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投资印尼旅游产业的潜力有多大？

印度尼西亚幅员辽阔，地形多变，文化多样，动植物珍稀，是各类游客的热门旅游目的地。从度蜜月的新婚夫妇到背包客，从冲浪爱好者到享受度假的高管，印尼可以满足所有人的需求。印尼最著名的旅游景点有巴厘岛、龙目岛、廖内群岛、苏门答腊岛和爪哇岛。

印尼每年的到访旅客人数

近年来，印尼的游客人数持续上升，2018年达到创下历史新高的1580万人次（同比增长12.5%）。对印尼旅游业来说，最重要的五个国家分别是马来西亚、中国、新加坡、东帝汶和澳大利亚，其他西方国家也在迎头赶上。印尼的酒店客房数量自2010年以来，年均增长率超过10%，在2018年，可用客房总数达278,522间，为历史最高。持续发展的旅游业刺激了住房需求，印尼的酒店行业得到显著的发展。

酒店行业的扩张也可以归因于良好的市场发展前景和有利的投资法规，促使国内外开发商深入该行业，抓住巨大的发展机遇。

总体而言，酒店行业的投资发展从2012年起开始飞速上升。

2015年上半年，亚太地区领先的酒店运营商之一雅高集团（Accor Group）宣布，计划在印尼新建至少6家酒店。雅高集团在印尼境内已有90家不同品牌的酒店。该计划包括在雅加达新建一家豪华瑞士酒店（2019年9月开业），以及在龙目岛新建一家五星级铂尔曼酒店。

此外，印尼低成本航空公司的崛起增强了印尼互联互通的能力，也使到印尼旅游的价格变得更低廉，促进了对旅游业的更高需求。2016年至2017年，旅游业收入增长12.3%，成为印尼国家经济中越来越重要的组成部分。

游客到访的目的

2014年，约58%的游客前往印尼是为了度假（根据世界旅游组织）。巴厘岛是印尼旅游收入的主要来源之一，但更多的新兴市场正在出现，比如邻近的龙目岛。在积极营销印尼可作为会展（包括集会、奖励、会议、展览）目的地后，印尼的会展业务增长了206%。

但会展业务在印尼仍处于起步阶段。巴厘岛和龙目岛是活动组织方的主要选择。其他小型会展目的地包括有雅加达、泗水、棉兰、武吉丁宜/巴东、日惹、梭罗、巴淡岛、孟加锡和万鸦老。

季节性

印尼在6月和7月接待的游客比例最高，这个时间段恰逢东盟和欧洲国家的学校暑假，而澳大利亚人因为想要躲避南半球的冬天，往往也在这段时间出游印尼。而且，还有源源不断的游客从采矿基地珀斯出发，搭乘直达巴厘岛和龙目岛的航班来到印尼。

这些矿工轮班工作一个月，可支配收入高，在很大程度上推动了巴厘岛的成功，并将在未来几年带动龙目岛的市场发展。

此外，印尼不断壮大的中产阶级正带来当地人的投资和旅游热潮。龙目岛的旅游数据显示，53%的游客是印尼国内游客。2015年4月，印尼给予中国公民免签证旅游待遇——自那以来，中国游客数量呈指数级增长，仅次于马来西亚游客。

外国游客出游印尼的旺季在4月到9月之间，与巴厘岛和龙目岛的旱季相对应，旱季从3月中旬一直持续到10月底。12月是另一个高峰期，澳大利亚人、马来西亚人和新加坡人是这段期间前往印尼的主要外国游客，他们纷纷涌向巴厘岛和廖内群岛，享受寒假或者暑假的时光。此外，周边东南亚国家前往印尼作短期旅行的人数全年都呈上升趋势，导致床位需求旺盛，特别是在南龙目岛，那里即使是淡季也很难找到客房。

印尼每月入境旅游人数

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平均停留时间及开支

2000年，到印尼的外国游客平均停留时间为12.3天。但是之后，这一数字便有所下降，目前约为7.66天（根据世界旅游组织）。这一趋势与全球将假期划分为多次短期休假而不是一两次长假的趋势大体一致，而且航班价格也明显更低廉。特别是来自吉隆坡、新加坡和雅加达等大城市的富裕家庭往往倾向于选择周末长假旅行。一般来说，亚洲游客在印尼停留的时间往往比平均时间短，而来自北美和欧洲等更远地区的游客停留的时间则超过平均时长。

前往印尼的国际游客在住宿方面的支出一直是最高的，其次是食品饮料以及购物。相比之下，国内航班和当地旅游服务的支出仍然相对较小。在印尼，似乎很少有外国游客敢于去多个目的地。这对于住宿提供者来说，意味着游客在旅行期间更喜欢住在一个地方。

尽管如此，随着巴厘岛将旧国际航站楼改造成国内最先进的航站楼，巴厘岛已经发展成为前往其他目的地的旅游枢纽。将抵达巴厘岛的人数与实际停留在巴厘岛的人数作比较，趋势便很明显，即旅行者正将巴厘岛作为飞往龙目岛和弗洛勒斯岛等其他度假目的地的枢纽。由于巴厘岛机场没有扩建的可能性，印尼政府打算将大量过境旅客转移到龙目岛，使龙目岛成为印尼中部新的主要机场枢纽。

