买房流程 – Page 3

怎么在日本买房？请收下这份全能指南—外国人专用！

作为亚太地区最发达的国家之一，日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的，所有权的规定也很透明和有利。

不要忘了，日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居，或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文，了解在日本买房的最佳时机。

外国人可以在日本购买房产和土地吗？

这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上，同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。

在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是，在日本买房并不能获得日本在留签证。

此外，日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人，我们看到北海道新雪谷（Niseko）等地对度假房产的需求非常强烈。

日本二世古的Foxwood Homes是位于四季皆宜的新雪谷东山（Higashiyama）的全新独立别墅项目。俯瞰羊蹄山的现代3居室住宅以1.46亿日元起售。

在购买土地时，您可以选择以永久产权或租赁方式购买。

选择永久产权物业还是租赁产权物业？

在日本，永久产权（Shoyuken）是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时，则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。

日本出台法律，规定初始租赁期为30年，包括所有房产类型。在第一个租赁期满后，您可以再延长20年的租赁期。

看看这两种所有权方案，各自带来了什么好处。

	优点	缺点
永久产权物业	土地和实体结构的直接所有权	更昂贵
	土地资本增值的利润	较高的房地产税
	更快的购买过程	需缴交附加税
租赁产权物业	比永久产权便宜30-40%	每月需向土地所有者支付租金
	无土地税	更难转售
	较高的租金收益	有时更难申请房产贷款

在日本买房的具体流程

我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。

第一步：寻找日本的房产中介

对于投资房产这样的重大决定，外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您，包括：

法律安全
文件翻译
关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询
当地居民区的知识
看房协助
与卖方的谈判和正式程序

您的第一步总是应该咨询代理，并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。

要找日本的房产中介，您可以：

在网上查询： Juwai.asia，一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台，现时提供约20个代理的资料，将是一个很好的开始。
询问您认识的朋友和其他联系人。
联系您的商会。

第二步：查看和比较房产

一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件，就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产，并了解这些房产的最新价格。

日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源，您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。

此外，尽可能参加开放日也是必要的，这有助您了解什么因素对您才是最重要。

第三步：表达购房意向

购买新房时，需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书（kounyuu moshikomisho）”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签，因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。

如果是购买二手房的话，可以向卖家提交“购买意向书（kaitsuke shoumeisho）”。目的是为了表达自己购房的诚意，并作为谈判的起点。

第四步：支付定金

买方向卖方支付定金，即所谓的“手付金”（tetsukekin）。它通常占总购房价格的5-10%，并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。

第五步：获得房贷的预批复

当您提交了意向书后，就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估，并要求您提供一些文件，比如：。

身份证明文件，如护照和当地驾照
最近的健康证明
年度税收收入

请记住，除非您是永久居民，否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。

第六步：详阅《重要事项説明书》

《重要事项説明书》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。

作为由卖方代理人准备的法律披露文件，它应该包含所有买家需要的信息，以做出明智的购买决定，例如：

任何现有的抵押登记的财产
其他留置权或抵押权
与邻居的边界纠纷
破损物品
管理费

根据日本法律，这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方，并进行口头解释。

第七步：签订购买协议

当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时，就可以签署具有法律约束力的购买协议了。

需要包括的文件和信息有：

您的护照复印件
印花税价值
登记证
印鉴
您从检查报告中获得的信息，例如，关于害虫的信息

第八步：最后结算交收

最后的结算通常在买方的银行进行，由司法书士（shihoushoushi）处理。买方将把余款转到卖方的账户上，然后房产的所有权将转给买方。完成后，卖方将所有钥匙交给买方，所有权的转移就完成了。

让专业人员来办理每一步手续，现在就联系居外吧！

日本的房产购买成本

经纪费

经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。

购置税

产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。

登记和执照税

购房者要想获得房产的合法所有权，必须要有登记许可证。税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等，取决于转让的方式。

印花税

对合同和协议文件征收印花税，在产权登记时缴纳。

1000万日元 – 5000万日元 = 1万日元

5000万日元 – 1亿日元 = 3万日元

1亿日元 – 5亿日元 = 6万日元

司法书士费

司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。

外国人在日本可以贷款买房吗？

日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚，您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。

如果您不是日本人，需要融资，我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行，在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。

这些银行会对您进行个人评估和检查您的：

目前的工作和工作经历
总体财务状况
目前的工资。一般来说，银行要求您的收入至少在200-500万日元之间，但也有不同。
年龄
您目前有哪些抵押贷款

其次，您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前，固定利率贷款在日本很受欢迎，因为利率正处于历史低位。

东京房价和租金收益率一览

房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。

大东京地区整体（2019年1月至11月）新公寓的平均销售价格为6060万日元，同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关（第一次是在1990年）。

东京23区：平均售价7247万日元，同比增长1.5%；每平方米113万日元，同比下降0.7%。
东京西郊：平均售价57,040,000日元，同比增长9.0%；每平方米834,000日元，同比增长11.9%。
神奈川县：平均售价5298万日元，同比下降2.9%；每平方米768万日元，同比下降0.1%。
埼玉县：平均售价4563万日元，同比增长6.0%；每平方米642万日元，同比增长3.7%。
千叶县：平均售价4,450万日元，同比增长3.3%；每平方米609,000日元，同比增长4.1%。

租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据，东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%，达到每平方米4,044日元，同样，东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%，至每平方米4,842日元(44.9美元)。

根据Global Property Guide的调查，东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高，不过另一方面，需要更多的维护。

在日本农村买房

年轻的日本人大量迁往东京等大城市，这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。

如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲，您可以在农村地区找到便宜的传统房屋，例如在冲绳或北海道。

这些房子很多是老房子，可能会有些破烂，所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。

由于日本的房子供过于求，所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上，在2019年2月，日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套!

