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OFFER实际是Agreementof Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。

许多常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

OFFER递交的程序是怎样的?

目前最常用的递交OFFER的形式有两种：直接递交OFFER给卖方或卖方经纪人或传真OFFER。

第一种方式需要买方经纪准备好OFFER并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER并约定双方见面时间地点(通常在卖方住所或卖方经纪公司内)，并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下，代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议.通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。

传真OFFER相对简单，双方经纪通过传真联络，无须买方到场，但同样任何改动均须双方签字认可可生效。

OFFER的价格是如何定出的?

通常在顾客选到中意的房屋后，经纪会立刻根据自己在房地产市场的专业经验，帮助买方准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料，帮助买方分析市场价格并订立合理购买价格，一切定价均基于实际数据资料。

如何了解卖方的心理，以合理的价格买到满意的住房?

很多人都说，卖方的心理无非是想让房子卖到尽可能高的价钱。此话对，但不全对。因为忽略了一点最重要的，任何一个卖家在决定出售房屋后都不希望房子成为滞销品出不了货，所以应该修正说卖家是希望在房子安全(成功)售出的基础上拿到尽可能高的成交。牢记卖家的心理状况，谈OFFER时就可以变得很技巧了。

当我们在谈OFFER的过程中，除了关注价格本身，交屋日期、定金金额、合同附加条件等都能不同程度的影响到OFFER是否能被卖家接受，技巧地揉合各种因素，呈现给卖家的是一个有强烈诱惑力的大餐，卖家想不接受你的OFFER也难。记住一点，双赢才是真的赢，一个好的买卖合同应该是双方均满意的合同。

有多个OFFER时怎么办?

你看到中意的住房，当然有可能别人也中意，所以出现多个人竞争同一套房子也不是奇事，反而更说明这种房子是一个性价比比较好的物有所值的房子，所以不用担心。

尽了努力，达到自己能接受的最大上限，即使不能得到这套房子也不会遗憾了。因为如果超越了你的负荷，拿到这套房子后你也会患得患失，不妨冷静面对，再寻找其他的房屋。

如果说，多伦多之于加拿大，就如东京之于日本，有些人会觉得比较牵强。两国是有很大不同：日本弹丸之地，加拿大地广人稀，但是多伦多和东京的共性则比较明显：一是人口规模，两者都是其本国最大的城市；二是房价，两地的房价过去几年一直上涨，并且，东京因为什么原因上涨，多伦多亦然。

其实两个共性归根到底只是一个，东京房价因为什么原因上涨？人口增加。最近我在微信上看到《房地产决策参考》的一篇文章《地图迁徙大数据：房价涨跌的人口密码》，很有同感。文章论述道：房价表现与区域人口增减关系密切，东京市区是日本净流入人口最集中的地区。“房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；人口流入与房价涨跌基本成正比，流入得越多的，往往涨得越快，无流入或净流出，房价上涨乏力。”

这段话换一种说法就是：由于日本中小地方城市经济长期低迷不振，就业形势严峻，而大城市的经济发展明显好于中小城市，很多年轻人为了寻找适合自己的职业，纷纷从中小城市流入大城市，东京外来人口多，住房需求旺盛，房价自然水涨船高。道理很显浅，说深奥点就是“房价涨跌的人口密码”。

其实也不止用东京做比较，哪里都一样。文章里面继续说道：2014年，中国人口净流入超过100万的城市共有22个，房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟着是广州、厦门。今年春节期间，中国五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。为什么迁出多？因为平常人口流入多，一到春节就都回家过年了。

该文深入探讨到：而人口流入流出的密码是什么？是产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。看一个地方的房价走势不能只看人口规模，还要看人口规模的可持续性。人口流动和转移最重要的动力是产业。产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业决定人口、人口决定房价，所以归根到底，还是产业决定房价。

其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。产业升级在聚集大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力，因此，产业结构显著影响着一个地区的房价水平。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短，房地产市场增长空间则很有限。

以洛杉矶为例，其房价30年前比纽约低不少，但现在和纽约基本持平，这主要是由于洛杉矶周边集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，以致房价迎头赶上纽约。再以深圳为例，深圳是中国南部最大都市圈——粤港都市圈中最繁荣的城市，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

