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初到美国如何科学倒时差？我用亲身教训告诉你 | 美国
美国与中国时差很大，倒时差，绝大部分初到美国的人不是被美帝国主义的糖衣炮弹打到，而是被时差给KO了。时差，是出国长途旅行、居家、学习等，必须面对的敌人。
时差是什么鬼？
简单理解，两个地区地方时间的差别叫做时差，根本原因是由于地球在自传，导致不同经线地区的时间不同，有的差别按秒算，有的则按小时算。如果你是去美国，那么中国美国的时差则是非常大。最简单的理解，我写本文是在美国西部时间12点，而北京时间则是下午的2点。
倒时差为什 痛苦？
倒时差是什么？倒时差就是通过调整，适应时差带来的种种不适应。没有经历过国际长途飞行的朋友，肯定都不能体会倒时差有多么痛苦。我就是如此，来休斯顿之前，记忆中应该是初中，背诵英文短文对话中就知道有Jet Lag这么个事儿，后来也偶尔听周围的人说倒时差多么不舒服，但是自己根本不把时差什么的放在眼里，不就是把手表拨一下么，so easy。直至自己到了美国，迷糊了一个星期，才知道倒时差多么痛苦，更体会到错误的倒时差方法，会坑死人的。
事实上，最明显的倒时差出现的不适反应就是，白天犯困，尤其是下午，眼睛基本睁不开；而到了晚上，8、9点会特别困，困到极点；但是，凌晨3、4点会醒来，而且睡一会就醒，醒了会感觉睡了很久。总之，倒时差的过程中，你会感觉头昏昏沉沉，没精打采，思维迟钝。
其实很容易理解到美国倒时差为什么如此难受。北京时间和美国西部时间相差十几个小时，真正算得上是黑白颠倒，在国内几十年的作息规律，突然改成白天睡觉，深夜起床，任凭谁都会受不了。据我了解，一般倒时差快的人需要2-5天调整，而慢的一周以上也大有人在，我就是整整用了一周才真正适应。
当然，倒时差有很多因素都会影响，比如身体健康状况、国内作息规律等等，但是，倒时差还是有技巧的，掌握科学的方法，会让倒时差的不适感尽快消失，快速适应美国的学习、工作和生活。
1.从出国前准备
其实，从出国前的3、4天就可以开始调节了，而且在国内就开始调节，难度并不大，例如在国内开始将睡觉时间推迟到夜里2点，在上午9点、10点起床，在国内，熬夜很多人还是擅长的，晚睡晚起，晚睡对一般人难度并不大，实在困了可以和朋友聊聊，也可以喝点茶或者咖啡提提神，从国内就开始调节，能为后续倒时差做好铺垫。
2.飞行途中
飞往美国的航班一般会持续十几个小时，长时间的飞行，大家应该尽量保证足够的睡眠，能睡着千万别醒着，给身体充电，为下飞机之后倒时差做好充足的睡眠准备。说到这不能不提我在14小时飞行途中，基本上都在看飞机电视以及和邻座大哥聊天，睡眠严重不足。有人担心我们会吵到邻座朋友，其实不然，一方面聊天声音非常小，而且很多时间都在一起看电影，而且周围朋友都戴着耳机看电视，因而并无造成影响，这点公德心还是有的。不过，我是在飞机上没有休息好的反例，这直接导致我抵达美国倒时差十分痛苦，鉴于我的惨痛教训，建议大家飞机上大多时间用来睡觉。
3.初到美国（第一天）
刚到美国，建议不要立即投入工作或者兴奋出去旅游或逛街，而是应该在美国当地时间下午6点左右入睡，第二天上午4点左右起床，这样相当于北京时间的凌晨6点左右睡，比原先让大家凌晨2点睡，大概推迟了4个小时，不会有太大不适应。而第二天醒得早也没事，起来可以走走，甚至旅游都可以，因为一晚上睡了将近10个小时，即使醒了很多次，睡眠也是十分充足的。
4.美国第二天
由于第一天睡眠时间有10个小时，因而第二天不会太困，可以把晚上睡眠时间推迟一点，晚间8点睡，早上6点起床，这样还是晚间10小时睡眠，只比前一天晚睡2个小时，不会特别难受。
5.美国第三天
由于前两天的科学调节，且每晚都保持10个小时睡眠，第三天就基本能够做到在晚上10点、11点左右睡觉了，第二天完全可以5、6点点起床，前面三天的充足睡眠，保证第三天就能基本完成倒时差。
这套科学方法的重点在于，从一开始出国就进行倒时差的准备，而在飞机上则保证充足睡眠，抵达美国后，以和国内相差2小时的小幅度间隔来调整。而其中的核心是，保证充足睡眠，而不是一般人说的“能不睡就不睡，抗住！”。经过科学方法的调整，一般3天左右时间就能基本适应美国的时间，你会发现头脑开始慢慢清醒，所有的计划和目标慢慢从迷糊中渐渐清晰。时差倒完，你该进入状态了。
（据汤姆大树原创）
来美国首个挑战竟然是时差！教你如何轻松倒时差！| 美国
第一次来美国，或者第一次长途飞行的人，在飞机落地的那一刻，比起喜悦之情，更多的是疲惫，在狭小密闭的飞机上“囚禁”了10几个小时，好不容易想好好睡个觉了，结果发现这里竟然是大早晨太阳当空照！exm？
