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專家們警告那些在悉尼蓬勃發展的房地產市場中的投資者們，不要期望房價會像過去幾年那樣持續大幅上漲很長時間。

4月1日公布的數據顯示，悉尼房價在2015年的頭三個月中飆升了近6％，是六年來增長幅度最高的一個季度。

根據房地產數據機構CoreLogic RP Data的最新房價指數，僅3月份房價就增長了3％。該指數還顯示，自2012年中期開始，整個悉尼城市的獨立房和公寓房的價格已增長了近40％。

房地產研究機構SQM Research的總經理克裡斯托弗（Louis Christopher）更新了他對悉尼2015年房價的預測，把以前預測8%至12%的增長，提升到了11%至15%。

但彙豐銀行的經濟師史密斯（Daniel Smith）表示，悉尼目前的房價增長“從中期來看是不可持續的。”還警告道，一旦利率開始上升， “悉尼房產市場將有風險”。而利率上升很可能是在2016年年中。

不過，目前來看悉尼房產市場依然強勁， 3月最後一個周六是全市有史以來最大規模的拍賣日，共有1128套房產在拍賣會上賣掉。Domain集團的高級經濟師威爾遜（Andrew Wilson）說，87.5％的成交率也是悉尼有史以來最高的，“令人吃驚”，這顯示出了市場“史無前例”的實力。悉尼房產拍賣的價格也讓許多在拍賣會上有意買房的圍觀者目瞪口呆。

Pymble郊區Belle Property房地產公司的馬斯格雷弗（Sophie Musgrave）說，在Wahroonga郊區，一套位於Ingalara大道的四臥室的獨立房，在拍賣會上以189.5萬澳元落錘售出。而房主在2013年購買它才花了110萬澳元。那個時候，他們僅花了3萬澳元左右做了些小修小補。

“至去年年底我們預測，市場會降溫，利率可能會上升，但所發生的事情正相反，”她說。

同樣在4月25日周六，位於Marrickville郊區Garners大道上的一套翻新的獨立房以240澳元的價格拍賣售出，創下了該郊區的售房記錄。該價格超出房主所期待的價格70萬澳元。

CoreLogic RP Data的研究主管勞利斯（Tim Lawless）表示，悉尼大部份的價格上漲是因投資者的需求，他們正在利用現在的低利率，以期獲得巨額資本收益。

但他強調，房價的漲速不太可能以這樣的速度持續很長的時間，因為最終將超過購房者的負擔能力。而這一點將會特別影響到投資者。

“現在悉尼上漲的曲線良好，而租金收益率接近歷史最低水平的情況下，潛在投資者在考慮自己的投資方案時，謹慎一些可能是明智的，”他說。

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澳洲全國最大住宅開放商之一——斯多克蘭（ Stockland）稱，悉尼房市發展正進入“黃金十年”，近期看不到泡沫。

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盡管有擔憂稱在中國大陸房地產市場疲軟的趨勢下，過多的負債可能會最終崩盤，但中國主要房地產開發商仍然大幅加快在澳大利亞的擴張步伐。

據《澳大利亞人報》報道稱，中國復星國際集團分公司復地（Forte）預計將購買位於悉尼的兩幢物業和位於布裡斯班的一幢物業，現在正進入盡職調查程序。這次的投資價值據稱達到約1億元。

目前還不太清楚這些物業的位置，不過內部消息確認，公司已經接近完成對於這三幢物業的購買。

公司去年進入澳大利亞市場，購買了位於北悉尼的一個寫字樓，當時適合Propertylink聯合購買的，總價值1.165億元。現在Propertylink將購入位於悉尼CBD皮特街320號的物業，不過據稱復星國際此番並非這家公司的合作方。復星國際機關拒絕對於該報道置評。

其它地方，中國香港上市公司世茂房地產競價准備購入2.5億元、位於悉尼Randwick的William Inglis & Son馬廄。此前這片地被Colliers國際公司宣傳為即將開發居民用房。世茂房地產公司是億萬富翁許榮茂的資產。去年世茂房地產公司以4億元購買了悉尼CBD的寫字樓，計劃最終改建成公寓，屆時將價值10億元。

