Tag: 加拿大房产

BC地產協會說上個月透過所謂電腦盤的綜合登記服務售出的房屋8032間，比去年同期增加34.5%，成交金額五十三億八千萬元，比對上一年增加56.4%.

住宅平均屋價66.83萬元，比去年同期增加16.3%。

加拿大住宅平均屋價比去年同期增加16.3% 明年房價繼續漲

協會首席經濟師Cameron Muir說，上個月對房屋的需求錄得歷來11月份第二最強勁紀錄。那麼加拿大住宅多少錢呢？

上個月菲沙河谷的房屋需求增加60%，溫哥華和Chilliwack增加40%，Kamloops30%。

2016加拿大溫哥華和多倫多房價料繼續漲

根據房地產公司RE/MAX10日公佈的2016年房地產預測報告，該公司預測明年全國房地產價格仍將上揚，但漲幅會低於今年水準。其中大溫地區漲幅接近一成，將房價推向超過百萬元的水平。

該份由RE/MAX發表的報告指出，溫哥華地區和多倫多房市在2015年都經歷了供不應求，買家競價的熱絡一年，尤其獨立屋更推高了房價。這些因素令2015年溫哥華房價推高了17%，房價中位數達到了94萬7350元。多倫多則升高一成，但低於溫哥華房價甚多，為62萬2150元。

由於獨立屋存量不足的狀況並未改變，RE/MAX預測2016年溫哥華房地產市場仍將上漲7%，雖然低於2015年漲幅，但也將房價中位數推高到101萬3700元水平，遠遠高於加拿大。其他地區。例如多倫多上漲5%至65萬3000元，BC省的維多利亞市和菲沙谷區上漲約3%，房價都不到60萬元。

有報導稱聯邦政府可能提高最低頭期款比例以抑制房價，甚至可能推出以50萬元為界線的兩階段式頭期款政策，50萬元以下為5%，以上為10%。RE/MAX認為這對加拿大大多數地區的房市影響不大，但溫哥華和多倫多的入門房價已超過50萬元，恐將影響部分首購族買房意願。

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（據加西網）

聯邦部長比爾莫奈(Bill Morneau)週五(12月11日)宣佈，政府對房價超過$50萬的置業者提高首付要求。此舉的目的是降溫過熱的住房市場，特別是加拿大一些大城市。不少還在考慮何時出手或換房的人未免大喜，期望明年2月的新則細施，加拿大的房價就會降下來？各位，還是先來瞭解新的房貸規則到底會帶來什麼影響吧，至少有五個方面你需要。

加拿大房貸新規則到底會帶來什麼影響

新房貸細則會對誰產生影響？

由於多倫多和溫哥華兩城市被認為是新規則針對的目標，特別是這兩城市的首次購房者，也許他們的父母會感到吃不消， 因為他們會被要求支付更大的首付才能買房。而對那些出售自己的房屋者，尤其是在火爆房價的城市，並沒有受到什麼影響。

對金錢的影響

多倫多和溫哥華兩個城市的房屋的普遍掛牌價一幢$70萬房屋，購房者最低首付由$10,000上升到$45,000。

對房價的影響

分析師說，新規則給出的狹窄範圍的對房屋價格的影響非常小。根據BMO資金市場資深經濟學Robert Kavcic的分析，在多倫多和溫哥華，房價已經攀升至歷史高位， 那些可以支付首期的人已經輕易將那些支付不起首付的人擠了出去，這意味著新規則對房價產生的影響微乎其微。

對房屋銷售活動的影響

Kavcic還表示，於明年2月生效的新規則會導致在接下來的幾週銷售活動強於通常，特別是隨著多倫多天氣轉暖，另外，一些買好者試圖在新規則實施前趕緊買房。

之前措施

在2008年至2012年，四輪變化主要是收緊新借貸保險資格規定。其中：最低首付提高到5%；最大房貸期限由30年減為25年；最高可保的住宅價格被限制在$ 100萬以下。

