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自从2017年上半年政府公布外国人在安省某些地方购买住房需要交纳15%的房产税之后，火热的房地产市场像是被迎头泼了一桶凉水，房地产市场来了个急刹车，再加上银行等贷款行业的釜底抽薪，当时的状况可谓惨淡！

很多买家在火热市场中买到的房子，交接时却遇到了冷酷的现实：拿不到银行贷款，竹篮打水一场空，丢了订金，丢了到手的房子。有些卖家虽然收到订金，但是买家放弃购买，看起来好像没有损失什么，其实当初的卖价已经一去不复返，可能加上订金，但也不能弥补未来房市跌落的价格。更悲惨的是置换房屋的那部分人，如果都能顺利地交接，总算有了一处栖身之地。假设这个人是卖小买大，小房子被掉了，交接顺利了，大房子却不能正常交接，又失掉了订金，这种情形想都不敢想，俩字“头疼”。

如今距离这个外国人买房交纳房产税的政策颁布已经两年多了，房产市场从惨淡回落、站稳、回暖到目前的有起色，我想谈谈自己的一点看法，也愿意和大家讨论。

一、 缴纳房产税是房产行业的大势所趋，应势而生

房地产在人们的生活中是一个举足轻重的行业，尤其在近三十年里。但是不管怎样，任何一个行业都会有起有落，有涨有跌，房地产的发展周期大概是十年一个阶段，从2009年的金融危机后，房地产一路高歌。到2016年底及2017年初，君不知，大家逢谈必问，你买房了么？你买楼花了么？每套上市的房子，一天就被卖掉，这样的情况很多；几天到十几天，不管是几十万，几百万，甚至是千万的房子，都以神一样的速度被众多买家买走。我们作为从业人员，有时候都在叹自己钱太少，可谓望房兴叹，眼看着心动的房子被各式的买家像买大白菜似的拿走……这种情形，正常吗？不正常，这是通货膨胀的最大的信号，是市场下跌的前兆。

那个时候，我在想，我也在担心，我和我的客户会不会踩在这个雷区……说句笑话，我们还是幸运的！

大家都觉得买不起房子了，政府必须也应该想点办法，宏观控制一下。大家都知道之前也有过增加利率等其他办法，但都不见特效。应该说还是时候不到。恰在这时，外国人购房需要缴纳15%的房产税推出，立刻在市场中起到效应，应该说这是行业大势所趋，是房地产行业的发展趋势，十年的周期，是时候调整一下了！

二、保护当地居民和环境的要求

房产税到底是个什么样的政策？其实这个政策的实施是有范围要求的。主要包括多伦多市， 多伦多周边的GTA（大多伦多地区）：York、Peel、Durham、Halton及其周边的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia，总面积3.35万平方公里，其中22%是受保护的绿化带。

这个政策主要是保护大金马蹄地区的房产，适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋，联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下，每个单元均被视为单一家庭住宅。但不适用于超过六个单元的出租公寓，农业用地，商业用地和工业用地。 适用于居民住宅，如果转让的既有居民住宅，也包含其他形式的资产，只就居民住宅的价值征收该税。

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这是环境及物业的适用范围，对购买人也有一定的细致划分。比如说如果居民住宅转让给4个购买者，其中之一的购买者是前面说的受影响的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，计征基数是房屋全额而不是25%。如果此人不交纳，其他三人需承担缴纳该税的责任。

从该房产税的适用范围来看，主要是保护当地绿化带，保护环境是首要责任。

其次，在很多来多购房的外国人中，买到房子，只是为了投机，并不是真正居住，他们经常空置房屋，间接导致房价上涨。当地真正想住房的人却买不到房子。所以，外国人购房缴纳房产税应该是符合当地大部分居民的意愿的。