相反，那些依托于自然资源的重工业驱动型城市，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产需求量多由本市居民支撑，房价上涨的后劲不足。汽车工业衰退，“汽车之城”底特律破产。世界原油价格暴跌，卡尔加里顿显萧条，这就是产业结构单一的结果。

再看日本，根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%。但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

再看看多伦多：多伦多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多伦多作为加拿大的经济中心，在经济上的领先地位表现在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等多方面产业上。多伦多也是世界上最大的金融中心之一，多伦多证券交易所是世界第七大交易所，多数加拿大公司在这里上市。

而大多伦多地区是加拿大唯一的都市圈，这个都市圈还连接着北到蒙特利尔、南到纽约的整个北美东岸大商圈。即使不论人口流入的规模，资本的逐利性决定了这个地区必定成为各路英雄云集、商家必争之地，如果说温哥华是富有移民退休的好去处，那么多伦多才是年轻人向往的明日之星，前景不言而喻。投资房产，舍多伦多其谁？

最近几年，加拿大的房贷政策越来越严，很多已经来加拿大好多年，收入不高，还没买房的人士越来越难贷到款。很多有了自住房，再想投资房产的人士更是遇到贷款的瓶颈，以致看到合适的投资房没法下手，错失良机。

其实，加拿大除了5大银行以外，还有几十家可以做房贷的金融机构，条件不好的借房贷人士没有必要一棵树吊死，这家银行不给你贷款，你可以找别家去借，只要找到一家就行。加拿大的房贷市场，目前竞争很激烈，各家贷款机构可谓八仙过海，各显神通。

一家房屋贷款公司最新推出的买House 首付10% （买Condo 首付20%）的房贷项目，手续费加保险费只需要1.5%，贷款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 买House 主要适用于买第一套房的人士，若买第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎样，该房贷公司肯定比那些大银行容易贷到款。

对房地产投资稍微有一点了解的都明白，房地产投资必须靠贷款的杠杆才能挣到大钱，往往贷款比例越大，投资回报率越高，当然贷款比例的范围要在可控风险的范围之内。

下表是以我最近代理的一个在多伦多市中心距Bloor/Dufferin  地铁站只有500米的一个二层，半独立屋Duplex为例，买家如果采用该房屋贷款公司的首付10%的贷款产品，计算出的靠全部出租产生的现金流及预期投资回报率。

从上表可以看到：

1.只要租金足够高，即使首付10%，房贷压力也并不是很大，每个月账面上只要倒贴315 块就够了。最重要的是，每月倒贴315 块换来的是1140 块的净值现金流（本金回报），这个回报远超过RRSP 的回报。

2.通过首付10%，靠租金实现的净值回报率达到了18%，非常可观，也说明了多伦多有些区域的房产仍然还具有很高的投资价值。

3.因为首付投入的少，只要以后房产有增值，投资回报率都被大幅提高。文中举例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房产增值就可以达到5年后回报增加3.3 倍的回报。

4.通过首付10%，它的投资回报率比25%首付的投资回报率（我之前文章专门算过是165%）增加了1倍，说明了贷款杠杆的威力非常巨大。

这个10%首付的房贷是个比较新的项目，如果想深入了解这个产品，包括夫妻俩已经有房如何用10%首付再买房之类问题，可以打电话或者加我微信详细了解。

房屋贷款公司最新推出的买House 首付10%的项目从借贷成本来说是最合算的，比那些大银行都低。因为如果到加拿大本地的任何一家大银行申请借贷比例90% 的房贷的话，一方面申请条件非常高，要求很苛刻，很难批准。即使批准了，要求必须购买政府规管的CMHC 保险，借贷比例90% 的话，保费（premier）按规定是贷款额的2.4%（前几年是2%，今年涨到2.4%）。而这家房贷公司的10%首付新产品，保费只要1.5%，节省了0.9%的贷款成本。至于其它的一些对申请人要求不高的房贷公司的房贷也跟这个10%首付的项目没法比。例如，目前房贷市场情况下，如果收入不够，想首付15% 或者20%，一般只能从B Lender 借到贷款，利率是1年固定4%以上，还要付一笔费用不菲的Lender fee，1年以后，续贷款（renew）时还很麻烦。 这个10%首付的房贷项目主要是对目前没有房贷的人最容易申请。对于夫妻俩已经有了自住房的，想再多贷款投资房子的，最好的方式就是把一方从产权的名字上拿下来，名下没有房贷的人再贷款当然很容易了。这种方法不止对这个10%首付的新房贷项目适用，想多申请银行房贷的也都同样适用。