一個房地產專家警告說，聯邦政府引入了增加首付的要求，意圖是冷卻過熱的加拿大房地產市場，但是也將損害那些想買屋的溫哥華人。

在2016年2月生效的新房貸規則下，購房者購買50萬以上的房子必須提供10％，高於5％。

新措施是針對過熱的房地產市場，特別是溫哥華和多倫多。

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（據加西網）

加拿大溫哥華資深房貸顧問馮曉敏表示，她所代理申請房貸的華裔客人中，僅有不足十分一所支付的首付低於10%，由此可見，聯邦房貸首付新規對華裔買家影響不大。而受訪專家則指出，新規則對海外買家不會造成影響。

馮曉敏週五受訪時指出，根據她從業多年的觀察，較年輕的首次置業者，華裔通常較其他族裔獲得來自父母更多及更大的支持。

加拿大資深房貸顧問：新規則對海外買家零影響

60萬元房屋 多付5,000元才可上車

她同時又提醒，例如購買60萬元的房屋，新規則只是規定超出50萬元的部分，即10萬元須支付10%的首付，由此計算，只是須要多支付5,000元首付就可以上車。這對多數華裔買家來講，並非很困難的事。

馮曉敏還說：「其實我一直都鼓勵客人儘可能支付10%或以上首付，因為10%首付須支付樓價2.4%作為保險金，而按規定5%則須支付3.6%。由此算下來，這1.2%的保險金差別，每10萬元貸款額就是1,200元，為何不節省呢？」

卑詩房地產協會首席經濟師繆爾則指出，今趟聯邦政府修改房貸政策目標是針對國內市場，對海外買家沒有影響。

卑詩大學（UBC）房地產專家薩默維爾（Tsur Somerville）指出，分析大溫樓市時，很難得出首付比例較低的首置者，是導致大溫樓價飆升的主因。而聯邦週五公佈新措施針對高價房屋及海外買家；可是這些被認為是促使本地樓市高漲的因素，新政策並不能起著任何作用。

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（據加西網）

聯邦政府透過CMHC推出的新招，有地產從業員認為反而有助於鼓勵首次置業人士和低收入人士購買低端房屋。

針對聯邦政府前日透過CMHC提供的房屋款保險出招，提高計劃內對50萬元以上住宅的按揭首期要求，有多倫多華裔地產經紀認為，上述措施非但不能為 多倫多和溫哥華的房地產市場降溫，反而將刺激50萬元以下低端房地產市場的發展，最終推高中高端房屋的價格，措施反而鼓勵首次置業人士和低收入人士購買共管公寓單位。

加拿大打房新政沒有用 反推漲中高端房屋的價格

面對加拿大地產市場過熱的現象，聯邦政府在日前出招降溫，針對50萬元以上住宅的按揭，房價超過50萬元的部分，最低按揭的首期從原先的5%調高至10%。至於50萬元以下住宅的按揭首期仍維持在5%。該項措施將在明年2月15日正式生效。

聯邦財政部長莫奈(Bill Morneau)表示，推出上述措施是為了給多倫多和溫哥華的房地產市場降溫。

不過，有華裔地產經紀指出，聯邦政府的上述新措施對大多倫多地區房地產市場的影響不大，原因基於以下兩點︰其一是在買房時僅支付5%的按揭首期的置業者所佔的比例很小;其二是在大多倫多地區，房價在50萬元以下的低端房屋所佔的比例不大，大多為共管公寓單位。

上述措施有助於鼓勵首次置業人士和低收入人士購買低端房屋。

他說︰「聯邦政府推出上述措施的目的是為了給多倫多和溫哥華的房地產市場降溫，但實際上，上述措施的效果將是適得其反的，反而會刺激低端房屋市場的 發展。一旦購買低端房屋的買家增加了，預期那些已經購買了50萬元以下低端房屋的業主會考慮換房，由此而推動中高端房地產市場的發展。」

