贬值 – juwai

在英国人眼里，房产贬值最大的因素是什么？| 英国

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一、对房产贬值影响最大的因素

最近，英国一家网站发布了一份调查报告：买房子时，最不能忍受什麽？

其中，92%的人表示，住处附近如果很吵的话，会对他们是否买房产生比较大的影响！

噪音，是罪魁祸首！

报告显示，除了酒吧之外，大家比较讨厌的就是交通产生的噪声了。

其中机场（54%）、高速（48%）和火车（36%）都榜上有名。

有意思的是，高压铁塔的噪声也让很多人讨厌（40%）；

并且学校的吵闹声也被列入其中（21%），看来孩子们日常护外玩乐的声音，很多人并不喜欢……

二、年纪与噪音接受程度

另外，不同年龄层的人对于噪声的接受程度也不一洋。

报告显示：55岁以上的购房者对噪声的接受程度最小，基本所有类型的噪声他们都没办法接受；

而35岁以下的人在买房的时候没有那麽在意噪声的影响，不过他们对于机场（50%）和餐厅的噪声接受程度（32%）也还是不高。

三、这些因素与房产贬值的具体分析

1. 酒吧

说起酒吧，对于英国人日常的生活来说，是必不可缺的！

英国人酒量一般，但是爱喝酒是全世界出了名的！

酒吧，随处可见，就是日常所有成人们，非常正常的社交场合。

基本上每周四，五，六的晚上，都能看到成群结队的人们“站著”喝酒~~

不论是办公区还是居住区，到处都是人们喝酒的身影……

那……住的离酒吧或者pub近的话也许是一件不错的事情，平时走过去的时间短？

但是，如果是真的要做买房的抉定，酒吧产生的噪声对于很多人来说都是无法忍受的。

就算是喜欢酒吧的年轻人（18-34岁）的人都认为，如果房子周围有很吵的酒吧，差不多近一半的人（45%）都觉得他们会放弃购买这套房！

当然，除了噪声之外，酒吧或者pub的其他负面因素也很明显：

比如人们喝醉之后做的一些奇奇怪怪的事情、或者乱扔东西等等都会非常影响居住环境。

2. 高速公路

92%的受访者认为高速公路的噪声会影响到他们买房的抉定，而其中有48%的人认为，公路噪声会直接让他们否抉一套目标房产。

3. 机场噪音与房产贬值

紧随其后的就是飞机场的噪声了。

91%的买房者认为机场的位置会影响到他们买房的抉定，其中过半的人（54%）是无法接受住在机场旁边的。

不过呢，因为机场本身对周围的住宅就有限制，而且在机场周围，房子和跑道的相对位置也会影响到噪声的大小。

所以，有大概30%的受访者认为，如果噪声不是太严重，还是可以考虑住在机场旁边的，而15%的买房者则表示，如果价格足够优惠，他们也是可以考虑购买的。

4. 铁路与房产贬值

交通的便捷通常来说都是对房产价值有加分的，但是在报告中，很多受访者还是对火车的噪声表示了负面的评价。

88%的表示，如果住在一条铁路的主干道旁边，很多人都会有所顾忌。

而且铁路的问题不仅仅在于噪音，在铁路旁边住著还可能会时不时感受到房屋的晃动，也是非常不讨喜的。

谁都不想睡著觉，屋子时不时震一震吧？

5. 餐厅

住在一个有名的餐厅旁边，应该会让吃货们很开心，但对于买房的人来说，太热门餐厅旁边的房子，也不见得是一个好选择。

在调查中，有80%的人觉得热门餐厅也是会带来很多烦人的噪声的，有32%的人觉得他们无法接受这洋的嘈杂；

但是，16%的受访者表示，如果价格合理，他们也会考虑的。

四、补救办法

是的，在预算面前，或许房型，朝向，甚至噪音，有时都不能那麽在乎……

假如真的我们看到一个很喜欢的房子，价格非常合理，如果仅仅为了噪声而放弃，而同洋的预算，可能买不到更好的了……

怎麽办？

新房子在英国一般都是双层玻璃，甚至充氮气，非常的隔音！

