Tag: 加拿大房市

目前大温房市持续火热，部分过去可能较为不受买主青睐的物业，也开始在市场上异军突起，以“瘦楼”(skinny houses)为例，这类狭窄的房子最近也开始受到部分买家的注意。 这类房型在温市克茨兰奴(Kitsilano)或士达孔拿(Strathcona)社区较为常见，不过在温西的灰岬(Point Grey)比较少见。

一栋位于西15街3725号的“瘦楼”，在2010年时根本乏人问津，直到2011年才找到买主，但最近屋主将该单位挂牌求售，喊价为287万5000元，短短不到8天便找到新买家，不过因交易仍在进行中，最终确切成交价仍不得而知。

温哥华房市火爆 瘦楼8日售出喊价287万

西15街的狭小房子原来的土地在2007年时，仅有一栋独立屋(上图)，2010年时土地被一分为二，作为两栋“瘦屋”的建地(下图)。(取材自Google地图)

这栋“瘦楼”的宽度仅26呎，连同地下室共有三层，屋内共有4房2卫设备，总共可用空间达约2180平方呎，所在土地原本仅有一栋独立屋，建地在2010年时被画分为二，盖了两栋外观类似的狭长型独立屋。

卖方经纪人史密斯(Karin Smith)说，如果温市内具有历史的传统特色屋无法被保留，将原有房屋所在土地一分为二，以两栋空间较小的独立屋来取代原有大房子的做法，也是值得考虑的改建方式。

史密斯认为，这样的方式可以提高住宅密度，虽然屋内空间可能较小，但若透过建筑设计师的协助，买主依然可以住得相当舒适。

史密斯还提到，温市西区很多“后巷屋”(laneway houses)，其实已经失去功能性，因为对很多来自海外的买家而言，可出租的“后巷屋”对他们不具吸引力，他们更想要的是拥有一个车库。

史密斯看过部分搭配“后巷屋”的新建物业，通常须耗时更久才能找到买主，因为对于那些可支付400万元或更多资金来购买房屋的买家而言，将“后巷屋”出租所能得到的租金收入，并没有太大的意义。

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（据加拿大华人网）

由於多住户柏文建筑在加国最炽热市场地区急增，以因应对较低成本物业的需求，加拿大8月新屋动工率对比7月见意外跃增。加国经济整体虽无精打采，壮旺楼市仍继续成为少数的亮点。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周三发表之报告显示，8月经季节性调整後的新屋动工年率跃升至216,924间。至於之前的7月数字，则向上修订至193,253间。前此，分析家曾预期8月数字会为19万间。

加国楼市继续无视市场预期会放缓的看法，尽管整体加拿大经济疲软，而油价又低迷。月内多伦多的强劲需求，抵销了倚赖石油甚殷的卡加利市场的萎缩。创纪录的低息环境，有助延长楼市好景。

BMO Capital Markets资深经济师Robert Kavcic在一份简报中说：「(这是)自2012年9月以来最强劲的动工水平，而且可以完全归功於多伦多新建多住户柏文屋恏的跃增。」

CHMC首席经济师Bob Dugan认为，多伦多柏文屋恏建筑活动的强劲，背後动力是买家由较高价的独立屋市场转向前者。再者，虽则多市热火朝天，其他地区市场已见冷却。

Dugan在报告中说：「虽全国计动工率上升，但阿省和沙省的建筑已开始放缓，原因是经济情势恶化，这与油价下跌有关。」

智囊组织加拿大谘议局预期多伦多共管柏文明年中位屋价会有1.8%的增长。

加拿大谘议局(Conference Board of Canada)的分析显示﹐温哥华明年共管柏文市场屋价表现最出色﹐而多伦多则在8个主要城市当中排第5位﹐预期只有1.8%的增长。