三、如何申请返还缴纳的外国人房产税

安省政府在出台这个政策的时候考虑还是比较周全的。有其中一大部分人虽然在购房时缴纳了15%的房产税，但是如果符合其中一些条件，还是可以得到返还的。这个条件是：

1. 外国人变成加拿大永久居民（条件：在购得房产那一日起四年内成为永居居民的外国人）
2. 国际留学生（在购得房产那一日起已经注册成为全职的至少两年的校园在安省的合法认证的学校的学生）瞧瞧，四个限制条件：认证的机构，括弧里有解释符合的条件（under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act）；至少两年；校园在安省内；全职学生（这条又有60%非残疾，40%残疾注册课程的要求）。
3. 在安省有工作的外国人（合法工作，有合法签证，连续全职工作至少一年的外国人）对于全职的界定是：每周不低于30小时，超过12个月，并且总共在这期间有超过1560个小时有薪水的工作。

强调一下，这三条符合条件的人群里都有一句“the date of the purchase or acquisition”，这是一句非常非常重要的话，就是从你购买或获得的时间起。确切一点是交接房子的那一天起。

这是关于外国人购房15%的房产税可以返还的最常见的三种符合条件的人。其他还有特殊的适合条件的，我就不多解释，在安省的法律条款中都可以查得到。

从2017年到2019年，随着这条细则的执行，补充的条例也在不断地增加。我所接触的这方面的需求者越来越多。

四、如果一定需要承担15%的房产税，到底值不值得在多伦多乃至安省购买房屋？

很多买房者，在不能够满足上述三个条件之一时，会有一些遗憾，觉得不应该购买房子。其实还是要看购房者的用途，如果是投机，那可能真的不合适了，因为市场不景气的时候，想要有15%的短期收益，是不太现实了。但是作为长期在这边居住的人，可能观点就大不相同了。

其一，如果是家有儿女在本地读书的父母们，孩子年龄小，又不适合国际留学生的条件，我个人觉得这些人可以购买房子。因为带孩子在这里读书，需要地方居住。每年至少需要两万元左右住宿费用，并且居住地方也不很大。假设读书五年，需要至少十万的费用，换算一下，就是购买六十万左右的房子的房产税。六十万的房子，按照市场正常规律，五年下来，是可以赚回15%的房产税或者基本持平，这还是保守的算法。尤其是如果居住超过五年，相当于五年免住宿费读书了，后期还有收益。而且想一想，住的是自己的房子，这种心情和感受，幸福指数是金钱所换不回来的，对不对？

其二，这里的读书很便宜，中小学的公立学校对外国人的收费目前也就一万六，换成国内的很多学习班，补课班，费用恐怕都不够。孩子在这样的轻松环境中健康成长，对有一定经济基础的家长来讲，恐怕不是15%的房产税能换来的，你能说不值吗？

所以归根到底，值不值，要从购买者本身的购买能力和使用用途来看。

希望我的文章能给还不太明白如何返还房产税的人一点帮助，也给正在海外带儿女为读书而奋斗的父母们一点帮助。当然也接受不同见解的人批评指正。

 

多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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每一座临水的国际大都市都有其独有的水色潋滟的景观一线。而无论纽约，还是旧金山乃至上海的湖景江景房，那都是身份的象征。幸好，目前多伦多的湖景房与其他公寓的差价还并不十分明显，也可以说是未来极具升值空间的价值洼地。今天，我们就来聊聊多伦多的湖景房。

虽然整个大多伦多地区都是沿安大略湖一步一步发展起来的，但真正意义上的多伦多市中心核心湖景沿线就只有大约五公里多一点的一小段。一般来讲是西起Dufferin街东至Parliament街，下面的这幅全景图即覆盖了多伦多市中心的湖滨全貌，可以说是多伦多标志性的明信片风景照。这段稀缺的湖滨资源是独一无二，无法复制的，能看得到湖景的楼宇天际线就这么多，除非通过层层审批在湖景二线甚至三四线建造出突破天际线的公寓楼。而真正湖边的楼基本是建一个，地就少一块，而且离湖越近，楼层越低，容积率也越低，这些都是市政规划中为了保证城市建筑格局的层次感和美观规定了的。所以这也是为什么Daisy黄岚认为多伦多市中心的湖景房特别是一线湖景房的保值增值功能毋庸置疑。