如果您在北海道的农村地区搜索，您一定可以找到4-6间卧室的房子，价格仅仅是138 – 208万元人民币！

在日本寻找您的理想住宅，或与居外联系，我们将提供全面的支持。

作者：Zoe Chan

2021年最新泰国买房流程全解析

一直以来，泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷，是一个充满活力的大都市，拥有引人入胜的历史，让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处，也是一个令人神往的居住地。

据《曼谷邮报》2020年1月的报道，蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选，占全国国内生产总值（GDP）的12%。旅游和体育部（Tourism and Sports Ministry）的数据显示，2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上！同年游客收入增长3%，达到1.93万亿泰铢。

2020年居外客户兴趣热度排行，泰国高踞榜首，成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际，泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪，叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期，以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策，都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约215万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。

那么，2021年我们应该如何投资泰国房产呢？上回居外IQI探讨海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理物业4个方面，今天我们再来了解在“微笑之国”买房所需的主要步骤。

步骤1：房产中介

如果不了解泰国的市场和要求，在泰国找房是相对困难的；所有权的规则、语言和文化的障碍以及操作的差异都是您需要房产中介公司帮助的原因。此外，代理佣金将由卖方支付。许多原因都证明了房地产中介公司的作用很重要。所以，让居外IQI协助您选择一家最合适的吧！

步骤2：前期研究

一旦您确定好需求，研究就是您购买旅程中的重要一步。您将完善条件和其他要素，这些因素将决定您的选择。

虽然您可能已经对您想在泰国购买的房产类型有所了解，但您必须确保已经考虑到所有正确的问题：

您想要一套新房或是二手房？
公寓还是别墅？
房间数量、面积、希望看到的景色、楼层、希望包含的电器等。
您的目的是自住、投资、度假，还是养老？
您希望位置附近有什么设施——靠近高速公路、公共交通或学校？

我们充分意识到，如果不了解当地市场，可能很难定义您的标准。因此，请随时与居外IQI的房地产专家联系，我们很乐意协助并指导您实现您的购房目标。

马上一键检索泰国好房

研究期间需要考虑的重要因素：精确预算

与中国一样，在泰国有很多类型的房产，价格也不尽相同。确定精确的预算至关重要，因为这将允许您微调您的物业搜索。

请注意，在泰国，转售房地产的公布价格，总是包括其售价以及与交易有关的税费和成本。只有转让费，一般占房产价值的1%，不包括在内。此外，泰国没有针对买方的中介费，这费用由卖方承担。

房源广告

房源挂牌的价格、建筑面积和房产的供应情况都是需要仔细考虑的要素，以免失望。在泰国的用法中，住宅的面积会以卧室的数量来呈现，而不是以房间的数量；换句话说，客厅是不计算在内的。另外，广告上的单位面积一般都是近似值。在谈判的时候，最好先索要产权证，以获得准确的单位面积——产权证显然是用泰文写的。

在互联网上有很多房地产门户网站，但许多广告是过时或无效。事实上，独家授权在泰国是非常罕见的，这导致了同一物业会以不同的价格重复打广告，因为它们是在不同的时期被挂牌出售，甚至有可能已经售出！

想接收定期更新的优惠，您可以访问居外网联系我们的双语代理。

步骤3：实地看房

在选择好房产后，接下来就是实地看房。对于买家来说，这是一个机会让您想象未来的住房。居外IQI致力于为您提供您所期望的服务：我们可以为您安排交通，并确保在同一天或一周内根据您的日程尽可能安排看房，当地经纪人亦将随时为您效劳。

成功看房小提示：参观房产可以让您了解它与您的搜索条件的匹配程度。对于公寓，不要忘记考虑周围的社区和公共区域，例如电梯、设施的状况、大楼的维护等。进入物业后，请考虑检查物业的朝向、材料的质量（隔音和隔热）、设备的运作（空调丶水龙头等）以及家具的质量（如果是带家具的住宅）。

步骤4：出价议价

您已作出决定了吗？我们经验丰富的经纪人将协助您向卖家出价和议价。要知道，90%的业主都是泰国人，议价方式与中国人截然不同。在泰国，接受报价的下一步便是签署买房协议。

步骤5：买房协议

销售协议采取销售合同的形式，卖方同意将其房产出售给买方，以换取买方支付相当于房价5-10%的定金。在这个阶段，所有权的转移日期将由土地局确定。泰国没有公证处，所以我们会与当地政府一起办理整个法律程序（见下文）。

销售协议确认了您对卖方的承诺。此外，如果交易失败，除非双方有规定并接受，否则所付定金仍将委托给后者。反之，如果卖方因销售协议条款中没有规定的原因而退出，后者必须向买方提供相当于定金两倍的赔偿。

步骤6：融资汇款

对于外国买家来说，资金转移仍然是泰国房地产最普遍的融资方式。买家有义务将他们的外币资金从国外账户转移到泰国银行账户。如果您有需要，居外IQI可以协助您在泰国开设账户。

房产贷款

抵押贷款是外国人在泰国房地产最不受欢迎的融资方式。事实上，外国人在泰国获得贷款是相当困难的，因为条件非常严格，所要求的出资额可以占到贷款的50%。此外，利率也很高，一般在5-7%左右。对于外国人来说，最有利的解决方案仍然是在买方的原籍国借款，并将资金转到泰国。当然，银行会要求提供抵押担保。

