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墨尔本居住成本上涨逾百城区房价破百万 | 澳洲

据Realestate报道，作为全球最宜居城市的墨尔本，其居住成本越来越高。有房地产专家建议当地买家，在全球环境下比较墨尔本的房价。

根据总估价师（Valuer General）2016年墨尔本房市分析报告，与2015年相比，该市房价中位数逾百万澳元的城区增加26个（2015年为82个），达到108个。其中，房价中位数在两百万澳元及以上的城区有10个。该结果引用了墨尔本所有城区的房产交易数据。

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WBP房产集团首席执行官及估价师帕布斯特（Greville Pabst）表示，如今，墨尔本高房价城区或已有所增加。他援引维州房地产研究所（REIV）数据称：“墨尔本（房价中位数达百万以上的）城区已增加到120个，200万澳元城区的有14个。”

他指出，这标明了墨尔本作为全球大都市的地位，并称100万的房价也开始显得微不足道，这个价位只能在中环城区买到一套两居室的豪华公寓。“目前在许多城区里，一套可供全家居住的较好房产，起步价都要200万澳元。墨尔本如今已是一座国际化都市，越来越受到海外买家及跨州买家的青睐。且与悉尼相比，墨尔本的房价还相对较低。”

帕布斯特指出，之所以去年部分墨尔本城区的房价高涨（涨幅高达20%），部分原因是住房需求的增长。

他还建议买家将墨市房价与其他国际都市作对比。他指出，伦敦中央商务区4000米范围内的房产，动辄就要800万澳元左右。相比之下，阿尔伯特公园（Albert Park）一套200万的房子，已是非常廉价。

这位估价师表示，现在墨尔本内西城区的房价都高达百万。

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（据澳洲新快网）

悉尼公寓比墨尔本平均贵15万原因是？| 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道，一项调查发现，如果按照悉尼的设计标准建造公寓，其每套公寓成本增加15万澳元。

悉尼HDC规划师、特纳工作室（Turner Studio）建筑师兼工料测量师法拉利（John Ferrarin）发现，若根据《新州环境规划政策第65条》和《公寓设计指南》来设计公寓，悉尼平均一套2卧2卫公寓售价为75万澳元，但若按照墨尔本的设计标准，该公寓的售价可为60万澳元。

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悉尼公寓比墨尔本平均贵15万原因是？| 澳洲 — “悉尼公寓成本远远高于墨尔本和布里斯班的公寓成本，这是因为新州规划体系的要求更高，在日光照射和对流通风等方面都有严格要求

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“悉尼公寓成本远远高于墨尔本和布里斯班的公寓成本，这是因为新州规划体系的要求更高，在日光照射和对流通风等方面都有严格要求。因此，悉尼平均每套2卧公寓的购买价比墨尔本同等类型公寓贵15万澳元，”都市工作小组（Urban Taskforce）首席执行官约翰逊（Chris Johnson）说。而这也导致很多买家无法进入悉尼市场。

约翰逊称，悉尼设计标准要求70%的公寓在仲冬时节从早上9点到下午3点之间要有两个小时的太阳能供应。这也意味着很多在悉尼市区建高楼的提议将遭到委员会规划者的拒绝。但在墨尔本和布里斯班，这样的日光照射要求没有硬性规定，建高层公寓也是可行的。

“墨尔本和布里斯班的公寓居住者与悉尼那些人并没有多大不同，因此都市工作小组认为，我们应该放松悉尼设计标准，尤其是市区，这样可以让更多人在公寓里过城市生活，”约翰逊说。

另外，悉尼在对流通风、冬季光照和建筑高度方面的要求使悉尼2卧公寓比墨尔本的贵24,000澳元。要求地上停车场更具灵活性和对低矮楼层增设开放空间的要求，也使悉尼房价增加33,000澳元。

不过，悉尼公寓的最大成本原因是对最低空间的要求，该要求高于其它首府城市。悉尼规定一套2卧单元房最小占地面积为75平方米，但墨尔本没有这方面要求，65平方米也是可以的。以每平方米1万澳元的售价计算，悉尼一套公寓要比墨尔本高10万澳元。

