮
中国买家投资日本泛住宿业不动产，在疫情前有两次代表性的浪潮。
第一波浪潮开始于2015年前后。2013年9月，日本申办东京奥运会成功，日本政府自此开始积极推动“观光立国”策略，用入境游带动本国经济，不断放宽访日游客签证限制。2015年，日本宣布放宽对中国个人游客多次入境签证发放条件，当年约有499万中国游客赴日旅游，比上一年增长一倍多；2015年日本旅游消费总额约1900亿元人民币，其中中国游客贡献了近一半。
随着中国赴日游客量增长，中国投资者开始关注日本酒店地产。据媒体报道，2014年大阪府内一家温泉酒店挂牌出售，来咨询的3名意向买家都是中国人。2015年底，上海复星集团以184亿日元收购了位于日本北海道的星野Tomamu度假村，掀起中国买家爆买日本温泉旅馆的热潮。
第二波浪潮则是2017年-2019年的民宿投资潮。由于赴日旅游的外国游客大量增加、自由行盛行，日本酒店日益供不应求，而民宿不仅补足了市场缺口，还提供了更灵活的住宿选项，日本民宿业因此出现爆发式增长。
中国买家紧跟这一趋势，大量投资日本公寓、町屋，改造成民宿出租。2017年11月，中国天使投资人薛蛮子宣布在日本买下一条街经营民宿，更为民宿投资热添了一把火。
2018年6月，日本出台《住宿宿泊事业法》（简称“民宿新法”），对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求，给民宿产业带来一次洗牌，部分无力满足经营条件的个人经营者出局，但专业化、规模化经营的民宿反而更加兴旺，界面新闻当时曾进行报道。
至2019年，受即将举办的东京奥运会影响，民宿市场热度持续攀升。刘泽瑜回忆，当时日本部分核心区可用于民宿经营的房源租金比以前高出了一倍，民宿日常运营所需的床上用品、灯饰品、生活起居用品等经常卖断货。
然而，突然爆发的新冠肺炎疫情打断了这一波热潮。2020年2月，刘泽瑜经营的民宿接到大量退单。3月，他发现不少民宿开始变卖、转租，部分酒店关门止损，主要服务于入境旅客（尤其中国游客）的包车从业者也开始在朋友圈卖车。4月起，他陆续退掉了手里所有的房源。
随着疫情在全球蔓延，跨境旅游基本停摆，大量酒店经营困难。根据东京商事研究中心（Tokyo Shoko Research）今年1月的数据，2020年日本有118家酒店申请破产，同比增长57.3%，这是日本酒店业自2013年以来首次出现单年破产超过100家。仅长野县就有12个破产项目，包括多处温泉和滑雪胜地。
持续的疫情对日本酒店价格造成重大打击。世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年亚太房地产市场展望在线数据仪表盘》显示，包括日本、澳大利亚、新西兰、新加坡在内的地区，疫情以来零售业和酒店业资产价格下降明显，其中酒店业最为突出，“近期的酒店交易价格大概有5%-15%的折扣，而亚洲总体酒店价格相比2019年下降了10%到30%。”
世邦魏理仕的报告显示，亚洲地区酒店价格受疫情影响下降最大
世邦魏理仕的报告预计，一旦疫情得到控制，社交距离限制放宽，旅游限制放松，市场会迎来反弹。国际航空运输协会IATA则预计，国际旅行的完全复苏要等到2024年。
就日本市场来说，虽然日本政府在2020年确定了全民免费接种疫苗的计划，但截至目前疫苗接种率仅2.2%，加之疫情反复，当地旅游市场何时开放仍是未知数。
在这样的背景下，熬过第一波疫情冲击的中国投资者开始“抄底”日本酒店资产，掀起了第三波投资热潮。