支付条款

付款条件根据您购买的房产类型而不同。

如果是二手房，在您签署销售协议时，通过银行转账或泰国银行支票支付定金。余款的支付应在所有权转移当天在土地局进行，并始终以泰国银行支票支付。

作为购置期房的一部分，付款通常会在工程完成后分期支付。根据开发商的情况，付款也可以在交付钥匙的时候进行。

步骤7：交易手续

如前所述，泰国没有公证处，不像很多西方国家。居外IQI的房地产代理和行政部门都有丰富的经验，并且对房地产交易方面的法规有深入的了解。因此，我们将为您办理与国土部门的所有必要手续。在所有权转让之前，任何交易均需经过土地局的批准，而房产交易的平均时间约为1个月。

步骤8：买房合同

流程的最后一步，在销售契约上签字，标志着您正式成为业主。这一步是在泰国土地部门进行的。

出售契约和产权证将在所有权转移的当天由土地局交给您，并允许您行使您作为所有者的权利。专业的经纪人会在房产转让当天和您一起去国土部门，以便向泰国当局办理所有必要的行政手续。

延伸阅读：

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父母出资给小夫妻买房，是赠与还是借款？｜居外专栏

撰文：澳大利亚法律执业博士林汇铭

一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而，当婚姻关系破裂时，如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。

问题一

当父母出资给其子女买房，房产登记在其子女名下，这究竟是赠与还是借款？对婚姻财产分割上会产生什么实质影响？

实践案例1：

丈夫H的父母P在2010年出资1百万给小夫妻购买了一套房产，此房产登记在丈夫H的名下。

问题二

法院如何确定其父母在出资时的真实意图？

实践问题：补充的借款协议是否有效？

法院会综合考虑很多因素（不限于以下因素）来决定是借款还是赠与：

实践案例2：

男方H的父母P在2010年出资1百万为小夫妻购置房产，并未要求其子女还款。2019年夫妻关系变差，同年，男方H和其父母P补签了借款协议。2020年，夫妻关系破裂，进行离婚财产分割诉讼时出资父母P主张这是一笔债务。

法院更倾向于这是赠与，因为：

1. 借款协议是在出资9年后订立的；

2. 在2010年至2019年期间父母并没有主张还款，其子女也没有还款行为；

3. 2019年的借款协议是在夫妻关系破裂期间订立的。

综上：法院会认为如果不是当事人婚姻关系破裂，其出资父母P不会主张这是一笔债务。9年后补充的借款协议是一种法律手段，不足以证明其出资时的真正意图，不能推翻赠与的法律推定，由此认定为赠与。这意味着在婚姻家庭法的财产分割上，夫妻双方的净财产价值不会因此减少。

问题三

对于恶意减少夫妻资产的行为，比如通过出售房屋来偿还债务，另一方婚姻当事人该如何保护自己在该房屋上的利益？

实践案例 3：

在婚姻关系中，男方H的父母P出资购买房屋（房产证上所有权人为男方H），他们之间有借贷协议，并在房产上注册了抵押（Registered Mortgage），男方H要通过出售房屋来偿还其父母P的债务。女方W知道此事后可以通过何种途径来保护自己在该房屋上的权益？

尽管女方W在此房屋的房产证上没有写名字，但仍然可以通过以下途径来保护自己在此房屋上的权益。

途径一：如果走到了婚姻财产分割诉讼，你可以在递交的证词（Affidavit）中阐述夫妻共同的财产包括其房屋，阐明男方H通过转让财产来减少夫妻共同财产的行为， 让法院做最终裁决。

途径二：向所有权登记处（Registrar of Titles）提出一个警告（Lodge a Caveat）。房产所有人H不能出售房屋，除非移除这个警告。这个警告的有效期是3个月，在有效期间，你必须要开始诉讼程序并且告知Registrar of Titles。

需要注意的是：房产所有权人H不想等待3个月，他有权利迫使你在14天内开始诉讼程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申请。如果证明了你在此房屋上并没有法律上的权益，那么产权人H可能要求你赔偿因为该警告所造成的经济损失。

澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法。
关于本文的更多问题，欢迎联系林律师获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。

2021年在澳洲如何买房？

疫情来袭，许多专家丶经济学家甚至是大银行都预测澳洲整个房地产市场将出现大幅下滑，但2020年对一些投资者来说，却变成了充满机遇的一年。去年11月，澳洲央行降息至历史新低0.10%，这是最强的经济稳定器之一，而购房者即使在疫情中也能实现自己的房产目标，无论是首购房、换新房、升级还是投资。总的来说，随着住房可负担性改善和需求畅旺，我们预计2021年将是澳洲房地产比较光明的一年。

2021年澳洲房市的三大预测如下：

1. 门槛价格从未如此实惠

创纪录的超低固定利率，加上略微疲软的房市状况，预计将在今、明两年继续促使贷款买房比租房更便宜的趋势。

2. 潜在的需求将继续增加

由于买家急于利用当前的房产条件和贷款机构提供的诱人利率，预计全国各地房产以及抵押贷款的需求将继续上升。

3. 2021年将提供强有力的购买条件

随着需求上升，加上利率保持在低位，挂牌房源也可能出现增长，预计未来一年的住宅销售量也将进一步增加。但由于移民数量持平和对国际旅行的限制，销量应不会超过2015年的高点。

接下来，居外IQI手把手教您如何在2021年底前成功投资澳洲房产。

1-2月：订立目标，制定战略

为什么您要有一个目标？您需要一个激励您坚持投资策略的理由和工具。花点时间确定您的宏观生活目标——是财务自由丶成为自雇人士丶半退休，还是海外度假？一旦您明确了这一点，您就可以开始制定您的投资战略了。

接下来，确定您想在哪里购买、几时购买和购置什么。您的目标将为这一决定提供参考，例如，您可能购买一个蓝筹股物业以实现长期增长，或者您将建造一套复式住宅以实现现金流。