中国大陆地区均使用北京时间，即东八区时间，而美国则是本土横跨六个时区，每个时区对应一个标准时间。从东向西分别为东部时间(EST)（西五区时间）丶中部时间(CST)（西六区时间）丶山地时间(MST)（西七区时间）丶太平洋时间（西部时间）(PST)（西八区时间）丶阿拉斯加时间(AKST)（西九区时间）和夏威夷时间(HST)（西十区时间）。美国从每年3月的第二个星期日至11月的第一个星期日采用夏令时，夏令时比正常时间早一小时。使用中美时差在12小时-18小时之间，这就意味着从中国到了美国，正当身体需要睡觉时，正好是美国不应该睡觉的时间。而到了美国的入睡时间晚上时，正好是生物钟的上午，又可能该睡却睡不着。简直不能更痛苦。
时差使人被迫根据新的作息在不正常的时间里吃饭睡觉，而体内的生物钟一时半会又调整不了，这就导致了许多问题。
轻者睡眠紊乱，身体疲乏；其次食欲不振，消化不良；重者头昏脑涨，心悸腹泻。
时差和人的关系很大。那么有什么方法可以解决这些问题吗？彻底解决不太现实，不过以下方法可以一定程度上帮助你倒时差：
行前
1.机票选择：
尽量买到达目的地是下午或者晚上的机票，千万不要买到达目的地是早上的机票。在飞机上很少有人可以真正睡的很好，所以下飞机的时候一定是疲惫的。所以如果你到了目的地是下午或者晚上，安顿安顿就睡觉了，第二天醒来就没有时差了。另外尽量选择向西飞行的航线，由于地球自西向东自转，向东飞的效果等同于加快地球自转速度，使白天缩短，夜晚提前，而向西飞则能使身体相对更能适应白昼的延长。
2.提前倒时差：
“晚睡晚起”，争取把睡觉时间延迟几小时，尽量减少时差带来的生理时间跨度。飞行前几日，少吃含脂肪丶盐丶咖啡因和糖类的食物，尽量以清淡为主，多吃新鲜的水果和蔬菜。
3.提前准备好让飞行更舒适的装备：
舒服的拖鞋，耳塞，眼罩，枕头或颈枕。
飞行中
1.坚持不睡or一直睡：
完全相反的两种方法，根据自身情况选择。一般情况下如果是夜晚抵达目的地，那么试着在飞机上一直保持清醒的，这样到达之后就可以好好睡一觉了。但如果你是早上抵达的话，那么就是反过来了，在飞行途中尽量让自己睡着。不过如果在飞机上一直坚持不睡对身体其实影响很大，多睡才能无痛苦地倒时差并对身体的损害减到最小。
2.飞机上的饮食：
在飞机上多喝水，少喝含咖啡因和酒精的饮品。通过喝大量的水使身体保持水分能够有效地减缓时差的影响。而且飞机上是一个十分干燥的环境，所以大量喝水也能够在飞行时感觉更加的舒适。
3.适应光线：
光对人体生物钟有很强的调节作用。避免光线照射的时候，最好戴上眼罩；而需要接触光线时，日光是最佳选择，如果没有条件，阅读灯或走廊灯光也可以起到作用。
4.把手机和手表调到目的地时间：
心理暗示自己根据新的时间来作息。
到达目的地
1. 保持正常的饮食时间：
到达之后，尽快让你的身体恢复正常工作节奏是十分重要的。做到这点的方法就是确保在平时正常的时间进餐，可尽快帮助身体适应新的节律。早餐多吃点蛋白质，这可以帮助保持清醒。
2. 多晒太阳多运动：
在目的地多晒点太阳，有研究表明光照可帮助人们更好地调整生物钟。如果你想提醒你的身体现在要保持清醒，那么就应该多晒晒阳光。对于早上到达的旅客这点就特别重要了。另外一种唤醒身体的方法就是做运动，比如散步和慢跑，太剧烈的运动身体会吃不消。
3. 药物帮助：
假如以上的方式都不适用于你，那么有一些药物能来辅助你。褪黑素是人体睡眠时分泌的一种有助睡眠的物质，可以调整你的作息时间，适应时差。不过褪黑素的效果因人而异，同时也又可能带来副作用，因此要谨慎使用。希望各位痛苦倒时差的朋友们能睡个好觉！
（据洛杉矶华人资讯网）
美国各州与中国时差 | 美国
美国共51个州加1个华盛顿特区，分5个不同的时区（美国与中国时差）：
一、阿拉斯加/夏威夷时区
与中国时差-17～-18小时（中国早晨9点，是这两个地区的前一天下午3～4点）
二、Pacific Time Zone太平洋时区
与中国时差-16小时（中国早晨9点，是美国太平洋时区内的州的前一天下午5点）包括：太平洋沿岸州即：WA/OR/CA/NV/ID
三、Mountain Time Zone 山地时区
与中国时差-15小时（中国早晨9点，是美国该时区内的州的前一天下午6点）
包括：MT/WY/UT/CO/AZ/NM
四、Central Time Zone中央平原时区
与中国时差-14小时（中国早晨9点，是美国该时区内的州的前一天晚上7点）
包括：中央平原及南部和东南部地区：ND/SD/NE/KS/OK/TX/MN/IA/MO/AR/LA/WI/IL/MS
五、Eastern Time Zone东部时区
与中国时差-13小时（中国早晨9点，是美国该时区内的州的前一天晚上8点）
包括：新英格兰地区、五大湖周边地区、中部及大西洋沿岸地区
（据百度文库）
中巴建交“掉下来的意外”：巴拿马房产咨询量大涨十倍 | 海外
对米格尔(MiguelMontenegro)来说，中国与巴拿马共和国建交的消息就像是一个天上掉下来的馅饼。
“和4月第一次来中国参展相比，上周在北京的展会上，来我的展位咨询的人数至少增加了10倍。”作为展会上唯一一家来自巴拿马的房地产商，巴拿马Omega房地产公司CEO米格尔突然成为了现场最受欢迎的参展商，他对第一财经记者说，“建交的消息给我们做了一个巨大的免费广告，每天都有好几百人来咨询。”