考虑到游客的行为模式，印尼的国家目标不再是那些已经受到游客频繁光顾的旅游目的地（巴厘岛、廖内群岛、苏门答腊岛等），而是开发新的旅游目的地，确保旅游业的红利能够分配得更均匀，促进当地经济的发展。

2017年，印尼的境内旅游支出为109.45亿美元。按人均基数计算，所有国籍的每位游客平均花费约为779美元。人均消费高峰来自沙特阿拉伯的旅客，其次是俄罗斯的游客。其他高消费者包括挪威人、荷兰人、瑞典、美国人、南美人、澳大利亚人、德国人和西班牙人。另一方面，来自东盟国家的游客花费明显较少，这是因为平均住宿时间较短以及平均收入较低的原因。

来源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
责编：Zoe Chan

印尼房价走势：巴厘岛vs龙目岛

虽然近年来印尼超过14个主要城市的住宅房价指数有所放缓，但是巴厘岛、龙目岛、努沙佩尼达岛（Nusa Penida）和吉利群岛（Gilis）等主要旅游要地的房产价格和土地价格仍在快速攀升。印尼繁荣的经济预计将继续推动人们在有吸引力的旅游目的地购买房产的需求，进而推高房价。在接下来的两个段落里，我们将分别对巴厘岛和龙目岛进行考察，对比这两个蓬勃发展的度假胜地的发展情况。

巴厘岛房价

巴厘岛主要的旅游区如库塔（Kuta）、雷吉安（Legian）和水明漾（Seminyak）等地的房地产市场已经饱和。尽管当地政府已经告诫投资者和开发商，房源供大于求，但位于巴厘岛南侧的武吉半岛的高端五星级酒店项目仍在开发中。

旅游业支撑起了巴厘岛约80%的经济，也刺激了当地房产行业的增长。巴厘岛的其他地区也在持续吸引国内外的强劲投资。这股强烈的需求使得土地价格不断上涨，只有最富有的投资者才能买得起巴厘岛的房产。

巴厘岛土地价格（美元/平方米）

龙目岛房价

龙目岛旅游业的发展促进了高档精品酒店、别墅和度假村在岛上的发展。自2011年国际机场建成以来，外国房地产投资者和游客纷纷来到龙目岛，将其作为巴厘岛的替代方案。

龙目岛的土地价格非常具有竞争力，具有巨大的回报潜力。地方官员与中央政府合作，正在减少外国人投资的障碍，使外国投资者更容易办理投资手续。

新国际机场的启用将焦点放在了靠近龙目岛南部的南海岸线上。由于基础设施的改善以及旅客和航线的增加，南海岸的土地价格一直而且正在增加。

因为龙目岛是该地区内为数不多的具有国际机场的度假胜地之一，所以目前的增长引发了投资者对龙目岛房产市场新一轮的投资兴趣。即使最近价格上涨，但是值得注意的是，南龙目岛的土地价格仍然比邻近的巴厘岛低十倍。

龙目岛土地价格（美元/平方米）

曼达利卡（Mandalika）度假区由政府公司ITDC公司经营，项目价值30亿美元，正在吸引大量的高端投资和开发项目。诸多开发项目中，有计划建造一个带私人俱乐部的高尔夫球场的，有计划建设一条MotoGP赛道并于2021年举办首届MotoGP大赛的，还有计划建造一个可供豪华游艇停泊的码头的。因为新的基础设施、高档酒店和度假村也会给周围其他的项目带来溢出效应，使它们同样从中获利，所以这些投资不仅将惠及曼达利卡本身，还将惠及开发项目周边的所有地区。

了解更多龙目岛曼达利卡度假区的房地产项目

综上，南龙目岛的土地价格只有一个走向，那就是上涨。

来源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
责编：Zoe Chan

印尼国家概况：人口、经济、基建

印度尼西亚共和国是世界上最大的群岛国家，由17,508个热带岛屿组成。岛屿四周环绕着白色的沙滩，许多岛屿至今尚无人居住，还有一些岛屿仍未命名。印尼群岛跨赤道两侧，位居亚洲大陆及澳大利亚之间，东濒太平洋，西临印度洋，其东西尖端之间的距离与伦敦到纽约之间的距离一样长。

印尼最著名的岛屿包括苏门答腊岛（Sumatra）、爪哇岛（Java）、巴厘岛（Bali）、加里曼丹岛（Kalimantan，原婆罗洲（ Borneo）、苏拉威西岛（Sulawesi，原西里伯斯岛 Celebes）、马鲁古群岛（Maluku，或者更常被称为摩鹿加群岛Moluccas，原香料群岛）和巴布亚岛（Papua）。印尼最著名的度假胜地是巴厘岛，游客可以融入当地文化，享受大自然，在清澈的蓝色海水中游泳。

过去十年间，巴厘岛的情况发生了变化。巴厘岛的发展走向了极端商业化以及持续的过度开发，另外其临时基础设施从未得到规划，也超出了巴厘岛自身能处理的范围。因此，巴厘岛正面临着机场延误、交通拥堵和污染严重的问题。

