最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响?

2015年9月6日,外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管,其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出,新规出台与近期加强外汇监管有关,并非限制个人正常购汇行为,对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。不过,对于涉及外汇额较大的海外房产投资来说,新规定出台不可避免地带来一些影响,且看居外网为你详细解读。

 

史上最严外汇监管:盯紧“蚂蚁搬家式”购汇

 

9月7日,上海外汇局分别召集在沪中外资银行传达指导意见,对各银行进行经常项目和资本项目下各项外汇业务均提出不同程度的监管要求,尤其严格收紧了个人分拆和重复购付汇。

根据外汇局的规定,5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。

在个人购付汇业务管理方面,外汇局上海分局该份文件指出,对明显具有分拆交易特征行为的,应不予办理;并加强个人购付汇“关注名单”筛查每2个月筛查一次辖内分拆情况,筛查数据范围为前90日交易数据,按照5个以上不同个人同日、隔日或连续多日分别购汇,购汇总金额超过等值20万美元,并将外汇汇给境外同一个人或者机构筛查。

 

“蚂蚁搬家式”结售汇的四类典型场景

 

尽管外汇局一直明令禁止这种个人分拆结售汇,但对于想在海外买房投资,急需外汇的人来说,借用亲戚朋友的5万美元外汇额度换外汇,成了这部分人的选择之一。不过,新规出台后,上述这个“蚂蚁搬家”式的购汇可能再也行不通了。

根据新的外汇监管政策,以下四类典型的场景可被认定为个人分拆结售汇,是严令禁止的。

★ 情景一:5个人及以上分别购汇,且金额均接近等值5万美元的年度总额,并且每人将换到的外汇资金汇至境外同一个人或机构,或划转给境内同一个人。简单地说,全家亲戚集体出动5人以上,且每个人都接近用足5万美元额度并转给同一个人,无论这个人是在境内还是在境外,都是要上关注名单的。

★ 情景二:同样针对5个人及以上分别购汇,且金额均接近等值5万美元的年度总额的情况,在购汇前均收到来源于同一个人或机构划转的接近年度总额的等值人民币资金。即先把换汇的钱给到5个亲朋好友,他们再去银行各自换5万美元直接给自己当然也不行。

★ 情景三:5人以上分别发生结汇,结汇金额均接近等值5万美元,并且每人划转接近年度总额的等值人民币资金至同一个人或机构账户。

★ 情景四:5人以上分别发生结汇且金额均接近等值5万美元,其在结汇前均收到来源于境外同一个人或机构接近年度总额的外汇汇款,或境内同一个人接近年度总额的外汇划转。

换句话说,情景三和情景四等于前两种情况的反向操作,在眼下人民币贬值预期下,显然前两种个人分拆购汇,才是监管部门关心的。

值得一提的是,相比上述四个情景,本次上海外汇局出手,其实更为严格:“5个以上不同个人同日、隔日或连续多日分别购汇,购汇总金额超过等值20万美元,并将外汇汇给境外同一个人或者机构筛查”。

按照外汇局的规定,被纳入结售汇“关注名单”的个人自纳入名单之日起的当年及之后两年内,均不能通过电子银行渠道办理结汇和购汇业务

 

居外网独家分析

 

短期内,外汇监管严了,筹集海外买房的资金难度大了

毫无疑问,此次外汇局加强售汇业务监管,尤其强调对个人分拆购汇方面的监管,对于打算在海外买房的个人买家来说,意味着要在海外筹集买房资金的难度增加了。

以往,尽管有这样或那样的规定,但大部分买家还是能通过“蚂蚁搬家”的方式筹集到外汇资金。上述新规的出台,则彻底地封住了这一途径,给大家在海外买房带来不小的麻烦。

为此,居外网指出,近期国内的金融环境复杂,如人民币贬值压力增大、股市持续动荡,本次新规的出台可视作是监管部门限制一些企业通过境内外人民币外汇市场套利,防范汇市震荡下资金急流出的短期应对措施

 

长期看,外汇管制趋向市场化开放,限额总会突破

从长期来看,国家在外汇管制上的措施还是趋向市场化开放的。今年6月份,国务院推出的QDII2(合格境内个人投资者)境外投资试点管理办法就是最好的例证!根据该办法,在试点的6个城市,符合条件的个人只要资产不低于100万人民币,即可开通境外直投账户,突破自2007年开始实施的每人每年5万美元的汇兑限额,直接投资海外资产。

 

延伸阅读一:万一进入了“关注名单”,有什么方法删除吗?