从房产投资的角度来说，夫妻两人婚后买的自住房（法律上来说，一般情况就是婚房），产权上放2个人的名字是最傻的，因为效果基本是一样的，只要证明是婚房，即使一方名字不在产权上，将来真有分家那一天的话，这个自住房仍然是一人分一半，不跟产权上的名字直接挂钩。而产权上放2个人的名字去借房贷，就大大束缚了双方的借贷能力。对于夫妻俩的名字都在自住房的产权上，房贷还剩一些的情况下，若想再多贷款买房，最容易的办法就是从产权中拿下一个人的名字，当然房贷上面的名字也要相应拿下来，对于自住房买了几年，房产净值已经增加了一些的情况，这么做都不是太难。

然后用拿下来的这个名字去买投资房，例如10%首付买房，拿到贷款就会容易很多。从税务角度，也应该这么操作：自住房尽量多付些首付，少贷些款，因为反正贷款利息也不能抵税，而投资房应该尽可能多贷款，一方面扩大投资回报率，另一方面可以合法的避税少交税。因为每家情况不一样，自住房只放夫妻俩一个人名字需要具体情况具体分析。这个10%首付的房贷产品也适用于Refinance （重新贷款），对于一些着急需要现钱的人这是一个很好高效的解决办法。

至于有人担心这家房贷公司是否可靠就是多虑了，因为是人家把钱借给你，不是你借钱给人家，该担心的不是你，而是人家贷款机构，他们最担心钱借出去还不上。

相信很多人都不知道这个首付只要10%就可以很容易贷款买房的项目。除此之外，还有不少贷款产品，普通人也都是不太了解，甚至即使专门做方面的人也不太清楚。 例如，现在没有加拿大身份的中国人到加拿大买房的越来越多，以前要想在加拿大贷款买房，人必须过来。而现在可以做到购房的中国人从头到尾都不用登陆加拿大，也可以首付35%，银行贷款65%买房，全部手续都在中国就可以搞定，包括加拿大的银行开户。

还有，外国人在加拿大贷款买房，很多情况下还可以首付20%就能买房，只是房贷利率比本地人稍微高一点而已（但仔细算算，这对贷款者也非常合算的，尤其是两国的利差差距很大的情况下）。 所以，我一直强调术业有专攻，人各有所长，干什么事情要想做的多快好省，不走弯路，就应该找在该领域最擅长的人去做。

在三月上旬，多伦多的独立屋均价继续上扬至109.9万元，比去年同期上扬了超过20%。不管这个涨幅多么让人不可思议，一个无情的事实已经摆在我们的面前：现在100万元只能在多伦多买到一幢入门级的房子了。本地广大无老可啃的千禧年一带(指1980年至2000年出生的人士)欲哭无泪，仰天长啸：这个坑爹的行情是逼着我们给银行做一辈子的房奴啊……

就在短短的7、8年前，100万元是大多数人心目中普通房屋和豪宅的分水岭。百万元的房子，宅基地至少也有10000平方英尺，而房屋的居住面积则要在4000平尺以上。可是，现在的100万元，究竟能在多伦多买到什么样的房子呢?光说数据太苍白了，我们还是看图说话吧：

半独立屋位于Mount Pleasant和Davisville，曾是多伦多市属的一幢廉租屋，后转售给私人。它的宅基地仅17×100英尺，内有两个卧室、一个洗手间，屋外没有车库，仅有一个容纳一辆汽车的车道。该房屋三月上旬报价：95万元，如果加上省、市的双重土地转让税、各种杂项的费用，买家基本要花100万元买下它。

位于Bathurst和St. Clair Avenue West的小宅占地20×140英尺，两卧室两浴室，没有车库，叫价97.5万元。

维多利亚式的宅子位于Eastern Avenue和Don Valley Parkway附近的Riverside社区，曾是一个牙医诊所。宅基地为19×90英尺，后院还算挺大但是没有停车道，叫价99.9万元。