有華裔貸款經紀則認為，聯邦政府推出上述措施有助於限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期來買房，但這部分人在置業人士中所佔的比例很小，估計不超過10%。

她舉例說，一個年收入為15萬元的客戶，其獲批的貸款額可達到年收入的5倍，即75萬元。

該名客戶在現行政策下，在買房時可以僅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不過，該名客戶在沒有支付20%的按揭首期的情況下，必須向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)購買保險，保險費用相當高昂。

如果該名客戶僅支付5%的按揭首期，其繳付的保險費用將達到總貸款額的3.75%;如果該名客戶支付10%的按揭首期，其繳付的保險費用將達到總貸 款額的2%;如果該名客戶支付的按揭首期達到15%，其繳付的保險費用將降低至總貸款額的1.75%。上述保險費用是必須在貸款時一次性繳付的。

她表示︰「上述措施對房地產市場的健康發展有好的影響，聯邦政府是透過推出上述措施向置業人士傳遞一個信息，那就是政府要收緊房貸政策，買房要慎重，要考慮實際的購買能力。但該項措施對那些在買房時已支付了20%的按揭首期的置業者沒有影響。」

她還特別指出，上述措施對絕大多數華裔置業者影響不大，因為華裔置業者在買房時一般不會僅支付5%或10%的按揭首期，他們大多支付至少25%至30%的按揭首期。

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（據加西網）

加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）週三公佈指，加國房市持續表現強勁，11月份新屋動工量增速超出預期。11月新屋動工率由10月的197,712個單位，增至211,916個單位，高於普遍預期的197,300個單位。

加拿大11月全國新屋動工量 增至逾21萬個

新屋動工量繼年初表現疲弱後，下半年回升。滿地可銀行（BMO）資本市場高級經濟師Robert Kavcic指出，加國建屋量持續強勁，並於今年較後期加快勢頭。

11月的市區新屋動工率上升7.7%，升至195,121個，其中多戶式住宅（multi-unit）新屋動工率上升13.2%，升至137,898個；但獨立屋則下跌3.6%，跌至57,223個。

CMHC首席經濟學家杜根（Bob Dugan）指出，獨立屋房價上升，持續支持市場對多戶式新屋的需求。「但業界必須妥善管理庫存量，以確保有關單位於落成後不會一直無人問津。」

CMHC數據又顯示，安省、大草原區及大西洋省份的市區新屋動工量上升，卑詩省及魁省則下跌。郊區新屋動工量經季節調整的按年增長率估計為16,795個單位。

道明銀行（TD Bank）經濟師珀拉瑪娜（Diana Petramala）預計，卑詩及安省相對緊張的房市狀況，或持續令新屋動工量升幅於至少明年首半年內相對高企：「不過，經濟增長放緩及加國長期借款利率上升，明年整體建屋量很可能回落。」

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（據加西網）

BC省非盈利住房協會（BC Non-Profit Housing Association）為加拿大的房屋租賃市場描繪出一派灰暗場景，該協會報告數據顯示，很大數量的居民花費30%-50%的家庭收入用於租房。

加拿大房市報導：透過北溫樣本看溫哥華租賃房屋困境

 

加拿大按揭和住房公司（CMHC）認為住房類支出不應該超過家庭收入的30%，否則會影響到其他類消費和生活質量，比如食品，退休儲蓄和孩子的教育等。

然而在出租空置率只有0.7%的北溫市，在所有22790戶北溫居民中，大約45%為租房戶，平均戶均收入為$44306, 平均租金為$1226, 而對零售業或酒店業居民來說，平均收入則分別為$33239和$22869.

