Tag: 德国

澳洲和德国签署了一份新的税务协议，朝两国之间日益增长的贸易与投资迈以及通过打击跨国避税来提高税务系统的廉正性迈出了第一步。

这项协议由金融部长科曼（Mathias Cormann）和德国金融部长朔伊布勒（Wolfgang Sch?uble）在柏林签署的，将取代1972年以来两国之间存在的避免双重征税协议。

这项协议是在谭博于周五抵达柏林之前签署的。                 

周五晚上，谭博总理和德国总理默克尔（Angela Merkel）公布了澳洲-德国顾问团（Australia-Germany Advisory Group）的建议。这个顾问团是默克尔一年前来澳洲布里斯本出席二十国领导人峰会时成立的。

这些建议包括改善澳洲第四大和第十二大经济体之间的经济和文化联系的建议。

投资、贸易、艺术、安全和民间联系，以及科学和创新，都被认为可以开展更多的合作。

科曼参议员表示，新的避免双重征税协议可以通过减少预提税率，“帮助妆造一个更加有利于双边投资的环境，让澳洲企业更容易获得外国资本和技术”。

两国之间还将实施新的仲裁规定和其他变化，以防止阻碍企业投资的双重征税。

显然，这项新协议源于二十国领导人峰会以及经济合作与发展组织（OECD）就税基腐蚀和利润转移（BEPS）提出的建议，在这个领域，澳洲已经率先提出了自己建议，但在全球各国广泛采取行动之前，这一建议都不会奏效。

将于土耳其召开的二十国领导人峰会将探讨实施税基腐蚀和利润转移法律的进展，谭博和科曼参议员都将在离开柏林后前往土耳其出席会议。

新的税收协议将在澳德两国分别通过必要的立法之后生效。

科曼参议员表示，他将“尽快”立法。

与德国签署的这项交易在一定程度上效仿了澳洲和瑞士近期签署的一份共享税务信息的协议，是反映堪培拉和柏林之间的联系日益紧密的表现之一。

高规格的澳洲-德国顾问团在7月召开了第一次会议，顾问团成员包括科曼参议员，澳洲国民银行（NAB）董事长钱尼（Michael Chaney），西门子澳洲执行长康纳​​利（ Jeff Connolly），澳洲战略政策研究所（Australian Strategic Policy Institute）的詹宁斯（Peter Jennings）以及堪培拉交响乐团的指挥米尔顿（Nicholas Milton），澳洲国立大学教授施密特（Brian Schmidt）以及澳洲驻德国大使李希（David Richie）以及德国-澳洲工商会主席、第一夫人露西·谭博（Lucy Turnbull）。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

德国房价虽然连年上涨，不过，与欧盟其它和德国富裕程度相似的国家比起来，德国房客还是很幸福的，相对较便宜的房租、健全的租房法规和政府抑制房价法规等，让德国几乎成为了租房者的“天堂”。现在又多了一条被称为“天堂”的理由。

点击查看德国更多精品房源

西欧地区的“便宜国家”

据房地产中介网站Immowelt.de统计，从2010年至2015年，德国部分大城市的房租涨幅非常大。柏林房租上涨了45%，斯图加特上涨了40%，慕尼黑上涨了28%。虽然如此，德国的房租仍然是欧盟地区国家中，特别是西欧地区中比较便宜的。

在西班牙，五年内房租增加了一倍。英国伦敦、法国巴黎等地的房租不但比德国最贵大城市慕尼黑还要高不少，而且一些房子的设施、修缮状况也比不上德国房子，可谓物不美价不廉。

从房租与收入比例看，德国的冷租约占家庭收入的22.5%，在西欧地区国家中，只有奥地利、葡萄牙和爱尔兰比德国的比例更少。而在巴黎、伦敦和罗马等地，人们收入的30%， 或者更多比例支出都花在住房上了。
ADVERTISING

大部分德国人爱租房

在德国，超过一半人都是租房住，不少人即使有经济能力也并没有选择买房。

一个很重要的原因是，德国政府建立了完善的租房市场，法律很注重保护房客的利益，房客不用担心随随便便就会被房东赶走。

对于低收入群体租房，政府还有种种福利政策，有些甚至是政府出钱交房租。

而作为房东，出租房子要操心很多事情，包括房子维修、维护等。

另外，政府没有将房地产市场完全打开，而是通过税收和法律，使得炒房地产几乎没有什么利益可图。

租房住还有一个好处就是流动性强。如果换工作、搬到其它城市，租房比买房方便多了，特别是年轻人搬家到其它城市这种情况很常见。

此外，还有的人更愿意把钱花在渡假、提高生活质量等其它方面，而不是用它去买房。

新法规为房租上涨“减速”

当然，最近几年德国大城市的房价涨了不少，为了抑制这种情况，政府还出台新法规给房客减负。

从今年6月1日开始，柏林实行“房租价格制动法”（Mietpreisbremse），是德国第一个实行该法的联邦州。如今一个多月过去了，新法规似乎初见成效。

据Immobilienscout24网站统计，柏林6月份每平米冷租的平均价格是8.53欧元，比5月份减少了23欧分，下降了3.1%，这很可能是自2009年以来柏林房租首次出现下降。