那老房子怎麽办？

这个时候，我们其实可以利用一些装修上的小技巧来降低噪声的影响：

防噪窗帘或者防噪门框
自己装双层玻璃
防噪吊顶和隔音墙
地毯-吸音
植物-吸音
这些花费都不算太大，在装修的时候稍加注意，会改善很多！

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（据英伦房产圈）

英镑波动影响赴英移民留学及投资移民成本下降 | 英国

英镑兑人民币汇率走势：英国“脱欧”公投结果导致英镑经历较大幅度贬值。据统计，自公投以来，英镑兑美元下跌17%，兑欧元下跌12%。英镑的走低不仅对英国进出口带来直接影响，也对移民流动产生连带效应。近日，牛津大学移民观察组织发布的一项研究报告认为，英镑汇率波动将对未来移民流产生影响。

报告认为英镑下跌的直接受益者是那些本国货币依然相对较强、同时购买英国货币和服务的人群。从移民的角度看，符合该类别的主要人群是国际留学生和投资移民。

分析认为，英镑贬值导致留学英国及投资移民英国的成本下降。以“脱欧”公投之后半年的平均汇率计算，留学英国的学费折合人民币相当于减少13%，折合美元相当于减少17%。英国投资移民签证的门槛为200万英镑，相当于从公投前的约300万美元下跌至之后的250万美元。报告因此认为，英镑贬值将有助于吸引海外学生，扭转近期来英就读的国际留学生数量下降的趋势，并对海外投资者产生吸引力。

英镑波动影响赴英移民留学及投资移民成本下降 | 英国 — 自公投以来，英镑兑美元下跌17%，兑欧元下跌12%

然而真实情况却更加复杂。英国留学生数量减少，与近年来英国政府收紧学生签证、工作签证有着密切关系。海外留学生在英国读书，却越来越难获得工作许可，加之“脱欧”的核心议题是控制移民，因而签证政策将进一步收紧，这无疑对海外留学生的长远打算产生影响。但是仅凭英镑贬值并不足以改变留学生的选择。截至2016年9月的一年时间里，英国减少了4.1万名海外留学生，跌幅达25%，其中，作为英国重要人力来源的印度裔留学生人数下降幅度最大，这无疑与印度裔留学生的求职就业考虑有关。

记者在采访中发现，不少中国留学生选择回国就业，因此对英镑贬值表示欢迎，但他们同样对工作签证收紧感到压力，而打算长期留英工作的留学生则既担心未来收入，也担心无法获得签证。

针对投资移民，报告指出，虽然其成本相比降低，但该类别人员不仅数量十分小，而且投资者也会考虑英镑长期价值的预期，如果“脱欧”导致英镑持续低迷，也将让投资者担心长期的投资收益。

另一方面，受英镑贬值影响最大的海外人群将是外来务工人员。报告发现，英镑贬值可能使外国工人不愿来英工作，尤其是那些把收入寄回本国的务工人员。据统计，“脱欧”公投之后的6个月时间里，赴英国务工的波兰劳工把英镑兑换为波兰兹罗提后会损失近10%，而那些往印度汇印度卢比的人则会损失近15%。

不过这一影响可能是复杂的。譬如，有些务工人员可能会决定在英国逗留更长时间来积累更高的储蓄，有些则可能选择离开英国转向其他国家，有些店铺由于找不到务工人员，可能不得不提高工资等。

正如报告指出的那样，汇率不是决定人们来往英国的唯一因素，就业、语言、家庭、教育等因素可能更重要，并且英国政府的移民及签证政策将发挥更直接影响。不过，公投之后英镑较大幅度的贬值波动确实已经对此产生一定影响。

相关资讯：超半数英国人反对收紧移民:不该将留学生拒之门外

（据人民日报）

加元疯狂贬值的因与果 | 加拿大

加元贬值因与果：我们呆在家里看烟火吧

仅仅在两个多月前，加元汇率曾经接近0.77美元，而且财经分析人士认为其涨势还会继续。但是现在加元汇率已在73美分以下。那些原本想天暖后南下度假购物的加拿大人，恐怕只好呆在家里庆祝建国150周年了。