多伦多公寓

根据这个智囊组织发表的2015年都会共管柏文展望报告﹐魁北克市﹑满地可及维多利亚的表现均会比多伦多优胜﹐屋价升幅估计介于2.3%至2.5%之间。

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（据华人地产网）

2008年金融危机后，温哥华房价分阶段上涨，2015年又是上涨年。

昨天有投资者打电话，问唐汉: 明年房价走势如何？

她的观点是：中国经济不明朗，股市出问题了，中国买家可能减少，因而，温哥华的房价明年会跌。

唐汉不同意她的观点。

我说：整个大温哥华，别墅就这么多吧。北京人把他们四环路100平方米的房子卖掉，就可以买温哥华别墅。如果1%的北京人到温哥华买房，就可以把温哥华全部别墅买了。

当然这是不可能的。

可是，中国还有上海，还有沿海那么多城市，还有内陆众多省份，他们的孩子到温哥华来读书，为孩子买房子很正常吧。这是一个巨大的潜在买方群。

除了中国，还有印度，还有伊朗，等等。前不久美国与伊朗关系松动，伊朗的钱可以正常进入加拿大，突然之间，西温的房价大涨。为什么？因为西温是伊朗人传统的居住区。当年霍梅尼政变，大批伊朗贵族跑到温哥华，很多人就居住在西温哥华。以前伊朗的钱不能汇入加拿大，现在可以汇款了，伊朗人也加入买房大军了。

这里的关键点是：温哥华是个小城市，是中国、伊朗等富人的后花园。相对于这些巨大的买方群体，温哥华真的太小了。有这样的势态，温哥华的别墅价格，如何会降呢？

温哥华房价是否已到上限？

一般来说，一个城市的房价，由当地经济决定。当地居民的收入水平，决定房价。可是，温哥华房价，好像与当地经济水平无关。

一个简单的案例可以说明问题。以一个注册会计师为例：

在很多城市，注册会计师是中产阶级，他们居住在别墅区。会计师收入10万元左右，可以贷款50万元，加上15万元首付款，就可以购买65万元的房子。在很多城市，这就是一套别墅的价格。可是，65万元在温哥华只能买公寓。

据唐汉了解，温哥华很多专业人士，不管是中国人还是西人，已经无力购买别墅。他们要么买公寓，要么移居到更偏远的地区。

传统的温哥华生活方式变了。

按以前的方式，年轻人努力读书，毕业后成为专业人士。专业人士收入就可以支撑一套别墅，两个小孩子，再养一条狗。现在显然不可能了。

也就是说：温哥华房价上涨，已经影响到当地人的生活。这些当地人都是公民，都有投票权。他们会给政策制定者施加压力。于是，新的政策将出台，限制房价上涨。

现在很多当地人，将房价上涨归结于中国人。不是吗？

中国人到全世界买奢侈品，象买白菜一样；中国人到全世界买房，象买南瓜一样。据说，温哥华西区最贵的区域，一个中国人买了七套房，每个房子住一个姨太太。这个区域，只有一家西人了，其余全是中国人。这些中国家庭要投票，把这个唯一的西人赶走。因为，他太爱管嫌事了。

这样的例子很多。这些例子使当地人恐慌。于是谣言产生了，而且传播很快。这个谣言说：中国人推高温哥华房价。

跟在谣言后面的是行动。

市议会可能出台政策，限制房价上涨

那么，这些当地人会采取什么行动呢？

唐汉假想几种，如下：

第一，当地居民向银行施加压力，不允许银行向中国人（还有其它非加拿大人）贷款。

中国政府使用这种方式，很有效果。

但是，加拿大很难采取这种方式。因为，加拿大五大银行，其政策制定面向整个加拿大。他们不可能专门针对温哥华制定一个限制政策。而且，这种政策有歧视性，可能惹上官非。

第二，加拿大公民说服移民部，让移民部制定政策，减少这些富人移民。实际上，保守党已经这样做了。保守党领导的移民部，粗鲁地一刀切，几十万投资移民和技术移民被无理拒绝。

当然，我们不能说：保守党砍掉几十万移民是为了限制房价；也不能说：这是加拿大当地居民鼓动保守党的结果。

但是，移不了民，仍然可以买房。所以，现在买家非居民很多。

第三，当地居民说服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民买房，限制一家人买两套房。这种行动方式很可能实现。因为，市政策有制定当地政策的权力。