为了应对不断涌来的问询者，米格尔还专门在现场临时招募了一名会说中文的美国房产经纪人作为助手。
此刻，远在中美洲最南端的霍鹏飞也对两国建交带来的利好有所期待。
2014年，深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司(下称“迈瑞医疗”)在巴拿马建立了子公司。作为迈瑞医疗中美洲区总经理兼巴拿马子公司总经理，霍鹏飞告诉第一财经记者：“两国建交便利了中国公司在巴拿马的投资与运营，避免显性或隐性的商业歧视，企业也能深入运作高端医院主流项目，同时也进一步深刻地影响和改善当地民众的医疗生活条件。”
中企计划加大对巴拿马投资
6月13日，中国和巴拿马正式宣布建立外交关系。中国外交部部长王毅表示，中方欢迎巴方积极参与“一带一路”建设。巴拿马总统巴雷拉在当地的电视讲话中也强调，中国是巴拿马运河的第二大用户国，并且中国在金融、电讯等多个行业在世界上扮演重要角色，与中国建交是“我们国家正确的选择”。
在这样的政策大背景下，作为在巴拿马开展业务的30多家中企之一，迈瑞医疗计划加大对巴拿马的投资。“下半年我们将开始用迈瑞的名义注册自己的产品，和其他公司一起强强联合，运作大项目。”霍鹏飞告诉第一财经记者，成立不到3年的巴拿马子公司是迈瑞医疗在中美洲及加勒比海的区域运营中心，目前在当地的业务量每年约为1300万美元(约合人民币9000万元)。
在霍鹏飞看来，中企赴巴拿马投资的优势主要有三点：首先，作为自由贸易港，以美元为通用货币的巴拿马在金融领域有很大的便利和自由度;第二，交通方便，从巴拿马到整个美洲的任意国家都有直达航班，是区域内做生意的好地方，也是很多跨国公司的区域总部所在地;第三，巴拿马是连接两大洋和南北美洲的巴拿马运河所在地，贸易繁荣，经济强劲，并且在政治上也相对稳定。
除了“一带一路”倡议和两国建交的政策利好，希望借巴拿马拓展中美洲市场并辐射更大区域的霍鹏飞还很关注两国自贸协定（FTA）的谈判进展，“如果两国签了FTA，进口关税就会下降，可以提高我们产品的竞争优势。”
霍鹏飞说，公司未来也会根据拉美业务的需要，利用巴拿马的物流优势，在巴拿马建立整个拉美的物流中心，以降低运营成本，支撑其他区域的业务发展。
巴拿马贸易工业部长奥古斯托·阿罗塞梅纳在两国建交后表示，巴拿马寻求同中国签署自由贸易协定，将以两国利益为出发点，加强同中国开展贸易协商，提升巴拿马出口贸易潜能，为投资者提供更多竞争优势。
事实上，在两国建交以前，中资企业在当地的投资就已经逐渐加速。目前，在巴拿马运营的30多家中资机构包括中国银行、中远海运、华为、中兴、中国港湾、中国铁建、葛洲坝、同方威视、中国船级社、新兴铸管、北新建工、中国建筑、中国水电、三一重工、金风科技等。巴拿马运河大西洋一侧的科隆自贸区是美洲最大的自贸区，也是全球第二大自贸区。中国是科隆自贸区最大商品供应国，有70余家民营企业在科隆从事贸易。
中国人投资兴趣大涨
除了米格尔在中国突然“受追捧”，中文海外房产平台居外网的数据也显示，6月14日，该网的巴拿马房源访问量冲到了平日平均值的7倍。
随着中企在巴拿马投资速度加快，越来越多的中国人近几年也开始在当地买房置业。在米格尔的公司里，截至去年年底，就有大约5%～10%的买家来自中国，是海外买房客的第一大来源国。不过，购买者主要是在当地工作或做生意的中国人。
为深入了解中国市场，米格尔在去年底决定要来中国考察。感受到两国建交前后中国人兴趣差异的他预计，到今年年底中国买家的比重将增加到15%～20%，手上现有的100多套房子也会快速卖光。
看到中国买家的热情，他计划接着拿地，尽快启动新的项目。米格尔对第一财经记者表示，巴拿马在过去10年里的房价都在以每年10%左右的速度稳步增长。作为一个面积约为浙江省三分之二的国家，当地每年新建住宅数量仅9000套，年轻人多选择租房。也因为如此，当地房产投资的回报率可达7%～8%。由于市场供小于求的趋势日渐明显，房价的上涨正在促使更多当地人选择买房。
米格尔手上的房子一般半年就会售罄。并不愁卖的他为什么还要到中国来寻找买家?米格尔表示，即使本地的购买需求已经可以满足业务，但仍然希望客户群更加多元化。另外，巴拿马当地的税法也鼓励企业到海外寻找市场，“在国内的业务需要缴纳37%的增值税，而在境外的生意就可免税”。
更重要的是，实体房屋销售的数量毕竟有限，对米格尔来说，为多国投资者提供房屋管理以及金融服务才是更大的蛋糕。比如，觉得买房投资太大的中国投资者，也可购买巴拿马房产相关的基金等金融产品。
“对中国还缺乏了解”
虽然在巴拿马投资潜力巨大，但对于一个总人口不到400万、以西班牙语为主并深受美国影响的国家，巴拿马也不免存在一些劣势。
霍鹏飞早在2006年就去了巴拿马，当时他是TCL海外驻巴拿马子公司的销售。后来他加入迈瑞医疗重返中美洲。