加元大跌的原因：油价，特朗普，房地产泡沫恐惧

CBC资深财经记者皮蒂斯(Don Pittis)分析说，加元属于“石油货币”，和国际市场原油价格紧紧绑在一起。这个星期，西德州油(WTI，国际市场基准价)降到47美元，加元应声而跌。

美国总统特朗普竞选期间和刚上台时，一谈美国制造业衰落和巨额贸易逆差，必定拿墨西哥和中国做靶子，对加拿大则客客气气，告诉特鲁多北美自由贸易协定(NAFTA)只需“稍加改动”。但是在半个月前，他突然调转炮口，猛轰加拿大乳制品、软木和能源出口政策，北美自由贸易协定也变成了“美国的灾难”。

炒外汇的人比炒股的人还要听风就是雨，而过去几天里加拿大市场还真是风声四起。加拿大房贷供应商Home Capital Group推迟公布第一季度利润报告，引起从该公司本身的崩盘到加拿大版次贷危机爆发的种种猜测。

皮蒂斯说，许多人决定卖出加元只是觉得其他人马上就要开始抛售了。他们不会去核实各种消息的细节。例如，加拿大就算发生次贷危机，其规模和2008年的美国次贷危机完全不可同日而语。或者，加拿大的软木和乳制品出口尽管对某些地区很重要，但是在整个加拿大经济中所占比重并不大。

加元贬值的后果：特朗普会更生气

皮蒂斯说，外汇交易市场是一个奇特的“反馈效应圈”。特朗普的几条攻击加拿大出口贸易的火爆推特一发，能让一惊一乍的炒汇者赶快卖掉手里的加元。但是加元贬值的后果之一正是特朗普不愿意见到的。加拿大出口发展银行EDC预测，今年加拿大出口会成倍增长。

另一个后果就是在本文开头提到的，去美国旅游、购物的加拿大人减少。预见到这一点的纽约市旅游局已经开始对加拿大游客展开魅力攻势，希望以“相同的价值观”来抵消特朗普的负面影响。

（据加拿大家园）

程实：近期美元贬值源于风险误判，未来美元指数有望短期冲顶 | 美国

乱花团簇迷人眼，江云浩渺遮橹声。3月16日美联储加息至今，美元走势意外陷入低迷。解释这一表层异象，需要在美元运行的深层逻辑中寻找答案。从全球视角出发，我们认为，霸权状态下的美元长期贬值具有内生稳定性，而“DO/DO机制”则决定着美元短期升值和短期贬值的状态转换。当危机爆发、美元避险需求上升时，或是当全球化进展缓慢、美元霸权模式获益有限时，美元处于“Depreciation Off”状态，即阶段性升值。当危机平复或全球化进展迅猛时，美元则处于“Depreciation On”状态，回到长期贬值的通道。基于这一逻辑，我们判断，3月加息后美元指数的异常表现，主要源于耶伦鸽派言论引致的恐慌情绪缓释，因此难以持续。展望未来，当前的贬值是暂时现象，美元并没有真正实现从“Depreciation Off”向“Depreciation On”的状态转换，强势美元还将构成2017年的基调。

长周期内，美元贬值具有内生稳定性。理清美元运行逻辑，首先需要把握美元的长期运行规律。1985年至今，虽然美元走势几经起伏，但长周期内始终处于贬值通道之中（详见附图）。从全球视角审视，我们认为，美元贬值是全球经济体系长期动态演化下的一个稳态均衡。基于以下三点原因，美元长期贬值具有内生稳定性：