最近不少中國開發公司競相詢問William Inglis & Son馬廄的地皮，包括上海升龍投資集團旗下的Aqualand和綠地置業。在墨爾本碧桂園集團和富力地產據稱也在協商購買大型開發項目。

在過去的一年中，因為高比例的負債，而疲軟的購房市場，一大批中國房地產公司正進行財務重組。

碧桂園集團本月出售了8.13億美元的平安保險股票，平安保險集團也計劃進軍澳大利亞。碧桂園在過去的7個月間融資21億元，減少資產負債表上的債務比率。

恆大集團也在謀劃在澳大利亞擴張的戰略，然而由於惠譽評級公司4月宣稱該公司負債較多後，還沒有最新的動向。

綠地和大連萬達集團去年被披露債務比例較高，兩家公司都在進行部分公司業務在股票市場的首次公開募股。

CBRE執行總裁巴特勒（Richard Butler）說，這些公司的財務重組並不威脅他們在澳大利亞的擴張步伐。

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房貸成本低廉、移民增加和新州經濟發展迅速，促使一些澳洲房地產專家預測12月前悉尼房價將增長超過10%。悉尼房價中值可能在今年年底前突破100萬元大關。

“上周我們上修了預測增幅，認為今年房價有望增長11%到15%不等，而從現在的趨勢看，房價增幅顯然將達到15%。”SQM Research執行長克裡斯多夫（Louis Christopher）說。

“最早，人們可能會在澳洲房產監測機構（APM）歷年第四季度的報告中看到悉尼房價中值超過100萬。”

SQM Research報導，悉尼房產要價中值已經達到106.6萬元。

這一指標反映了賣主的期望售價，而不是實際的價格，並且總是遠遠高於實際的成交價中值。但克裡斯多夫相信，實際房價的發展方向與要價相同。

“這會發生在本輪周期結束之前，”他談到悉尼房價中值破百萬大關的前景時表示，“這會發生的。”

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根據澳洲房產研究所（REIA）公布的數據，在悉尼，獨立屋的中價為88.2萬元。另一家調研機構APM在去年12月計算出的獨立屋中價略低，為87.6萬元，並將在未來兩周內公布新一輪統計數據。

APM首席經濟學家韋爾森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房價中值距離100萬元只剩一步之遙，他甚至在書桌上安裝了一個時鐘，每月、每日、每小時、每分每秒地倒數計時，等待著悉尼房價中值突破百萬元大關。

“去年12月時，我們預測房價中值將在明年年中達到100萬元，但現在價格正加速上漲，我們很有可能比最初預計的提早達到100萬元關口。”韋爾森說。

“悉尼每個季度的房價增幅介於3%到4%之間，到今年年底的時候，增幅絕對會達到兩位數。”

韋爾森表示，低收入增長會把房價的季度增幅遏制在4%，但借貸成本低，股市上行，加快了資本積累速度，這意味著房價將繼續穩定上漲。

“這在很大程度上取決於我們能否保持這樣的速度，因為收入並沒有上漲，但利率大幅下跌卻會持續提高人們的借貸能力。”他說。

BIS Shrapnel分析師齊格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助於促進房產交易，而且我們認為進一步減息有助於進一步促進交易。”

齊格曼尼斯認為，優惠貸款利率正處於歷史最低水平，使得一般買家購買百萬元物業成為可能。“如果你以現在4.5%到5%的優惠貸款利率貸款100萬元，就相當於每年要還4.5萬到5萬元的利息…如果你用經驗法則計算，銀行允許你用30%的家庭收入還款，也就是說，你的年收入只要有15萬元就行了——或者兩個人各掙7.5萬也行——這也沒比平均工資高出多少。”

RP Data的勞力斯（Tim Lawless）說，2014年悉尼售出的物業有32%價格超過百萬。相比前一年大幅增加，2013年的這一比例為25%，2012年只有18%。

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根據4月1日公布的最新數據，悉尼房價在今年3月份又漲了3%，第一季度房價增幅達5.8%；這是悉尼房價在六年來最強勁的一次季度增長。

據澳洲金融評論報報導，自從澳洲儲備銀行（RBA）在2月份將利率降至2.25%以來，悉尼每周的房產拍賣成交率已超過80%。

根據房產調查公司（CoreLogic RP Data）的最新房價指數，今年第一季度房價穩步增長，但與2014年的記錄相比，房價增長已有所減緩。省會城市總體房價在3月份增長了1.4%。