前不久西温市政府差点通过一个法案，限制西温修建大型豪宅。如果这一政策通过，西温的豪宅价格将受到巨大影响。当然，这一法案被否决了。

唐汉认为：目前政党大选，各党派不想在关键时候得罪选民。但，一旦选举完毕，很可能通过市议会制定政策，限制房价大涨。

现在各个城市都有华人议员，比如列治文的区泽光先生，本拿比的王白进先生。我们可以向他们了解情况。

唐汉的个人观点

文章写到这里，也接近尾声了。再总结一下：

1. 一个城市的房价，与当地经济情况强相关。温哥华是个例外。外来购买者是影响温哥华房价的重要因素。
2. 温哥华是一个开放城市，作为中国等国家富人的后花园，其房价仍然有很大上涨空间。因为，供应远远小于需求。除非出现巨大经济变革或政治动荡，这种供需关系将不断推高房价。
3. 温哥华的房价影响当地居民生活方式，当地居民可能给市议会施加压力，制定政策限制房价。这些政策将在大温哥华某个城市开始，其它城市将陆续效防。

以上是文章的结论。另外，还有几个附产品：

1. 不要忘记保守党的粗鲁，正是他们领导的移民部，让数十万家庭移民梦想破灭。10月份的大选，请不要相信他们的谎言。
2. 各个城市的市议会，与我们的生活密切相关。我们可以影响他们，让他们制定有利于我们的政策。选举时，一定要去投票，让我们的代表在市议会，为我们发言。10月份国会议员选举也一样，一定去投票，让我们的代表进入加拿大国会，为我们争取权益。
3. 我们华人在温哥华，不要象在中国一样“事不关已高高挂起”，应当积极参加社区活动，为社区发展尽自己的一份努力。温哥华已经是我们的新家园了。建设好自己的家园，对我们自己，对邻居，对我们的下一代，都很有意义。
4. 最后，房地产作为一种投资，有风险，其价格必然有上限。关注市议会的动向，可以预先做了准备。另外，加拿大投资品种很多，房地产之外，还有更多风景，不要一叶障目。

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（ 据贝兹博客）

温哥华的房价在不断刷新记录，整个城市正被买房的压力不断拉扯着，慢慢被分成了两半，城中人经历着切肤之痛，各方焦点汇聚温哥华的房屋市场。

今年3月，出自华裔艺术家林荫庭(Ken Lum)之手的 “温哥华特色屋” (Vancouver Specially)堪称是温哥华最醒目的装置艺术作品，作品直指人们的心头之痛——房屋和土地价格。

“温哥华特色屋”指的是1970年代二战后兴起，能够有效安置大批移民的房屋样式，其特色在于房屋几乎占满整块土地，人们在有限的土地上尽可能建得最大的室内使用面积。该样式的房屋在温哥华东区极为普遍，生长在此的Ken Lum对其颇为熟悉。温哥华特色屋是过去可负担住房的象征，在上世纪七十年代4.5万便可购得，但现在早已变得高不可攀。Ken Lum所“盖”的迷你版特色屋讽刺的是温哥华让人透不过气的高房价，同样花上4.5万，现在能买到的只能是这般大小的房子。

有房、无房成等级之分  

“中世纪时期，土地的拥有者是地主，农奴们辛勤耕作，孤注一掷，为的就是能在地主的‘封地’中谋求一个栖身之所。没想到多年之后，几乎一切都没有改变。如今的温哥华，有房一族好似当时的地主，而所有在城市中徘徊，努力寻找可以负担住所的人们恰似旧时的奴隶。”

这是截取自博客文章“温哥华的没落”中的一段话，作者为SaeidFard。或许文章采用了夸张的修辞，但不少人认为事实或许离Fard所写的不远了。博文“温哥华的没落” 在今年早些时候轰动一时，文中写道，我们所在的社会已渐渐分裂成两半，而之间的鸿沟也越来越难跨越。房屋的不可负担是问题的症结，它导致了社会中“有房者”和“无房者”的两极分化 。

起初，温哥华人的等级划分是以居住在Downtown还是Shaughnessy为依据，之后范围扩大，在过去的几十年，变成了“东区”和“西区”之分。而现在，不再是房子处于哪个地段的问题，而是仅仅凭借“有房”还是“没房”两个标签就可以简单将人分成两拨。