那么，市中心一线湖景房的分布大致是如何的呢？依照习惯可分为中湖滨、西湖滨、和东湖滨。中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza, 其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。因此从来不缺租户和饥渴的潜在买家。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。

中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza，其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。

Bathurst往西去，Daisy黄岚称之为市中心西湖滨区，这里工作和娱乐的氛围相对减弱，而生活情趣更为凸显，整个湖岸线多个游艇和帆船码头星罗棋布，每天沿湖散步和遛狗的人也不在少数。除了白帆点点的安大略湖，这里还能见到多伦多湖心机场的飞机起落，由于距离较远而且起落的一般是区域内航线的小飞机，因此声音不大，反而增添了湖景的画面感。这里的大片湖畔绿地也是生活休闲的极佳场所，包括有Lake Shore Park、Coronation Park、Trillium Park等许多绿地。所以西湖滨可以说是一块兼顾工作和生活的好区域。

再下来，Daisy黄岚要说说东湖滨，这片湖滨是多伦多市湖滨改造的重点片区。这里的定位是创新经济和湖滨协同发展区，办公、生活和休闲元素在这里各自呈现。最值得一提的还是东湖滨的Google谷歌未来城规划，谷歌的母公司Alphabet和多伦多市政府正共同打造湖滨创新试验区，在这里构建智慧城市开发和最新城市科技实验基地，而且谷歌公司的资金人员都已经到位，可以说此举是东湖滨发展的催化剂，未来发展空间不可限量，而为数众多的跨国高科技企业也将加拿大的总部搬到东湖滨区，其中包括微软、思科等。

说完湖滨，Daisy黄岚再和大家聊聊湖滨Condo，先来看下图基于过去12个月的多伦多湖景两卧室公寓的成交价和成交数量分布。从图中可以看出市中心两卧室的湖景Condo的中位价在100万加元左右，也就是交易量中有一半的数量低于100万，还有一半高于100万，价格最高的湖景两卧室公寓可以达到300多万，非常稀少，一般是顶层豪宅Penthouse 【点击查看居外网上在售多伦多房源】

二手楼盘方面，下图描述了各湖景Condo楼盘过去12个月湖景两卧室均价排名

Daisy黄岚这里选取了各价格区段的湖滨楼盘的湖景，展示给大家。当然，房子的价值取决于很多因素，位置、房子的大小、湖景的宽窄、有没有遮挡等，在此也就不详述了。在下列图片中黄岚团队对样本湖景房的价格区间分布和所在的湖滨位置都加了标注，希望通过这些图片能帮助您建立一个一目了然的湖景价格的参照系。更多湖景二手房、楼花、和商业的投资选择和买卖建议，可直接联系黄岚。

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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报告重点：

• 大多伦多地区的Condo价格每平方英尺年涨幅为1%，价格为$743/sqft。
• 大渥太华地区的Condo价格在加拿大几大市场中同比涨幅最高，为9%，价格为$395/sqft。
• 大蒙特利尔地区的Condo售价涨幅达到了两位数，每平方英尺同比涨价3%，价格为$362/sqft。
• 大温哥华地区每平方英尺公寓价格，则同比下跌了3%，至$764，跌幅居全国几大城市之首。
• 大卡尔加里地区的公寓每平方英尺同比下跌7%，至$313。

 

根据Royal LePage的数据显示，大多伦多地区公寓价格已较去年同期上涨9.1%，至每平方英尺743加元。与此同时，大温哥华地区的房地产价格继续走低，一套每平方英尺的中位数价格同比下跌8.3%，至每平方英尺764加元。

Royal LePage总裁Phil Soper 表示：“在加拿大几个最大的城市，许多年轻买家都在寻找他们买得起负的房子，而婴儿潮一代也倾向于那些无须维护的公寓住宅。所以说，毫无疑问，强劲的市场需求推高了公寓价格，当然在温哥华和卡尔加里除外。面对高企的价格，买家会倾向于购买那些小户型的公寓，尤其是那些刚刚进入市场的首次买家。”