除了巴厘岛，印尼还有许多未开发的岛屿，如龙目岛。龙目岛有壮丽的山景，可供徒步旅行的绿色雨林。游客可以在翻滚的海浪间体验冲浪，在深蓝色的原始海洋中潜水，和儒艮、海豚和大蝠鲼一起游泳。

印尼龙目岛有什么正在开发的精品度假村和豪华度假别墅项目？按此了解

人口

根据联合国2019年的最新估计，印尼居民总人数超过2.69亿。约58%的人口居住在爪哇岛，爪哇岛也是世界上人口最多的岛屿。相比之下，巴厘岛的居民人数估计有420万人，龙目岛的居民人数估计有320万人。

经济趋势

在印度尼西亚经济中，无论是私营部门还是政府部门，都发挥着重要的作用。印尼是东南亚最大的经济体，也是G20成员国。截至2018年，印尼国内生产总值（GDP）为1.042万亿美元，人均GDP为4,050美元，是世界第16大经济体。

印尼各地区的人均GDP差别很大，首都雅加达以人均GDP 17,374美元居于首位，而巴厘岛的人均GDP为3,791美元。

2011年6月，在世界经济论坛东亚会议上，印尼前总统苏西洛·班邦·尤多约诺（Susilo Bambang Yudhoyono）表示，到2022年，印尼将成为世界十大经济体之一。自2010年以来，印尼经济每年增长5%以上。2019年，印尼总统佐科·维多多（Joko Widodo）赢得连任，预计这股强劲的经济增长势头将在他的领导下继续保持。总统佐科·维多多投入了大量资金，用于印尼的基础设施建设。

工业部门是印尼经济最重要的组成部分，占GDP的46.4%（2012年），其次是服务业（38.6%）和农业（14.4%）。自2012年以来，服务业就业人数超过其他任何行业，占劳动力总数的48.9%，其次是农业（38.6%）和工业（22.2%）。

基础设施

印尼作为东南亚最大的经济体，计划从2020年至2024年，向基础设施项目投资5,957万亿卢比（合4,120亿美元）。计划包括建造25个新机场、对165个现有机场进行升级、新建发电厂、增加供水和卫生设施以及无数其他项目。这项投资甚至超过了佐科·维多多总统第一任期内启动的3500亿美元的基础设施建设计划，预计将极大地惠及所有现有的经济部门，特别是旅游休闲部门。

雅加达苏加诺- 哈达（Soekarno-Hatta）国际机场的第3号航站楼于2016年8月启用

来源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
责编：Zoe Chan

中国人如何在印尼购房？印尼房产投资法规及交易指南

印尼是东南亚最大的国家，拥有2.5亿人口和庞大的经济消费市场，年轻型态的人口结构意味着每年首次购买房地产的人口数量是相当可观的，使得印尼房地产及不动产在未来十年仍然有广阔的增长空间。

以下就是印尼房地产的投资法规、交易方式与买房税费的详尽整理：

外国人房地产投资法规

根据印尼“2000年关於禁止和开放投资目录的总统令”及其修正案，印尼允许外资进入房地产行业，可以独资或合资成立外商投资企业，外资比例不低於5%。

印尼实行土地私有，外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地，但外商直接投资企业可以拥有以下三种受限制的权利：

建筑权，允许在土地上建筑并拥有该建筑物30年，并可再延期20年。
使用权，允许为特定目的使用土地25年，可以再延期20年。
开发权，允许为多种目的开发土地，如农业丶渔业和畜牧业等，使用期35年，可再延长25年。

如上所述，自2015年底以来，居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过，仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定：

侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产（详见下表）。

侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。

侨民不允许向第三方出租印尼的房产。

当侨民离开印尼，去其他国家居住时，他/她在离开印尼一年之内，需要放弃使用权，或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人（可以是其他外国人士或印尼公民）。

侨民可购买印尼的独栋住宅，初始期限为30年。可延期2次，第一次可延长30年，第二次可延长20年（因此，外国人士的所有权总共可达80年）。

外国人士在印尼购买独栋住宅和公寓的最低价格：

印尼龙目岛有什么正在开发的精品度假村和豪华度假别墅项目？按此了解

外国人买土地丶可以获得永久产权的方式

与印尼公民结婚的外国人。
成立合资公司：本国人持有51%或以上股份，外国人持有49%股份。

印尼房地产特有的法律名词解释：

Hak Milik拥有权——不动产可以转让丶出售丶抵押丶继承，但只是对印尼公民和印尼企业永久有效。外资的拥有权有时间限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外资或内资公司）或个人建筑的权利，有效期为20－30年，届期必须向全国土地局申请延长。购买的目的必须明确，并必须在购买的土地有效地利用和合理地开发，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租赁土地用于建造建筑物的权利，有效期由地主和租户双方协商决定。这是一种非正式的协议，因为没有在注册机关注册，所以租户是完全不受法律保护的。

Hak Pakai使用权——使用土地的权利，但有特定的目的和明确约定的时间限制。印尼公民丶在印尼定居的外国人丶外资企业以及外企常驻代表机构均可获得这一权利。

HakGuna Usaha——开发和利用权，适用于国有土地，用于农业和养殖用途，使用期为35年，可以向全国土地机构再延长25年。土地必须根据使用目的进行有效利用和开发，不得荒废。