3月：保障融资

很多人都以为需要数百万澳元和巨大的借贷能力来投资，但事实远非如此。获得抵押贷款并不总是一件简单的事情，所以您可能需要咨询抵押贷款经纪人。他们会评估您的财务状况，说明银行将如何看待它；并解释不同类型的利率，确定哪些贷款可能适合您的目标和策略；确定最好的银行，并概述在申请您选择的房屋贷款之前需要做出的任何变动。

但是，如果您是自己去买房，您需要向贷款人展示您的背景，要在哪个地区买房，买什么类型的房产，您的购房意图以及需要借多少钱。您必须要有强大的成本缓冲，因为房价很容易被低估，如果只存够存款，便会有导致财困的风险。

4月：雇用梦想团队

为了成功融资和购买房产，并在时间和预算范围内满足多种法律和实际要求，您需要建立一个专业的团队，这可能包括买方代理、抵押贷款经纪人、财务规划师、会计师、律师或转让人、验房师、虫检员、工料测量师和保险代表。

5-7月：寻找合适的投资物业

在澳洲，只有不到5%的房产是投资级的，那么您如何在一个发展成熟的地区找到一处房产呢？在理想的情况下，您将找到“三连胜”物业——即时资产、现金流和增值。

为了实现这一目标，根据以下因素筛选房产：良好的区域增长驱动力，几个不同的行业发展，地区政府的支出预算增加，交通连接，当地失业率低，低空置率和靠近教育和儿童保育设施。找房可能需要一些时间，所以要拿出耐心來。

8-10月：从签约到落户

一旦您找到了梦寐以求的房产，出价并被接受，您和卖家之间必须签署合同。

确保您在销售合同中注意到任何特殊条件、信息披露和保险条款。同样重要的是要知道在销售合同中可以协商的内容——这包括冷静期、结算期、定金数额和设备及装置。在结算日，所有各方代表，包括任何融资人相互沟通，并交换法律文件。

11-12月：当上房东

一旦您购买了投资物业，了解您作为房东的责任是非常重要的，以避免代价高昂的错误，最大限度地提高您的回报，并保护您的投资。这包括了解各州或领地政府所制定的法律，并聘任物业管理人——不要只选择最便宜或最大的中介公司。

在寻找优质租户时，要对他们进行信用检查，评估他们的就业和租房历史，并联系他们的推荐人。一旦签署了租约，记得要为物业的维护做预算，以助投资保值、升值。

延伸阅读：

来源：Smart Property Investment, Money Magazine
编译：Zoe Chan

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泰国房产中国人可以买吗？

现在国家出台了各种房子的限购政策，所以很多人都会选择去国外买房，用于投资或者居住，但是泰国并不属于移民国家，所以无法获得国籍的。那么在这样的条件下中国人还可以在泰国买房吗？不妨和居外小编一起来看看吧。

中国人可以在泰国买房吗？

可以，但是不是所有类型的房子都能购买。在泰国外国人只能购买该国家的部分公寓，其他类型的房子无法购买，虽然泰国也可以贷款买房，但是中国人贷款非常麻烦，很难审批下来，基本要付全款；而且用于投资出租的话也会比较难出租。

中国人在泰国买房的条件有哪些？

1、没有泰国国籍的人就无法购买泰国的土地，也就是中国人去购买泰国的房子无法购买永久性产权的防止，特别是别墅类的。

2、中国人可以在泰国买公寓，虽然有产权但是，大部分公寓的产权都是属于泰国人都，外国人口只能购买49%的公寓。

3、除泰籍人口其他人要在泰国买别墅土地，想要有产权那就需要在该国家注册泰国公司，虽然不要实际经营，但是需要支付公司报账费用。

4、在泰国买房可以贷款，首付和国内差不多，但是利率比较高，而且通过率比较低。

马上一键检索泰国好房

在泰国买房的风险有哪些？

1、在泰国买房的流程相对复杂，而且当地银行很可能不会给外国人贷款，还需要把房款兑换成泰铢才可以交易。

2、泰国的产权比较复杂，绝大部分的置业都是没有产权的，即便在比较热门的吉普岛地区的产权率也才只有10%左右。

3、在泰国买房要缴纳的税收非常高，非泰国籍人口在泰国买房税收高达37%左右。

泰国房地产税费一览表

延伸阅读：

如果有朋友想要在泰国买房的话，一定要提前了解当地的行情和购买条件，避免带来经济损失。更多关于这方面的内容可以关注居外网。

欢迎注册一对一咨询，了解泰国投资热区的最新项目，与居外IQI携手实现财富增长。

2021年美国购房流程：轻松买房十步走！

去年初以来受新冠疫情的影响，美国经济基本面遭受了较为严重的冲击，目前美国经济正处于疫情后期的缓慢修复当中。然而整体经济缓慢修复的背景下，美国房地产市场却表现抢眼，当前美国房地产行业景气程度已超过经济危机前期高点水平。

从美国房地产市场销售和房价情况来看，疫情后美国新建住房和成屋销售同比增速均出现大幅攀升，20个大中城市房价指数和成屋销售价格的同比增速明显升高，美国房市成交火热。从新建住宅获批和开工情况来看，新建住宅获批数量也已恢复至疫情前水平，开工数量同样回升至高位。

种种数据指标显示，美国房地产仍然是一个热门市场，加剧的竞争为2021年提供了绝佳的购买机会。上周我们解决了美国买房的一系列常见问题，今天居外IQI就带大家了解在美国买房要走什么流程吧。

流程一：确定买房预算和房屋价位

买房可不是一个小动静，需要大量的资金，尤其是在签订房屋合同时，需要首先交付房屋首付、过户费用，同时，每个月您还需要缴纳房屋贷款、房主协会（HOA）费用、和房产税等费用。所以，请根据自己的存款和每个月的收入来合理确定计划购买的房屋的价格区间。

