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在2015年伊始，澳洲房地產專家們預測悉尼、墨爾本、布裡斯班三大城市住宅型房產增長勢頭強勁 ，而一些非省會大城市的地區性城市表現會相對突出。新房建設注定非常蓬勃，商業房產的租金收益將會增加。此外，國際金融機構的經濟師們預測澳洲經濟形勢不佳，因此澳洲儲備銀行可能被迫進一步減利率，但澳洲本土銀行的經濟師們卻持相反觀點。

州府城市房市前景

墨爾本在過去的兩年裡已經出現了很好的增長。如今，勢頭已經從市中心轉到了外圍地帶。萊德預計2015年墨爾本大都市保持好的上漲將出現在威特利西（Whittlesea）、凱塞（Casey）、弗蘭克頓（Frankston）、茅寧頓半島（Mornington Peninsula） 幾個地方行政區。在墨爾本以外的地區，巴拉瑞特（Ballarat）、本迪戈（Bendigo）將會強勁上漲，許多基礎設施的建設有助於這些地方的市場發展，比如，耗資50億澳元的鐵路線即將完工。

珀斯的情況是，在經過了幾年的堅實的發展之後，2014年出現了回落。在珀斯的較低廉地區，2015年，增長勢頭猶在。珀斯的南部地區將是最顯著的地方。

達爾文的房地產市場從來就是很難讓人懂的。萊德認為達爾文在全國來說是表現一貫不錯的城市。在省會城市中，它位居房價增長率的榜首。在過去的兩年裡，房地產銷售量一直很穩定。

達爾文有兩個令人擔心的方面。一個是內城區公寓房的供應過量，另一個是投資300億澳元的天然氣工程規模縮小所造成的影響。萊德認為達爾文在2015年值得謹慎對待，直到各種情況變的明朗以後。

北部行政區，除了達爾文以為，凱瑟琳（Katherine）是一個值得關注的地方。它將得益於兩個重大的事件，一個是附近的空軍基地的擴建，另一個是奧德（Ord）河項目的下一期工程。

霍巴特正在悄悄地趕上來，不過來年的房價上漲不太可能打破記錄。

堪培拉繼續落在了其它省會城市的後面。有關精簡公共服務部門的消息繼續在打擊著房地產市場的信心。這明顯地反映在了公寓樓市場上，在過去的兩年裡，公寓房銷售一直在下降。

新房建設

澳洲住房協會（HIA）預計道，2015年新房建設篤定強勁。澳洲統計局的最新建房金融數據也顯示，在進入2015年初，新房建設呈現出積極的景像。

拿2013年10月與2014年10月相比，塔省新房建設增加了61.5%。北部行政區、首都行政區也出現了兩位數的增長，分別為35.1% 和12.3%。維省、西澳、昆省、紐省也在增加，幅度分別為9.5%、8.5%、4.2% 、 1.2%。但是南澳在下跌，跌幅3.3%。

住房協會的經濟師霍普金斯（Diwa Hopkins）認為，與12個月前比較，出現了很大的發展，特別是在自住新房建設的貸款方面。她稱，澳洲投資房的貸款也在增加。

商業房產租賃

商業房地產公司CBRE預計商業型房產的租賃2015年將增加。盡管經濟沒有蓬勃繁榮，但在改善，CBRE的澳洲市場展望報告如此說。

報告認為，零售與工業型房產的平均收益預計將減少。辦公房產預計將有穩定的收益。

2015年澳洲商業房產的租金可望出現上漲。關於工業型房產，位置優越的倉庫將表現良好，租金將上漲。

在零售業，大型的零售與一些地方中心將會脫穎而出。關於大多數的商業型房產，CBRE預計是一個緩慢增長的環境。

澳洲利率走向

許多國際金融機構的經濟師們均預計將下調，但本地銀行的經濟師們則預計將上調。

有關澳洲及全球經濟疲軟的預測正在得到越來越多的人的認同，這可能會迫使澳洲儲備銀行在未來的12個月裡下調利率，盡管儲備銀行的董事會成員曾經幾乎一致表示下一步要做的是上調利率。

信貸市場已看到利率進一步下跌的可能性。其中瑞士信貸銀行（Credit Suisse）的指數顯示幾乎有80%的可能性下一年利率將下調25個百分點。

德意志銀行的經濟師們原先的預測是澳洲儲備銀行將維持利率穩定到2016年中。如今他們的預測是，澳洲儲備銀行將在2015年下調兩次利率，一次在第二季度的後期，另一次在第三季度末或第四季度初。德意志銀行的經濟師們預測失業率將在2015年達到最高點，在6.75%左右。與目前的6.2%的失業率相比，下調利率似乎勢在必行。