“这个与中国有13个小时时差的国家，还缺乏对中国的了解。”霍鹏飞说。目前在业务上，当地企业不了解中国也不相信中国产品的质量。“他们对中国的印象还停留在早年移民到当地修建铁路和运河的下层中国劳工年代，以及早期中国产品的质量，前几年我们一直很难进入主流医院。”
从简单的监护仪，到复杂的超声、外科以及麻醉机，霍鹏飞和他的团队通过不同的途径让当地的主流客户试用上他们的产品，才逐步从当地卫生部医院进入到最高端的主流私立医院，从普通科室进入到ICU和OR(手术室)。此外，霍鹏飞他们还会邀请当地医院的核心医生和当地企业CEO，实地探访中国的窗口医院以及迈瑞医疗在北美的窗口医院，“当看到纽约的主流医院也在大量使用我们的产品，听到美国医生称赞迈瑞医疗的质量，他们才放心了”。
除了业务上的困难，霍鹏飞表示，获得工作签证也特别难，“拘泥于巴拿马当地严格的劳动法和移民法，我们找到合适的律师经过了大约2年时间，才办下临时工作签。”
中国加入CRS影响巴拿马避税地位
米格尔告诉第一财经记者，以美元为通用货币的巴拿马没有外汇管制，金融领域的运作也都很透明，政府和个人也都很关注隐私，外国政府在正式起诉之前很难从巴拿马获得相关人员的信息。
根据巴拿马出台的一系列保护企业及个人金融隐私的法律，公司股东的姓名甚至都不必进行公开注册。另外，巴拿马还实行严格的银行业隐私法规，金融机构禁止提供有关离岸银行账户或账户所有人的信息。巴拿马也因此成为不少人隐藏财富的“避税天堂”。
不过，这一地位在中国宣布加入CRS(“共同申报标准”，推进实现金融账户涉税信息自动交换)后受到影响。
中国将从2017年7月1日开始实施CRS信息审查和收集，并预计在2018年9月进行第一次信息交换。巴拿马也加入了CRS，和中国一样，将于2018年开始进行信息交换。这意味着巴拿马将成为全球征税系统的一分子。
澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐在回复第一财经记者的邮件中表示，虽然中国和巴拿马都已经加入了CRS系统，并且同意从2018年开始交换信息，但并不意味着双方一定会立即交换信息，在后续具体的交换信息方面彼此还有一定的选择权。可以确定的是，巴拿马不再是永久的税务避风港了。中国和巴拿马CRS信息交换是迟早的。
王斐称，CRS最核心的问题是税收居民身份的认定。CRS一般要求针对非本国税收居民收集信息，并且交给该非本国税收居民的税收居民所在国交换信息。因此，如果该居民为本国税收居民，一般情况下该国就不会收集该居民的信息，更不会交换信息。这就意味着，如果被认定为中国本国税收居民，中国国内银行没有义务也不会收集金融账户信息，更不会交换信息。然而，该中国税收居民也可能因为拿到巴拿马绿卡，在当地也被视为本国税收居民。“每个国家的税收居民的认定标准可能非常不同，因此要真正避开CRS的影响，须研究金融账户所在国的税收居民要求。”王裴表示。
全球房产投资前景伦敦排第二 中国城市大幅下滑 | 英国
根据投资公司Schroders的最新数据，尽管脱欧前景仍然悬而未决，伦敦仍然是全球房产投资前景最佳的城市之一。
根据Schroders对全球30个城市的调查，全球范围内，房产投资前景最好的是洛杉矶，其次是伦敦，不过洛杉矶的分数仅比伦敦高出一点点。在欧洲城市中，伦敦是投资前景最好的城市，其次是巴黎。不过，在上一次的排名表当中，伦敦仅占第八位，而巴黎在上次排名表中占据第12位，这次则下滑到了第16位。
>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费
这份排名的目的是为了识别出全球房产价格最优厚的地区，由基金经理人编纂的，这些基金经理人主要对专注于办公楼、购物中心和仓库的商业地产公司进行投资。
这份排名并没有直接关注住宅类房产，不过在过去，住房价格也倾向于随着城市经济的繁荣而增长。
这份排名对全世界各大城市都进行了调查，考虑了多方面的因素，最后按照投资潜力排出前三十名。其考虑因素包括：经济发展的潜力，未来十年中该地居民的可支配收入，以及人口的规模。
在这份最新排名中，调查者将每个城市的大学也引入考虑，这是影响本次排名浮动变化的主要原因。
总体来说，前30位的排名中美国大城市居多，其中有18个城市来源于美国，而前五位中有四个都是美国城市。洛杉矶从第六位跳到了第一位，波斯顿则从第24位跳到了第3位，芝加哥从第10位跳到了第4位，而纽约则保持了第5位的位置。
而在上一次排名中占据重要地位的中国大都市则在本次排名中下跌迅速。2016年12月占据榜首位置的北京，这次滑到了第11位，而上海则从第2位滑到了第10位，深圳也从第3位滑到了第24位。
Schroders的全球地产安全部联合主任玛清（Hugo Machin）表示，伦敦在地理位置、语言、规模、基础设施以及文化多样性等方面一直具有竞争力，而如果将其大学实力加进去，伦敦就成为非常有利的投资场所。他表示，大学对城市经济实力起到关键作用，创新和教育可以提供更加训练有素、生产效率更高的劳动力，建立在知识基础上的地域经济都在增长，对当地的房地产市场也有正面作用。