房屋贷款与买房时的贷款利率有很大关系，时间不同、贷款期限不同，每个月的房贷都不一样；
HOA费用与买房的小区有关；
房产税与买房的城市和学区有关；
房屋保险与买房的城市和地区有关。

您可以使用28/36原则来计算您可以购买的房屋价格区间。28原则指的是房屋的总花费不能超过收入的28%，您可以使用整年或者每月来进行计算。36原则指的是家庭的总花费不能超过收入的36%，包括房屋总花费、学生贷款、信用卡花费等等。

确定好买房预算后，就需要决定在哪里买房，您需要考虑学区、社区、离公司远近、新房/旧房等因素。当然对于这些买房因素并不是一成不变的，您可以在后面的步骤中做实时的调整。

流程二：联系房地产经纪人

房地产经纪人将是您在买房过程中最重要的合作伙伴，是您买房的代理人。他们主要负责：

提供房源信息；
带您看房、并对房屋本身给予专业指导意见；
代表您与卖方进行信息互通，比如，询问有关房屋的问题；
代表您给予卖方出价、并协调价格；
协助您完成所有的过户文件签署；
为您提供多方面的信息资源，比如，从哪里购买房屋保险。

其实，任何与您买房的问题和困惑，您都可以向您的房地产经纪人寻求帮助。在确定房地产经纪人之前，您需要注意以下几点：

了解房地产经纪人的资质和经验；
最好是找朋友、或者可靠的人推荐的房地产经纪人；
确认房地产经纪人是否提供返点，返点的比例是多少。

小贴士：房地产经纪人是整个买房过程中最为重要的因素之一，房地产经纪人的态度、经验和职业操守直接决定您买房的效果。请远离那些发信不回、电话不接的房地产经纪人。

流程三：开具贷款预批函、并洽谈多个贷款机构

预批函（Pre-Approval Letter）是为了证明您的信用额度和贷款能力，您可以找您存款所在的银行来办理，但是，最终您并不需要从这家银行贷款。

这份文件在您给卖家出价的时候需要使用，所以如果暂时没有拿到银行开具的贷款预批函，也不影响您开始选房和看房。

同时，请联系多个贷款机构，询问可以提供的贷款利率，比如，您可以在网上查询Wells Fargo和Bank of America的贷款利率。

很多贷款公司为了吸引您来贷款，都会给予一定的优惠条件，比如，很多贷款公司会支付您的全部或者部分的过户费用。

小贴士：房屋贷款利率在一定的范围内是可以讨价还价的，所以请多联系几家贷款公司，看看谁能提供最好的贷款利率。一定要货比三家。

流程四：选房和看房

如果您是第一次买房或者第一次在美国投资房产，一定要多看、多比较。房子看多了，您自己都能成为专家了。房屋信息主要来自以下四个来源：

房源1：居外网是非常大型的房产网站平台，在国内所有平台的排名当中位居前3。该房产网站以一站式平台为全球华人提供海外房产服务信息，网站内包含了90多个国家，280万条真实可靠的环球房源，会用自己最专业、带有实效性的海外房地产信息协助房产投资者做出更英明的决策，帮助房产投资者开启一段愉快的海外置业之旅。

房源2：您的房地产经纪人，会给您发送大量的新房源。每个星期都会有大量的新房出来，您的经纪人会将这些房源信息发送给您。

房源3：通过您的朋友或者同事了解房源，您可以问问，他们的小区或者附近的小区有没有空房，如果能和朋友或者同事住在一个小区，真是个不错的选择，互相也有个照应。

房源4：在您感兴趣的城市和学校周围，开车转转。您会看到很多“Open House（开放参观）”的字样，或者您会发现很多非常漂亮的小区，您可以开车进去转转，看看有没有正在卖的房子。

流程五：谈价格和出价

看到心仪的房子，自然就要谈价格了，在谈价格前，请先准备好第二步流程中的贷款预批函。您在出价的时候，需要将这封信一起拿给卖家。同时，您需要更多的了解这个房子目前的市场价格，这些信息可能包括：

最重要、且可得的信息：查询同一个小区的其他房子最近一段时间的销售价格，您可以找您的房地产经纪人查询这些专业信息；
最重要、且可得的信息：如果您的房地产经纪人很有经验，那么他可以很好的为您提供最正确的价格判断。问问您的经纪人，“这个价格是否合适？”
重要、但不易得的信息：看看能否找到小区的其他房主，和他们聊一聊当时的购买价格，比如，您看看小区有没有朋友、同事、或者熟人，当然，人家很可能不愿意分享这些信息，但是，试一下总没错；
不重要、但易得的信息：对于旧房，您可以在网上查询到这栋房子近几年的房屋评估价格，房主每年是按照这个价格交付房产税。

有了以上的信息，您在谈价的时候，自然会胸有成竹。但是，价格是否能谈下来，完全取决于当时的市场状况、买房的时间、和卖家是否急切出手等众多因素有关。

如果您是买旧房，您可以将期望价格告诉您的房地产经纪人，让他帮助您去和卖家交涉，您只要等着房地产经纪人的回复就可以了。
如果您是买新房，那您需要直接和Builder谈价格：您可以和房地产经纪人一起去销售办办公室与销售人员谈。

流程六：签署房屋交易合同

如果买卖双方对于价格达成一致，那么就需要定个时间签署房屋交易合同。房屋交易合同是一份具有法律效应的正式文件，是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。合约中包含大量的信息，比如，房屋出价、买家如何付款、房屋最终何时过户等等具体内容。

在签署房屋交易合同的时候，您需要缴纳两笔费用：

购房保证金（Earnest Money）：一般为房价的1%左右，就相当于购房定金，这笔钱在最后一步过户的时候，将成为您的一部分付款。注意，这笔钱在签署房屋交易合同后的一定时间内可以退还，这个取决于合同中的具体时间。
期权费（Option Fee）：大约100~300美元不等，为的是保护买家的权益，让买家在签完合同的一定时间内（5~10天）可以无条件取消购房合同，并取回购房保证金。买家一般会在这5~10天，完成下一流程——房屋检查。