如果综合考虑几大城市的所有住宅类型，大渥太华地区每平方英尺房价同比涨幅最大，达9.6%，其次是大蒙特利尔地区5.9%。但多伦多市区单位面积的价格涨幅达到了6.1%，受其推动，整个大多伦多地区每平方英尺房价上涨了2.0%。大温哥华和大卡尔加里每平方英尺的房价跌幅最大，分别下跌了11.3%，和6.2%。

尽管最近大温哥华地区的房地产市场出现了价格调整，但其平方英尺的价格依然居全国之首。预计当地每平方英尺的公寓价格为1,044加元，为而一套单户家庭独立屋，每平方英尺的价格约为1,279加元。

在报告中提及的几大市场中，除温哥华以外，其余地区公寓房屋每平方英尺的价格中位数，都要高于单户独栋住宅。

Phil Soper 指出：“虽然公寓单元的面积更小，但它们是我们眼下社区规划的核心，也是我们的未来。只要有了更多的发展机会，它们就可以满足日益增长的住房需求，也可以满足购房者对自身生活方式的期望。”

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尽管温哥华市区每平方英尺公寓的中值价格明显高于多伦多市区，但大温哥华地区Condo的中位数，仅仅比大多伦多地区高出$21/sqft。然而就面积来看，大温哥华地区的公寓买家平均下来要比大多伦多地区多买62平方英尺。

大卡尔加里的公寓中间价为每平方英尺313加元，是几大市场中价格最低的。

Phil Soper说：“卡尔加里公寓的性价比在加拿大几大市场中是最高的，难怪在《经济学人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中，卡尔加里会名列第四。”

分区数据

大多伦多地区

在今年的前7个月，大多伦多地区每平方英尺公寓的中间价出现了大幅上涨，同比涨幅达9.1%，中间价为$743/sqft。然而，大多伦多地区单户独栋住宅的价格涨幅却相当吻合，同比仅上涨了1%，价格为$486/sqft。

Royal LePage的经纪表示：“较低的库存水平给大多伦多地区的房价带来了上行压力，尤其对公寓等入门级物业更是如此。尽管独立式住宅每平方英尺的价格更低，因而性价比更高，但考虑到Condo居住空间更小、供应量更高，所以那些首次购房者更能负担得起的房屋还是Condo。”

与此同时，多伦多市区每平方英尺住宅的价格同比上涨了6.1%，至782加元。按房屋类型划分，单户独立住宅每平方英尺的价格中值仍相对持平，同比上涨1.5%，至747加元。而Condo房屋每平方英尺的价格中位数，则同比飙升了8.5%，达到了839加元。

Royal LePage 表示：“千禧一代知道，自己想要什么，在某些情况下，他们甚至愿意花更多的钱去买一套更小的房子，为的就是能住在自己心仪的社区。而在如今的市场上，重视房屋地段也同样是一个大趋势。”

在多伦多市区，一套Condo的平均面积为752平方英尺，而单户独立住宅平均为1512平方米，Condo的平均居住面积仅仅是其一半。而如果将视线扩展到整个大多伦多地区，Condo的居住面积中值为783平方英尺，仅仅较市区增长了4%。而整个大多地区，独立屋的面积中位数为2,000平方英尺，较多伦多市区的数字高出了32%。

大蒙特利尔地区

2019年前7个月，蒙特利尔市Condo每平方英尺的中间价同比上涨7.9%，至433加元，与此同时，单户独立住宅每平方英尺的价格同比上涨6.9%，至313加元。整体而言，蒙特利尔市区和大蒙特利尔地区的住宅，每平方英尺的中间价分别上涨8.3%和5.9%，至357加元和286加元。

大蒙特利尔地区一套共管Condo每平方英尺的价格涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。

Royal LePage的经纪对此作出评价：“婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓，千禧一代的购买力也在增加，更多的外国买家也推动了过去三年公寓价格和需求的上涨。蒙特利尔可用的土地有限，建筑商和开发商想让每一寸土地都发挥作用。因此，在郊区，尤其是交通枢纽附近，正在建造更多高端、宽敞的公寓。”