他还说：“洛杉矶的规模和经济深度使其成为工作和生活的有利场所，其经济的一个关键优势在于，它拥有非常多样的产业分布，包括金融服务、媒体、贸易和科技。特别是，技术行业在过去几年有显著增长，这不仅令办公场所的需求激增，也令住宅市场需求大增。其中很大一部分归功于千禧一代的就业在增加。”
（据英中时报）
澳洲大学有多依赖中国留学生学费？ | 澳洲
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
最新高校分析显示，澳洲很多研究型大学都很依赖中国留学生的学费。在澳洲历史最悠久的大学——悉尼大学，每6澳元的学校资金中，就有1澳元直接直接由自中国留学生的学费所贡献。
悉尼大学目前的学生总数超过5.9万名，中国学生的数量就超过了1.2万名。虽然悉尼大学称，其向全球100多个国家开放招收留学生，但其中有58%的确实是来自中国。
这个数字意味着，悉尼大学去年22亿澳元的运营收入中，有6.11亿来自国际学生，而其中有3.54亿（16%）是由中国留学生贡献的。
由于中国学生往往扎堆在那些学费较高的课程里，所以实际的数据还可能会更高。有信源称，悉尼大学商学院大部分都是中国留学生，而该学院的工商管理硕士（MBA）学费高达6万澳元。
悉尼大学发言人拒绝披露商学院的中国留学生招生情况。
这些数据使人们更加担忧澳洲高等教育领域的对于某一个特定国家的财政依赖。本月公布的新州审计总长报告无疑反映了这种依赖性。
报告显示，2012年，新州10所大学有18%的资金来自留学生，而到了2016年，这个比例上升到了24%。在此期间，联邦政府下拨给大学的资金却减少了6%。
新州的研究型大学最依赖留学生资金。悉尼高校去年收入增长1.37亿澳元，几乎全部来自留学生。
去年，悉尼高校的留学生比例增长5.1%，新州整体增长3.5%。
新南威尔士大学情况如何？
新南威尔士大学（UNSW）也拒绝透露中国留学生招生数量及其缴纳的费用。其发言人称，与澳洲其他大学一样，该校最大的留学生来源国是中国，而中国“文化对教育看得很重”。
她说：“我们欢迎中国学生，也欢迎他们在我们这所全球化高校中扮演充满价值的角色。”
据了解，新南威尔士大学招收的留学生中，中国学生占到了38%，是其余9大留学生来源国学生数量总和的2倍。
去年，新南威尔士大学的外国留学生学费收入有5.59亿澳元，中国学生就贡献了3.7亿澳元，占学校财政收入的19%。这笔资金还没有包括中国通过合作研究或商业化注资所投的资金。
根据新南威尔士大学的年度报告，有专家警告，中国留学生数量一旦下降，有可能为新南威尔士大学带来财政灾难。
（据《澳洲人报》报道）
110亿外资涌入伦敦房地产：是谁的钱？花在哪儿了？| 英国
>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费
最近，Real Capital Analytics出了一组数据：
从2016年4月至2017年3月，伦敦房产项目总共收到118.83亿英镑的投资，其中的绝大多数，也就是109.57亿英镑的投资，来自海外！
而这一时间范围，刚好涵盖了英国脱欧公投后的敏感时期。
即使在英国脱欧前景不明朗，很多不确定因素需要考虑的时候，海外投资者却趁着汇率好的时刻，拿着现金涌入英国房产市场。
如下图所示：伦敦总投资来源国家构成
更直观一些，各国在伦敦投资所占百分比如下图所示：
在此期间，英国国内房产投资总额为32.72亿英镑，占整个伦敦投资额的23%。
其次是欧洲（29.44亿英镑，占20.7%）
中国香港（22.18亿英镑，占15.6%）
美国（17.95亿英镑，占12.6%）
加拿大（10.37亿英镑，占7.3%）
中国大陆（8.38亿英镑，占5.9%）
中东（4.95亿英镑，3.5%）
其中，中国大陆和中国香港都非常看好英国，尤其是伦敦的发展，才会在英国脱欧之后，继续加大房产市场的投资。
单这两个地区的房产投资总额加起来就占到整个伦敦地区的21.5%，成为英国海外房产的最大投资来源，投资的主要标的为写字楼、酒店收购。
如下图所示：2017年第一季度海外投资者投资金额（百万英镑）排行榜：
接下来，我们再看一下，伦敦的哪些地段受到各国财团的青睐。
1. City of London
伦敦金融城，一区东侧，地方虽然不大但却聚集着成百家银行和金融机构，是伦敦的“华尔街”。
如图所示：房产投资者在伦敦金融城投资金额和比例如下
其中，中国香港和美国投资者投资最多， 为10.94亿英镑。
比如：
2016年10月，建滔化工以2.71亿英镑的价格收购了位于英国伦敦金融城的WeWork欧洲总部大楼Moor Place;
2016年11月，中国香港的AGP Group以1.55亿英镑购入英国央行(Bank of England)附楼20 Moorgate。