可行的方案真的不多,要么向银行提交证明其交易真实性、一致性的相关材料,证明其结售汇交易为年度总额内满足自用需要,非向他人出借年度总额,并经银行审核确认后删除;要么,只能“安守本分”,在两年内不再分拆结售汇,两年关注期满了自动删除。

 

 

延伸阅读二:海外汇款是海外买房的最大障碍

近年来,到海外买房投资,已经成为国内高净值人群的热潮。不过限于国内一直实行的外汇管制政策,如何往海外汇款、筹集资金,一直是最大的障碍。这一点,不单有过海外买房经历的人都有体会。此前,不少国外的房产中介也曾向居外网反映,中国买家在海外买房并没有大家想象的那么难,整个买房过程都有专业人士伴随完成,简单明了。最难的部分反而来自中国买家如何在海外筹集到买房资金。一些买家还由于外汇汇款问题而耽误了买房时间,造成了不小的麻烦。

 

延伸阅读三:以往常见的6外汇转移方式

1、注册一家由当事人实际控制的酒店管理公司

可以在离岸地注册一家由当事人实际控制的酒店管理公司,当事人在国内的酒店每年向该酒店管理公司支付高额的管理费,直到酒店做破产了,资金也就转移出去了。

2、每人5万美元“凑人头”蚂蚁搬家

其实这算是个“笨办法”,但是既安全,成本也低。除了购汇和汇款的手续费,基本不用花多余的钱。找很多人的身份证带上5万美金,分批去银行办理购汇汇出手续,提前在境外开好好几个账户,从国内汇款时,汇款的用途不能写买房,最好写旅游、教育支出等。

3、地下钱庄“洗钱”

现在的地下钱庄几乎可以做到购汇、汇款实时到帐。内地客户先把人民币打入钱庄指定的内地账户,地下钱庄在扣除手续费后,将港币或美元打入客户在境外的账户即可。如果转移资金额特别大,可以分批次完成,每次不要大于100万元人民币。

4、银行“内存外贷”

中国银行内存外贷的”财融通”服务,客户可以在国内的中行存一笔1000万元人民币的定期存款,然后中银中国香港可以在中国香港为这名客户发放一笔金额相当的港币贷款,用于投资移民有关的金融投资。

5、虚假贸易“搭便车”

此外,一些国内有企业的客户,也采取借助虚假的境外贸易合同将资金转移到离岸公司,或者通过“高报进口、少报出口”等方式将资金截留在境外。

6、海外并购“混出去”

如果是境内企业家或公司董事有意投资移民,可以借助公司资源优势,直接投资境外公司股权或矿产项目。如果境内公司愿花费数百万美元投资海外矿产或商业类公司股权,当地移民部门会认为境内投资方高管需要经常出境沟通投资进展,便会先提供一份商务签证,如果海外投资项目运作良好,3年至5年后直接转成永久性签证的几率相当高,“而且境外项目投资的估值高低没有标准参考依据,反而容易实现个人资产混迹其中转至境外”。

国外购房 华人除了“蚂蚁搬家”还想出这些招 | 海外

中国大陆政府近年来不断加强管制,防止资金外流,催生出不少另类方式将钱外移到海外购房或投资。除了民众通常采用的“蚂蚁搬家”,还有人通过买卖比特币、境外汇款公司、从中国香港汇款等方法,将钱汇到国外。

家住柯汶纳的华裔胡女士为了买房,选择“蚂蚁搬家”少量多次的办法,结果一家人折腾了一年也才汇出8万多。

胡女士表示,首先她以探亲名义,用自己的中国帐户给自己的美国帐户汇出5万元,因担心美国政府查税,还特地留下存根。然后她再用母亲账户,以赠予名义给自己汇了1万4000元,她表示,因为丈夫担心查税,不敢超出美国政府规定的1万4000元赠予额度。随后她和丈夫各自回中国时,一人带了1万元现金来美,其中丈夫去银行存入1万元时,还被上报清查是否涉及洗钱。

胡女士表示,因为刚有了孩子,所以计划购买学区房,但费了这么多功夫才转移8万多元,离他们想购买的60多万元房子差得还远,即使距离20万元头期款也有一半多的距离。

中国大陆政府近年来不断加强管制,防止资金外流,催生出不少另类方式将钱外移到海外购房或投资
中国大陆政府近年来不断加强管制,防止资金外流,催生出不少另类方式将钱外移到海外购房或投资