美元指数走势图

第一，美元长期贬值是全球化演化的自然水花。在封闭经济中，经济增长总是伴随着物价水平的上升。在开放经济下，全球化的演进也自然伴随着美元汇率的贬值。由于美元是国际贸易、国际金融市场和国际货币体系中的核心货币，全球化的过程本质上就是美元大市场的扩张过程，全球经济可视为以美元为本币的“大型封闭经济体”。因此，随着全球经济的持续增长和全球化的不断推进，这一“大型封闭经济体”的总需求快速膨胀，推动美元标价产品的价格持续上升，从而为美元贬值提供了内生动力。

第二，美元长期贬值是全球经济结构分化的必然结果。天然的互补性是全球经济最大的结构特点。一方面，消费是美国经济的主引擎。另一方面，其他经济体（欧、日、金砖国家等）则较多地依赖出口。这一互补结构，形成了美国消费全球产品的需求格局，使得美元贬值在平衡全球生产和消费双方利益的过程中发挥了重要作用。对于美国，美元贬值持续满足了消费需求。对于其他经济体，美元贬值使其通过对外贸易获得了额外的货币财富增值感受。这种利益平衡效应维系着全球经济结构，并驱动着美元渐进贬值。

第三，美元长期贬值是国际货币体系演化的伴生现象。虽然美元霸权长期存在，但是全球经济的多元化始终是大势所趋。其他经济体在崛起的过程中，总会自觉或不自觉地挑战或冲击美元的霸权地位。这种货币挑战往往伴随着一段时期内的本币强势。从欧元、英镑、日元到人民币，不同货币在冲击美元霸权的过程中，不断给美元贬值提供内生的额外动力。

中短期内，美元运行遵循DO/DO机制。如上文所述，全球视角下的美元长期贬值是内生稳定的。但是，长期贬值不意味着单向贬值。长期趋势如何与短期走势合理衔接，成为美元运行逻辑的核心问题。紧扣这一要点，我们提出“DO/DO机制（Depreciation On/ Depreciation Off 机制）”，以解释美元长期逻辑于短期运行中的作用机制。

在“DO/DO机制”下，美元的中短期运行主要归因于两大因素。第一，全球化。如上文所述，美元长期贬值的内生动力源于全球化进程。当全球化遭到阶段性退潮时，美元贬值动力衰减，美元走势由弱转强。例如，在互联网泡沫破裂和新兴市场危机的分别冲击下，全球贸易增速于2000-2002年和2014-2016年出现剧烈滑坡，美元指数则随之大幅攀升(详见附图)。第二，市场恐慌。作为唯一的霸权货币，美元具备出众的避险功能。一旦全球市场出现动乱，骤升的美元避险需求会迅速推高美元汇率。尤其当地缘政治风险爆发时，市场危机往往伴生其他避险货币的衰弱，将进一步强化美元的升值动能。例如，2016年6-12月，在英国退欧的影响下，美元指数的增幅高达10.0%，而英镑、欧元兑美元汇率则分别下跌17.8%和 8.0%。

以全球化和市场恐慌为阈值变量，“DO/DO机制”实际上构建了一个美元汇率的状态转换机制。当危机爆发、美元避险需求上升时，或是当全球化进展缓慢、美元霸权模式获益有限时，美元处于“Depreciation Off”状态，即阶段性升值。当危机平复或全球化进展迅猛时，美元则处于“Depreciation On”状态，回到长期贬值的通道。例如，美元于2008-2009年以及2011年下半年的两次阶段性升值分别是次贷危机和欧债危机引致“Depreciation Off”状态的结果。而2014-2016年美元的多轮走强，亦是因为新兴市场危机、全球化退潮和地缘政治风险共同开启了“Depreciation Off”状态。由此可见，“DO/DO机制”是理解和分析国际外汇市场复杂变化，特别是美元汇率长期趋势和短期变化的重要工具。

2017年，短暂走弱不改美元强势前景。3月16日美联储加息至今，美元走势意外转弱，美元指数持续下挫。基于“DO/DO机制”，我们认为，这一异象的根源在于市场忽视了本次加息的鹰派本质，进而形成风险误判。但是，误判难以持续，理性终将回归。在双重因素的支持下，未来美元走势将重拾强势姿态。