与柏林相比，其它没有实行“房租价格制动法”的大城市房租仍然一直在涨，或者几乎保持不变。例如，法兰克福的房租在同期上涨了0.1%，杜塞尔多夫几乎保持不变。

新法规的主要内容包括，当房客搬走，房东重新出租房子时租金的涨幅不能超过当地普遍房租价格的10%。有一些例外情况可以不遵守这条规定，比如新盖的房子第一次出租等。

还有一项就是“谁找中介谁付钱”，以前租房，大都是由房客负担中介费。现在则不一样了，因为一般是房东找中介，所以新法规实行后，相当一部分房客可以省下一笔钱了。

除柏林外，德国其它一些大城市也计划陆续实行“房租价格制动法”，希望抑制涨幅过快的房租。今年7月1日，北威州22个城市开始实行。

当然，“房租价格制动法”还仅仅开始了一个多月，至于它的长期效果如何，是否在其它方面有“副作用”，还需要时间的检验。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

当美国人出国旅游时，所遇到的文化冲击常常是不愉快的。罗伯特•洛克（Robert Locke）的体验却不太一样。在美景如画的德国小镇格利茨（Goerlitz）购买一栋迷人但有些破败的房产过程中，他被惊到了——以一种相当愉快的方式——当地政府官员对这笔交易提出了质疑。他们表示，洛克所同意支付的价格太过高昂，并立即要求卖家降低近三分之一的价格。这些官员之所以有卖家的电话号码，是因为他此前承诺重新修葺这栋物业但最终没有实现。（德国房价多少钱）

洛克是一名退休历史学家。正如他所指出的，格利茨当地政府的态度是德国经济如何运作的一个积极生动的例子。德国政府官员并不是不插手经济，而是以影响市场结果为荣。尽管格利茨当局微观管理房屋价格的程度属于特例，但德国经济的基本准则就是保持房屋价格的稳定和可负担性。

要对这种做法的结果提出辩驳，很难。从2012年英国房产咨询公司Colin Wiles援引的数据来看，柏林的单卧室公寓售价仅为5.5万美元，莱茵兰地区四卧室独立式住宅仅售8万美元。而纽约及硅谷类似规格的房产售价在十倍以上。

尽管英语国家的一个传统共识是，官方介入价格会导致低于平均标准的结果，但事实上，无论以哪个标准来看，德国经济都是世界上最成功的之一。有多成功？从国际贸易上就可以看出来。2012年德国的国际收支经常项目顺差为2,380亿美元，位居全球第一。以人均来看，是中国的近15倍，而且是在德国劳动者工资水平在全球名列前茅的情况下实现的。过去十年，德国GDP增长在大型经济体中位居前列，而其失业率却在最低水平阵营中。

据Wiles的数据，2012年德国房屋价格较30年前下降了10%（扣除物价因素后）。和英国相比，这个数据简直太惊人了：同期英国房产价格上涨了逾230%。

以上故事中，关键的一点是，德国市政府会定期放出可供开发的土地，从而增加房产供应。终极驱动力是中央政府制定的一条政策，基于每个区域居民数量的最新准确数据，向市政府提供财政支持。

此外，德国还刻意设计了一套鼓励租赁而非买卖的系统。租客享有较多权利，且只要支付了房租，就几乎能免于被房东逐出，甚至也不会遇到房租大幅上涨的情况。

同时，德国法律法规抑制公民对业主所有权的需求。比如，德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款，因此，潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。更有甚者，房屋所有权意味着要服从一项严苛的消费税规定，而优惠税收政策则鼓励房东尽可能地将房产租赁出去。

所有这一切是如何对德国经济增长做出贡献的？对于美国近代热衷于自由市场解决方案的教条主义者，夏威夷大学的荣誉教授洛克是一位杰出的批评者，他指出，德国对房产市场管控的一个重要结果就是保证了劳动力人口。并且，通过实质上消除了泡沫的这种方式，德国的这套系统尽可能地减少了资源的不恰当分配，而这在英美经济繁荣-萧条的交替循环中多多少少是不可避免的。这一循环又因鼓励公民将房屋所有权视作投资的税收刺激政策而恶化，导致了空间的大量囤积和利用不足。

另外，在德国的系统中，房屋建造商很少需要像普尔特房产公司（Pulte Homes）、霍顿公司（D. R. Horton）、莱纳房屋公司（Lennar）和托尔兄弟（Toll Brothers）等美国房屋建造商那样囤积大量土地——这非常危险，会让公司分心。德国房产建造商只需专注于以低成本建造高质量房屋，因为他们很放心：当有需要的时候，额外的土地可以用合理的价格拿到。