Strata Title——可以出售给常驻印尼的外国人的公寓使用权，只有公寓大楼没有透天。大部份投资客持有印尼房地产的方式。

印尼房地产相关税法

买房税费：

转让税：设定为5％，由买方支付。

买卖土地契约：公证人需要目睹所有的财产交易，费用通常是购买价格的1％。

诉讼费：法律费用设定为1％。

注册费：0.2％。

奢侈税：如果你购买价值200亿印尼盾（约99.7万元人民币）的房子，或价值100亿加元（约49.8万元人民币）的公寓，你需要支付20％的高额奢侈税。

政府目前正计划将门槛提高至30亿印尼盾，以刺激房地产市场。

持有房产的税费：

预扣税：设定为20％。

年度房产税：

物业税逐步增加，具体取决于物业的价值：

价值高达2亿印尼盾 = 0.01％
2亿至20亿印尼盾之间的价值 = 0.10％
20亿至100亿印尼盾之间的价值 = 0.20％
价值超过100亿印尼盾 = 0.30％

出售物业的税费：

土地和建筑税：卖方支付5％的土地和建筑税。但是，对于普通公寓和房屋的转让，税率为1％。

奢侈税：税收设定为5％并由卖方支付。政府计划将税率降至1％以推动房地产市场。

资产增值税：利得税高得惊人，高达20％。

经纪佣金：

房地产经纪人通常收取售价5％的佣金。

外国人能在印尼贷款买房吗？

外籍人士的购买物业权利其实是根据“使用权”而非“拥有权”，后者只能印尼国民才可以拥有这个权利。所以想要得到印尼金融机构对于国外人口发出物业贷款几乎是不可能的。所以，虽然印尼现在并没有法律禁止本地银行向国外投资者出售抵押贷款，但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在“使用权”范畴下的物业批出贷款。

信息来源：东南亚投资报告丶Asia Property HQ
责编：Zoe Chan

居外看点：中国投资涌进印尼房地产都看中了什么？

在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。

当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。

近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。¹

印尼会是下一个房产投资热点吗？

尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。

2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。²

事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。

据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。

是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？

尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。³

现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。

为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。

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印尼的房产热点

雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。

在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。⁴

前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。⁵

龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。

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市场往后会有什么发展？

印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】

资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

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印尼龙目岛｜在粉红色沙滩上，看一次浪漫落日吧

印尼没有海浪和沙滩的假期，似乎总是不完整的。

海边实在是躲掉工作烦恼和嘈杂闲事的好去处——可以感受在海上乘着快艇，感受海风迎在脸上的清凉；还能躺在晒得温热的沙滩上，懒洋洋地享受日光沐浴；或是和恋人一起在草木荫凉的小路上漫无目的闲逛……

然而很多时候，这些对于假期生活的美好期待，很轻易被各个旅游胜地假期迎来的一波波人海摧毁。当冲浪游泳成了泡汤泡澡人挤人，沙滩日浴还要被来来回回的小孩子吵得没个清净，再怎么高涨的休闲兴致也要打了折扣。

此时，风景独好又相对小众的海滨沙滩才是更好的选择。

龙目岛，就是这样一个风景可与巴厘岛媲美的小众海岛。

龙目岛位于印尼，和巴厘岛仅一海峡相隔。这里有浪漫粉色沙滩、雄壮的林嘉尼活火山，独特的萨萨克族传统风俗文化。独特的粉红海滩更是其中最为惊艳的绚丽景色。

那么下面就带大家走进这个奇妙岛屿的几大特色景观——

粉色海滩

龙目岛的Tangsi海滩，是世界上仅有的10个粉红色海滩之一。

真正的粉色沙砾是其最大特点。这些粉色沙质其实是由白色和粉红色两种“沙子”混杂在一起的，白色“沙子”就是珊瑚岛上常见的珊瑚沙，粉红色的“沙子”则是当地一种特有的有孔虫的遗骸。粉红色的“沙子” 达到一定比例，就将原有的白沙滩染成了粉色。

龙目岛尚未被过度开发，因此保留了其本身自然干净的样貌。这里梦幻的粉色沙砾与湛蓝澄澈的海水，共同构成了世界罕见的浪漫美景。最妙的是日落时分，海上热烈的落日余晖与粉色海滩相辉映，让人仿佛置身于电影中才有的奇幻之地。

与此同时由于海水少污染，水底生物多样，海水澄澈能见度高，可以看到成群的鱼和大片珊瑚，堪称潜水者的天堂。

位于龙目岛的房产

紧邻的塞隆贝拉纳克海滩曾连续多次被评为世界上最佳海滩之一
坐落于卡桐山环绕的环境中，是龙目岛最负盛名的开发项目之一
距离龙目岛国际机场仅25分钟的路程，据其他南部海湾都在5-30分钟车程范围内
距离首都马塔兰仅50分钟车程，那里有医疗、银行、电影院、购物中心和其他设施