通过自身努力可能跨越阶级分水岭的时代似乎渐行渐远，在温哥华拥有一套房已慢慢变成了一种“特权”，令人倍感无助与迷茫。

首次购房者梦断

若依然认为通过出租地下室可以免去还贷的压力？那么你就错了，因为以往可以仰赖的“还贷帮手”现在也已变得遥不可及。 按当地按揭经纪的说法，现在还能靠自己买得起房的只有这样一群人：30多岁的行业精英，赚着可观的收入，并且赶在不惑之年存够首付款。除此之外，很少有年轻人可以不依靠父母就能攒够这笔钱。

根据大温地产局（Real Estate Board ofGreater Vancouver）的内部数据，温哥华市的独立屋均价已达223万。不同于其它低陆地区，对于温哥华市，大温地产局（Real Estate Board ofGreater Vancouver）一般只对外公布它的基准价，但基准价是由当地标准房屋的价格所得，并未将高端房屋算入在内，所以人们无法准确判断温哥华市的独立屋价格，进而感到困惑。例如，大温地区6月份的房屋均价为112.39万，价格之高已使争议不断，然而若是除去了本拿比、北温、列治文等地区，温哥华市的房屋均价将是眼前数字的两倍，相比2014年5月的187.3万，上涨了19.2%。据Vancity预测，按此趋势，至2030年温市的独立屋均价将达到440万。

跟不上脚步的城中人  

目前温哥华家庭年均收入为7.8万，专家表示，温哥华的疯狂房价与收入根本无法匹配。前加拿大驻华大使马大维（ DavidMulroney）在他所著的《Middle Power，Middle Kingdom：What CanadiansNeedto Know about China in the 21st Century》书中写道：“当一座城市的房屋价格已经远超当地人所能承担的范围，那么人们只能选择放弃买房的梦想，或者搬离此地。”  

长时间关注温哥华房地产的《南华早报》专栏作家Ian Young更是将这种现象称作“畸形秀”。人们感叹，仿佛曾经熟悉的温哥华已不复存在，如今不知如何才能把握它的节奏、跟上它的步伐。

如果你已是有房一族，也没有被房贷压得喘不过气，那么恭喜，成功或在不远处。但是像Fard这样处于创业初期又身处投资行业的千禧一代，在他看来，对大多数普通人而言拥有一套房子才是使资产增值的最佳方式。

当Fard得知一些反对者质疑自己，表示人们不应将买得起独立屋当作是理所应当的时候，Fard反驳道，事实上目前新建的公寓面积越来越小，价格也一直保持在较低的水平，曾有一名房产经纪告诉他，现在二手公寓仍旧停留在2006年的价格水平。如果反对者的意思是不妨买套公寓作为起步的话，那么，他们应该认清一个现实：未来他们与独立屋仍然无缘。

故弄玄虚的解释

关于如何解决高房价的问题，最故弄玄虚的回答来自BC省的省长简蕙芝（Christy Clark）。今年5月，在大温华裔Eveline Xia为反高房价展开名为“没有一百万”(Don’tHave 1 million)的抗议活动期间，人们向简蕙芝提问是否有计划针对外国买家征税，她的回答是：“如果我们将外国买家赶出房产市场，房价下降，这对首次购房者来说是个好消息，但是对于有房者，并且在意自己资产价值的人们来说并不有利。” 回答至此，至少人们欣慰省长知道外国买家对市场的影响如何，然而，话锋一转，简蕙芝说道：“但是，就目前所掌握的数据，并不能支持前面的假设，根据我个人的分析，外国买家所持有的房产只占市场上的5%。”

想来，若是有一天能够等到相关数据“出炉”，并且还是来自并不会从收取“房产奢侈税”中得益的BCREA（BC省房地产协会），应该也是相当有趣的事情，要知道简蕙芝口中的5%就是从该部门受中获得的。

人们追问数据的做法在政府的“不作为”面前是无力的，究竟是故意回避还是巧妙欺骗，人们不得而知。Fard表示：“现在每当看到政府人员给出的解释，我都觉得他一定有所保留。打个比方，在乱扔垃圾的问题上，应该去研究扔的是什么，还是直接罚款就行？”

UBC的教授David Ley对BC省政府在收集数据上丝毫不用心表示惊讶，因为在其它国家及地区，当经济面临转型时，收集数据是必不可少的。在学术界已经有书籍《Millionaire Migrants》问世，写的就是关于中国全球化财富对新加坡、悉尼、中国香港 和伦敦的影响。Ley表示，我们强调外国投资是因为它驱动了高端市场，1990年代此观点并不被承认，然而当之后外资撤出时，事实证明一切否认都是刻意误导。