流程七：房屋检查

房屋检查是房屋交易合同后、房屋过户手续之前必备的手续，一般在Option Fee所保证的5~10内完成。您需要聘请第三方的房屋检查机构，来检查房屋的质量。费用大概几百块钱，这个和房屋的大小有关。您可以咨询您的房地产经纪人，让他们给您推荐可靠的房屋检查人员。

如果房屋检查过程中，发现了大问题，自然您就不能购买了，您可以退出之前签署的房屋合同，拿回购房保证金，继续选房、看房。但是，Option Fee是不能拿回来的；
如果房屋检查中，出现了小问题，您可以与卖家协商，让卖家去修缮，或者让卖家在价格上做些让步。

流程八：确定贷款公司，锁定贷款利率

在最后完成房屋过户之前，您需要最终确认您的贷款公司以及锁定贷款利率。其实这一步可以与第五步流程和第六步流程同时进行。

在第二步流程中，您已经联系了好几家贷款公司，并且商谈了他们可以提供的房屋贷款利率。在这一步中，您需要最终和每一家公司确定贷款的利率以及所能提供的优惠条件。

请注意，贷款的申请需要一定的时间，一般2~3个星期，最快1个星期可以完成。

小贴士：由于买房贷款利率每天都在浮动，在房屋过户之前，您必须完成所有的贷款申请过程，并且锁定您的贷款利率。有时候，您需要缴纳一定的费用来更早的锁定您的贷款利率。

流程九：购买房屋保险

房屋保险必不可少，如果您不购买房屋保险，贷款公司怎么可能贷款给你买房？如果房子出了任何的问题，买房者又还不起钱，那贷款公司肯定不愿意。

所以，在签署房屋合同之前的一个星期以前，您需要联系不同的房屋保险公司，比如Geico、State Farm等等，您的房地产经纪人也会给您推荐非常不错的房屋保险销售人员；索要价格清单，比较价格，从而最终确定从哪里购买，并在签署房屋合同之前，将信息传达给贷款公司。

流程十：签署房屋过户文件，缴纳过户费用

买房的最后一步是到产权公司（Title Company）签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用（Closing Cost）。您在第六步流程中，已经和卖家确定了具体的签署过户手续的时间。

在签署过户手续的前1~2天，您会收到贷款公司给您发送的过户费清单（称作HUD-1），这份清单明确的表明了签署房屋合同当天您需要缴纳的费用。过户费用请详见【居外百科｜美国买房要交什么税？】一文。签完字，交完钱，就完成了产权交付手续。

恭喜您，完成了上面的个十个流程，您的房屋就正式过户了，之后拿到钥匙，您就可以入住，开始一段全新的旅程了。

参考来源：美国生活指南
责编：Zoe Chan

2021年有兴趣投资美国房市吗？希望以上指南对您有所帮助。

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泰国买房攻略【2021版】

那么，2021年我们应该如何投资泰国房产呢？居外IQI将从海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理投资组合4个方面进行探讨。

对海外投资者的限制

虽然外国人不允许在泰国拥有土地，但可以通过在泰国注册一家至少拥有51%泰国所有权的公司来拥有土地。另外，外国人也可以选择拥有30年可续约的土地财产。买家可以在土地部续签30年的租约，最长可达90年。这种续约不能登记，承租人也不能出售、转让或转租该物业。

由于法律限制，大多数海外买家选择购买永久产权的公寓，外国人可以拥有最多49%的单位。买家可以指定委托书（POA）来转移物业的所有权，授权将在地政署进行。

曼谷全新低层豪华公寓项目Walden Thonglor 8，2卧1卫售价约¥274万。

买房贷款与税费

外国人在泰国购买房产，在签订购房合同前，需要支付约10%的预订费作为定金。

下一阶段包括向开发商支付30%的首付款，以确保预订。待项目完工后，全额支付70%的余款，所有权就会转移到您的手上。不同开发商的付款方案可能有所不同。

一般来说，外国买家会在国内融资，然后在收到汇款通知后将资金转入泰国银行账户，以方便付款。然后，泰国银行会出具一份外汇交易表，作为在土地厅转移所有权的证明。

泰国央行于2019年4月1日出台了新的房产贷款准则和限制。 如果第一笔抵押贷款不到3年，或者房产价格在1000万泰铢（约215万元人民币）或以上，第二套住房买家的最高贷款额度将被限制在房产价值的80%；第三套住房及以后的购房者的贷款额度将被限制在不超过房产价值的70%。

泰国房地产税费一览表

购房期间的其他费用包括一次性的偿债基金和注册价值2%的转让费。

根据不同的因素，如所有权的时间长短，房产税为3%至8%。如果房产在“tabien baan”（一种政府发行的小册子，列出了泰国特定地址的所有登记人）中登记至少一年，或者业主持有该房产超过五年，则可免除此税。

虽然泰国没有资本利得税，但如果从购买之日起5年内出售房产，则出售房产的收入将被征税。根据所有权年限的不同，税率在售价的1%至3%之间。印花税和预扣税在出售房产期间适用。

挑选合适的物业

泰国住宅物业需求持续上升。根据泰国银行的数据，继2018年增长7.7%之后，2019年第一季度全国范围内，土地和建筑交易量同比增长3.8%。

在目前的经济状况和抵押贷款规则收紧下，最近几个季度的曼谷住宅房产价格虽然观察到一些放缓，但基本保持稳定。

除了价格外，海外买家在购买前考虑的因素还包括该地区是否有著名的地标性建筑，以及该地区公共交通系统的连接性，以及是否受益于直达旅游区和商业区。特别是曼谷市区，在2020年曼谷城市规划生效后更是炙手可热的投资地点。

