Tag: 加拿大房产投资

上周四，我们参加了一个由开发商Wesgroup赞助的“红色讲座”。超过600多名大温地产经纪人参加此讲座。赞助商邀请了四位来自世界各地的地产专家来谈谈他们的市场还有他们对大温地区地产市场的看法。他们带了这四位专家，去看了赞助商开发的项目: 新西敏市的Brewery District、温哥华的River District、还有其他开发商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位专家在红色讲座谈到的话题:

Josh Flagg – 美国电视真人秀的洛杉矶百万经纪 (Million Dollar Agent LA)。乔希谈到在洛杉矶帮助很多名人买卖物业。他现在正在卖一间1.5亿美元，曾经是知名歌手Cher拥有的房屋。他还谈到洛杉矶有比较多的独立屋需求，公寓则比较乏人问津。他认为温哥华房价目前低于实际价值。

Alan Child – 长期在中国香港的全球性地产顾问公司主席。艾伦谈到中国香港实施物业买卖的“印花税”来减少炒楼，所以现在中国香港的地产活动几乎停止。但是中国香港目前还是全世界最负担不起的城市。

Stephen Hurford – 伦敦领先开发咨询和营销公司主席。他认为温哥华地产和伦敦或俄罗斯比较，价钱还是偏低。他说伦敦当地人购入新的物业非常困难，高于60% 新开发物业会先销售给海外买家。现在他们政府要求任何新的开发项目，需要提供35% 的低收入社会住户，必须分散在物业中而且无法被分辨。

Brendon DeSimone – 纽约地产经纪和全国媒体CNN指定地产专家。Brendon谈到纽约布中央公园周边90%都是合作物业 (Co-op) 。合作物业每个业主拥有该业物的部份股份，而且可以选择用任何理由不让谁住在这栋楼里。因此，外国买家非常难买到合作物业。如果外国投资者想在纽投资，唯一的选择就是购买普通公寓，一房最低起价为100万美元。现在很多人选择搬到布鲁克林，因为那里价格比较便宜，而且还可以看到树和天空。

四位专家全都认为，温哥华如此美丽的城市，房地产的价值还是被低估。

以目前的市价, $32.8可以在温哥华市中心买到一个18年水泥大楼、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押贷款，每月供贷支付$1241.80。而现在这个公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在温哥华市中心买到一个全新水泥大楼、537平方尺的一房公寓。

那么，关于温哥华地产是全世界第二困难付担的数据是如何算的？ 付担能力是由房屋价格中位数除以家庭收入中位数来计算。2014年第三季度，温哥华中位屋价为$704,800，家庭收入中位数为$66,400。而在旧金山虽然有较高的价格中位$744,400美元，但他们的家庭收入中位也较高为$81,200美元。如此算下来，旧金山较高的房价反而比较容易被当地居民所负担。

为了因应这个问题, 温哥华政府开始奖励开发商建造低收入社会住户. 尤其是温哥华市中心，越来越多的新开发项目都会融入低收入社会住户。但不像伦敦，我们的社会住户通常仅限于建筑物的较低楼层，或是有分开建筑，而且通常不会超过10%(伦敦规定35%)。

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目前，中国人投资加拿大的趋势已从单纯的买房置地转向酒店、房地产开发、酒庄、矿泉水、高尔夫球场、旅游度假村等多方置业；在加拿大西岸，投资地点也从温哥华等海岸城市扩展到卑诗省内陆及其北部偏远地区。中国富人此举也是为了后代可以在加拿大落户，远离中国动荡的政局和受污染的环境。

据加拿大《金融邮报》（The Financial Post）报导，几十年来，温哥华一直是亚洲移民的首选目的地之一，在温哥华地区购置房子和豪华公寓已经成为中国富人向海外转移资产的一种方式。但是，随着温哥华房产价格提升，许多投资者都在寻求其它的机会。

温哥华移民律师理查德‧库兰（Richard Kurland）表示：“将资本投入温哥华房产的日子已经过去。”

来自卑诗省中介机构和产业联合会的数据表明，中国投资者正在加拿大落地生根，为他们的后代建立本地业务；他们喜欢卑诗省的温和气候和清新空气，而不喜欢中国污染严重的城市。其置业方式已经扩展到面向中国人的酒店和高尔夫球场，以及产品可以出口到亚洲国家的浆果农场、矿泉水源和酿酒厂等。