高端市场无关百姓？

在多方质疑声下，政客的说辞好似愚弄。高端房屋的价格是否会影响到市场上其余房屋的价格？

作出这一点分析并不需要经济学位文凭。即使是小部分外国人对房屋的购买需求增加，也一定会对当地的房价产生相当大的影响。若是那5%的人为买到独立屋不惜一切、志在必得，那么能够影响房价的也只能是他们，而不是当地人。

即便有“激起千层浪”的博客文章、由2.5万人署名的请愿书、不断被转发的twitter话题、一次又一次为可负担房价的抗议集会活动，以及均价已达223万的房屋市场，政府仍然无所作为。人们翘首期盼，等来省长给出的唯一解决方案是：如果温哥华的房价让你感到无法负担，不妨选择圣约翰堡(FortSt. Jonh)、卡提玛特（Kitimat） 或者鲁伯特王子城 (Prince Rupert)这些城市安家吧。在一个对房价几乎没有保护措施的城市，房屋好似已经沦为了政治工具，温哥华的房市何时才能恢复平静，目前还不得而知，人们只能感叹一声，愿高房价不再是温哥华的羁绊。

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（据加房网）

回顾2014年列治文山市独立屋均价为97.3万，在笔者分析的几个华人追捧的几个区中，Crosby均价最低，67.2万；Bayview Hill最高，173万。

截止2015年7月底，列治文山市独立屋总体均价相比2014年上涨了17%，高于万锦市的13.4%。分析的几个区中均价最低Crosby达到了79.1万，涨幅17.8%；最高的Bayview Hill 达到了201万，涨幅16.5%。涨幅超过20%的社区包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四个区，其中Langstaff以近30%的涨幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山庄截止7月底涨幅16.5%，均价达201万，涨幅与整个列治文山市的均价持平。区内大部分房价在160万到240万之间，居民当中华人占40%，伊朗人10%，印度人8%，欧洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底涨幅15.7%，均价111万；涨幅略低于整个列治文山市的均价。和富豪山庄一样属于Bayview高中学区，备受华人青睐，但房价比富豪山庄容易负担得多，大部分独立屋价格在90万至120万之间。华人占38%，伊朗人10%，印度人7%，欧洲人24%。

Doncrest截止7月底涨幅22%，均价接近133万；涨幅远高于整个列治文山市的均价17%。大部分房价在120万至140万之间，该区靠近404和407告速，近7号公路商业区，小学和高中都不错。华人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，欧洲人18%。

Crosby截止7月底涨幅17.8%，均价79万，是几个社区中最低的，房子老、旧，大部分房价在70万至90万之间，胜在属于Bayview高中学区，小学也很不错。欧洲人占68%，伊朗人13%，华人比例8%。

Langstaff截止7月底涨幅29.8%，均价167万，涨幅比整个列治文山市的均价17%高出13%。原因是该区有两间使用面积近万尺的全新豪宅于今年以360万售出，拉高了平均价，去年不曾有类似的房子成交。如果去掉这个因素，该区均价涨幅19%，总体房屋价格差异较大。居民中华人比例23%，欧洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底涨幅16.8%，均价106万；涨幅与整个列治文山市的均价持平。大部分独立屋价格在80万至120万之间，部分推到重建的新房价格超过200万。该区华人占10%，犹太人27.2%，东欧人29%。

South Richvale截止7月底涨幅也很可观，达到22.5%，均价175万；最高价和最低价差异极大，南面靠近7号公路有部分低于100万的独立屋，中部及靠近河谷的区域则有较多占地大、重建过的豪宅，价格在260万至400万以上。居民中华人占9%，犹太人32%，东欧人30%，意大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底涨幅20.3%，也很可观，均价110万；大部分独立屋价格在70万至120万之间。欧洲人占82%，华人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底涨幅16.1%，均价106万；涨幅略低于整个列治文山市的均价。大部分独立屋价格在80万至120万之间，房龄不足5年。华人占17%，意大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他欧洲人24%。