林加尼活火山

林加尼活火山是东南亚最著名的火山，海拔3726米，被《孤独星球》和《国家地理杂志》评为此生必去的景点之一。它也是印度尼西亚人心目中的一座神山，信徒们每年都会来此朝拜。

它是一座活火山，从未有一刻停止过冒烟。想象一下，站在三千多米的火山顶端，眺望着壮观的火山口和平静瑰丽的火山湖，与远处的蔚蓝大海如此融洽，这一半是火焰，一半是海水的壮观之景。

位于龙目岛的房产

位于库塔龙目岛的南海岸，能够居高临下将海岸美景尽收眼底
从机场驱车前往此处只需要20分钟
建于曼达利卡度假区的高尔夫球场轻轨站上方，面朝库达湾
可以在曼达利卡美景的别墅露台上尽情沉醉于独一无二的日落景观

原始风情

龙目岛不仅自然生态景观原始优美，而且民风纯朴。龙目岛上大约有350万人口，百分之六十左右是当地的原住民萨萨克人，其他民族包括巴厘人、华人、阿拉伯人和爪哇人。

萨萨克族历史悠久，热情好客，他们信奉伊斯兰教，至今还保留很多有趣的习俗。其中包括拜祭海神等萨萨克族每年一次的盛事。届时龙目县里还在海边搭起舞台举办音乐晚会，以及通宵达旦的皮影戏表演，是极具特色的原始风情。

位于龙目岛的房产

可俯瞰曼德勒卡、不久后建成的高尔夫球场和MotoGP国际摩托车赛事街道赛场
只需驱车20分钟，即可从龙目岛国际机场到达Kuta Selatan
该地区已经直接通电，并且具有充足的移动网络信号覆盖，能使用光缆服务
配备水疗中心、健身房和餐厅

在这里，仍旧保持着原生态的惊绝美景，如果对于繁忙劳累的工作生活感到厌倦的话，不如到粉红色沙滩上，看一次浪漫落日吧~

撰文：Rebecca Sun

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印尼计划调整税收政策挽救房地产颓势

印度尼西亚计划调整税收政策，以改善房地产业低迷状况；同时也考虑采取措施促进出口增长，扩大外国直接投资规模。

印尼财政部长斯里·穆尔亚尼·因德拉瓦蒂（Sri Mulyani Indrawati）表示，印尼计划削减对豪华房产的税收，并调整其他税收政策，以支持房地产行业的发展，吸引外商对东南亚最大经济体的投资。

11月21日晚些时候，她在内阁秘书网站上发表的评论中表示，对房屋和公寓征收20％奢侈品税的门槛将从200亿卢比增加至至少300亿卢比（约合145万元人民币）。

豪华房产的销售也将仅征取1%的税收，而目前的收率为5%。

斯里·穆尔亚尼女士表示，“我们希望建筑行业的业务方面能够得到提升。”她尚未给出具体时间表，但是表示目前正在制定相关法规。

印尼政策制定者一直致力于刺激低迷的房地产行业的发展，以提升国家经济增长率，近几年来，经济增长率一直维持在5%左右。

标准普尔全球评级21日预警到，由于正值大选和印尼盾的进一步贬值，印尼本地房地产开发商和国有企业的财务状况可能会在2019年继续恶化。

居外推荐印尼房源：巴厘岛一室酒店式公寓，地理位置优越，位于库塔市中心，距离日落路仅1分钟路程，机场10分钟路程，库塔海滩15分钟路程。这间公寓位于二楼，面积为30平方米，设有卧室、浴室和沙发。酒店还提供公共设施，如游泳池、餐厅、堂和大型地下停车场。房价仅约¥43万。
居外物业编号：43692353 点击查看房源信息

斯里·穆尔亚尼女士表示，印尼政府还在考虑其他税收激励措施，以促进出口的增长，例如取消某些服务出口的增值税，包括会计和法律政策，以及降低出口商定期存款的税率。

印尼政府还计划通过调整煤矿企业的企业所得税，鼓励对资源的投资，以及重新审查矿产出口关税和条例，迫使投资者建立冶炼厂。关于这些政策，她没有详细说明。

11月中旬，经济统筹部长纳苏迪温（Darmin Nasution）表示，印尼政府将进一步放宽其所谓的“负面投资名单”的限制，并将以前禁止投资的部分商业部门开放给外国投资者。

印尼的外国直接投资（FDI）在7月至9月连续第二个季度同比下降。

印尼第三季度吸引了89.1万亿卢比的外国直接投资，使用投资委员会13,400：1卢比兑美元的汇率，约合66亿美元。

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来源：路透社
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

印尼房产供应过剩投资房产需升级

有人说，2018年对许多房地产开发商来说可能仍是艰难的一年，因为人们普遍认为房地产供应过剩。然而，这一预测的准确度究竟有多高？

《现款报》（Kontan）在最近一篇评价印尼房地产业状况的文章中指出，到2018年底，房地产销量可能仍会保持低迷，这主要是宏观经济环境不理想且房产供应过剩，使得投资者趋于谨慎导致的。