过去，多数中国富人在加拿大“坐移民监”获取公民资格后即返回中国，把孩子留在加拿大读书。现在这个新趋势则说明，中国富人已经转向在加拿大本地创业。

投资酒店业和房地产开发

全球酒店谘询公司（HVS）的销售信息显示：2014年，来自中国的买家所收购的温哥华酒店已经增加到四家，而在2011年只有一家。市场对于酒庄和农场的需求也有上升，卑诗省2013年对中国的葡萄酒出口额比2010年增长60%，同期的农业食品对中国出口额增加了一倍。

HVS加拿大区总经理嘉莉‧罗素（Carrie Russell）说，最近，中国人收购的酒店大多在1,500万至3,000万美元范围内。中国买家也在寻求收购昂贵的豪华酒店，但目前还没有赢得竞标。

温哥华专门代销出租公寓的HQ Commercial的代理商大卫‧古德曼（David Goodman）说，中国人也在找机会打入房地产开发领域，找土地兴建公寓或大型综合工程。“在过去的三四年中，他们已经涉足，现在真的开起店面来了。”

在内陆及偏乡投资酒庄和矿泉水业

中国人正在寻找温哥华海岸城市以外的投资环境，如尝试进入卑诗省内陆和加拿大北部边远地区的农业和旅游业。2014年12月，小镇布雷迪恩（Bradian）的无人居住区已被中国投资者买下，计划开发具备滑雪、雪上摩托车和钓鱼等设施的惠斯勒式的度假胜地。

苏富比国际地产加拿大（Sotheby’s International Realty Canada）的代理人克里斯塔‧弗罗施（Christa Frosch）说，其中最流行的是投资酒庄，中国人认为那是一种可以改变生活方式并传给下一代的家业。

弗罗施说，2009年，卑诗省只有一家中国人的酒厂。现在，她估计全省的230家酒厂中约10%是中国大陆移民经营的。

中国人在卑诗省的置业情况和本地贸易并驾齐驱，现在全省大约90%葡萄酒是出口到中国。一些投资者也将目光投向另一种出口奢侈品——矿泉水产业。

移民顾问亚历克斯‧廖（Alex Liao）说，他有客户希望能花2000万美元购买一眼矿泉水井、建装瓶厂，将产品出口到污染严重的中国。他还说：“我的一个客户是做出口业， 我简直不敢相信，他每个月发200集装箱的矿泉水到中国，现在很多人购买水井。”

政局不稳推动中国富人在加投资

近年来中国人在加国收购商业用地、旅游物业甚至是整个村庄的需求越来越旺，这与中国的政局形势变化息息相关。时局不稳，促使中国人进行多种方式的置业，以寻求合法途径转移资产。

报导引述SKY资本集团（SKY Capital Group）总经理爱丽丝‧陈（Alice Chen）对中国富人的建议：“必须洞察中国的政治气候。”陈说：“中共的经济和政治政策随时在变，就会影响业务，所以那些人看准加拿大稳定的投资环境。”

为了下一代在加拿大定居

麦克唐纳地产公司（Macdonald Realty）代理朱丽‧魏（Julie Wei）致力于帮客户寻找商机。她说，在某些情况下，很多中国人在加拿大投资商业是为了孩子，因为孩子在温哥华已经生活了数年，不愿意再回到中国。

本‧毕（Ben Bi）就是一个例子，他来到加拿大求学，并想留在加拿大。在中国家人的房地产企业支持下，他买了一块土地，并计划从事高端房产的开发。而该项目仅仅是这位34岁年轻人的第一步，他计划把家族企业的重心从中国转到加拿大。他的父母起初反对他的计划，但在了解温哥华后改变了主意。他说：“他们确实是希望下一代，甚至是我的下一代，能有更好的生活。”

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【导读】您费心费力地将自家物业挂盘上市，但售出并不顺利，这究竟是何原因？有些可能完全出乎你的意料。

看房这一过程，不仅需要体力，更多牵扯到的是“人类的意识和思考行为”。从走进您家的挂盘物业开始，看房人其实是带着“挑剔的眼光”而来的，左看看右瞧 瞧，似乎眼睛只盯着房屋的“弱项”而看。这其实很正常，毕竟购房这一消费行为是普通人的一生或一个家庭所能做的最重大决定，“挑剔”不仅不为过，反倒是再正常不过的事情。