在人均收入较高的德国，住房自有率仅为40%，租房率高达60%。德国政府从没有把房地产作为拉动GDP增长的产业来经营，而是把它视为社会福利的重要组成部分。因此政府一向是采取行政、法律和市场相结合的手段调控房地产、抑制高房价、遏制房租上涨。

德国重新修改的房屋租赁法从本月起在柏林地区生效，旨在限制不断上涨的房租，修改不利于租房者的条款，给柏林租户带来福音。但舆论同时认为，用法律手段限制房租只是一种消极的方法，大城市的房租上涨只有通过建设更多的廉租房才能解决。

德国房屋租赁法实施多年，它对租客的权益有详细的规定，严格限制出租者任意涨价或者找借口将租户“扫地出门”。例如，该法规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%这一上限。如果出租者提高房租的幅度超出法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系，让很多德国人可以安心地住在所租房屋中。

然而，近几年来，德国大城市房租一路走高，2008年至2014年之间，租金最高的慕尼黑每平方米价格已经从12欧元上涨至14.2欧元，汉堡的租金也从每平方米9.8欧元上涨至11.3欧元。柏林是德国经济比较落后的大都市，其房租起点低，但在柏林成为德国首都后，越来越多的德国人迁徙到此，使得柏林住房出现严重短缺，最近几年租金的上扬幅度最大，从2008年的每平方米6.9欧元一路上涨至2014年的12欧元。作为柏林的老租户，根据相关法规，房东很难大幅度提高房租，而现在流入柏林的人数增加，房东可以趁新住户进来前重新商议租金，从而大幅提高房租。对于快速增长的房租，老百姓怨声载道，柏林有多起因房租上涨过快而进行的示威游行。德国政府也认识到，必须采取措施限制房租的上升。但联合执政的联邦政府对如何限制房租上涨分歧很大。一部分人坚持认为，进一步限制房租是对私有财产支配权利的侵犯，也有悖市场经济规律。而大多数人则认为，住房和租房应被视为保障民生的基础产品，因此有必要采取强硬或非市场手段进行干预，以保障社会稳定。由于执政党内两种意见僵持不下，从2014年到2015年，新房屋租赁法草案几经修改，直到今年3月6日租房法修改案才在德国议会最终通过，名曰“限制房租法”。

“限制房租法”与之前相关法规的区别在于：首先，新法对房租上涨限制得更加严厉，此前的旧法规要求对于老住户，3年内涨幅不得超过20%，而新法规要求3年内租金涨幅不得超过10%。新出租房屋的价格应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违规行为，房客有权将房东告上法庭，索回超出部分。新法考虑到很多老房为适应节能环保要求而进行了改善（如安装外墙保温、更换新的卫生间设备及采暖系统等），此类房屋允许适当提高租房价格。新法还对租房市场进一步规范。在德国，如果有人通过中介找房子，作为租房者要向中介商支付两个半月房租的中介费。新法规定，谁委托中介出租房屋，谁就要支付中介费。这样就大大减轻了租房者的负担。

联邦司法部部长马斯在议会通过重新修改的房屋租赁法后高兴地说，新法通过的那天“是德国租房者幸运的一天”。据有关部门统计，德国现有约500万套出租房，实施新法后，将有40万租房者受惠，每年可为他们减少约8.57亿欧元的支出。但这种强行限制租房价格上涨的做法却打击了建房者投资的积极性，而只有建造更多的住房才是从根本上抑制房租增长的长远途径。所以德国议会规定，该法律有效期仅为五年，是一种为解决房租上涨的燃眉之急的临时措施。另外，新房屋租赁法并没有采取全国一刀切的做法，各大城市可以根据自己的实际情况，确定该法律的实施时间。今年6月1日只是柏林地区率先实行。

在德国，由于流动的就业市场与房屋租赁市场的法律保障，60%的德国人选择通过租房而不是买房来解决自己的住房问题。在人均收入较高的德国，住房自有率仅为40%，租房率高达60%。德国政府从没有把房地产作为拉动GDP增长的产业来经营，而是把它视为社会福利的重要组成部分。因此政府一向是采取行政、法律和市场相结合的手段调控房地产、抑制高房价、遏制房租上涨。

据德国《图片报》近日报道，日前，德国联邦建筑、城市和空间研究所（BBSR）发表研究成果称，到2035年德国人口将减至7820万，较目前下降3%。然而，住房的需求量却不降反增，最主要的原因是单身者人数越来越多。

据统计，近年来诸如慕尼黑、斯图加特、汉堡和柏林等德国大城市的住房需求量增长迅猛，房价涨幅也明显高于其他地区。德国联邦建筑部长亨德里克斯（Barbara Hendricks）曾表示：“德国乡村地区的人口未来将明显减少，而大城市的住宅需求量会大幅增加，房租也会相应上涨。联邦政府需要建设更多价格合理的新住宅。”

报道称，1990年两德统一时，德国的人口接近8000万，并一度在2002年时达到8254万。此后，德国人口总体上趋于逐年递减，至2012年降至8050万。