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Harcourts Seven Stones的负责人Terje Nilsen对此有不同的看法。他对WILLIAMS MEDIA的记者说道：“总体而言，相比宏观经济状况，房地产销量放缓与心态变化及人们对税收风险的担忧有着更为紧密的联系。有许多物业正在等待出售，但大多数房地产的价格预期不切实际，这反过来又营造出了一种买方市场较为强势的局面。然而，有许多人认为房地产其实并没有过度供应。例如，长期租赁市场的需求一直处于高位，这表明房产的供应并未过剩。开发商所面临的主要挑战是改变自己的业务模式和业务结构，以遵守更为严格的政府法规。”

PROJECT和PROVIZ的创始人Andy K Natanael告诉《现款报》记者，这一明显的过度供应现象始于四年前，当时有很多开发商纷纷进入市场。他认为房价上涨的可能性较低，而且在多数情况下第二住宅价格的下跌趋势较为明显：“目前市场上的折扣太多，第二住宅的价格已经有所下降。购买房产的最佳时机不是市场繁荣期，而是萧条期，此时房价会变得越来越低。”因此，当市场情况好转时，任何潜在的增长可能都十分显著。Nilsen赞同这一观点——“现在就投资并坚持持有房产以获取长期收益。”他说道。

Natanel认为，资本増值型投资将不再对市场起到推动作用。相反，他认为开发商应该把重点放在营销房产的功能上，因为如今出售房产时都要评估购买者是否确实居住于房产所在地。他表示，这类策略同时适用于价格极其昂贵和极其低廉的房地产。“如果消费者的目标是投资，则开发商必须向他们提供体现投资潜力来源的数据。”他说。有时候，开发商无法准确地做到这一点。

Nilsen认为，现在申请信贷更容易，而且开发商在规划房地产项目时思考得不够周全，所以才会出现这样的反应：“举例来说，假设你在巴厘岛有几套公寓式住宅待出售，而这些物业的投资回报率即使完全不合理也依然有人会购买这些房产。在雅加达闹市区和商业区以外地点建造和出售的公寓和住宅也经历了同样的情况。人们认为这些房产可以轻轻松松地租出去，但事实却并非如此。在这两种情况下，你作为投资者需要做好功课，并且确定对优质项目的需求是可观存在的，而且这种需求将持续上升。”

CTRA主任Tulus Santoso最近表示，CTRA现在已经发现中低端房地产市场拥有最大的潜力，并专注于增加此类物业的供应。“我们目前缺少规模较小的项目，所以我们想鼓励开发商多开展这类项目。”在介绍一种以宜居性而非资本收益为重点的营销策略时，Tulus提出了上述观点。

《印度尼西亚全球商业指南》（Global Business Guide Indonesia）对房地产的发展持乐观态度。《印度尼西亚全球商业指南》在最近发表的一篇和印度尼西亚住宅物业领域有关的文章中表示，考虑到目前积压的1140万套住宅以及印尼以年轻人口为主的庞大人口，住宅物业领域依然存在着许多大有潜力的投资机会，但政府必须为此创造有利条件，如通过税收和财政改革创造良好的商业和经济环境。

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来源：Gapura Bali
责编：Zoe Chan

印尼总统维多多让雅加达捷运驶入正轨有望明年3月底通车

日本和印度尼西亚的承包商花费五年时间，不惜在已经十分拥堵的城市引发交通混乱并花费15亿美元（约102.3亿元人民币）巨资后，终于看到了雅加达开创性的捷运（MRT）系统第一期工程完工的曙光。

绝大多数人，尤其是雅加达捷运项目负责人William Sabandar根本不需要别人提醒也能牢牢记住捷运开始运营的时间：2019年3月31日——立法和总统选举前27天。在这次竞选当中，所谓的“基础设施总统”佐科·维多多（Joko Widodo）将争取连任。

自2016年10月地面工程由于土地收购问题而处于停滞状态，而Sabandar开始负责该项目以来，维多多已经进行了六次现场视察。每次视察期间，总统都会提出同样的问题：“工程赶上进度了吗？”

印度尼西亚总统佐科·维多多（Joko Widodo）在2017年2月23日视察雅加达的大众捷运（MRT）项目。

实际上，捷运工程的进度大幅落后。在全亚洲没有现代化轨道旅客捷运系统的城市当中，雅加达是规模最大的一个。根据专家预测，除非通勤者愿意放弃使用汽车和摩托车，转而乘坐公共交通工具，否则到2020年，雅加达将出现全面拥堵。

雅加达市区内已经容纳了1000万名居民，但雅加达南部的茂物（Bogor），东部的勿加泗（Bekasi）和西部的唐格朗（Tangerang ）还有广阔的住宅区，每天有400万人要从这些地方出发，前往雅加达市区上班。

捷运路线以莱巴布鲁斯（Lebak Bulus）南郊27公里长的走廊为起点，一路延伸到雅加达市中心的印度尼西亚酒店（Hotel Indonesia）环线，止于雅加达北部历史悠久的科塔（Kota）区。2030年完工后，捷运网络沿线覆盖的路程将达到108公里。

遗憾的是，曾经矗立在雅加达繁忙的主干道——苏迪曼大道（Jalan Sudirman）两旁的高大树木早已被砍倒，而这是“严爱之城”为了完成400年历史上最大的基础设施所必须付出的代价。