房产经纪Jimmy Liu表示,可以通过比特币买卖达到汇款目的,只需支付3%交易手续费。也有一些在澳洲的公司可以帮忙汇款,汇款人在中国给该公司人民币,该公司从澳洲汇美金给客户的美国帐户,他表示这样的汇款合法,不过要收取5%费用。

不过中国当局似乎也有意监管通过比特币汇款方式,彭博社去年底就曾报导中国央行正在研究相关措施。监管部门注意到有投资者在中国境内平台购买比特币,转至境外平台卖出套取外汇,规避换汇额度限制。

另也有人尝试从中国香港汇款。华裔王先生就表示可以通过中国香港朋友或者公司帮忙换汇,再从汇丰银行或在中国香港的大通银行汇款,中国香港的限制比较松。不过也有消息表示,其实中国香港的银行也都在收紧政策。

(据世界日报)

中国买房大军登陆美国?黄光裕狱中购豪宅 | 美国

近期仍在狱中的国美电器创始人黄光裕在美国购置价值4150万美元豪宅。中国富商屡被曝出在海外购置高额房产,面对资产外流状况央行也出台政策控制人民币跨境,但外汇控制并未抑制中国投资者海外购房热情。

据《纽约邮报》报道,国美创始人黄光裕及妻子杜鹃近日买下了位于美国纽约76大街7号的一座联排别墅,该别墅面积1.4万平方英尺,价值4150万美元。据悉,该别墅建于1898年,前任主人为日本亿万富豪Bungo Shimada。

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中国前首富黄光裕狱中花了4150万美元购纽约豪宅
中国前首富黄光裕狱中花了4150万美元购纽约豪宅

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黄光裕在狱中购买豪宅新闻一出便引起多方关注,暗示近期政府的层层监管并未阻止中国投资人在外购房的脚步。2016年年末,央行出台《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》进行外汇管制,该管理办法要求降低个人购汇额度,意图限制个人换汇进行境外购房投资。

国际房地产投资管理公司仲量联行研究认为,16年底央行的管控办法并未起到抑制中国投资人海外购房的作用,相反刺激了投资者增速进行海外资产购置。据统计,2016年中国投资者海外房地产投资总额超过2015年总额的53%,总金额高达330亿美元。报告显示,美国中国投资者的首要房地产投资目的地,其次为中国香港马来西亚澳大利亚

同时,中国也连续四年蝉联美国房地产最大国外买家。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的报告显示,中国投资者在购置数量,投资总金额,平均交易价格等方面皆远超其他国家投资者,在国际投资排行榜中保持第一。此外,2016年中国投资者在美房产购入总金额为273亿美元,此数目超过外资在美投资排行榜中前五(除中国外其他国家)的投资金额总和。

在国内房地产市场受到长期高压管控的状况下,近年来中国投资人转向海外房地产市场进行投资的状况屡见不鲜,美国逐渐成为投资者的第二房地产投资口岸。据亚洲协会研究表示,中国投资者在美房地产投资金额预计将在2025年达到500亿美元。据统计,中国投资人的投资目标也从美国纽约洛杉矶等一线城市扩张至底特律,孟菲斯等美国二三线城市,迈阿密等沿海城市也吸引了大批中国投资者。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)15年统计报告显示,加利福尼亚为中国投资者的首要投资目的地,占该年购房数量的35%,其次为华盛顿州,纽约,马萨诸塞州,伊利诺伊州和得克萨斯州。

中国投资者选择在美购置房地产主要看中美国稳定的房地产市场的保值作用,美国较宽松的移民政策和美国良好的教育系统。据纽约时报调查,除富商以及金融机构投资者外,中国中产阶级也开始在美进行个人房地产投资,以实现资产多元化,资金保值等多重投资目的。

(据新浪财经)

美国 | 中国央行外汇新政不影响全美房地产市场

2016年12月31日,中国央行宣布:自2017年1月1日起,将加强个人外汇信息申报管理,而境内个人年度5万美元购汇额度保持不变。从2017年7月1日起,个人购汇申报需要细化到用途和时间,禁止在境外用于买房及证券投资。

此消息一经传出,不少准备在美国购置房产的华人以及华人地产区域的经纪人们也是少不了怨声载道。然而这一政策的出台和即将实施真的对全美房地产市场有如此巨大的影响吗?美国南加州地产从业人员对此众说纷纭,不过能够基本达成一致的是:来自中国大陆的对美国地产进行投资的资金对于美国整个房地产市场而言是九牛一毛,美国普通华人聚集区的房价将会受此政策影响趋于理性,对于数额较大的房产或称为“豪宅”会受到小幅度影响。