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（据澳洲新快网）

在美国买房后必须支付的持有成本一览 | 美国

在美国买房后，大家最为关注的另一个问题是：每年我要为自己的房子支付多少钱，有哪些费用是必不可少的？接下来居外网将为大家一一盘点。

1、房产税

房产税，也称为“物业税”或简称为地税。是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。美国地产税的税率是由各个州政府决定的，也就是说，美国的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%~3%，其中学区税最高，占地税的60%以上。

关于美国房产税的详细介绍，参见本册第二部分《美国房产税详解每年支付有增值作用不影响房产投资》一文。

美国热门城市/州房产税列表

2、房屋保险

房屋保险（House Insurance）的作用是，在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损，如果房主购买了房屋保险，一般能获得20万美元的保费，每年500美元。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。

除了在购房时，需购买房屋保险，其实还应购买地震保险(Earthquake Insurance)。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常不被包括在大多数的保险条款之内。

由于加州是地震多发区，在加州购房，地震保险费用相对较高，地震险的费用往往比火险的费用高出一倍，房屋保险由于保险条款不同而不同，保费一般在500-900之间。

3、小区费和物业费

在美国，房子都统一规划在一个小区中，所以，居民需交小区费。该费用是用来支付和维护小区公共设施。比如，路灯、公共草坪。根据小区不同的服务，大概每月在150~300美元不等。

物业费，一般是单元房的公共设施，一般每月在300~500美元之间。

4、出租管理费

如果投资房产是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为：

8%~10%的租价+第一个月的租金

如果是大型公寓，管理费则会少很多。

5、贷款本金和利息

如果通过贷款购房，并贷款未清，房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率，平均在5%左右。而没有较好信用记录的贷款者的浮动利率，均在5%~6%之间。

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英镑波动影响赴英移民留学及投资移民成本下降 | 英国

英镑兑人民币汇率走势：英国“脱欧”公投结果导致英镑经历较大幅度贬值。据统计，自公投以来，英镑兑美元下跌17%，兑欧元下跌12%。英镑的走低不仅对英国进出口带来直接影响，也对移民流动产生连带效应。近日，牛津大学移民观察组织发布的一项研究报告认为，英镑汇率波动将对未来移民流产生影响。

报告认为英镑下跌的直接受益者是那些本国货币依然相对较强、同时购买英国货币和服务的人群。从移民的角度看，符合该类别的主要人群是国际留学生和投资移民。

分析认为，英镑贬值导致留学英国及投资移民英国的成本下降。以“脱欧”公投之后半年的平均汇率计算，留学英国的学费折合人民币相当于减少13%，折合美元相当于减少17%。英国投资移民签证的门槛为200万英镑，相当于从公投前的约300万美元下跌至之后的250万美元。报告因此认为，英镑贬值将有助于吸引海外学生，扭转近期来英就读的国际留学生数量下降的趋势，并对海外投资者产生吸引力。

英镑波动影响赴英移民留学及投资移民成本下降 | 英国 — 自公投以来，英镑兑美元下跌17%，兑欧元下跌12%

然而真实情况却更加复杂。英国留学生数量减少，与近年来英国政府收紧学生签证、工作签证有着密切关系。海外留学生在英国读书，却越来越难获得工作许可，加之“脱欧”的核心议题是控制移民，因而签证政策将进一步收紧，这无疑对海外留学生的长远打算产生影响。但是仅凭英镑贬值并不足以改变留学生的选择。截至2016年9月的一年时间里，英国减少了4.1万名海外留学生，跌幅达25%，其中，作为英国重要人力来源的印度裔留学生人数下降幅度最大，这无疑与印度裔留学生的求职就业考虑有关。

记者在采访中发现，不少中国留学生选择回国就业，因此对英镑贬值表示欢迎，但他们同样对工作签证收紧感到压力，而打算长期留英工作的留学生则既担心未来收入，也担心无法获得签证。

针对投资移民，报告指出，虽然其成本相比降低，但该类别人员不仅数量十分小，而且投资者也会考虑英镑长期价值的预期，如果“脱欧”导致英镑持续低迷，也将让投资者担心长期的投资收益。

另一方面，受英镑贬值影响最大的海外人群将是外来务工人员。报告发现，英镑贬值可能使外国工人不愿来英工作，尤其是那些把收入寄回本国的务工人员。据统计，“脱欧”公投之后的6个月时间里，赴英国务工的波兰劳工把英镑兑换为波兰兹罗提后会损失近10%，而那些往印度汇印度卢比的人则会损失近15%。