而来自中国大陆的投资也有7.07亿英镑，占了所有来到金融城房地产投资的11.8%。
比如：
2016年9月2日，中民投控股的上市公司上置集团以8,450万英镑的价格收购了位于英国伦敦金融城的法兴银行总部大楼。
14天后，中民投旗下的上置集团再斥资3,250万英镑，购入金融城Cazenove总部大楼。
2016年12月，国有企业北京首都开发控股有限公司，斥资逾2.1亿英镑购入30 Crown Place，这是品诚梅森律师事务所(Pinsent Masons)在伦敦金融城的办事处。
2017年3月初，中国企业中渝置地（CC Land）以11.5亿英镑的价格收购伦敦金融城地标“奶酪刨”大厦，这笔交易也成为英国近年来的最大交易。
2017年3月底，北京首开集团以9650万英镑的价格买下了金融城写字楼Fleet Place House。
2. South Bank
South Bank位于伦敦市中心，泰晤士河的南岸。
如图所示：房产投资者在伦敦South Bank投资金额和比例如下
这一地区的伦敦房产主要集中着欧洲和美国的投资，其中欧洲的投资更是高达4.16亿英镑，占61%。
3. Midtown
Midtown指的是伦敦市中心的部分区域，从这里到很多伦敦的著名景点都是步行距离。
如图所示：房产投资者在伦敦Midtown投资金额和比例如下
来自欧洲的海外资本最钟爱这里的房产，共投资4.19亿英镑。
其中，来自中国香港的资本为1.15亿英镑。
4. West End
West End特指的是伦敦市中心著名的戏剧休闲文化区，坐落于伦敦一区Charing Cross以西，Leicester Square、Covent Garden、Piccadilly Circus、Regent Street所在的区域。
如图所示：房产投资者在伦敦West End投资金额和比例如下
海外投资者中，中国香港投资地产金额为9.71亿英镑。
比如：
2017年3月，中国香港地产公司，斥资1.8亿英镑购买了11-12 St James’s Square。
5. Docklands
广义上的伦敦Docklands地区由泰晤士河两岸的5个地区组成，分别是：Southwark, Tower Hamlets, Lewisham, Newham 和Greenwich。
如图所示：房产投资者在伦敦Docklands投资金额和比例如下：
其中，来自中国大陆和中国香港的房产投资金额高达7.44亿英镑！
比如：
2016年4月，海航集团斥资1.31亿英镑，收购金丝雀码头的商业楼宇17 Columbus Courtyard。
2016年12月，中国酱油制造商李锦记(Lee Kum Kee)，斥资3700万英镑，在伦敦狗岛(Isle of Dogs)购买了一栋写字楼。
此外，更多的收购项目还在继续：
比如2017年5月，中国华润置地与美国北极星房地产豪掷3.09亿英镑联合收购英国伦敦金融城写字楼…
中国酱料巨头李锦记正在竞购伦敦金融城最著名地标30 St. Mary Axe，也就是伦敦金融城三大地标之一“小黄瓜”（The Gherkin）…
提示：
2016年4月到2017年3月，投入英国伦敦房产市场中的资金，来自中国大陆和中国香港的总额高达30.56亿英镑，占所有伦敦房产投资的21.5%。
其中，最受中国投资机构和投资者们青睐的地区为伦敦金融城和新兴金融城金丝雀码头等，这也彰显出中国资本偏爱金融城的事实。
此外，英国本土资本投资伦敦房产市场的百分比为23%，海外资本占77%
而海外资本占比如此巨大，不仅仅是对英国和伦敦发展的信心，也是充分利用了汇率差来给自己找利益最大化的出口，“割韭菜”的意义不言而喻。
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（据英伦房产圈）
拿下美国三成外国商业地产，中国买家跟日本有何不同？| 美国
美国当地时间6月15日，今年2月份在美注册成立的金阳（音译）房地产公司花费415万美元购买了佛罗里达州劳德希尔市（Lauderhill）的一处购物中心。这是其在美国的首个房地产投资，同时也让这家中资背景公司成功登上《迈阿密先驱报》等数家当地媒体的版面。
中国人对劳德希尔市并不熟悉，该市在佛罗里达州也不算出名。它距离迈阿密大约20英里，位于佛罗里达州著名的交通枢纽罗德岱堡（Fort Lauderdale）西面，这个小城市人口还不到7万。根据美国统计局2010年的数据，该市非洲裔或者黑人比例达到81%，家庭平均年收入为 37429美元，23％的人口在贫困线以下。
金阳房地产公司购买了位于西北商业大道6450号的19493平方英尺（约合1811平方米）的零售物业，每平方英尺近213美元。总部设在纽约的投资集团巴尔卡尼（Balkani）向其出售购物中心。
