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德国房价多少钱？在欧洲，德国的房价与其它国家的房价有着不一样的变化趋势，德国住房价格表现出令人难以置信的长期稳定性。

1970年-2013年，德国实际房价累计下降18%。而同期的英国、澳大利亚、加拿大、法国、意大利、美国的实际房价累计增幅分别为320%、231%、195%、151%、111%、105%。德国住房价格与本国经济发展趋势和其他国家房价变动趋势显著背离。

因受欧洲经济影响，德国购房动力降低

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在全球主要发达国家中，德国住房市场的关键指标如房价收入比（100平方米住房价格/人均GDP）、房价租金比（120平方米住房价格/一年租金）、每平方米均价都要低于其他可比国家。2013年，德国房价收入比不足10倍，而同期的英国为80倍，法国为33倍，美国为32倍，日本为25倍。

德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。按理说，房价低，购买能力会增强，但德国家庭住房自有率较低。德国2006年的住房自有率仅为42.6%，2012年末上升到44%，也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的，而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。其中，西班牙为85%，希腊为80%，意大利为75%，葡萄牙为65.2%。有意思的是，住房自有率越高的国家，在2008年金融危机中损失越是惨烈。

从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察，根据波动特点，可将德国名义房价指数划分为五个阶段。

第一阶段（1970—1982年），德国住房价格升幅约50%。西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来；其后，经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升，三个核心条件形成了较高的住房需求，推高了房价指数。

第二阶段（1982—1988年），房价基本维持在稳定水平，德国经济低迷，同时，由于人口扩张见顶（1978年）的滞后效应，城镇化阶段告一段落，使得德国房价丧失进一步增长的动力。

第三阶段（1989—1995年），两德合并带动了人口的内部迁移以及大量的外来移民，德国政府加大了对民主德国的住房补贴，民主德国住房需求的释放以及统一后的经济景气助推了房价的上涨。

第四阶段（1996—2007年），这一时期，德国东西部整合完毕，经济快速增长，但是人口持续负增长，套户比在1以上，城镇化、移民都基本停滞，即使经济高增长，也无法拉动住房需求的快速上升。

第五阶段（2008—2011年），欧美金融危机爆发，德国经济一枝独秀，并于2010年取得了3.6%的强劲增长，住房市场基本没有受到金融危机的打击，其稳定性吸引了大量国际投资基金的关注。这一阶段，德国住房价格整体升幅为15%。

 伴随城镇化，德国房产稳步增值

从2010年德国存量住房的拥有者结构看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房为居民家庭、小型物业企业以及专业的住房物业供应商持有并向社会出租；5.36%的住房是住房合作社持有并向社员出租；此外还有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社会底层人群廉价甚至免费提供。

德国住房市场具备非常稳定的投资回报水平，其租金回报率长期稳定在4%—5%，而德国长期国债收益率仅在2%—3%。德国专业住房物业经营机构、普通居民家庭通过长期持有并出售住宅可以获取适当回报。德国鼓励长期持有房产，如果房产被持有超过10年，那么出售该房产所获得的收益不产生资本利得税。相反，若持有的房产未满10年就出售，将严格按照标准的个人所得税累计税率征税，应税资本利得为“房产出售价—取得成本价—可抵扣的修缮成本”。

德国的城镇化已进入成熟阶段，新人口的增长不足以驱动房产的需求增长

 从德国城镇化进程来看，1960年其城镇化率为71.38%，2010年上升至73.94%，50年间仅累计增长2.56%，说明德国城镇化水平已经处于高水平均衡状态。从工业化进程看，其农业就业人口占总就业人口的比重极低且仍在下滑，2010年仅为1.6%。城镇化带来了新增城镇人口，是德国住房需求的决定力量。1980年代初以来，德国房价指数与城镇化率水平的吻合度非常高。

德国的房地产政策调控，让整个市场保持着稳定

1970年代颁布的《住房租赁法》具有强烈的保护承租人权益的特征。该法起初规定3年内房租累计涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%。2013年5月起的新规定为，要求3年内房租涨幅不得超过15%；超过20%违法；超过50%，房东被认为赚取暴利，可判刑入狱3年。