根据居外网统计，2020年第二季度，在日本新冠疫情恶化、而中国国内逐步复苏的阶段，来自中国本土及海外的华人顾客对日本地产（包括住宅、酒店、土地等）的咨询量出现了一个小高峰，随后又出现回落，或与日本疫情防控与东京奥运会的不确定性有关。2021年第一季度的咨询量相比2020年一季度有所增长，不过仍低于2019年一季度。
居外网统计 
日本新冠病毒新增确诊病例变化情况 数据来源：covid19japan.com
据界面新闻调查，目前中国投资者买入日本不动产的主要动力包括：
- 疫情影响下的房产折价；
- 期待群体免疫后的旅游开放重新带来经营收益；
- 看好日本不动产的长期投资收益；
- 出于个人偏好的投资，比如在景区附近购房自住。
日本哪些地区的酒店、民宿值得投资？
日本丰臣商事株式会社专注大阪地区的酒店、民宿及出租公寓的开发和管理，该公司的宅建士张浩告诉界面新闻，投资日本泛住宿业资产，推荐关西地区，尤其是京都和大阪。
“京都主要是特色京町屋，如今城市人越来越渴求归园田居，京都作为千年古都，备受游客青睐。”他介绍，根据京都观光局的数据，京都全年都有游客，旅游淡旺季差值只有1.3倍左右，并且游客回流率高；加上地区限制，京都申请执照的酒店较少，客房常年供不应求。
大阪则有充足的政策红利，足以支撑未来的市场。“疫情来临之前，大阪游客增长率世界第一，也是日本海外游客数量最多的一个城市，还有废除赌场禁令、2025年万博会开幕等政策利好。另外，目前大阪是唯一可以大规模申请到365天经营民宿的特殊地区，投资回报率均在6%左右。”
张浩认为，有潜力的日本泛住宿业项目集中在大城市。日本东京、大阪、横滨等大城市的地价已连续7年微增，空室率平均在10%左右，而小城市由于人口减少，空室率偏高。
东京地价涨幅 
大阪地价涨幅
不过，这些地区的住宿业资产折价幅度也较低，“抄底”机会较少。郭仔奇告诉界面新闻记者，在疫情前，京都、大阪的民宿回报率平均在8%-10%，经营得好能达到15%-20%，吸引了许多中国投资者。疫情爆发后，日本游客骤减，民宿没生意，有一些人就想出售房源。但这些房东一般手头资金较为宽裕，加上买入价高，即使眼下没有收益，也不愿轻易低价抛售。
他有一位客户，2018年在京都购入一套住宅，正常价值应在1500万日元左右，因为可以做民宿，最终以2300万日元的溢价成交。这套房源疫情前每年收益约200万到300万日元，疫情期间几乎没有收入，但客户仍坚持要挂2600万日元的售价，挂了一年无人问津，客户也不愿降价。
而日本大城市的大型连锁酒店则是全球各大财团的重点目标，即使报价高达数百亿日元，也能很快卖掉，例如京都四季酒店在2020年6月便以507亿9000万日元的价格成功转让。
相比之下，一些偏远地区的温泉酒店、传统旅馆现在售价很低，是价格“洼地”。这些酒店通常位于轻井泽、富士山、北海道等景区附近，年代悠久，修缮维护成本昂贵。平时依靠自驾的日本游客，能维持稳定的利润，但疫情爆发后旅游停滞，很快就陷入了经营困难。
郭仔奇在售的札幌附近酒店（图片由受访者提供）
例如郭仔奇正在销售的一家位于札幌附近的酒店，紧邻滑雪场，拥有37个房间，建筑面积3000多平方米，疫情前每年能赚1亿日元，市值约4-5亿日元，现在报价仅1亿9800万日元，合人民币不到1200万元。
“它每年维护成本就要1000万日元，必须卖掉，卖不掉就要亏钱。”他说。
还有一些老旅馆长期由固定业主经营，没有交易记录，因此也没有市场价，需要由日本银行根据房屋情况评估。刘泽瑜告诉界面新闻，银行估价一般在房屋价值的70%到80%左右。
不过，刘泽瑜指出，想购买这类酒店的买家需要有雄厚的资金成本，能坚持到旅游业复苏，还要具备出色的酒店经营能力。
还有一些投资者因度假需求而购买日本房产。居外网经理周金伟告诉界面新闻，受北京冬奥会的影响，国内近年出现滑雪热，不少中国买家在疫情后买入日本著名滑雪胜地二世谷的度假屋，度假时自住，平时委托运营方进行酒店运营或长期租赁。