该交易中介、富兰克林街公司零售总监罗伯特·格拉纳达向《迈阿密先驱报》透露，金阳正在佛罗里达布劳沃德县（Broward County）寻找更多的物业进行投资。
投资巨大但有所放缓
仲量联行的数据显示，2016年美国连续第二年成为最受中国房产投资企业欢迎的目的地，吸引了143亿美元投资。其中最大的交易是安邦保险集团斥资65亿美元从私募股权集团黑石(Blackstone)手中收购Strategic Hotels & Resorts。而2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元，比2015年增长53%。
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根据商业地产中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的报告，中国（包括中国香港）是美国商业地产领域2016年最大的外国投资方，占全美所有外国商业地产投资的29%。
海航集团继去年10月以65亿美元从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权后，3月下旬传出正在牵头以22亿美元买下曼哈顿公园大道245号，价格创下纽约办公大楼新高，该楼宇原为贝尔斯登银行总部的办公大楼。
已经出炉的美国全国地产经纪人协会（NAR）2017年第一季度统计报告显示，在所有美国最火热的5个外资投资住宅房产集中的城市，中国买家已经在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中国买家即使不是第一也名列前茅。根据NAR的统计，2016年中国的投资者对美国住宅房地产的支出大于273亿美元，超过了其他国家的投资者。
Vista Tower预计于2020年建成，届时会成为芝加哥第三高的建筑，但这家超大型公寓和酒店塔还有另外一个第一：芝加哥历史上第一大建筑贷款。这个94层楼的开发商从中国平安银行借款7亿美元。根据库克县的地产记录，芝加哥的麦哲伦发展集团（Magellan Development Group）及其投资伙伴中国大连万达集团今年4月28日从平安银行获得了贷款。
在此之前，芝加哥历史上最大的贷款是唐纳德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4亿美元，他曾经在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上资助他的同名大楼，也是这座城市第二高的建筑。
Vista Tower由建筑师Jeanne Gang设计，价值10亿美元，去年由于万达集团的投资而备受瞩目。它拥有406个单位，是经济衰退以来最大的公寓开发项目，还包括约190间酒店客房。
在芝加哥，平安还是迈阿密开发商Crescent Heights在格兰特公园南端计划的“一号格兰特公园”住宅楼的投资者。总部位于芝加哥的Crescent Heights副总裁杰森·巴克博格（Jason Buchberg）告诉《芝加哥论坛报》，平安已经向该项目承诺了超过1亿美元的股权。
“许多人把中国对美国房地产的投资与上世纪80年代日本地产投资者的投资行为进行比较，两者有所不同。相比之下，有更多的中国地产开发商和投资方选择在美国进行项目收购、开发等多方面投资，而不只是单纯对项目进行现金收购。两者之间的市场模式和相应的风险也不同。”高力国际(Colliers International)副主席斯科特·兰森姆（Scott Latham）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。
1980~1990年，日本企业对美国房地产的投资金额曾高达780亿美元，但是却以失败收场。三菱集团当时以250美元/平方英尺的价格买下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通货膨胀也能赚个盆满钵满。但是因为大楼的租金无法弥补举债的利息支出，6年亏损6亿美元，最后又以半价被洛克菲勒赎回。
“日本当时投资美国的原因是日本国内的利息太低，投资美国房产是为了追求更高的收益。所以都是纯粹的地产投资行为，主要是提供融资项目，再通过租金取得稳定的现金流。” 兰森姆说。这种模式没有项目运作的风险，但是要承担大量金融风险。当利率和汇率市场变化，逼迫日本企业减少金融杠杆的时候，必须尽快变卖资产。
“而中国投资者在中国的许多地产项目积累了良好的客户资源。中资地产在美国通过项目收购，进行地产开发。而它们在中国已有的客户资源有效减少了项目的风险。”兰森姆说。
万科美国执行董事李凯彦表示，作为较早进入美国地产市场的中国开发商之一，万科已在纽约、旧金山、西雅图三个城市拥有多个项目，纽约市场相对更大、更活跃，单个项目体量也大于旧金山市场。
投资多元化，从一线城市进军二线
