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澳洲房產投資路在何方？看悉尼2030發展新規劃

自NSW新南威爾士州政府推出了以2036計劃為主的一系列城市戰略規劃方案，計劃大力發展三個區域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool組成的都市經濟和地理空間發展新格局。

最近，新州政府又出台了新一輪規劃《A Plan for Growing Sydney》。面對“諸城崛起”，未來澳洲房產投資的風向標是否該做出調整？新規劃背景下，地產界又會掀起一番怎樣的波瀾？未來調整方向又在哪裡？請看悉尼發展新規劃完全解讀。

1、未來未來三十年悉尼的人口增長

報告首先指出，悉尼的經濟體量在快速增長，2031年經濟產能將翻倍，達到每年5650億，由此增加689,000個新工作崗位。與此同時，悉尼人口也在快速增長，未來20年，悉尼人口增加160萬，其中900,000增長會在西悉尼。另外，人口增長的速度將會超過過去20年，這就意味著將需要至少664,000個新建成住宅。當然，人口結構在人口增長的同時也會發生變化，未來悉尼65歲以上人口將超過100萬，等同於15歲以下人口。

悉尼1991年至未來2041年人口的增長

2、悉尼發展規劃說了啥？

“A strong global city”—願景：一個強大又適合居住的國際化大都市

政府目標：

  • Economy – 擁有世界級服務和運輸能力，富有競爭力的經濟體
  • Housing Choice – 滿足居民住房需求和生活方式的城市
  • Great Place to Live – 完善、健康、交通方便的社區
  • Natural Environment – 保護自然環境和平衡發展土地資源

3、如何實現這一願景？

  • 降低交通成本，簡化出行
  • 提供多樣住宅選擇，滿足人口結構變化
  • 修建新設施，支持社區發展和促進經濟
  • 保護獨特的自然環境和開放空間

4、報告中所使用的區域劃分

悉尼下屬六區包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，這些區域將共同交付664,000套新增房屋和安排689,000個新增就業崗位。

  • Central區域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
  • West Central區域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
  • West區域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
  • North區域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
  • South West區域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
  • South區域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland
悉尼地圖

 

5、報告中列出的措施縱覽

  • 加速鐵路站點周邊的城市改建，降低工作出行成本；
  • 增加悉尼CBD國際競爭力；
  • 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
  • 通過投資拉動西悉尼轉型；
  • 加大悉尼Botany港，悉尼國際機場，悉尼第二機場運輸能力；
  • 修建更多基礎設施；
  • 促進悉尼的文化，藝術，旅游和娛樂工業；
  • 保護自然環境；
  • 保持長期可持續性增長。

6、如何增加住房供應

第一，政府將通過與council合作，驗證開發可行性，消除原有的新屋供應壁壘；

第二，擬通過加大投資基礎設施，包括交通、學校、托兒中心、健康設施和娛樂設施，支持新屋供給；

第三，通過優先開發區域項目（Priority Precincts Program）交付價格多樣並實用性強的新屋；通過 UrbanGrowth NSW projects 將多余的政府用地改建為混合用途規劃；

第四，按照計劃交付新屋滿足住房需求；

通過下圖可以看到，每年新屋交付最高值出現在2002年，過去五年新屋建設從每年13,300間上漲至每年22,800間。即便增長如此迅速，依然存在明顯的供需失衡。

1949至2014年悉尼及中岸新房供應

 

以下10個區域，政府將繼續投資基礎設施，以匹配未來人口的增加，包括新學校、娛樂設施、改建道路和公共服務：

  • North Ryde Station
  • Epping Town Centre
  • Wentworth Point
  • Carter Street Lidcombe
  • Herring Road Macquarie Park
  • Showground Station
  • Bella Vista Station
  • Kellyville Station
  • Banksia
  • Arncliffe

7、城區改造重建項目（Urban Growth NSW Projects）列舉

報告中提及了未來悉尼的發展規劃方向，比如開發多余土地或政府用地，改建住房。那麼，城市發展規劃中提及的新南威爾士州在建項目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

  • 　　Parramatta Road
  • 　　North West Rail Link
  • 　　Green Square
  • 　　Parramatta North
  • 　　Central to Eveleigh
  • 　　The Bay Precinct

大家是否記得前段時間陳凱歌導演去了悉尼的哪個區嗎？Wentworth Point！這個區就是著名的政府用地再開發實例，目的就是為解決悉尼人口增長帶來的住房問題。

8、與當地市議會更緊密的合作

據報告稱，城市改建將作為解決悉尼未來20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建將圍繞公共交通網絡中心地帶進行，使建造的新屋滿足人們方便通勤的需求，同時減少道路壓力，降低出行成本。

另外，新屋交付將獲得配套設施支持，包括公園、體育設施、學校，醫療服務等。

政府將通過Greater Sydney Commission支持由council 主導的城市再開發工作：

  • 政府意識到小規模的城市再開發是解決房屋供需平衡的重要一環；
  •  

  • 政府將支持council批准的再開發項目，主要圍繞城鎮中心、交通走廊和公共交通節點；
  • 與council合作，改進城市開發方式，加強州政府，council與再開發項目執行者間的合作；
  • 政府將親自推行交通走廊和策略中心周邊的城市改建工作