买家在意的方面不尽相似，有的看不惯进口大门上的刮痕，有的不喜欢邻居家狂吠的小狗，有的瞧不上厨房里的摆设。尽管看不上的原因五花八门，但有的是你可以改变的，有的则掌控权不在你手中。

一、添乱的邻居

卖房前，我们通常都给房屋装扮一新，如粉刷墙壁和窗户，或聘请景观师美化花园，而家以外的环境，似乎脱离了我们的掌控，比如邻居家的狗在他家后院里叫个不 停，前院堆的很满当让人看了头疼，而邻居也伸头打听来打听去，如果这三个令人厌烦的事项都碰上了，只能自认倒霉，却又无能为力改变什么。Barry Magee认为“邻居”的因素确实影响到你的售屋前景。

二、小道消息的作用

我们所处的时代，信息化高度发达，包括道听途说的小道消息，有些纯属无稽之谈，有的却并非捕风捉影。如果潜在买家刚好碰到你的一位邻居，而从他嘴里听到房屋所在区域将很可能被更改土地用途，你该如何面对呢？

卖家其实有责任将真实的信息提供给潜在买家，这有可能让买家做决定时多犹豫一段时间，但将信息和盘托出是道德的商业行为，值得遵守，这会赢得买家对你的尊重，最终实现你与买家达成公平交易。

三、不讨巧的家具

对于大多数买家来说，是否喜欢一套物业里的家具并不是那么的重要。但也有一些“特殊”的买家，非常在意“open house”里所见的物件，它或许是上百年的家传，或父亲留下来的手艺，总之，做open house之前，有经验的卖方经纪应该指导卖家作好准备，让家具不要成为买家不买的一个障碍。

四、多个买家下offer

当市场处在交易活跃期，多个买家相中同一套房屋的情形很常见，这时你也许期待收到他们各自的offer，而如果他们能争抢起来而“价高者得”，则更求之不 得。但要知道，好事也能变成坏事。对于任何一个买家而言，买屋过程相当不易，他们其实不想与其他竞争者“瞎子摸象”般的争来争去。有经验的地产经纪在标价时应明智地帮助卖家合理定价，这样才能留住合适的买主，同时又避开那些胡乱还价的。

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首次购房者和 downsizers 喜欢联排别墅，但在大温哥华的城市地区，联排别墅则是寥寥可数。

专家说，联排别墅的不足可能会导致一些单户房主留在他们的房子里，时间比他们希望的更长，还会让青少年远离市场。为了填补空白，一些开发商正在建造更大的公寓，有的则专注于 microsuites。

市场上新的联排别墅被抢购地很快，但也有一种看法认为，人们并不真的想让联排别墅项目建在他们的附近，Urban Analytics 的合伙人迈克尔·费雷拉 (Urban Analytics) 说。
“在 Dunbar 或 Point Grey……只要有人提出一个联排别墅项目，不管价格高低，都马上销售一空，”费雷拉说。“这有点矛盾，因为既人们认为对那种密集的迁入有抵抗，但显然还是有需求。”

Urban Analytics（分析）的合伙人乔恩 (Jon Bennest) 说，他可以用十个指头算出大温哥华新楼房项目的数量。这样的短缺意味着年轻人会推迟购买房屋，或进一步搬到郊区。对于downsizers来说，这意味着更长地住在自己的家里或搬到一个公寓房。

乔恩表示，正在建造的联排别墅数量低的主要原因是缺乏区划。他说当有了可用土地时（如温哥华的奥运村），它通常被划为中层和低层公寓，只有几个排屋位列名单最后。其他可用的土地（如杨梅岭剧院 (Arbutus Ridge Theatre) ）已划作商业用途，所以不适于建造联排别墅。

费雷拉说，一个解决方案是让市政府提前在整个大温哥华地区划定城市的一部分作为联排别墅区。

“我认为，你可以考虑全城几乎所有的部分社区，并做出一些排屋规划，”费雷拉说。“这在温哥华市中心将是很难做到的，但我认为，一旦你来到了甘比 (Cambie) 的正门，Grandview-Woodland、甚至沿着甘比走廊来修建都将是不错的选择。”

温哥华在未来将会有更多的联排别墅，因为市政府认识到对购买和租赁来说，联排别墅是房地产市场一个重要，但也是缺失的组成部分，温哥华规划和开发服务总经理布赖恩·杰克逊 (Brian Jackson) 说道。