近期美元贬值源于风险误判。在之前的报告中，我们多次指出，3月加息是美联储真正进入理性紧缩周期的长周期拐点，标志着鸽派加息向鹰派加息的根本转变。虽然美联储前瞻指引趋于灵活多变，但加速加息将进行到底。但是，囿于加息后耶伦的鸽派发言，市场对美联储转向仍抱有疑虑，恐慌情绪明显缓释。3月16日加息至今，VIX指数不升反降，表明市场严重低估了加速加息的风险冲击，尚未形成实质性恐慌（详见附图）。因此，美元的“Depreciation Off”状态暂时受到抑制，从而为近期的美元贬值提供了内在动力。

未来美元指数有望短期冲顶。基于风险误判的美元贬值难以持续，在双重因素的作用下，美元的 “Depreciation Off”状态依然稳固。第一，鹰派加息的风险冲击可能迟到，但不会缺席。经过短期的怀疑和确认，市场波动率终将体现美联储转向的信息量级。特别是在前期误判的压抑后，市场恐慌可能突然爆发，推高VIX指数，并造成市场超调。第二，全球化退潮可能进一步加剧。3月G20财长会议结果表明，特朗普政府将坚持强硬的贸易保护主义立场，继续挑战现有的多边贸易规则。一旦“美国优先”的贸易保护政策切实落地，将大幅激化全球贸易摩擦，加速全球化退潮。鉴于上述因素，我们判断，美元并没有真正实现从“Depreciation Off”向“Depreciation On”的状态转换，强势美元还将构成2017年的基调，但突破105的概率较小。

（据工银国际研究部报告）

出售欧洲度假屋？目前正是好时机 | 海外

据《每日电讯报》，英镑下跌对于正在售卖欧洲度假屋的英国人来说是个好消息，由于英镑贬值，他们售卖别墅或海边公寓的价格要比在脱欧选举前多数万英镑。

房地产机构表示，更多英国人所属房产正成为度假屋市场热点，尤其是在法国和西班牙。外汇交易商证实了这一趋势。据外汇公司FairFX，自2016年同期以来，从欧元到英镑的交易数量已跃升1/5。

在海外买卖房产，时机就是一切，抓准时机就能大胜。若抓错时机，在英镑贬值时买进，在升值时卖出，这可能会让银行收支平衡受到永久性损害。

例如，如果在 2002年1月以50万英镑购买欧洲的度假屋，英镑兑欧元汇率为1:1.65，于2009年3月售出，这时英镑兑欧元汇率为1:1.09，忽略房地产价格变动，度假屋售价可为74.6万英镑。即使房价未上涨，也能获得近50%的利润。

然而如果在英镑贬值时购买海外房产，英镑升值时再售出，就可能会损失一大笔钱。

如果在2009年3月以同样的50万英镑投资度假屋，汇率为1：1.09，在2015年11月售出，这时英镑升值，汇率已恢复为1：1.40，售出价仅为38.3万英镑，损失11.7万英镑或近1/4。好时机与坏时机的差别就是36.3万英镑。

自2016年6月欧盟公投以来，英镑兑欧元汇率下跌约12%，提振了欧洲房价（以英镑计算）。不幸的是，由于自1999年发布统一货币以来，欧元和英镑的关系欧元一直高度不稳定，因此难以抓住出售好时机。

英镑贬值对买家和卖家都有好处

据房地产机构Knight Frank的Rupert Fawcett，由于卖家已超过买家，目前的货币“最佳状态”也可为买家提供机会。他称：“由于自英镑贬值以来，面临的挑战很多，因此在某些地区的房市已经饱和。交易活动进展缓慢，且一些房产已待售很长一段时间，从而导致供过于求。”

但他表示，英国人对法国度假屋的需求仍保持旺盛。如果英镑贬值帮助卖家在价格上更加灵活，这将使他们更容易出售房子。

出售位于安达卢西亚（Andalusia）索托格兰德（Sotogrande）别墅和公寓的James Stewart联系了房产机构Savills，赞同有利的汇率将有助于达成交易。

