在德国买房提供了永恒的产权。德国的法律安全标准是世界上最高之一。这个地位是经过了历史经验和美英军事占领的检验的。现在占领的痕迹几乎看不见了，但仍然在很多年内会极大地保护外国投资者的利益。
在德国历史上，物权享有很高的地位。经历了几次战争和危机，德国房地产的物权从来没有被动摇过。除了在纳粹时期，房地产被国有化的情况在德国鲜有发生。依据产权指数2标准，德国排在整个欧洲的第二位，表明了德国的私有财产是最安全的财产之一。德国也对外国人拥有物业没有任何的限制。一旦进入土地登记簿（Grundbuch），买者便对该物业拥有永久的产权。这一产权不会在一定年期后（如99年）被剥夺或者被要求重续。
在德国 (基本) 持有财产的征税
德国房产税收体质是一个复杂的问题。这里的税收水平并不是一个不利的因素，这是很多人都知道的。很多扣税项目可以减轻税务负担，特别在财产持有方面，征税实际上是有利的。即便这样，它仍然是一个欧洲工业国家的税收水平。
一、公众宣誓的税务顾问是唯一允许在德国提供税务咨询的机构。税务顾问都是在国际上受过专业的税务高等教育的德国顾问，他们的咨询服务由投资者按小时支付。
二、购买房产时，5%(大多数州)的土地购买税“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。
在德国的年土地税低于大多数国家。它不是以买价为基础计算的，而是以比买价低很多的历史应付税款为计量标准。一个例子可以帮助理解：我们在法兰克福市中心位于四楼的 51 平米公寓项目，只有66欧元每年的土地税务负担。只有对于拥有巨大的庭院的房产，土地税才会变得比较重要。无论如何，当把公寓出租后，土地税最后都是由租客自己承担。
三、不在德国生活的，没有住所的，甚至没有德国护照的人都必须为在德国的租金收入交税。租金收入折算为实收的租金减掉2%折旧。此外按揭负担和维修费用也可以扣除。所有这些都大大降低了年租金的实际税率。
四、只有当某房产在购买以后的10 年内出售并且盈利时，销售利润才会被征税：出售的利润（销售价格减去扣除摊销的购买价格）的全部在德国都是应当纳税的。德国对于低收入者的税很低，但是对高收入者的税收却高达到53%。对于想在十年内出售该房产的投资者，如果拥有持有该房产的公司，他们可以通过从利润中扣除其他成本，例如工资，咨询费，公司汽车，差旅费，有关礼物以及很多其他费用。这样可以大大减少税收负担。此外该公司还可以投资于位于葡萄牙的房地产，这样申根签证在那里可以轻松地获取。
五、在支付了购买价格后，有些房产中介会帮助选择合适的房屋管理。房产中介也将在年度的房产投资委员会捍卫投资者的利益。房产中介也会收取一小笔费，用于监督房子的管理员和对于投资者收到的所有文件做精确界定的相关性检查。如果得到授权，还可以为投资者寻找有关的理想的退出可能性。
物业持有的其他费用
一、出租公寓的维护费用将交由专业的房屋管理公司处理，一个德国本土的专业公司。对于一个50到100平米的出租公寓，每年的费用在170到250欧元不等。这个款项由房屋所有者支付。像很多其他事情一样，这一项也是在德国被严厉监管的，绝不会出现失控的情况。
二、其他费用，如营运费用中的电费，暖气，水费，脏水处理费，街道清扫费，垃圾费，扫雪费，保险，专业花园，有线电视，由房屋所有者的社区会支付，社区会将把费用摊给各个业主并要求他们在每月月初支付。租客会按法律要求提前支付给业主所有的营运费用。年底会收到实际这些营运费用的账单。根据实用数额，租客在他们预付的基础上多退少补。
三、此外，业主需备有储备金用于大型的房屋翻新。例如煤气、 暖气、 水、 电、 隔离、 外立面的修复和现代化。这个维修储备基金不能分摊给租客。应由业主支付。它可以从年度税中扣除。储备金会有最低限额，但业主的社区会每年都会决定其数额。比较切合实际的数字是每月每平方米 1.2 欧元。这个款项关乎到客户的利益。投资者一旦他们购买我们会密切关注这项条件。
德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制，因为这种限制将违反德国宪法。
德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业，外国人可不受限制地购买别墅丶公寓丶商铺丶酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。
居留身份和买房
这里先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款，德国对於买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说，只要不贷款，外国人都可以在德国买房。因为买房人的常住地不在德国，所以通常情况下开发商会要求在一定期限内（一般不超过四个星期）房款100%汇到德国的指定账户上。