由以上数据看来，华人占比例高的社区涨幅未必是最高的，除Doncrest社区（华人占47%）外，其它几个涨幅过20%的社区华人比例都很低。和万锦市相比，列治文山市的华人比例要低很多，但房价涨幅却高出不少。

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（据加拿大家园）

英国《经济学人》杂志附属机构智库（Economist Intelligence Unit， EIU）公布了“2015年全球宜居城市排行榜”，因为拥有良好的基础设施建设，完善的保健体系和非常低的犯罪率，澳洲墨尔本再度夺冠。叙利亚的大马士革（Damascus）因连续数年承受流血的国内战争，被评选为最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，温哥华排名第三，多伦多排名第四，卡尔加里与澳洲的阿德莱德同列第五。这样的排名似乎给加拿大带来了光环，但是也有学者发出了不同的声音，指出了这个排名的局限性。

量化数据为依据  排名传递信息有限

人们总是喜欢看排名，读大学看大学排名，选择生活地点看城市排名，但是每个排名的方法不同，结果自然有所差异。“排名是一种非常有效的市场分析工具，但是它并一定和生活质量成正比，排名高的城市也而并不一定就是一个好的城市。”国际权威的品牌评估机构Interbrand  Canada的经理Carolyn Ray这样表示。

 Ray认为，在这份排名中，关于“适于居住”的衡量标准没有足够说服力，它只是以国际组织提供的量化数据为标准。而如果真正想知道一个城市的好坏，有哪些优点和缺点，来自当地居民的反馈才是最可信的，也就是说，这个测量结果缺乏第一手资料。

 多伦多Ryerson大学城市与规划学院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“关于居住适宜度的评价，应该来自于居住在每个城市的人们，而这却是EIU评估中缺失的部分。”

 在今年的排名中，北京排名第69，是中国内地排名最高的城市，天津紧随其后，排名第70，而这样的排名被很多网友称之为“年度最佳笑话”，去年上海社科院发布的《国际城市发展报告》中曾指出，北京的宜居指数远低于平均水平，属于不宜居城市，污染及其严重，大大低于平均标准，甚至已经达到不适宜人类居住的程度。

 收集数据来自政府 能充分反映城市

《经济学人》智库依据城市的稳定性、医疗保健、文化与环境、教育，以及基础建设等5个条件，通过评估30个因素对全球140个城市进行评比。这些数据由世界卫生组织及世界银行等机构提供。值得注意的是，这5大方面的信息，并不是在各个城市的管理范围内，而是直接由联邦政府或省级区域来监管。或者可以说，加拿大和澳大利亚城市名列前茅与政府的慷慨不无关系。本次排名第一的墨尔本已经是第5次获得全球最佳居住城市称号，而在此之前，温哥华排名榜首将近10年。

 在报告中智库指出，最适宜居住的城市是“人口密度相对较低、富裕国家的中等城市”，这也解释了为什么纽约、巴黎、伦敦等特大城市并未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和罗马这样的城市，受到人口规模、年龄和世界重要性的影响，必须在历史遗迹保护和基础设施建设方面进行升级，而排名前十的很多城市因为不具有这样的城市规模和历史，因此不需要处理这样的问题。

 排名高的城市费用昂贵  政府参考榜单可能性小

加拿大城市发展协会的主席David Amborski认为，报告还有一个具有讽刺意义的地方，就是适合居住的城市，都是生活费用昂贵的城市。5月，加拿大地产协会公布的加拿大平均二手房价格升高了9.5%，已经达到44万8862元，而温哥华、多伦多和卡尔加里，也是加拿大房价最贵的城市。

“在智库的这份报告中，缺乏一个重要的评价因素，那就是房价，而在实际生活中，这是我们不可能不考虑的问题。” Amborski这样表示。

 了解一个城市是否安全、干净，是否欢迎年轻家庭，可能成为公司选择新址的重要依据。Ray认为，这个市场工具能够为新的投资、商业以及人才迁移提供参考。但是对政府的意义可能不大，也许并不会改变政府的政策。“如果城市排名高，政治家们就会说，在我的任期内我们成为了最适宜居住的城市，如果没有，他们也不会为了提高排名而改变政策。” Amborski表示。