据南加州华人地产区地产经纪人(Broker)周飞兵表示:“事实上,这一政策对于中国意向投资美国房地产市场的人来说的确起到风向标的作用,不过对于美国整个房地产行业并没有什么影响。从数据上来看,近几年从中国大陆过来美国这边的资金大约是每年一百亿美元,一百亿美元对于美国整个房地产市场来讲只能算是九牛一毛。但是对于美国华人聚集区的房地产市场还是有着相当大的影响的。”

周继续说道:“从前几年美国华人区房地产市场状况来看,当地华裔美国人所面对的最主要的买房竞争者就是来自中国大陆的投资购房人。对于来自中国一线城市的民众来说,美国洛杉矶华人区的房价简直太便宜了,所以前几年不少大陆华人买家快速购进了大量的美国华人区的房产,而且前几年的购汇、外汇政策相对比较宽松,大陆华人买家的钱也相对比较容易出来,相比现在当时5万美元分批汇出还是比较顺畅的。因而,当时的情况,大陆买家在这边买个70、80万的房子基本上是轻而易举的。”

周飞兵还表示:“不仅前两年,包括在12月31日以后‘外汇新规’出台之后,以5万美元为单次数额的外汇还是能够出得来的,只是通常大家不会在购汇以及外汇单据上标上‘购房用’,而通常标注‘旅游用’,通常这样做的用户还是能够成功把钱汇出来,只是在心理上会相对恐慌。”

然而,据旧金山湾区房地产市场经纪人田霞则表示,来自中国大陆市场的购房资金对湾区房地产市场的影响还是比较大的,她表示,根据前几年的一项地产经纪统计,湾区高档社区购买者,来自中国大陆的买家占几乎4成比例, 目前湾区不少本地居民以及其他族裔的民众都曾在过去的数年中忧虑会因为中国购房热钱的大量涌入造成湾区房产价格过高的现象,出现类似加拿大的现象。

因而,这项政策的出台对于计划通过正常渠道将前汇出并购置房产的华人买家来说,的确会产生一定的压力和延迟。不过田霞也表示在国外购置房产对于不少大陆投资人来说已经可以称得上势在必行,所以该出来的钱还是会出来,只是途径和时间上有一些变化。

对于高端地产方面,南加州橙县建筑商何林先生也表示,无论从资金量还是需求上来讲,买大房子对于来自中国的购房者以及华裔来说算得上是刚性需求,但是对于传统美国家庭来说,买大房子、购置豪宅对于普通美国家庭来说,可以说是用不上的。

中国央行宣布,自2017年1月1日起,将加强个人外汇信息申报管理,而境内个人年度5万美元购汇额度保持不变
中国央行宣布,自2017年1月1日起,将加强个人外汇信息申报管理,而境内个人年度5万美元购汇额度保持不变

新政之下把美元汇出来得及吗?

据北加州湾区房地产经纪人田霞表示,外汇新政消息和具体内容一经传出,不少正在关注美国房地产市场并犹豫何时下单的大陆买家,受到了这一风向标式外汇新政策消息影响,此前一直处于观望态度的买家一下子有了主意,快速决定了看房子的时间以及交付定金的计划。从田霞所接触到的个例来看,的确有不少来自大陆的家庭买房子的节奏受到了外汇限制规定的影响,短期内购房资金无法到位。但是这还不是最主要的影响,因为不少计划购房的中国买家已经早早把钱汇出来了。目前来看,在不久的将来人们会付诸各种“其他”方式来把钱从中国汇到美国,这其实是政策的一个很大的弊病。

经营南加州华人区房地产经纪人周飞兵表示:“不少中国大陆的潜在买家觉得现在政策的方向已经明确今后想要把钱转出来越来越难了,于是不少人都在最近急着把手里的钱转出来,希望能在外汇新政策事实之前(7月1日前)把前房款尽快汇出来。但是其实这些举动在我看来已经有些为时已晚了,因为即便说没有在转汇系统上开始实施限制,但是现在汇款人都要登记,银行也会对每一次汇款进行记录,之所以现在还没有直接加以限制只是可能目前在检查的人力、物力方面尚未到位,一旦以后真的查起来,目前这些带有恐慌性向外汇钱的人是很容易就会查到的。日后若中国政府真的要在系统上做出限制的话,也是一件轻而易举的事情。不过,这样一来,恐怕会滋生出更多的地下钱庄。”

(据侨报网)