也就是說，43%的居民把超過月收入的30%用於房租水電，而大約25%的居民花費50%以上的月收入用於房租水電。從年齡看，30歲以下和65歲以上的群體，單親媽媽，殘疾人員，新移民和原住民大多數屬於這類人群。 另外還有15%的居民家庭（1585戶）居住過分擁擠。

根據租房網站的數據，北溫市一居室公寓租金地下室為$800/月，而任何高於地面的都在$1200以上。

租賃房屋困境的終極原因：

造成出租房極度短缺的終極原因是聯邦政府砍掉針對該類房屋的補貼。 目前市場上現有的出租專用公寓全是聯邦政府在上世紀60年代到80年代早期的政策性補貼而建。

聯邦政府的協助性租賃屋項目（The Assisted Rental Program）鼓勵並補貼開發商建築出租專用住房和多戶出租單位，對高收入人士融資新房建設給予稅務減免等。該政策總共支持建設了35.8萬套住宅單位，目前整個市場上大約56%的出租單位建於那段時間。 該政策於1984年終止。

根據加拿大最大的住房租賃公司Hollyburn地產公司總裁David Sander的說法，該政策砍掉了全國所有的租賃房屋開發項目，使加拿大在30年多年來不再建設租賃類房屋，從而使目前的房價如此高不可攀。

1993年，自由黨首相Jean Chretien再次砍掉了政策性住房（Social Housing）的聯邦撥款，在此之前，總共為低收入人群建築了60萬套公寓。

缺少了聯邦層面的支持，各地市只有為數寥寥的幾個出租專用公寓建設，包括北溫市政廳旁Hollyburn地產公司即將建築的14層橋水大廈 （BridgeWater Tower），預計2016年秋季竣工。即使沒有任何宣傳，已經有240戶家庭排隊申請這座130戶的出租公寓。該大廈內500平方尺的單人間預計月租金 為$1300。

大溫很多城市都開始用提高容積率的方式鼓勵開發商，如果他們願意為出租房保留一定的比例的話。北溫市也不例外，北溫還把第二套房（Second Suite）和後巷屋等劃為可租賃房屋，使總供應量增加了510套，達到4212套，幾乎是出租專用住房存量房的4倍。

北溫市新當選國會議員Jonathan Wilkinson希望聯邦政府能夠兌現承諾，在未來6個月內出台幾個全國性住房政策，雖然很多細節還在討論中。比如鼓勵投資新建住宅單位中的可承受老年人專用設施，支持各地市政府基於房租/收入佔比的補貼，合作化住房等等。還有對低收入出租房屋建設免除資本投資GST稅，為出租房屋提供大約1.25億加元的稅務補貼等。

Wilkinson還說，除了鼓勵私人資本投資出租物業外，聯邦政府還應該像其過去一樣，勇於承擔起政策性住房的責任。

儘管政府干預和各種社會團體的介入將部分緩解租賃房屋市場，大溫各級市政府歷經多年已經短缺了數萬套租賃房屋，我們還會不斷看到，越來越多的人群激烈競爭有限的出租房屋庫存。據統計，到2036年，大溫地區需要新建11.6萬套租賃房屋，才能滿足不斷增長的人口基本住房需求。

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（據加西網）

當住在本拿比鐵道鎮社區的Kaye Bedford看到公寓周圍一棟棟老住宅都被拆掉之後，她就開始擔心自己所租的這套三層公寓樓也終究逃脫不了此番命運，果然，在今年6月，她所租賃的這棟公寓樓也宣佈了將要被重新規劃的消息。

加拿大溫哥華公寓租客抗議:新樓多但家在哪

Bedford聽聞後，決定要做點什麼，不光是為自己，更是為了所有和她一樣「無處可逃」的被迫搬家族。隨著這些老舊的廉價出租公寓樓相繼被清除，一棟棟要價不菲的玻璃摩天大樓拔地而起，但是和Bedford一樣無法負擔昂貴的新公寓大廈的居民該往哪裡搬呢？早在2012年的大溫地區調查就顯示，市場上成千棟出租公寓樓，尤其是於1980年代以前建造的舊樓，都存在被拆除的風險。