“通过规划，我们正在尽力发现我们认为合适建造联排别墅的区域，”杰克逊说。“它为不想居住在混凝土高楼、不希望在商业顶楼或主干道居住，和买不起房子的人提供了一个弥补。”

他说，马宝 (Marpole) 和诺奎 (Norquay) 新区域的计划包括专门预留给联排别墅的区域，以及开发商已经显示强烈兴趣的区域。

在此期间，一些开发商正在温哥华建设大型公寓，以作为一些“垫脚石”，对象既包括不准备进入护理院，也不再需要一个大的单一家庭住宅的房主，也包括首次打入市场的购房者。
“我认为我们已经到了一个临界点，达到了这个年龄的downsizers都希望住在他们独户的家中，但没有太多这样的房子，”费雷拉说。“事实上，我们开始在奥运村看到它，那里的买家分别来自西边的高加索 (Caucasian)，并搬出自己的单户住宅、寻找更大面积的住房。这将继续。

“一年前在甘比走廊，你看到的主要是来自中国的新家庭，这些最新的移民购买了较大的住房，但现在转移到卖自己家庭住宅的当地人了。”

“一个占地 1,600 平方英尺的楼层和 2,000 多平方英尺的多楼层的家几乎是一样的，因为没有浪费空间，楼梯间和现代的设计创造了更高效的房屋布局。”

Intracorp 的销售总监巴雷特 (Barrett Sprowson) 有两个项目合适这一中间品类，第一个是在甘比走廊上的利文斯敦之家 (Livingstone House) 公寓项目，它更大的套房吸引着西边的 downsizers；第二是在高贵林的一个叫黑白 (Black and Whites) 楼房项目。

巴雷特说，Intracorp 在甘比街的利文斯敦议院和在温哥华的 35 大道 (35th Avenue) 有一些套房，专门设计用来吸引想要减小房屋面积的人。部分套件 1,200 或 1,300 平方英尺，但他们布局精妙，这让它们的功能和更大的房子一样好。

“实际上，居住面积要大得多了，”巴雷特说。“这是非常实用和非常有效的。”
巴雷特说，对于在高贵林的黑白联排别墅项目，购房者既包括扩大自己房屋面积的年轻家庭，也包括正减少房屋面积的老人。他说，需求一直非常“惊人”，其中一些人排了一晚上的队就是为了能第一个在网上买到有四间房的房子。

联排别墅处在不断变化的区域之中，与公交的新长青线 (Evergreen Line) 之间的距离在 1,237 到 1,675 平方英尺之间，还有三个或四个卧室。 巴雷特说，这些房子一经放市便售尽，其中包括上周末卖出了 17 套房子中的 16 套。

“（对于年轻的家庭来说），这是他们现在可以住的，也能让它变得更大些，”巴雷特补充说，购买到项目的老年家庭“在一个公寓里根本挪不开身。他们不希望自己还有着单一家庭的麻烦，但他们也不希望有人住在他们的楼上楼下。

巴特雷说现在没有修建很多排屋（尽管它们很受欢迎）的一个原因就是难以征收土地。
“你需要占用三个或四个单户住宅并经历土地的再划分过程，”巴特雷说。“我们在 2010 年进行了第一次，而这还是很久以前了，我们才刚刚进入市场。这是一条漫长的道路，所以它需要耐心。作为一个开发商，你必须把你的钱投资一段时间，你也必须有资本能够做到这一点。”

而另一边，Reliance Properties 的总裁兼首席执行官乔恩 (Jon Stovell) 一直专注于建立微阁楼，这是非常的小套房，也就 300 平方英尺，但有着大窗户、高天花板和开放式的计划，还有一些像口袋墙壁、墙床的特色之处。这些阁楼都建在靠近交通枢纽和购物商店的市区。
“对于这些其他类型住房的潜在需求实在令人震惊，”乔恩说。

乔恩说，在维多利亚海滨的一个开放项目，100 套 microsuites 在四周内就卖光了，一天卖 50 套。“维多利亚房地产市场被认为是一个平衡的、甚至是买方的市场，”乔恩补充说道在温哥华市中心东区的一个微阁楼项目一个星期就都租出去了。

微套房的主要买家是新千年一代，或想要租给这一代的投资者，乔恩说。“新千年一代是我们的目标人群，因为他们对工作和生活的平衡有着不同的态度，”乔恩说。“他们更感兴趣的是在他们的住房和更多的娱乐和旅行上花费更少的钱。他们是非常社会化的，所以把这个城市看成是自己的客厅。”