如果您有意投资泰国房产，请选择基础设施先进的地点。除了曼谷之外，外国投资者还可以考虑投资的其他高需求地区包括普吉岛和芭堤雅等海滩度假区，以及泰国第二大城市清迈。居外网的过千套泰国真实房源覆盖各个热门地点，让您足不出户都可以安心搜房。马上一键检索泰国好房

投资组合管理

与任何海外投资一样，外国投资者可能对当地租赁市场的了解有限，也不知道如何将其房产出租。

在泰国，越来越多的房产投资选择聘请专业的房产管理公司，他们对市场有着敏锐的洞察力，并拥有管理此类房产的经验。这就最大限度地减少了投资者开始赚取回报所需要的知识、时间和精力，吸引了那些追求被动租金收入的投资者。

总而言之，作为海外房产投资者，在投资国外市场之前，需要正确评估市场和投资可行性。

延伸阅读：

参考来源：利斯苏富比
责编：Zoe Chan

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2021年如何在美国买房？

种种数据指标显示，美国房地产仍然是一个热门市场，加剧的竞争为2021年提供了绝佳的购买机会。下面让我们就美国买房的一系列常见问题，了解今年应该如何开始在美国买房吧。

在美国买房需要考虑哪些因素？

根据每个人的需求不同，需要考量的因素也不尽相同。这里我们列举几个：

1）学区：好的学区，价格会更好；

2）社区：好学区周围，一般社区也不错。还需要考虑社区的新旧、安全与否、房主协会（HOA）费用等等；

3）交通：您要考虑上班是否方便，尤其是上下班的高峰期，上下班需要多长时间；

4）房屋本身：您一定要去查看房屋本身，比如，透光如何、用料如何、是否节能、房屋朝向如何等等。尤其是地基是否坚固，有没有白蚁问题等等；

当然还有好多需要考虑的问题，比如价格、贷款利率等等。

我是否需要请房屋代理人？

一定要请。房地产经纪人，拥有专业执照，为买方或者卖方提供专业帮助，保证过户手续合理、合法。在房屋买卖的过程中，可能会有两个房地产经纪人，一个为买家服务，一个为卖家服务，也可能是一个经纪人同时为双方服务。作为买方，我们聘请房地产经纪人，为的是帮助我们查找房源、联系看房、提供相关资源、给予专业建议、协助签署过户手续等等。

您至少能从下面三个方面受益：

1）房屋代理人可能会给返点，所以您最终的购买价格会更便宜；

2）您在看房的时候，房屋代理人的经验会帮助您发现房子的潜在问题；

3）您在签署房屋买卖合同的时候，房屋代理人可以为您把好关，保证手续合理、合法。

通常房地产经纪人会收取房价的3%作为佣金。

有哪些网站提供可靠的房源信息？

想要在国外投资一套好的房产，选择一个好的平台非常重要。居外网是非常大型的房产网站平台，在国内所有平台的排名当中位居前3。该房产网站以一站式平台为全球华人提供海外房产服务信息，网站内包含了90多个国家，280万条环球房源，会用自己最专业的海外房地产信息协助房产投资者做出更英明的决策，帮助房产投资者开启一段愉快的海外置业之旅。

居外网之所以受到大多房产投资者的青睐，主要是因为该网站内所提供的房源信息都是真实可靠的，并且有很多具体的信息带有实效性，投资者在进行房产购买时，可以通过这些信息来判断哪个时候的房产更具备投资价值，或是哪个城市的房产价值在未来发展中会不断上升。该房产网站是大型的中文国际房产搜索引擎，专门为全球华人所提供的平台，因此国内人士想要投资海外房产，可以放心使用该平台。

一键检索美国在售真实房源

在美国买旧房，还是买新房好？

根据您的喜好、以及您所在州的情况，结论都会有所不同。很多州，比如纽约州和伊利诺伊州，已经没有太多的新房建设，所以买旧房是比较唯一的选择；对于德州、北卡等州，新房建设从没有停止，所以您可以选择新房或者旧房。

新建房和二手房的主要区别如下：

新房维护费用低，10年内不会有太多维修费用，房屋的结构、布局、设计都紧跟潮流。同时比较节能，您会发现在用电、用气、用水方面，相对便宜。但是，新房可能价格较高，同时地一般较小，尤其是后院比旧房子明显减少很多。

旧房子的地都很大，在德州，您常常能看到一亩的地，价格相对好谈。但是，由于房子老，会有很多的维修费用，水电气的花费也较大。

过户费用一般有哪些？

过户费用（Closing Cost），这是您在签订房屋合同时，需要立刻交付的一笔费用。

费用可能包括贷款手续费（Origination Charges）、勘查费（Survey Fee）、产权保险（Title Insurance）、房屋估价（Appraisal Fee）、登记费（Recording Fee）等等。

如何查找目前的房屋贷款利率？

您可以从大多数的银行网站上查找到目前房屋贷款的利率，比如：Wells Fargo和Bank of America的网站。您的房地产经纪人也会给您提供更多的信息渠道。

选用15年贷款还是30年贷款？

如果选择15年贷款，利率较低（目前是2.875% ），但是由于您选择更早的完成还款，所以您每个月的还款费用较高；

如果选择30年的贷款，利率相对较高（目前是3.625%），但是由于您选择长时间还款，所以您每个月的还款费用较低。

我们的建议是选择30年的贷款，原因如下：

每个月的还款越少越好，这样给于您家庭每个月的经济负担相对较小；
按照28/36原则，每个月的还款费用决定了您能购买的房屋价格区间，如果选择30年的贷款，意味着您可以购买更高档次的房屋；
如果您买房是为了租赁，那么选择30年的贷款，可以让您每个月更少还款，这样租客付给您的费用，就可以有更多的剩余，保证每个月足够的现金流。如果您选择15年贷款，那么您每个月收取的租金，可能比您还款的金额还低，那么您自己还要倒贴钱去养这个房子，应该不是一个好选择。