二世谷位于日本北海道西侧，以滑雪爱好者喜爱的“粉雪”著称，最早由澳大利亚人投资建设了一批餐厅、酒吧、酒店、民宿和滑雪学校，现在则成为中国投资者的宠爱。2020年8月，有媒体报道，一家在中国海南开发过多处度假村的种子企业“VIRGINIA”将在二世谷周围开发有100多间客房的公寓酒店和5栋出租别墅，投资规模预计超过100亿日元。
在日本政府2020年7月推出的“Go To Travel（去旅行）”政策刺激下，日本国内游去年下半年有所恢复，带动酒店入住率提升。数据统计网站statisa.com预测，2021年日本酒店入住率将延续恢复趋势。
需要注意的是，入住率最高的还是商务酒店，城市酒店和度假酒店的入住率恢复也相对迅速，传统日式旅店、酒店式公寓恢复较慢。
日本不同类型住宿业态入住率的恢复情况。数据来源：statisa.com
日本不动产价值托底
中国投资者买入日本住宿业资产的另一个重要原因，是看好日本不动产的长期价值。
上世纪九十年代的泡沫经济破裂后，日本房价总体处于平稳期，投资收益较为稳定。
日本地价历年变化 来自网络查询
由中国创业者创办的日本在川旅宿公司，在疫情这一年陆续签约托管了近10个项目， 有酒店也有酒店式公寓。
在川旅宿创始人兼CEO韩哲告诉界面新闻，疫情导致的量化宽松的货币政策带来了两个变化，一是企业并购增加，二是大宗不动产交易增加。“日本不动产的收益率和长期存款利率的差值是2.9%，伦敦是0.5-1%之间，买入日本的巨量基金非常多。”他说。
过去5年，海外投资者购买日本不动产的份额和热情一路高涨，2017年甚至超过了上市房地产投资信托基金（REIT）的投资额，达到总交易量的三成。2019年，不动产价格过高，出现小幅下降，现在又开始缓慢回升。
在川旅宿发现，今年日本大城市房地产的交易价格和租金价格同步小幅度上涨。东京23区分售式住宅今年3月的平均租金环比上涨0.6%，刷新了2009年开始调查以来的最高值。这是由于日本居民在家时间变长，很多人搬到更大的房子居住。
日本的不动产服务商JLL的统计也显示，2020年日本的不动产租赁住宅投资额增加了约5成。JLL认为，“住宅资产的稳定性再次被意识到”。
海外投资者占投资额整体的比率为34%，达2007年以来最高水平，例如德国安联旗下的不动产投资公司在新冠疫情扩大以后，相继取得东京23区内的租赁住宅楼，合计投入近3亿欧元。甚至有日本媒体担心，外资大量购买和运营日本不动产，会导致日本业主失去主导权。
不动产投资增加还有一个原因：随着房产交易逐渐在线化，个人投资不动产的门槛大幅降低，其代表是房地产众筹。日本的投资者能以低至1万日元的小额资金投资多种类型的房产项目，包括酒店、民宿、度假屋等。日本大型房地产金融服务商Loadstar capital于今年2月启动的众筹项目，短短2分23秒内就筹到了上限金额3.6亿日元。
此外，对于外国人来说，购置日本房产，就可以享受日本的医疗、教育等社会福利，以及贷款和签证上的便利。刘泽瑜告诉界面新闻，疫情前后，自己在日本共购置了三套房产，一套自住，两套出租。“日本大城市房产的价格并没有受疫情影响。不少人投资日本酒店民宿，本质是为了购入日本不动产。”他说。
目前，日本尚无法律或法规禁止或限制外国人购买日本房地产。2020年11月，日本政府成立专家小组，讨论外国人购买日本土地有关的问题，及其对国家安全的影响。该小组于2020年底提交了报告，建议日本政府制定新立法，应对外国集团在日本购置和使用房地产可能引起的问题，特别是在偏远岛屿，核电厂等基础设施和水源地附近，以及与防卫设施相邻的土地。
来源：界面新闻
资深金融专家陈柏轩