2015全球宜居城市前10名
国家	城市
1. 澳大利亚	墨尔本
2. 奥地利	维也纳
3. 加拿大	温哥华
4. 加拿大	多伦多
5. 澳大利亚	阿德莱德
6. 加拿大	卡尔加里
7. 澳大利亚	悉尼
8. 芬兰	赫尔辛基
9. 澳大利亚	珀斯
10. 新西兰	奥克兰

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（据加西周末）

今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics选出的加拿大25个最富有社区当中，安省有五个社区入前十，其中多伦多的Sunnybrook社区排名第一位。

每年Canadian Business和Environics Analytics都会根据各区域的人均收入和房价，对加拿大的社区进行排名，选出最富有的25个社区。

今年，位于多伦多市的Sunnybrook社区登上排名榜的第一位，该社区的家庭平均资产净值(Average Household Net Worth)为2,270万9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入为28万9,434元，平均房价为222万4,215元。

位于第二位的同样是位于多伦多的York Mills-Windfields，该社区的家庭平均资产净值比去年同期下跌了6%，但仍高达2,094万4,385元。平均家庭年收入为86万9,581元，平均房价为226万2,694元。

第三位的是去年的“冠军”社区多伦多The Bridle Path，该社区家庭平均资产净值为1,972万9,093元，较去年同期下跌了8%。平均家庭年收入为1,10万1,171元，平均房价为342万955元。

位于多伦多的Forest Hill(北部)社区名列第六位，而且是今年新入榜的社区。一入榜就能获得这样的好成绩，也证明了整个社区的发展前景。该社区的家庭平均资产净值为1,167万1,220元，平均家庭年收入为122万5,267元，平均房价为284万7,744。紧随其后的是Forest Hill(南部)和UCC社区。

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 （据约克论坛·加拿大第一中文网）

今年加国房价涨幅估达5%

路透社（Reuters）26日公布最新调查数据显示，市场分析师认为今年加国房价涨幅将达5%左右，明年持续上涨但整体增加幅度略为下滑，预计会有2%成长率。

这份调查共询问20多位市场分析师，受访专家6月份时认为今年房价涨幅应仅有3.4%，不过最新调查发现，这项预估数据大幅提升，不仅如此，分析师也更新明年与2017年的房价预测，将涨幅由6月份预测的1.3%与1.7%，上调为2.0%与2.3%。

尽管今年上半年，加国经济因国际油价下跌而出现疲软状态，不过穆迪分析公司（Moody’s Analytics）资深分析师霍普金斯（Mark Hopkins）认为，目前加国房市是“刀枪不入”（bullet-proof）的，房价不仅没有受到全球经济衰退的影响，成长幅度甚至出现加速状况，这样的现象是“相当奇怪，且令人出乎意料”。

多数接受调查的分析师认为，虽然加国央行今年已经二度降息，但未来的房市买气应该将会趋缓，加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）分析师瓦特（David Watt）认为，投资人将会发现物价逐渐上涨，因此购买意愿将会降低，他同时相信住家装潢业的整体市场活动量也会减少。

这份报告同时提到，央行减息的政策，确实令大温与多伦多地区的房价“火上加油”，部分受访分析师担忧价格修正现象的出现。霍普金斯表示，若是美国联邦准备理事会（U.S. Federal Reserve）开始收紧政策，加国央行可能亦会被迫调升利率，必定间接影响本地房市。

不过霍普金斯说，只要联准会没有出现任何大动作，加国整体房市应该也不会出现任何意外状况。

加拿大明年房价涨幅将趋缓

道明银行经济分析部(TD Economics)31日公布一份最新房市分析报告，指出在目前银行低利率的影响之下，今年全国整体房价涨幅应会达到7%，不过明年可能会出现市场降温状况，价格方面仅会有1%之成长。

该行经济分析师帕曲马拉(Diana Petramala)在这份最新报告中提到，未来几个月内的房市需求量，应会受到银行维持低利率的影响而持续增加，不过这项效应预计在年底前完全发酵，目前尚未能看到下一个加速房市活动之诱因，因此明年的价格成长应会趋于平缓。

帕曲马拉同时在报告中提到，虽然大温与多伦多地区的房屋可负担性不断降低，两地的房市可能是全国各地区中最脆弱的，但整体经济状况仍对安省与卑省较为有利，因此预计房地市场应该不会出现严重的价格修正状况。