在美国买房必须办理房屋保险吗？

所以，在签署房屋合同之前的一个星期以前，您需要联系不同的房屋保险公司，比如Geico、State Farm等等，索要价格清单，比较价格，从而最终确定从哪里购买，并在签署房屋合同之前，将信息传达给贷款公司。

延伸阅读：

参考来源：美国生活指南
责编：Zoe Chan

2021年有兴趣投资美国房市吗？希望以上回答对您有所帮助。

欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。

如何查美国的房地产信息

导语：美国房地产市场的发展状况比较稳定，2020年上半年半年疫情虽然影响了全球的发展，但是美国的房价并没有因此出现大幅度的变化。根据美国房地产网发表的数据可以发现，今年4月份美国房屋销售的中位数价格为303895美元，与2019年比还上升了4.9％左右，不过物业销售量有一定的替代，比列为22％左右。CoreLogic在5月初的报告中预测，美国未来一年的房价可能会上涨0.5％。

美国的发展好且房市稳定，所以投资的人自然对房价的关注度比较高。很多想要在美国购房的人都在询问如何查询美国的房地产信息，具体可以通过以下几种常见的方式。当然，如果您想直接投资购买可以把联系方式或者资料留在下方，我们会提供最全面的服务，保证帮助您在逐步的找到合心意的房子。

查询美国的房地产信息的渠道：

MLS替代系统它被广泛使用于房地产开发销售，中间代理商当中，MLS的发展是非常成熟的，提供的各个数据都比较精确，它除了是一种营销模式多数情况下都实行了该系统，美国就是其中之一，所以可以在这里查询美国相关的房地产信息。MSL的信息非常透明化，通畅化，能够推动房市发展的更加成熟。

Zillow是美国房地产信息查询网站，用户在使用过程中可以直接在网页上缩放卫星图标进行寻找。这个网站能够比较房产的价值，很多想在美国购买房屋的人都会通过它的帮助用最合理的价格买到符合心意的房子。

Trulia是美国房地产搜索引擎，购房者可以使用索引搜索特定区域的待售房屋，也可以搜索全美国范围内的房屋信息。它已经能够搜索到待售房屋以外，还能够搜寻到出租房屋和房产资讯。

房地产购买者如果不想自己在买房过程中花费那么多的心思，可以通过美国的房地产中介帮助自己，毕竟中介公司对美国的房市更加了解，他们手中有更加齐全的资料，在购买者说出需求时，能够尽快帮助找到理想的房产类型。

Long＆Foster Real Estate是美国首屈一指的房地产公司，它隶属于Long＆Foster Companies。它也是美国最大的综合性房地产服务提供商之一，它所属的房地产经纪人拥有万多名，其会竭力为各个地区客户提供优质的服务。想要详细美国的房地产信息可以找他们公司。

伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway HomeServices）是全球发展最快的住宅房地产经纪特许经营网络服务商之一，它的所属5万名房地产专业人士，该公司的服务覆盖了美国的主要城市和地理位置市场，相关的房地产经纪人专业都非常丰富，既掌握高超的行业技术，又提供高品质的服务，所以找它们能够获得极高的满意度。

温德米尔房地产（Windermere Real Estate）是美国西部一家最大的独立房地产公司，目前建立了300个左右的门面，所属的代理商有7000名左右。它们的服务也非常的不错，关于美国相关地区的房地产信息掌握的很全面，因此在该公司能够查到美国地产的相关讯息。

蘇富比國際房地產公司在1976年就已经成立了，该公司主要提供房市中强大的奢侈物业，它们相互发展很好的房产公司和盛名的客户联系起来。在这里也能够查询美国房市的地产信息。

中国人可以在日本买房吗？如何进行购买？

中国人可以在日本买房吗？可以的话要如何进行购买呢？中国人是可以在日本购房产的，一般在日本购买房子只需要准备三个证件，分别是身份证、身份证公证书以及委任状。自己亲自在日本购买房产只需要前面两个证件，如果要中介公司帮助自己购买，则需要这三个。在日本购房是有购房条件的，购买之前一定要看自身是否满足，日本东京、大阪以及北海道的购房条件是一样的。

购买房产的条件：
一、满20周岁的成年人
1、准备自己的身份证或者护照以及印章。
2、准备宣誓公供述书，记录买家所有的基本信息，如姓名、出生日期、居住地、身份证号码等等。
二、20周岁以下的人士
1、准备自己的身份证或者护照以及印章。
2、准备宣誓公供述书，记录买家所有的基本信息。
3、法定代理人（一般指法定抚养人，比如父母）的购房同意书。

如何购买日本的房产？
如果对于日本的房市不了解，建议直接找中介帮助自己，有一些日本中介在中国也是有分公司的，可以专门了解一下。
日本购房流程：
1、找日本中介咨询投资置业。
2、中介公司会提供详细的房源信息，和你一起购选满意的房产。
3、和经纪人去现场看房子。
4、确定好之后申请购买。
5、约定好时间签订正式合同。
6、最后就是房屋过户，交纳余款。

以上就是中国人在日本购买房产的一些条件和大致的流程。购买日本房产的门槛相对是比较低的，在加上日本房产投资回报可观，保值增值，是很多投资者的首选。这几年日本的房产比东南亚一些城市的房产还要火热，如果你做好决定，你要犹豫，抓紧时间赶快购买。