摩根士丹利預計，來年國內生產總值（GDP）將急劇下跌，這將迫使儲備銀行至少要下調一次利率。

全球財產管理機構Alliance Bernstein也預計經濟形勢不佳，因此利率將下降。

但盡管如此，澳洲本地銀行的經濟師們大多數預計今年下半年，澳洲將開始緊縮貨幣，而不久後，美國將在全球金融危機之後第一次提高利率。這些經濟師們預測，今年澳洲的利率將上調幾次，到年底時，官方利率將達到3%。

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墨爾本連續4年被選為世界上最適宜居住的城市，墨爾本有很多值得驕傲的地方，包括強勁的房地產市場。在過去一年裡，墨爾本房市經歷了穩定的增長，在新的一年裡，好時光還能繼續下去嗎？2015年墨爾本房產投資者將面臨怎樣的市場形勢？

據《澳洲物業投資》雜志報導，地產集團（Domain Group）的資深經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本房價漲勢在上個財政年度裡相當強勁，僅次於悉尼。墨爾本的別墅中間房價在2013-2014財年增長了9.3%，這個數字比起2009-10年21.9%的巔峰值還有所不及，但也是自那以後的最高增長率。

新財年的市場贏家

目前墨爾本市場上的首次購房者達到了歷史新低，威爾遜說，中間至高價位的物業買賣構成市場活動的主體。一般來說，房價在55萬以下屬於低端市場，55萬-125萬是中等市場，125萬以上是高端市場。“墨爾本近郊中等價位的市場將是2014-15財年表現最強勁的部分。”他預測說。

威爾遜表示，東區遠郊將繼續吸引買家，盡管房價增長率可能比目前低一些。“東區近郊的高端物業也會繼續受到富裕買家的青睞。”

墨爾本房市的常勝將軍

維省地產協會（REIV）的一位發言人說，墨爾本東區和東南近郊是2014年市場上最突出的優勝者。威爾遜也表示同意，東區表現特別強勁，“特別是東區近郊一帶——這是個穩固的精英市場，是常勝將軍”他說，“包括從Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。

東區熱鬧的買賣活動很大一部分來自中國買家，這是墨爾本房產市場上一個有趣的現像。North Balwyn是東區近郊的領頭羊。“過去一年裡，價格漲幅超過20%，富裕的華人買家很喜歡這裡。”在東南區遠郊，市場的領頭羊是Glen Waverley，這是中等價位的市場，也是受華人青睞的地區。“這個區房價也漲了20%以上。”威爾遜說。地產公司Harcourts的負責人鮑拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他說，在過去10年裡，這個區經歷了巨大的變化。

亞洲元素影響著住宅和商業房地產市場，增加了當地的餐飲選擇。“現在我們有韓國餐館，馬來西亞餐館，捎帶著少許歐洲風情。這個區的資本增值每年都在穩定增長。我記得以前每一、兩個月才有一套百萬物業售出，現在這是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一個強勁的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大學，Deakin大學。這是一個以家庭為主的地區，公園和娛樂設施都在家門口”鮑拉說。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis說，Glen Waverley中學是維省最好的中學之一。“房租需求強勁，但因為房價大幅增長，所以投資回報率非常低。”他說。

威爾遜說，其它有吸引力的地區還包括墨爾本東北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示，2015年墨爾本房價和銷售量的增長主要集中在東區中部和外圍一帶。最近幾個月，在遠郊區，如Point Cook、Noble Park和Werribee都經歷了可觀的增長。

市場的驅動因素

根據REIV，2015推動維省房地產市場發展的因素包括：

人口增長：墨爾本人口增長很快，新房建築量在過去三年放緩，房屋供應不足。但在墨爾本CBD有大量新蓋公寓。

穩定的利率：為買家創造了有利的融資條件。

樂觀的消費者情緒：在過去12個月裡成為推動市場的動力，但威爾遜表示當地經濟表現不佳。“維省失業率仍然處於全國最高水平。如果墨爾本失業率繼續上升，會對房地產市場產生負面影響，因為它開始影響到消費者信心。如果經濟問題持續下去，會阻礙房價上漲，特別是在低端市場上。”

最近的趨勢

市場分析機構Residex的創始人愛德華(John Edwards)說，市場的增長率在放緩，這一趨勢將持續未來幾年。“單元房市場已經出現潛在的供過於求，過去12個月的房價增長率（5.8%）低於7.64%的長期平均增長率”。

未來的走勢

愛德華相信，增長周期的峰頂已經過去，“市場會繼續放緩，我們不要期待能看到高於通貨膨脹率的增長。”他說。“利率可能會在今年某時調高。儲銀將繼續唱衰市場以確保不會出現‘房市泡沫’”。愛德華相信這些因素會導致投資者更謹慎。

REIV也相信，在2015房市會繼續增長，但是速度會放緩。“12月至2月是房市的淡季，但是就整個市場趨勢而言，2015有增長放緩的跡像。”

對投資者來說並不都是壞消息。愛德華說，能夠負擔得起的地區在2015年將出現合理的增長。“所以，就是好好調研，購買合適的房產。那些價值好，價格又低於中間房價的物業將有最出色的表現。”愛德華說。

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