不过这一影响可能是复杂的。譬如，有些务工人员可能会决定在英国逗留更长时间来积累更高的储蓄，有些则可能选择离开英国转向其他国家，有些店铺由于找不到务工人员，可能不得不提高工资等。

正如报告指出的那样，汇率不是决定人们来往英国的唯一因素，就业、语言、家庭、教育等因素可能更重要，并且英国政府的移民及签证政策将发挥更直接影响。不过，公投之后英镑较大幅度的贬值波动确实已经对此产生一定影响。

相关资讯：超半数英国人反对收紧移民:不该将留学生拒之门外

（据人民日报）

在德国持有物业的成本

在德国 (基本) 持有财产的征税

德国房产税收体质是一个复杂的问题。这里的税收水平并不是一个不利的因素，这是很多人都知道的。很多扣税项目可以减轻税务负担，特别在财产持有方面，征税实际上是有利的。即便这样，它仍然是一个欧洲工业国家的税收水平。

一、公众宣誓的税务顾问是唯一允许在德国提供税务咨询的机构。税务顾问都是在国际上受过专业的税务高等教育的德国顾问，他们的咨询服务由投资者按小时支付。

二、购买房产时，5%(大多数州)的土地购买税“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。

在德国的年土地税低于大多数国家。它不是以买价为基础计算的，而是以比买价低很多的历史应付税款为计量标准。一个例子可以帮助理解：我们在法兰克福市中心位于四楼的 51 平米公寓项目，只有66欧元每年的土地税务负担。只有对于拥有巨大的庭院的房产，土地税才会变得比较重要。无论如何，当把公寓出租后，土地税最后都是由租客自己承担。

三、不在德国生活的，没有住所的，甚至没有德国护照的人都必须为在德国的租金收入交税。租金收入折算为实收的租金减掉2%折旧。此外按揭负担和维修费用也可以扣除。所有这些都大大降低了年租金的实际税率。

四、只有当某房产在购买以后的10 年内出售并且盈利时，销售利润才会被征税：出售的利润（销售价格减去扣除摊销的购买价格）的全部在德国都是应当纳税的。德国对于低收入者的税很低，但是对高收入者的税收却高达到53%。对于想在十年内出售该房产的投资者，如果拥有持有该房产的公司，他们可以通过从利润中扣除其他成本，例如工资，咨询费，公司汽车，差旅费，有关礼物以及很多其他费用。这样可以大大减少税收负担。此外该公司还可以投资于位于葡萄牙的房地产，这样申根签证在那里可以轻松地获取。

五、在支付了购买价格后，有些房产中介会帮助选择合适的房屋管理。房产中介也将在年度的房产投资委员会捍卫投资者的利益。房产中介也会收取一小笔费，用于监督房子的管理员和对于投资者收到的所有文件做精确界定的相关性检查。如果得到授权，还可以为投资者寻找有关的理想的退出可能性。

物业持有的其他费用

一、出租公寓的维护费用将交由专业的房屋管理公司处理，一个德国本土的专业公司。对于一个50到100平米的出租公寓，每年的费用在170到250欧元不等。这个款项由房屋所有者支付。像很多其他事情一样，这一项也是在德国被严厉监管的，绝不会出现失控的情况。

二、其他费用，如营运费用中的电费，暖气，水费，脏水处理费，街道清扫费，垃圾费，扫雪费，保险，专业花园，有线电视，由房屋所有者的社区会支付，社区会将把费用摊给各个业主并要求他们在每月月初支付。租客会按法律要求提前支付给业主所有的营运费用。年底会收到实际这些营运费用的账单。根据实用数额，租客在他们预付的基础上多退少补。

三、此外，业主需备有储备金用于大型的房屋翻新。例如煤气、暖气、水、电、隔离、外立面的修复和现代化。这个维修储备基金不能分摊给租客。应由业主支付。它可以从年度税中扣除。储备金会有最低限额，但业主的社区会每年都会决定其数额。比较切合实际的数字是每月每平方米 1.2 欧元。这个款项关乎到客户的利益。投资者一旦他们购买我们会密切关注这项条件。