2018年6月7日，记者在雅加达捷运建设工程的隧道里看到了工程师和工人。在雅加达交通繁忙的街道下方，一条捷运隧道可能是缓解该市严重交通僵局的关键因素。

此外，长度为230公里的雅加达捷运公交车（Transjakarta Busway）网络，还有运输量达到50万，价值60亿美元（约409.2亿元人民币），最终长度为41公里的轻轨（LRT）系统将把市中心与偏远的茂物、勿加泗和德波克（Depok）连接起来。

如果没有1997至1998年爆发的金融危机，印度尼西亚也不必花费大量时间来恢复经济实力，那这项计划的进度本可以大大加快。缓慢的经济增长意味着该市不可能在没有获得高额国家补贴的情况下运营捷运系统。

那时还在担任雅加达市长的维多多花费了颇长的一段时间来决定是否要在2012大选后继续进行这个项目。由于当时政府已经开始为雅加达捷运公交车网络支付一年2530亿卢比（1.2亿元人民币）的补贴，他担心捷运将会造成过多的负担。

但他必须做出决策。该项目的融资机构——日本国际协力机构（JICA）承诺为两期南北工程提供24亿美元（约163.7亿元人民币）的优惠贷款，还款期限长达40年，而年利率仅为1％。

起初，雅加达政府需承担58%的债务，但在维多多执政的两年时间里，他慢慢地把这一比例降到了51%，而中央政府同意承担其余的债务。

当Sabandar介入时，捷运项目正面临危机，且施工进度严重落后。尽管印尼2012年颁布的《物权法》对征收权做出了新规定，但有三个地面站点周围土地的所有者们仍坚持要求政府以高于当时市场水平（每平方米2500万卢比，约11838元人民币）的价格来征收土地。

身为一名交通工程师和在新西兰受过教育的地理学博士，且曾负责苏门答腊（Sumatra）西部，受地震破坏的尼亚斯岛（Nias）建设工作的Sabandar挺身而出，应对挑战。在那之前，2004年海啸侵袭印尼后，他还在亚齐（Aceh）和尼亚斯修复重建机构负责人Kuntoro Mangkusubroto组建的优秀团队效过力。

Sabandar用了两个月时间，把所有的利益相关者联合起来，终于攻破了最后16个钉子户的防线。这些钉子户一开始要价高达每平方米1亿卢比（约合47350元人民币），最终他们做出了让步，同意以每平方米3000万到3300万卢比（约为14205至15626元人民币）的价格出让土地。

2017年初，心情焦虑不安的维多多视察了该项目，这位心情愉悦的捷运项目主管向他汇报：任务已圆满完成。但是，自从这项工作完成以来，压力始终存在着。“这已经成为了一个政治目标，”他说。

由于涉及建设、持有和维护新交通网络，雅加达捷运系统被划分为一个归地方政府所有的实体，且政府允许其负责人在寻找替代融资时保有一定的灵活性——这是国有企业无法获得的特权。

基于距离定价的票价预计只能填补40%的运营成本。其余部分将由以公共交通为导向的开发项目（TOD），南北走廊及其沿线21个车站的电子广告和其他商业活动来覆盖。

工程的大部分重点将放在都库阿塔斯（Dukuh Atas）中心区域。根据建设规划，该区将成为郊区铁路、轻轨、南北捷运走廊，还有以巴拉拉查（Balaraja）西侧为起点，一直延伸到西卡朗东部（Cikarang），绵延87公里的待建东西向列车线路交汇的综合性枢纽。

南北捷运的二期工程耗资20亿美元（约136.4亿元人民币），其八个地下车站将需要另外五年的建设时间，这主要是因为北侧的地下水位较高，而且下方还有河流经过。

与此同时，政府还将开展耗资39亿美元（约266亿元人民币），长度为27公里的东西线中段工程。建成后，该线路将跨越从甘邦岸（Kambangan）到Ujung Menteng这两个雅加达城市边界。整个捷运网络达到盈亏平衡预计需要25年。

都库阿塔斯开发项目覆盖范围的初始半径为700米，预计将于今年末开始动工。最终在城市一分为二的玛琅河（Malang River）两侧将建起高层办公大楼，地下购物区和公园绿地。

捷运项目最初的目标是每天运送乘客17.34万人次，还存在着3万人次的缺口。谁也猜不到捷运系统要用多少时间才能改变雅加达混乱的交通状况。但是，如果参考曼谷建设空中列车的早期经验，这个目标决不能一蹴而就。

2016年2月4日，雅加达一个正在施工的立交桥（背景）附近，汽车司机在通勤过程中遇到了交通拥堵。

以雅加达捷运公交车网络为例。假设乘载客摩托车（ojek）去最近车站的成本为每天7000卢比（约3.3元人民币），乘坐捷运的来回车票，而且到站后可能还要再搭乘一次摩托车，每位雅加达通勤人员每月平均交通费为20万卢比（94.7元人民币）。

另外还要考虑到新增的1000辆新摩托车的定金，而且这些摩托车会加入到雅加达街道上的车流中，加剧交通堵塞。在某些方面，由于公共交通工具的便利性，它们在缓解交通堵塞方面可能会造成比汽车更大的挑战。