随着纽约等一线城市的价格越来越高，销售越来越慢，中资投资也向二线城市进军。不仅仅是投入二线城市在地理上实现投资多元化，在具体的项目上也开拓市场实现多元化。
“与纽约、旧金山、华盛顿等一线城市相比，中国投资者在丹佛、西雅图等二线城市更能以合理的资产价格、投资回报找到地产投资机会。在这些城市中，有中国学生聚集的顶尖大学，通往中国的直飞国际航班，这也让中国投资者更容易了解本地市场。”专门为商业地产交易服务的HFF公司董事总经理丹尼尔·喀什但（Dan Cashdan）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。
今年5月中国人寿保险宣布将联合私募股权投资公司ElmTree共同投资美国定制开发资产包。中国人寿将买下总价值为9.5亿美元的48处商业地产95%的股权，ElmTree将保留5%的股权，并继续打理这些地产。这48个物业总面积为550万平方英尺（约合51.1万平方米），是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。
“扩大投资的方向可以取得比一线热点城市高的现金收益率，但是在市场下跌的时候流动性很差。”喀什但说。也就是说，高现金收益率不是没有风险，对于需要在未来卖出收回资金的投资者来说未必合适。
“房地产投资信托基金(REITs)把这些能产生现金收益的房地产证券化。基金拥有房地产资产包，通过把至少90%的可课税收入以股息方式分派给股东，也就是REITs的投资者，就可以使得基金避免缴纳公司税。投资人可以不必直接拥有整个资产包，从而能够降低投资门槛，提高流动性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合伙人迈克尔·赫尔维茨（Michael Hurwitz）说。
投资风险在哪里
投资美国地产，风险也是不能忽视的问题。喀什但说，投资房地产要看利率最终会达到多高，而且美国的地理政治风险也值得注意。
美联储刚在上周再一次提高短期利率，而10年期美国国债收益率已经连续创新低。美债的短端与长端收益率逐步收窄，这对用短期利率借贷进行长期投资的房地产项目不利。对于资本密集的房地产行业，利率的上升将对高金融杠杆带来挑战。
房产顾问协会（CRE）列举了今年房地产市场会遇到的挑战。其中最大的不确定性就是政治因素。可能加剧的社会冲突和全球化的不确定性会造成人口在区域间流动，造成人口流失区域的地产价格下跌。
此外技术的革新也造成地产价格的变动。随着网络销售的不断发展，线下的零售商店在不断萎缩，其网点也不断缩减，因此依赖零售商店房租的地产价格也受到挑战。
“目前全球房地产投资信托基金(REITs)中，做工业用房地产的基金表现最好，而做零售商店房地产的基金表现最差。”赫尔维茨说。
（据据第一财经日报）
中澳选房有大差异:如何计算澳洲房屋的面积?
每个国家都有相对应的政策，导致在方方面面都存在差异。房产行业就是一个典型的例子，买家切不可以本国的政策来衡量一切。今天小居就给大家科普一下如何计算澳洲房产面积，以及和中国房屋面积有何不同。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程|澳洲房贷申请|澳洲房产税费
在中国，房产面积一般都是将整个房子都算在里面，这样即使是一间小小的房间也是非常昂贵的。
其中未封闭阳台建筑面积按一半计算，这里未封闭以施工规划设计图为准。
公用建筑面积主要由两部分组成：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
(2)单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
但是，澳洲房产和国内不一样，国内会有公摊面积的计算方法，澳洲房产都是使用面积。
根据当地政策规定，澳洲房产并不是所有的都要算入住房面积里的。例如：楼顶的一切设施和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。
建筑面积为整座建筑物(或层)的结构外边线在水平投影上的面积(包括结构外墙与柱)。
使用面积为指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在国内住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。这样就能够比较客观的了解在澳洲买房的货真价实了。
根据澳洲法条，所卖的物业是被允许有一定误差的。但开发商没有义务向客户提供土地测量图，而且开发商是可以拒绝买家在建造过程中进入施工现场亲自去测量物业的尺寸。
总而言之，在澳洲基本上只算主要的构成空间，一些附带的都是不需要加以考虑的，但是在中国这些都是要算的，这也就是说同样的房子，在澳洲比在中国要便宜很多。
同样的价格，澳洲房产的面积也要比国内的房子大一些。
（互联网综合整理）