微套房的建筑往往有很多额外的设施，如可预订的餐厅和公共户外或学习的场所，乔恩说。
他说在温哥华，对套件大小规定的下限为 389 平方尺，这也就禁止了对 microsuites 的开发。“这是非常可悲的。他们让很多年轻人没法进入市场。”

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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加拿大广播公司的资深经济记者邓.皮迪斯（Don Pittis）认为，石油界人士对全球油价下跌的这种乐观看法，或者是他们见惯了能源工业几年一次的起伏波动、对此已经见怪不怪，或者是他们好了疮疤忘了痛。

过去4个月期间，世界市场原油价格从每桶超过一百美元猛跌到低于70美元。

面对这种原油价格动荡下跌的局面，加拿大一些石油界人士坚持认为，目前的油价下跌局势不会对加拿大的石油工业造成明显的负面影响。

加拿大广播公司的资深经济记者邓.皮迪斯（Don Pittis）认为，石油界人士对全球油价下跌的这种乐观看法，或者是他们见惯了能源工业几年一次的起伏波动、对此已经见怪不怪，或者是他们好了疮疤忘了痛。

从最近几十年的情况来看，石油价格短期内下降三分之一这么大幅度的波动，对石油工业会有巨大的影响，会对能源工业和整个世界的经济有巨大的影响，也会对人民的生活带来明显的影响。

三十年前的历史值得回顾

邓.皮迪斯说上个世界80年代初，他在北极圈地区一个油气田项目工作，那时面临能源危机的整个世界都在发疯似的投资于油气田开采行业。

他的一个朋友当时也在北极圈油气田项目工作，这个朋友在阿尔伯塔省南部城市卡尔加里用贷款买了一个他能够负担得起的最大的房子，因为几乎所有的人都相信随着石油热潮的继续，房价只会继续猛升。

但仅仅几年之后，在80年代中期世界市场石油价格突然开始暴跌，一跌到底，而且很长时间一直在低位徘徊。投资于北极圈油气田项目的不少石油公司破产关门、项目终止。

卡尔加里市的房价怎么样了呢？也是跌声一片进入了熊市。他的那个买了大房子的朋友的日子变得苦不堪言、肠子都悔青了。

重演上世纪80年代的历史？

加拿大广播公司资深经济记者邓.皮迪斯说他手里没有预测未来的水晶球，但看看过去半个世纪石油价格走向趋势图，油价下跌的趋势似乎已经呼之欲出。

上个世纪80年代中期世界石油市场价格崩盘给人们带来的另一个教训是，世界石油市场可以是昨天还是一片乐观，明天就可能是哀鸿遍野。

在本星期四石油输出国组织欧佩克宣布不采用减产去稳定油价的措施、而是维持目前的日产量定额;结果是世界市场原油价格应声下跌了4美元，达到每桶69美元的低位水平。

现在，关注石油市场动向的人们都在猜测石油价格会跌到什么水平才会稳定下来。

专家们的共识似乎是，目前缺乏的是利好的消息，世界经济的疲软意味着对石油的需求减少，美国、加拿大大量开采页岩石油和油砂矿石油，这大大增加了世界的石油供应，这一减一增似乎预示着石油价格的走向趋势还是向下。

油价下跌许多行业受影响

如果这个趋势继续较长的时间，几个会影响所有人的问题会出现。首先是许多国家和地区的政府会受困于石油税收收入大幅度减少带来的政府赤字问题，政府只能削减开支和增加借债来对付政府赤字。

其次是有利于环境保护的绿色能源项目会受阻，因为绿色能源的成本高于日益下跌的石油能源。

第三是房价会下跌，特别是卡尔加里这样的石油工业城市，因为随着高薪石油领域工作的减少，会出现卖房子的人多、卖房者少的局面。

加拿大最大的石油省份阿尔伯塔省总理普兰蒂斯表示，在石油价格走低的形势下，政府在决策时要小心谨慎、量力而行。

加拿大另一个石油省份纽芬兰省的总理戴维斯也认为，石油价格下跌的趋势可能要持续至少几个月的时间，有可能会更长，低油价甚至可能会成为以后的常态。

如果相信历史的话，历史告诉我们的既有坏消息也有好消息。坏消息是油价高到一定程度会下跌，下跌后会在低位徘徊较长时间;而好消息是，在低位徘徊的油价总有一天会再度上升。