帕曲马拉还说，温哥华岛维多利亚的房市状况也受到连带影响，卑省之市场状况属需求量大于供应量之卖方市场，但未来整体交易步调应该不会如先前热烈。

楼市增长放缓 加拿大迎来购房良机

9月份的第一天，也代表着全球资本市场迈入第四个季度。在今年年中的时候，就有分析师称加拿大的房地产市场存在着接近三成半的泡沫。迈入第四个季度，仍然温和增长的加拿大房地产业，在面对先前加拿大央行两次降息的大背景下，年内实行第三次降息的机会显得并不大。

截稿至多伦多时间2015年9月1日早上12点，加拿大统计局公布了加拿大国内6月的经济数据，数据无论是第一季度还是第二季度，加拿大经济都出现了负增长。这样的数据也吻合了加拿大现任总理、保守党党魁哈珀(Stephen Harper)在先前的电视辩论中承认的——无论是短期还是长期，加拿大已经进入了经济衰退期。

但吊诡的是，与经济衰退成反比的是，最近公布的一系列加拿大国人消费数据都呈现上升的趋势，这也导致不同的金融机构对当下的加拿大经济出现了分歧，道明银行的分析报告唱好，中国香港信报专栏文章与资本经济研究所(Capital Economics)的分析报告则唱衰。相对疲软的内部经济因素也构成了加拿大整体房价增幅在放缓这个大趋势。

本周五(9月4日)将要公布的8月失业率与就业人数变化数据会给市场流动资金一个短期的指引，如果数据向坏，市场看淡加拿大的情绪会更加浓郁，流动资金的避险情绪将被进一步推高甚至外逃。那就如同加拿大皇家银行的报告那样，国民的房屋可承受能力会逐渐逼近“风险线”附近。

外部的因素方面，作为加拿大购房的核心“外国势力”，中国资本市场在近年来不断加大力道严控资金外流。同样地，在经历早前环球股票市场的做空恐慌后，“现金为王”已经成为市场的主要信条。除却中国国内因素外，今年年中的以希腊为代表的欧洲市场危机吸引了不少资金前往欧洲抄底，从而令流入加拿大的热钱相对减少了。

更加经典的是，世界国际货币基金组织(IMF)主席拉加德(Christine Lagarde)在9月份的第一天就发表了环球经济增长恐怕会比市场的预期还要疲软，尤其是新兴经济体，比如加拿大遥远的邻居墨西哥、以及南美诸国。这些因素综合起来，都会令环球金融市场愈发寻求避险而收紧银根，资金流动性恐怕再次被趋于恶化。

在内部与外部因素相结合之下，总体而言，加拿大房地产业长线前景转趋滞涨，但衰退却是言之过早。今年余下时间至明年年初，对于购房自住的买家来说，应该是相对良好的购房时机，而不急于一时的自住型购房者，则可以稍微等到明年的上半年年末，因为有激进的分析指出，若明年上半年加拿大经济没有相对明显的改善迹象，加拿大央行可能会进一步减息。

PIMCO：看衰加房市 美投资人付代价

部分美国华尔街对冲基金（Hedge Fund）投资人7月初曾看坏大温房市，且针对房价崩盘规画相关投资操作，不过全球最大基金债券公司PIMCO的加国项目总裁达富连（Ed Devlin）27日表示，这些不熟悉加国经济环境的美国投资经理人，已经开始“付出代价”。

达富连说，许多美国投资人错判加国经济仅仰赖石油出口，加国银行股价过高，房市即将泡沫化的观点，目前有许多经理人已经因错估情势而有所损失。

达富连还提到，原先他相信加国央行今年内应不会再度降息，但目前油价一再下滑，后续效应仍有待观察。

达富连指出，即便加央行先前两度调降利率的措施，使得大温与多伦多等地区的房价持续上扬，但以整体情势来看，他仍肯定央行在面临油价下跌时，控制经济状况之决策能力。PIMCO的加国项目总裁达富连说，部分看坏加国房市的美国基金经理人，因不熟悉加国经济状况，已“付出代价”。图为地产市场火热的温哥华市。

 欢迎前往加拿大房闻速递。

（据加拿大华人网、温哥华找房网）