转移资金的最佳方式

如果能成功达成销售，不要让外汇和转移成本吃掉利润十分重要。法国房均价为46.4万英镑，西班牙为23.5万英镑，葡萄牙为21.8万英镑，汇率的几小数点可增加数万英镑。

要经常货比三家，看看是否能获得一个更好的交易，而不仅是使用自己的银行，银行交易费用可能很高，所提供的汇率可能也不是最实惠的。

许多货币经纪商和货币交易商声称提供了超值价格，但如果选择这个方式，必须确保该公司被适当监管，且钱是安全的。

收费有两种形式：基本转移交易费用，这可能由当地银行和你在英国的受理银行征收，以及公司在汇率上的利润。

由于许多公司仅是调整汇率以赚取更多利润，因此留心那些声称“免佣金”的公司。

找出最便宜的公司不容易，且需做一些跑腿工作。除向银行和货币经纪商打电话或发电子邮件外别无选择，询问他们除去所有费用后，出售房屋的收益额。

随着货币汇率的波动，这些方式需一起进行以得到一个真实比较。

若要将40万欧元兑换成英镑，其中不包括欧洲当地银行征收的任何费用，一些主要银行和经销商都各不相同。FairFX是43.29万英镑，Virgin Money是43.16万英镑，HiFX是43.30万英镑和Barclays是43.10万英镑。然而，他们都强调这些是指标数量。

寻求心安

必须确认所选择的货币公司是否由英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）完全授权，且如果出现任何问题，有金融服务赔偿计划保障。

如果在不久的将来能持有欧元储蓄金，可使用“远期合约”免受汇率波动的不利影响。

HiFX表示，自2017年年初以来，使用“远期合约”的买家和卖家数量增长了23%。尤其是卖家正在寻求心安，现在选择使用“远期合约”的购房者比金融危机前要多，表明了他们对汇率变动的负面影响更加谨慎。

（据英中网）

英镑贬值中国游客大涨，中资顺势而为5.8亿抄底伦敦市中心酒店 | 英国

天安中国近日发布公告称，将以6700万英镑（约合5.8亿人民币）的价格收购位于伦敦金融城的精品酒店South Place Hotel，天安中国已经向卖方英国地产基金Frogmore支付了10%的定金，交易将于2017年4月18日正式完成。

>>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英镑贬值中国游客大涨，中资顺势而为5.8亿抄底伦敦市中心酒店 | 英国 — 酒店外观

酒店位于伦敦金融城Liverpool Street核心位置，属于永久产权物业（Freehold），共80间客房，面积7.2万平方英尺（约6689平方米），目前酒店由英国酒店和餐饮集团D&D London运营，租期由2012年10月29日起计35年，每年租金在300万英镑左右。天安中国预期该物业可为集团带来稳定及持续的租金收入。

天安中国作为一家中资开发商，主要开发高档住宅、别墅、办公楼等物业，较大型项目包括上海天安中心、大连天安国际大厦、深圳天安数码城等，天安中国1987年在港交所上市，是中国香港首批中国概念的上市公司。

英国纳华律师事务所（Nabarro）担任天安中国的买方律师，第一太平戴维斯（Savills）担任收购顾问。

中资为何出手伦敦酒店？

相比大公司“搬家”对伦敦办公楼物业造成的不确定，伦敦酒店物业由于旅英游客持续增多非常坚挺，伦敦酒店预订依然供不应求。

虽然伦敦恐袭可能在短期内对游客增长有所冲击，但据博主观察，最近两个周末牛津街依然挤满了来自世界各地的游客，伦敦相对来说还是非常安全的。

世界旅游组织（World Tourism Organization）数据显示，到2030年伦敦吸引的国际游客数量将翻一倍，至约18亿人次，增长主要受惠于新兴经济体中产阶级的扩大，尤其是中国。英国旅游局更是打算到2020年实现中国游客在英国的消费增加一倍，达到每年10亿英镑。