CoreLogic RP Data公司研究主管勞裡斯（Tim Lawless）說：“盡管澳洲房價在2015年有一個強勁的增長，但年增長率已經放緩至7.4%，這是自2013年9月以來最慢的年增長率。”他說，“今年頭三個月，澳洲房地產市場出現了較強勁的增長，悉尼房產市場價格的年增長在去年12月份放緩至12.4%之後，已出現了反彈。”

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悉尼是唯一房價保持兩位數增長的城市，其次是墨爾本。墨爾本房價的年度增長遠低於悉尼，達5.6%。

珀斯的房價在3月份略有下降。達爾文、霍巴特、阿德雷德、布裡斯班、堪培拉均持平。

2009年，悉尼第一季度的房產價格增長曾達到6.2%。

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在澳洲虧本賣房的房主比例已經有所減少，但一處澳洲房產是否會虧本很大程度上取決於它的購買時間。對於墨爾本的房主而言，當前的市場相當地不錯，40%的人在出售房產時，售價比買入價高了一倍。 

CoreLogic RP Data最新公布的《得與失》（Pain and Gain）報告顯示，去年12月季度虧本售房的房主比例減少至8.6%，即1/12。但是在2008年1月前買房的人中，20個人中只有不到一個人（4.9%）在轉手時虧本了。在2008年1月後買房的人中，20個人中有3個人虧本了。

此外，虧本賣房的機率也因為房產所在的城市和區域不同而存在巨大的差距。在如熱油般的悉尼，只有2.4%的房主虧本，而在次發發達地區，尤其是昆州的次發達地區，這一比例可高逾20%，也即5個人中就有1個人虧本了。

總體而言，那些持有澳洲房產僅3-5年的房主最易在轉手時虧本，而持有15年或以上的人則通常可獲得最高的利潤額。

墨爾本僅5.6%的賣家虧本

在墨爾本，虧本房主的比例只有5.6%，而此前一季度的數據為6.7%，一年前的同期為6%。在那些賺了的房主中，38.9%的人至少拿到了比購入價高一倍的賣價。還有16.8%獲得了50%-100%的利潤，15.4%多賣了25%-50%。

在墨爾本，Murrindindi Shire市府是唯一一個所有成交房產都比購入價高的城區。該城區錄得了9.1萬元的房產利潤中值。

Maroondah和Whitehorse的成績也非常地不錯。這兩個市府都只有1.7%的交易未能讓賣家獲得利潤。Maroondah的利潤中值為22.8萬元，Whitehorse則為48萬元。利潤中值最高的是Bayside市府，多達49萬250元。

墨爾本市府的虧本房產比例最高，達17.3%，Melton（11.8%）和Whittlesea（11%）緊隨其後。

CoreLogic RP Data的研究分析員Cameron Kusher稱，墨爾本是全澳表現名列前茅的州府城市，而維州次發達地區的成績也很可圈可點，只有8.1%的轉手房產虧本了。“我們發現，新州和維州次發達地區的房市明顯強於其他次發達地區的澳洲房市，這很可能是由於悉尼和墨爾本的表現都很好，因此周遭的次發達地區也就跟著沾了光。”

虧本交易最多的地區：

• Mackay （昆州）：34.7%
• Fitzroy （昆州）：29.6%
• Townsville （昆州）：29.1%
• Wide Bay （昆州）：28.2%
• Cairns（昆州）：23.6%
• Outback（昆州）：22.9%
• South East（塔州）：22.7%
• Gold Coast（昆州）：21.4%
• Wheat Belt（昆州）：21.4%
• Outback （西澳）：21.3%

虧本交易最少的地區：

• 悉尼（新州）：2.4%
• Illawarra（新州）：2.5%
• Toowoomba（昆州）：2.7%
• Newcastle和Lake Macquarie（新州）：3.4%
• 珀斯（西澳）：5.5%
• Geelong（維州）：5.6%
• 墨爾本（維州）：5.6%
• Ballarat（維州）：6.5%
• Far West and Orana （新州）：6.9%
• New England和North West （新州）：7.4%

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