这新装修过的房子位于Clinton Street和Harbord附近的小意大利社区，据称居住面积有3000平尺(看起来不太像)，叫价99.9万。

平房位于市中心东区，靠近博景大道(Broadview)。它占地50×130英尺，有两个卧室、三个洗手间、车库，后院有露台，叫价97.9万。

位于西区伊桃碧谷的Long Branch社区，为近两年新建。它占地25×132英尺，两个卧室，叫价97.8万元。就在短短的几年前，该区同类房屋叫价不过50万多一些。

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近年来，越来越多的华人移民除了拥有自住房外，有余钱后还考虑投资海外房产。但是，投资房产会涉及复杂的税务问题，因此，在做出投资加拿大房产决定之前，需要充分了解加拿大房产投资的各项税务规定，以避免走入投资的误区，以及带来无可挽救的麻烦。

第一，关于投资物业的回报。由于在中国投资房产交易费用相对较低，房产又没有地税，卖出时也没有收入税，这种中国式的思维方式很容易让投资者在加拿大投资房产时也。带着这种概念，在测算回报时忽略或低估了各项税收和费用。加拿大投资房产，会涉及相当多的环节和费用，比如购买环节会涉及律师费、验屋费、土地转让税等，持有环节会涉及物业保险费、地税、共管物业的管理费、水电气费及维护费用、收入税等，出售环节涉及地产经纪费、律师费、资本增值税等。有的投资者看到卖方提供的投资物业的回报非常不错，但按照扣除相关的税费后的情况进行测算，该房产的投资回报可能就没有那么吸引人了。是否考虑房产的税费，对于房产投资回报率的影响是巨大的。

第二， 关于投资人的主体资格。有些房产投资者希望以公司形式持有房产，认为公司税率比较低，同时公司的开销可用于抵减房产的租金。这样考虑需要注意两个问题：一是加拿大小型公司享受优惠的税率的条件是严格的，只有主动的收入才能享受优惠税率，相反，如果投资房产的主要收入来自租金，来自被动的投资性收入，那么公司的税率将是最高的税率。在大多数情况下，如果你只有提供出租空间并提供基本服务如供暖、照明、停车位及洗衣设备等，你的收入属于被动收入。如果你提供额外服务如清洁，保安及膳食等，你提供的这类服务越多，那么你的收入作为生意收入的可能性就越大。对于个人投资者来说，希望通过以公司形式持有出租房产来避税，往往会得不偿失。二是如果房产是公司持有， 如果公司出现财务问题或者有官司诉讼，房产可能被法庭裁决拍卖抵债。相反，如果房产在个人名下，有限公司出现的财务问题通常不影响个人资产。

第三，关于物业收入及增值的财务处理。如果投资物业收入仅来自于房租，收取的租金扣减房屋出租的日常费用如水电气费、房屋日常维修保养费、地税、贷款利息（注意不是每月还款的本金加利息）、保险费、广告费等后的净租金收入需要缴纳收入税，而房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为资本性支出， 资本性支出不可用来直接抵扣当年的租金收入，而是在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入，只有房屋部分及附属设施可以进行折旧，土地是不能提取折旧的。如果出租出现亏损，即净出租收入为负数，则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。需要注意的是，如果在申报折旧费用之前净出租收入已是负数，则当年不能提取折旧用以增加亏损。另外，即使提取折旧前净租金收入为正，你也可以选择当年不申报折旧费用。如果申报了折旧，卖房时如果价格高于原购买价格，以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如，出租物业购入价25万，过去申报折旧3万，卖出时35万，已折旧的3万会被当作卖房当年的收入，另外赚的10万是资本增值，50%需计入当年收入纳税。折旧是个双刃剑， 申报与否， 要看具体情形。申报折旧可以降低净的出租收入， 比如提取1万折旧，相当于费用增加了1万， 净出租收入减少了1万，但不好的是可能增加买房那年的收入和资本增值。

第四，关于豪宅的税务规定。大家都知道，每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠，按照加拿大税法的规定，您的主要住所（Principal Residence）资本增值是免税的。既然主要住所增值不交税，如果有足够的支付能力，能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢？答案是不行的。加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢，按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺，或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

所以，如果你想要投资加拿大房产，一定要全面了解加拿大税务问题。

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