尽管鼓励驾车者乘坐公共交通工具意味着捷运全长都将计入市中心电子道路收费（ERP）范围，且停车费也会相应提高，雅加达市长Anies Baswedan至今仍拒绝发布禁止在雅加达市中心的主干道上使用摩托车的禁令。

这形成了一个重大的障碍，但它很快就会被消除。人们普遍认为Baswedan现在是总统候选人Prabowo Subianto参加2019年竞选的搭档，而更加务实的商界人士Sandiaga Uno将接手他的工作。

下个月在雅加达举办的亚运会上，捷运工程将继续进行，而且建筑工人们正沿着雅加达主要商业道路——苏迪曼大道铺设宽阔的人行道。这是令人印象深刻的“高档化”项目的一项举措。

在雅加达这样一个通常将行人视为二等公民的城市里，这是一项令人震惊的创新。但在接下来的几个月里，城市执法人员的工作量将大幅增加：他们将要驱赶那些不肯离去的食品摊贩，并确保乘坐摩托车者不把人行道当成额外的车道。

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来源：Asia Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

印尼日惹特区禁止外裔人士拥有土地权

日惹副省长1975年3月5日发出的No K 898/I/A/1975指令，最近已引起媒体的关注。虽然该指令只适用在日惹特区（Yogyakarta），该指令禁止特定的外裔印尼籍人士在该特区拥有土地，该指令已带有歧视性，同样是印尼籍民、印尼公民却有不同的指令。

当特定外裔印尼籍人士要购买房地产，或接受转移房地产有权、或接受遗产时，在公证事处所做转移权证书时，倘惹接受的一方是特定外裔印尼籍人士，即出现问题，当地政府不再发出土地拥有证书（Surat Hak Milik），而批准建筑物使用权，改发建筑物使用证书（HGB）。

该情况已引致媒体的关注，2018年2月20日法院判决拒绝一外裔印尼籍人士向法院投诉，要求法院撤销日惹副省长的指令，遭到法院的拒绝。同样的投诉已有两次，但都遭到法院的拒绝。最高法院也同样拒绝该要求，并发出了MA no.13 P/HUM/2015，及MA no179 K/TUN/2017最高法院判决书。换句话说最高法院承认日惹副省长的指令，认为日惹副省长发出的该指令没有违反宪法。

因为不断出现同样的诉讼问题，而法院一律拒绝申诉者的要求，给人印象是印尼的司法层次是否有问题。同样是印尼公民，有同样的义务但却有不同的权利，这已违反了公民享有公平的原则，印尼的土地政策究竟如何？

维护弱势族群

日惹特区有关原住民与非原住民或印尼籍民与非印尼籍民的土地政策，其实并非新的政策，而是原自巴古阿兰（Pakualam）年代延续到日惹特区年代。在巴古阿兰年代当地苏丹就有规定不得将土地转移给欧洲人或东亚人。其目的为保护原住民的权益，当时原住民的经济情况相当弱，比起已经是中等阶级的东亚人。

1955年第5号第8章日惹特区地方条例规定禁止印尼籍民转移土地给非印尼籍民，但当时倘未分清楚谁是印尼籍民与非印尼籍民，因为还在整顿当中。

1975年日特区副省长再发出第898/I/A/1975指令，其实是延续1955年已有的条例，且根据实际情况进行了修改。即不再禁止印尼籍民转移土地给非印尼籍民，而是不可将印尼籍民的土地拥有权转移给非印尼籍民。但在转移土地权的过程中，日惹特区政府只发给土地使用权（Hak Guna Bangunan/HGB）不再发土地拥有权（Hak Milik）给非印尼籍公民。

日惹特区政府的主要目的为保护弱势印尼籍民的权益，为了不使贫富差距继续扩大，不让有钱人拥有更多土地，而贫穷者的土地越来越少。特别是在商业地区的土地被外籍人士抢购使价格飙涨。

印尼日惹4卧3卫的独立屋，靠近多家学校丶购物中心和高尔夫球场
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其实，日惹特区副省长的保护土地政策已有所改善，允许印尼籍原住民转移土地给印尼籍非原住民，但必须放弃土地拥有权（Hak Milik），而只获得使用权（Hak Guna Bangunan）。土地使用权是有期限的，当期限结束后必须延长。政府藉由延长土地使用权来控制非原住民使用土地。

政府也应该制定促进原住民有效使用土地的条例，以促使原住民不荒废其拥有的土地。

基本合法性

有人认为，日惹副省长的条例带有歧视性，且违反了1945年宪法，即印尼公民在法律上是公平的。基本土地法也规定每位印尼公民对土地都有平等的权益，无论是印尼原住民或非原住民，无论是欧洲裔或东亚裔人，只要是印尼籍/印尼公民都有权拥有土地。

日惹副省长认为，如果单从以上两项法律来看，其意义太过狭窄，必须从维护民族经济利益的角度来思考，及从民族习俗的角度来看，特别从维护弱势经济族群的利益来看此问题，日惹特区政府允许在特定地区执行不同的法律。虽然带有歧视性，但却是正面的歧视性，对整个社会有益的歧视性。

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來源：印度尼西亚商报
責編：Zoe Chan