需要说明的是，这个账户不是开发商的账户，因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前，不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下，这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方，中立的公证师在收到买房人支付的100%房款後，会根据施工的进度，通知买房人，在得到买房人的书面认可後，代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。
如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定，签署购房合同以及房屋交接等重要手续，可以全权委托第三方办理，可以是私人，也可以是职业房产经济人比如德国搜房。全权委托书首先要经过公证才有效。
如果需要银行贷款，那麽申请人在德的居留身份就很关键。一般情况下，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况，比如贷款申请人本金支付比例较高。
在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。
这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。
作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。
来源：Europace, Land Registry UK
那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。
2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。
毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。
需求保持高涨
可负担性
来源：世界经合组织
世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。
利率
来源：Europace, 世界经合组织
为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。
人口
2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。
供给持续不足
住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。
投资建议
近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。
下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。
来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据
作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
随着时代的变迁，已经习惯了坐拥都市繁华的现代人，反而渴望远离这一份红尘喧嚣，寻找一处宁静天然的居所，作为令身心放松的疗养之地。在德国的萨克森州，就有这样一处健康诊所，那里鬼斧神工的自然风光、底蕴深厚的历史人文以及住宅内一站式温馨全面的配套设施吸引了众多投资者的青睐。
愉悦：尽享自然与人文的双重馈赠
本项目位于萨克森州的巴德萨萨温泉度假村内，那里景色宜人，又有悠久的历史文化传承。古老的传奇和蜿蜒绮丽的风景使其成为一年四季都备受欢迎的旅游目的地。
但凡是疗养胜地，都拥有令人赞叹的自然风光，而该项目所处的环境堪称惊艳。这里覆盖有亮丽的混交林、茂密的针叶林，也被陡峭的悬崖、潺潺流淌的小溪和雄伟的大坝所环绕。洞穴、沼泽、河流和独特的岩石地层不仅刻画出大自然的鬼斧神工，也为这里带来了无限可能：骑自行车、滑雪、徒步，你所能想到的户外运动都已经在这里形成了规模，在一年四季都有来自世界各地的游客前来愉悦身心。
不仅如此，温泉度假村内还提供自然和人文方面的鉴赏观摩，里面除了有一个狩猎中心和四个博物馆，还有着深受大人孩童喜爱的100多年历史的童话乐园。时光在这里静静流过，你能感受到的是属于生命本身的静谧与美好。
舒适：人性化的德国品质设计