住房合作社被称为德国房价的稳定器。120年来，德国的住房合作社是其住房市场上的重要房屋供给方。住房合作社成立的目的很明确，就是通过合作的方式（而不是开发商垄断的方式）实惠地解决参与合作社的社员的住房问题。德国政府也对合作社建房给予贷款、土地、税收等多方面的政策扶持。

与住房合作社匹配的是住房互助储蓄制度。它有两大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%—50%时，才有资格贷款。二是政府有多种多样的奖励，包括住房储蓄奖金、雇员资金积蓄款、雇员储蓄奖金。

 

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（据欧洲时报）

在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定？》（以下简称 《德国房价》）提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英 国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。至于中国，在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。（德国房价多少钱）

在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，经济学界甚至用“沉睡”一次来形容

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为什么德国如此例外？《德国房价》将这个原因归结德国政府的制度性因素，那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来，在这四个因素中，只 有支持自建房这一点可能是与降低房价有关，而其他三个因素中的两个，即高额税收和土地控制这两个措施推高成本，并不能降低房价；而鼓励租房也与房价上涨并 不相关。为什么支持自建房会降低房价？因为它通过减税的方式在降低住房成本，当然会降低房价。

我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗？显然不能。因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。只不过当房产供过于求的时候， 这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。如果说税收增加会导致房价下降，那么中国的房价应该是世界上最便宜才对，因为中国房价 超过60%都是由政府以土地出让金或者税收的方式获得。但事实并非如此：任何增加成本的行为都会导致价格上涨，而不是相反。

不批大块地给开发商也能降低房价？答案也是否定的。一般来说，大开发商意味着规模化经营，而规模化经营意味着生产效率的提高，而生产效率的提高往往能够降 低成本，降低成本也就意味着在需求不变的情况下，它能够以更低的价格提供。当然，德国之所以不向开发商批地，很重要的一个原因是德国土地私有，大批的土地 在个人手里，而不受政府控制。《德国房价》的荒谬之处就在于，将德国房价不涨的事实归结于德国没有大块土地和大型房产市场，然后又说单块土地开发成本高， 从而抑制住了房价。但正如前面说过的，成本上升只能是推高房价，而不是相反。假如成本上升了房价还下降，难道房产开发商还是不挣钱的傻瓜？另外必须指出的 是，《德国房价》说德国没有大的房地产市场，这也是与事实相悖。尽管德国没有成片土地可供开发商开发，但是这并不意味着德国没有房地产市场，他们只是没有 大规模的一手房市场，但德国二手房市场却依然存在。

至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。是的，德国居民家庭拥有个人住房的比例是43%，在欧盟成员国中排名倒数第一，欧盟成员国的平均为63%。当 然，在德国租房者的利益是受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的，一旦租客与房 东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了 租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、 马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。

既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺：德国8000万 人口而住房有4000多万套，人均2人一套。如果再看下从1970年以来德国人口的变化情况，就能更加明白德国房价平稳增长的缘故了。维基百科的数据显示 1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。而同期英国人口是从5590 万增加到了6326万；法国是从5232万增加到了6534万。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口 都是移民的结果。

由于房价是属于典型的边际撬动：如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加；但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空 间。我们可以想象一下，当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，这个国家的房地产市场会出现什么情况？显然，房价下降是一个大概率事件。 也正是如此，我们也不必对德国在过去40年间的房价下降呈惊讶态度。事实上，中国很多城市的房价在过去几年间也在下降，原因很简答：人少了。

由此可见，《德国房价》将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理 性。原因很简单，到目前为止中国的城市化率还只是超过55%，今后还是会有更多的人口进入城市，这部分人群对住房有着强烈的需求，如果在需求旺盛的时候控 制供给和增加成本，房价只能是往天上走，而不是往下降。

最后需要提及的是，在2011年以后，德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较 于2007年几乎翻倍。2014年和2015年，德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了？因为欧盟货币宽松，为了 对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。据说现在德国流行“混凝土黄金”这个名词，意即房子就相当于黄金，有 保值功能：由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。

“房产是个货币现象”这句话不过不假，连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。不过这从另外一个侧面说明，《德国房价》一文的逻辑和事实都错了。

 

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（据傅蔚冈博客）