就在Bedford目前所居住的Maywood社區，位於鐵道鎮天車站後面，這幾年隨著這個區域的快速開發，十幾棟公寓樓被拆除，300多套公寓的住戶被迫搬家。

在高貴林的傳統老社區本貴林地區，由於長青線的建設，到2023年前將會有700至1000套出租單元的住戶需要遷走，而位於溫東及北溫的那些3-4層的出租公寓樓也難免不被開發商請走。

溫哥華

溫哥華市政府正討論，給予因大型裝修或公寓推倒重建而被掃地出門的租客特別補貼。新的政策要求，提交改建和重大裝修工程申請的房東必須為租客提供最低2個月的免費租賃期。 對於已經租住時間長過20年的租客，市政府有權要求增加到最長6個月免費租賃期。除此之外，房東還需要為租客支付一次性搬遷費用：一臥房或更小單位為$750，而兩臥房或更大單位為$1000。 在房東裝修或重建工程完工後，房東還需要為租客提供3個新的類似單位供考慮；原房客有租賃優先權並應該給予原房客優惠價格。

該政策適應於租賃專用房屋和政策型住宅（Social Housing）, 而不涉及私人所有獨立屋，地下室或公寓的出租單位。 據溫哥華市政府統計，過去6年，每年有大約313戶租住住此類住宅的租戶因重建或裝修而流離失所。

新西敏

市場報告指出新西敏現在已經建有非常多的出租單元，在2013年至2014年間大約有3千套新的出租單元建成，而2008年時僅為560套。但是新建的公寓由於配套設施較新，因此月租金也比較高，價格的因素導致大部分拆遷公寓的住戶都無法承擔。

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（據加西網）

年增近20% 大溫獨立屋房價續漲 後勢看旺

根據大溫地產局統計，目前溫西獨立屋的中間賣價已經突破300萬元。

根據加拿大溫哥華地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新統計，加拿大溫哥華獨立屋的價格在過去1年當中成長近20%，其中溫西獨立屋中間賣價(medial selling price)自去年11月份的264萬8000元，上漲到310萬元，溫東獨立屋更是從去年的96萬500元，上揚到今年的131萬元，漲幅更突破三成。 部分民眾十分懷疑，未來這樣的漲價現象是否還會繼續?

加拿大房市：溫哥華獨立屋飆20% 溫西破300萬 溫東大漲30%

根據市場人士分析，主要造成獨立屋價格上漲的原因不外乎為買方需求量高、低利率以及海外買家對本地地產有高度興趣所導致，而這些影響房市的因素在未來幾年，依然非常可能持續下去。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)副首席經濟分析師泰爾(Benjamin Tal)認為，雖然在溫哥華買房的海外買家確實越來越多，這類投資者偏好價格昂貴的豪宅，但此類物件之銷售狀況，與價格70萬元的普通獨立屋間，關聯性可能不大。

即便如此，亦有分析師指出，豪宅與普通獨立屋的價格之間依然具有連動性，因為傳統上價格較低的溫東獨立屋，過去一年間的漲勢也相當驚人，還有研究發現溫哥華市的「百萬元房價分水嶺」，正逐漸從西向東移動。

有地產業者曾對「世界日報」記者表示，溫哥華房價所以會在今年不斷上揚，可能與全球經濟環境有關，因為大溫地區與許多其他地區相比，投資環境更為穩定，所以許多具有中國背景的投資人，紛紛將本地的地產市場視為一個「避風港」(safe haven)。

有業界人士指出，加元今年持續走軟也是造成本地房價不斷上攀的因素之一，因為低匯率等同讓持人民幣或其他外幣在大溫買房的民眾，得到至少30%之優惠。

在銀行利率方面，雖然有人預測美國聯准會可能會在月中調高利息，可能間接造成本地房市冷卻，但也有市場人士相信，調息對房價造成的影響可能有限，因為有些投資者並不需要貸款。

中央第一信貸聯盟(Central 1 Credit Union)經濟分析師派斯崔克(Helmut Pastrick)認為，房價攀升的主要原因來自需求量不足，他相信在溫哥華未來三年間經濟成長率可能超過3%的狀況下，房價下滑的可能性並不大。