2016年的最新排名显示伦敦排在最受欢迎旅游城市的第二位，仅次于曼谷

由于英镑汇率相比脱欧公投之前跌去15%，英国《经济学人》数据显示，伦敦的生活成本15年来已经首次低于纽约，虽然这对于收入为英镑的英国人来说并不是什么好消息，但对于海外游客来说伦敦物价已经大幅降低。

汇率下跌为英国吸引到大量中国游客

据《泰晤士报》报导，中国游客2017年二月在英消费额与去年同期相比直接增加了103%，值得注意的是今年春节是还是在1月28日，去年春节才是在二月份，汇率的变化的的确确激发了中国游客来英旅游的热情，目前中国游客在英国免税销售额中排名第一占到33%，已经超过排名第二的卡塔尔游客。2016年10月到12月期间，从中国飞往英国的航班预订相比去年同期更是增长了24%。（英镑兑人民币汇率走势）

去年国庆黄金周中国游客在英消费数据也显示中国游客在伦敦西区的零售消费同比增加了307%，平均交易金额增加109%，达到惊人的1256英镑。

巴宝莉股价更是从脱欧公投前的11.09英镑（2016年6月23日）涨到现在的17.49英镑（2017年4月4日），公司市值增加了超过20亿英镑。

脱欧公投后英国酒店物业持续受到中国投资者热捧，“重庆李嘉诚”张松桥旗下的渝太地产此前就以4233.6万英镑的价格收购了伦敦经济型酒店Travelodge，龙湖地产联合创始人蔡奎持有的佳辰资本更是以8000万英镑收购了伦敦希尔顿逸林酒店，这些交易都是在瞄准英镑贬值后来英游客激增的机会。

相关资讯：英国地产届对梅首相签署脱欧“第50条”的反应

（据英国投资客）

日本 | 日元贬值！投资者回笼房产投资3现象

美国新总统川普，预计推出经济刺激政策，不只加大通膨，也加速美国联准会 (Fed) 升息的可能。川普当选美国新任总统至今，在全球市场上资金流向发生变化，考虑川普将扩大财政支出，美国长期利率出现上涨导致日圆贬值，除了在日本购物更超值外，过去一年受日圆升值而止步的日本不动产投资人，近日又逐渐回笼，近期而言，趁着这波日圆走弱正好把握机会进场。本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏分析，2016 年日本投资人有几个现象：

求售的投资人增多，主因中国台湾不动产交易量大减，流动性降低，加上日圆上涨，日本不动产成为中国台湾投资人的提款机。（日本投资移民）

自用型客户比例由 30％左右上升至近 50％，尤其来日留学生租屋不易而且租金高，若有自己的房子较方便，加上长期看好日本不动产，带动留学购屋比例提升。

为提升投资报酬率，将一般住宅大楼改成日租房的投资人增加，造成住户有安全疑虑，因此各大楼的管理委员会纷纷明订禁止日租房的使用，在日本各地方政府尚未明确相关规定前，建议投资人做日租房计划前要三思。

值得一提的是，2016 年东京不动产市场融资对中国台湾投资人更加便利，林彦宏指出，除了原有 5 家银行及日系的东京之星银行外，2016 年 10 月台新银行东京分行开幕，2017 年包括玉山银行、中小企银、富邦银行等，都可能加入日本市场，对投资人而言，投资日本不动产将更便利，选择也更多。对于日币的回贬，一间日币 5000 万元的房子原本约台币 1600 万元，现在只约台币 1450 万元，差了台币 150 万元，也就是说，这一个月中国台湾投资人购买日本不动产便宜近 1 成左右。

至于 2017 年日本投资方向，林彦宏分析，受到国内景气不佳影响，投资趋于两极化，投资人考虑变现和转投资总价 1000 万元以下的小坪数物件将成主流，尤其是预售小套房，另外，蛋黄区高端豪宅物件及商用不动产也会持续受到资产投资人青睐。林彦宏提醒投资人，海外投资除了不动产本身的价值考量外，还有汇兑风险，需贷款平衡风险外，还是要以长期资金为主，短进短出还是要注意风险管理。

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（据钜亨网）