尽管市中心以外地区的房价仍较低，但大蒙特利尔地区的Condo，每平方英尺的价格涨幅要快于蒙特利尔市区。大蒙特利尔地区增幅为10.3%，而蒙特利尔市区的增幅为7.9%。

许多买家都希望买得起房子，同时认为与其花更少的时间上班，不如拥有更大的居住面积。对于这些人而言，蒙特利尔的郊区正变得越来越有吸引力。而且在2021年，蒙特利尔的公交系统将会扩建，到时人们前往市中心会更加方便，郊区对人们的吸引力也会进一步提升。

大温哥华地区

在今年的前7个月，温哥华市区和大温哥华地区的Condo，对买房者来说，都变得更“容易负担”了，这两者的每平方英尺价格分别同比下跌了6.3%和8.3%，每平方英尺的价格分别为$1,044 和$764。尽管房价下跌，但在加拿大几个最主要的市场中，大温哥华地区每平方英尺的公寓均价仍然是最高的。然而，在近期，大温哥华和大多伦多地区的公寓均价差距正在缩小，两者每平方英尺的均价分别为764加元和743加元。

对此，Royal LePage的经纪评论说：“随着温哥华公寓市场的降温，购房者几年来首次可以从中受益。较高的库存水平已导致市场接近供过于求的状态，因此每平方英尺的价格已大幅下降。我们还看到，购房者正在搬离市中心，前往一些靠近交通枢纽的偏远地区，因为那里的房价更便宜。”

此外，尽管在温哥华市区每平方英尺独立屋的价格为1,279加元，大幅高于Condo的1,044加元，但在整个大温哥华地区，每平方英尺Condo的价格中位数依然高于独立屋。二者分别为764加元和648加元。

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大卡尔加里地区

今年头7个月，卡尔加里市和大卡尔加里Condo市场的“可承受性”继续增长，每平方英尺的价格中位数双双跌至313加元，跌幅分别为6.8%和6.7%。与其他所有主要市场都不一样，卡尔加里市区和大卡尔加里地区的Condo，每平方英尺的价格几乎与单户独立住宅的价格相当，分别为310加元和302加元。

在2019年前7个月，卡尔加里市区和大卡尔加里地区Condo的居住面积中位数分别为842平方英尺和850平方英尺，而同一地区单户独立住宅的居住面积中位数为1,734平方英尺和1,769平方英尺。

Royal LePage表示：“在卡尔加里，一套公寓和一套独立屋，每平方英尺的价格相差无几，但公寓面积更小意味着价格更低。然而，这不仅仅是价钱的问题。公寓买家通常会被‘无须维护房屋’，以及‘生活设施齐全’，这样的便利条件所吸引。与去年相比，该地区的公寓库存连续第四个月下降。这是公寓市场可能正在企稳的一个好迹象。”

大渥太华地区

今年头7个月，大渥太华Condo每平方英尺的中间价格在所有地区所有类别的物业中涨幅最大，同比上涨17.9%，至395加元。相比之下，大渥太华地区一套独立屋的均价同期上涨了8.5%，至265加元。

Royal LePage表示：“渥太华市场的公寓和独立式住宅的库存水平仍然非常低，导致价格上涨。目前需求依然旺盛，销售速度也依然很快。”

与大渥太华地区相似，渥太华市区的Condo和单户独立住宅市场都经历了健康的升值。今年头7个月，该地区一套公寓每平方英尺的价格中位数同比上涨4.2%，至444加元，而一套独栋住宅的中位数价格同比上涨6.8%，至282加元。

2019年前7个月，渥太华一套Condo和一套单户独立住宅的居住面积中位数分别为889平方英尺和1942平方英尺。大渥太华地区的Condo和单户独立住宅的面积中位数分别为909平方英尺和1761平方英尺。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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