诊所整体建筑空间呈U字形分布，共有三层，分为管理区域、住院部和诊疗部，以及一部分待日后扩建所用空间。
一楼有互通的管理区域、诊疗部和住院部构成。建筑中已有的桑拿设施、疗养设施和会议室初具雏形，方便在日后进行更加精细的设计。
二楼的住院区域内，每间病房带有2张床位，尤其值得一提的是，每间房间内拥有极其宽敞的窗户设计，让每一位来到这里的人都能享受到阳光和友好的氛围。
项目在扩建之时也贴心地设计了餐饮区。大落地窗的通透空间内，木质地板、洁白地吊灯将咖啡厅打造成了一个令人放松身心的区域。
三楼内共有92间房间，房间面积在17-30平米左右，附带有浴室和阳台。公共空间内每隔一段距离都设计有安全出口和电梯，而在旧楼内部还有额外的20间房间。整个项目最大程度地考虑到了各式人群的不同需求，比如内部都设计有残疾人专用通道和轮椅专用通道，方便残疾人和推轮椅出行。在安全设施上面，项目配备有最先进的消防安全措施，所有的设备都符合时下最安全的衡量标准。
根据领先全球的房地产服务商戴德梁行发布的《2016第四季度中国海外投资市场》报告，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。
据该报告显示，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。中国内地对中国香港丶韩国丶英国丶加拿大和德国的投资总额较去年也有所增加。就英国而言，中国投资者借英镑走低的优势，投资总额按年上升了32%。
戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“许多中国投资者认为，美元对人民币的汇率仍有上升空间，而一些其他主要货币似乎有更大的贬值风险。目前来看，对於大型企业投资者而言，中国的立场及美国总统在中国的投资将对中国在美国的房地产投资产生更大影响。”
对於私人住宅投资者来说，除了投资回报外，教育和生活方式等因素，也是吸引他们投资於美国房地产市场的原因。
据报告显示，写字楼市场吸引了中国最大部分海外投资资金，占了45%以上。令人惊讶的是，酒店市场按年飙升了13个百分点，占据了27%的投资总额，达到103亿美元。开发用地的投资按年下降了18个百分点，仅占15%；商铺市场仍不受青睐，仅占3%；养老及健康地产是首次出现的资产类别，占总额的2.5%，这一比例预计会持续增长。
中央政府限制资本外流政策
由於2016年外汇储备大幅下降了691亿美元，在2016年11月底，中央政府加强了海外投资监管，并增加了对个人每年换汇额度达50,000美元的审查。新措施包括：禁止超过100亿美元的交易；在与公司核心业务无关的部门，超过10亿美元的交易将被限制；超过10亿美元的房地产投资亦受到限制等。
对於该政策的发布，林荣杰表示：“真正决定境外房地产投资金额会否获批的关键因素，是政府有没有能力控制货币贬值和境外资本流动。如果贬值或流出资本变小，那麽审查过程将不会那麽严格。尽管政府正在监控汇率并设法对中国的资本外流进行严格控制，但中国政府仍致力让企业’走出去’，并作多元化的投资。”
戴德梁行大中华区研究部高级经理及资本市场研究负责人陈妍斐表示：“基於中国投资者预期内地核心资产的收益率将持续走低，加上投资者不断追求全球性的多元化投资，我们预期海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。当然，近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长，投资规模减少，从而令今年的交易量略低於去年。”
（据华富财经）
《德国之声》报道，根据中介公司Colliers International的数据，中国在德国房地产市场投资日益活跃，按投资的城市来看，中国投资者在过去三年间在德国进行的房地产投资，27%投资在了柏林，23%在法兰克福，9%在慕尼黑。 近几年，尤其是2015年，柏林对投资者的吸引力显著增强。2015年上半年投资交易总额达55亿欧元，比上年同期的两倍还多，使柏林超越法兰克福成为德国第一大市场。
最近几个季度零售房产利率明显上涨，2015年第二季度成交额为7. 2亿欧元 ，接近写字楼板块的交易额。住宅已经成为了主要的市场板块，2015年第一季度，七个主要市场的境内外上市房地产企业的公寓成交额罕见地达到了15亿欧元。总的来看，外资份额已略有增加。2015年年初起发生了另一个更明显地转变，上市公司的市场份额从2014年的5%以下增加到2015年上半年的38%，约22亿欧元。
柏林房产潜力无穷
柏林已经连续两年被普华永道评为欧洲最具投资的城市第一名。相比于伦敦被炒翻天随时面临泡沫的房价，柏林的房价具有巨大的潜力。