11月菲沙谷房屋銷量 創同月份次高

根據菲沙地產局(Fraser Valley Real Estate Board)2日公佈之最新統計，11月份透過MLS系統成交的房屋總數有1766個單位，為史上同月份次高，該地區銷售紀錄為1989年11月份所創下，當時同月份銷量達到2154個單位。

菲沙地產局指出，上個月銷量若與去年同期相比，成長率更達55%。

菲沙地產局主席梅西(Jorda Maisey)說，今年11月份當地市場銷售狀況相當火熱，現象與過往不同，目前尚未見到買方需求量出現下降，他同時提到，如果民眾想趁高價賣出名下物業獲利，現在應該是一個非常恰當的時機點。

梅西還說，菲沙河谷的待售屋目前創下2006年春天以來的新低，不過民眾對房屋的需求則因物件種類而異，目前買方對獨立屋及城市屋的需求較高，銷售狀況較快，公寓單位銷售動力則相對較低。

在房屋指標價格(Benchmark Price)方面，當地獨立屋的售價比去年同期增加14.7%至65萬9700元;城市屋價格達31萬8800元，與去年同比提高6.7%;公寓之指標價格亦較去年增長9.3%，來到20萬7100元。

若以待售屋數量分析，11月份當地新增1854個待售物業，比10月份減少14%，整體待售屋數量為5761個，比去年同期大幅減少31%。

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（據加拿大家園網）

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）近日發佈調查數據稱，加拿大公寓的外國屋主比例不高，但是卻在上升。

溫哥華今年大約有3.5%的公寓屋主是海外投資者，比去年上漲了1.2%，而Burrard半島，溫西及溫東地區的外國公寓屋主的比例則達到了5.4%。

CMHC：加拿大外國公寓業主調查報告出爐

多倫多市則有5.8%的公寓為外國人所有，上一年的數據為4.3%，整個大多地區的比例則由去年的2.4%上漲到了3.3%。

CMHC主席 Evan Siddall 表示，這方面的數據變化比較大，毫無疑問這些外國屋主佔比呈上升趨勢的城市也是全國最大最具國際化的都市區。

除了溫多兩地之外，溫尼伯和安省倫敦的外國屋主比例也明顯增高，這些地區的數據分別為2.7%和2.2%。

加國房市中關於海外屋主的投資也是今年相當熱門的話題，部分民眾對於多倫多及溫哥華的房價持續走高表示擔憂，並認為正是這些有錢的外國人推高了本地樓價，使本地人越來越難負擔，其中不少矛頭都直接指向中國買家。

但是在公寓買賣方面，CMHC去年的調查也沒有任何數據顯示外國屋主的比例很高。

CMHC：始終缺乏精確可靠數據

Evan Siddall 今天在蒙特利爾的發言中也承認說，在外國屋主的調查中，CMHC也一直缺乏準確可靠的數據信息，因為業主在和相關部門匯報時很可能不是很誠實。而CMHC的調查也僅僅是基於和物業經理溝通所得出來的結果，今年9月至10月間，CMHC在全國15大都市普查區對所有的公寓樓進行了普查。

CMHC表示，此次報告中所指的外國屋主是指那些住在加拿大以外其它國家的屋主，也包括在加拿大出生的非居民，而非以前像有些地產調查是根據業主的姓名來判斷。

Siddall 同時表示，若外國屋主的比率太高的話，勢必會給加國房市帶來更多風險。有分析認為，這些外國賣家一旦將物業出售，會令樓市爆破。但是目前由於沒有非常精確的數據，因此也很難預測到底會給本地樓市帶來多大的影響。

CMHC也正在著手調查全國獨立屋市場的外國屋主情況，也不排除將來會對經紀、建商等展開調查，以獲得更全面的相關信息。

全國公寓市場的外國屋主比例一覽

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（據加西網）