几年前，柏林低廉的租金房价吸引了大量的创业者。近几年由于互联网公司和风投基金大量涌入柏林，柏林现已成为“欧洲的硅谷”。Facebook,Google都将其德国总部设立在柏林。随之而来的是房价的迅速增长。
相比于德国其他城市，例如慕尼黑、汉堡与法兰克福，柏林仍具有巨大的房价升值空间。
柏林作为欧洲最国际化的城市，也吸引着来自世界各地的人们。在柏林，路上你听到更多的会是英语。外来人口不断的涌入，也使得柏林的租房市场总是供不应求。在柏林，通常是一个房子，有四五十人排队在等着租。
欧元汇率现处于历史低点，但德国稳健增长的经济趋势，以及欧盟其他经济体的逐渐回升，欧元升势将被看好。除此之外，德国历史低点的贷款汇率也对投资者具有极大吸引力。
柏林投资回报率高
有德国媒体报道，去年6月中国股市大幅下滑后，许多投资者逃离股市，在海外大量购买当地房产，其中越来越多的人盯上了柏林。
在上海，市区居民楼每平方米售价至少7000欧元，地段好的甚至很快升至15000欧元，这样的价位高出柏林好几倍。在上海人眼里，位于德国首都的房产简直就像在廉价兜售，在柏林购房成了一个耗资很低的保值方式。
如果将北京和柏林的房价进行一个比较的话，在柏林投资的理由会更加突显。两个城市同样是首都，在房价的计算方式上有着极大的差别。比如说在北京，房产以建筑面积计价，而在柏林，则是以实际使用面积计算；其次，阳台或是露台在北京是以全价出售，而在柏林则是以半价甚至是1/4的价格出售。
柏林一家房产公司对柏林米特区豪华公寓和北京同等地段、同样使用面积的公寓作了如下比较： 从以上分析可见， 在柏林100平米的公寓相当于在北京的136.84平米公寓。这27%意味什么呢，我们再从两地的房价方面进行一番比较：
我们可将柏林市中心目前销售最火爆的房产项目为例，与位于北京市中心的公寓作如下比较：
通过以上比较，我们发现，同样是在市中心，柏林房价仅为北京的1/3。与此同时，柏林的房产中还包含了高质量的纯橡木地板、全部使用品牌洁具的高标准、高品位精致装修。另外，在德国购房与在中国购房的巨大区别就是不同的产权模式。在中国，业主对所购房产仅拥有70年的使用权，而在德国，则是永久独立产权。
（据互联网综合整理）
据中国之声《全球华语广播网》报道，德国房地产协会本周发布公告显示，德国过去一年里，房价涨幅高达9.4%，创下近20年来的最高纪录。一向以房价稳定著称的德国，为什么这个时候绷不住了呢？（德国房价多少钱）
德国房产协会的数据显示，不只是大城市房价飙涨，这股房价“涨价风”目前已经刮到德国的中小城市。德国人引以为自豪的房地产稳定的神话已经破灭。房价飙升在德国大城市如慕尼黑、柏林、科隆、法兰克福等城市，本来已经不是什么新鲜事，如今德国房地产业协会的报告一出，立即引起德国社会的广泛关注。更有德国媒体抱怨说，德国房地产涨幅已经超过中国，因为去年中国70个大城市的公寓房涨价幅度也只是9.2%左右，略低于德国的9.4%。
德国目前房价最贵的城市是南部的慕尼黑，那里住房每平方米均价已经达到4200欧元左右，新建住房甚至达到每平米6000欧元左右，相当于人民币42000元左右。即使这样，慕尼黑的房价仍然每年以大约8%的速度在飞涨。慕尼黑也是房租上涨最快的城市，目前每平米房租高达16欧元，而去年同期房租价格还是每平米12欧元。
新房价格排在第二位的城市是弗莱堡，每平米均价是5000欧元左右。排在第十位的是北威州首府杜塞尔多夫，那里的房价均价是每平米4000欧元左右。在经济比较发达的城市法兰克福，现在好一点的街区公寓住房比一年前贵了30%左右，在科隆市好一点的街区的公寓住房也比去年上涨了17%左右。
在北部发达的城市汉堡，房价涨幅也在13%左右。离汉堡不远的不来梅是目前德国房价最便宜的大城市，在那里仍然可能用22万欧元即相当于140万人民币左右买一套住房。即使是这样，不来梅的房价也比去年同期上涨了10%。
德国房价历来比较稳定，除了柏林和慕尼黑，大部分城市过去20年里，房价涨幅一直属于微涨。不过，近年来德国房价逐步加快涨幅的现象比较明显，尤其体现在房租价格的上涨上。为此，德国近年来还出台了限制房租上涨过块的有关法律，但即使如此，德国的投资专家们仍不相信房市会出现像今年这样的飙升的局面。
专家认为，导致德国目前房价飙升的主要原因是欧洲央行的低利率政策，德国的房贷利息也达到了历史最低点。目前，为期十年的房贷利息已经下跌到1个百分点左右；还有一个原因是近年来德国大城市人口激增，更多德国年轻人愿意到大城市去生活和工作，这也导致德国大城市房价和房租的高涨。
例如在首都柏林，以前房租很便宜，但目前房租是每平米11欧元左右，在全国排在第九位。还有一个原因就是德国的建房施工成本在逐年增加。尽管德国的建筑工地越来越被来自东欧例如波兰等国的建筑队以低价承包，但总体来讲，施工成本仍呈每年逐渐增加的趋势。
（据央广网）