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中國房產買家搜尋澳洲房產 墨爾本眾郊區完勝

一個澳洲房產門戶網站公布了2014年在其網站上，中國買家搜索點擊量最高的澳洲十大郊區。維州雖然是澳洲面積較小的州份之一，但確實是中國房地產買家需求量最大的州份。

由REA集團創建的澳洲房地產網表示，中國購房者搜索次數最多的澳洲郊區是墨爾本東部的Glen Waverley郊區。

昆士蘭是中國購房者搜索房產信息第二多的州份。根據調查，排列進入搜查最多的澳洲十大郊區的有三個，分別為Southport、 Carindale和Toowong。

位於黃金海岸Southport，擁有從商業到海灘的生活方式，市中心距離海邊不遠。該區離位於南邊的衝浪者天堂（Surfers Paradise）也只有短程的開車距離。Southport的獨立房中位數房價為46.5萬澳元，公寓套房的中位數房價為32.2萬澳元，房地產市場上有大量的選擇。格裡菲斯大學（Griffith University）就在此地，吸引著來自世界各地學生在那裡的大學醫院學習醫科和牙科。

不過，令人驚訝的是在中國房地產買家搜索的熱門郊區排行榜中，新州只有一個郊區，Chatswood進入了前十位。在Chatswood，獨立房的中位數價格為157萬澳元，該區的特點是家庭住房占有大塊的土地面積。

Ray White房地產公司摩爾（Damian Moore）表示， Glen Waverley與鄰近的Mount Waverley因為有知名的私立中學，所以對於中國的買家來講就特別具有吸引力。此外，位於市中心與山區的中間地帶的Glen Waverley還保留了國際化的氛圍，擁有100多家咖啡館和餐館。

根據澳洲房地產網站提供RP數據，Glen Waverley的獨立房中位數價格是95萬澳元。在這個高需求的房地產市場上，平均每棟上市的房產參觀者均為453人次，遠高去年維州363人次的平均水平。

根據數據，墨爾本房產比悉尼房產更受中國購房者歡迎

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2014年中國房地產買家搜索最多的十大澳洲郊區：

  1. 維州的Glen Waverley
  2. 維州的Mount Waverley
  3. 維州的Doncaster
  4. 維州的Balwyn
  5. 昆州的Southport
  6. 維州的Box Hill
  7. 昆州的Carindale
  8. 昆州的Toowong
  9. 維州的South Yarra
  10. 新州的車士活（Chatswood）

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史上最強拍賣日！逾千處悉尼房產拍賣空前盛況

悉尼薩裡山柯林斯街23號以高出底價50萬的價格成功拍賣

新州大選被證實不會妨礙買家搶購悉尼房產，因為悉尼周六錄得了有史以來最高的清盤率。

據Domain集團的報道，3月28日成為悉尼最繁忙的一個拍賣日，共有1128場拍賣，清盤率達到87.5%。
 
Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，他“完全被嚇壞了”。“這個結果是不可能被合理預測的，在史上最繁忙的拍賣日實現史上最高的悉尼清盤率，這是有史以來最火熱的拍賣市場。”
 
其中最搶眼的一筆交易出現在薩裡山（Surry Hills），一間房產以高出底價50萬的價格成功拍賣。位於薩裡山柯林斯街（Collins Street）23號的一間三居室房子共有8名競標者競爭，最終以320萬拍出。這間房子上一次易手是在2004年，當時的價格是130萬。
 
來自地產公司First National Spencer & Servi的銷售代理David Servi稱，房子的賣家和買家都是當地投資者，“它一周的租金可以達到1800元左右。人們願意為優質房產支付高昂價格。”
 
鑒於可選的悉尼房產如此之多，一些業內人士預測競爭不會像前幾周如此激烈。“這周見到的買家不像前幾周那麼多，但關鍵的是質量而不是數量。”拍賣師Stuart Benson說。
 
他說很多房子在周六前已經提早賣出，因為一些買家希望避開拍賣日。但“代理和拍賣師們都說這是非常強勁的一天，盡管房子的數量很多。”
 

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你在澳洲的年收入適合在悉尼哪一區購房？

據新聞有限公司網站報道，什麼東西有5位數字，而且能購買一輛豪華跑車？這聽起來像是笑話的引子，但答案可不是鬧著玩的──悉尼平均家庭年收入與輕松承受中等價位房子所需賺取的稅前收入存在著7.2699萬元的差距。

金融數據對比網站Finder.com.au顯示，如果一個家庭要在悉尼購買74.5萬澳元的中等價位房子，就需要每年賺取15.549萬澳元，從而避免把超過29%的收入用於還房貸上。這是銀行一般規定放貸規定。

然而，悉尼家庭每年平均稅前收入僅為8.25萬澳元。這就是說潛在購買者購買中等價格房子還差7.2萬元。上述數據假設購房繳納10%首付以及采用30年期可變動利率。

網站女發言人哈欽森（Michelle Hutchison ）表示，購買東區部分中間價格房子的收入需求推高了總體數據，令差距顯得嚇人。“如果要在悉尼最昂貴的區域Point Piper買房，購房者的淨年收入必須在160澳萬元以上。因為該區房屋中位價為780萬澳元。”哈欽森說。

派珀角（Point Piper）是悉尼──甚至全澳洲房價最高的地方

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Point Piper也許是一個極端的例子，但即使在Strathfield和Parramatta等區域購買中間價格公寓，許多悉尼人也會感到負擔不起。數據顯示，Strathfield公寓中位價為63.1萬澳元，那麼購房者的年收入需要在13.16萬澳元以上。Parramatta公寓中位價為50萬澳元，購房者也需要具備10.43萬澳元的年收入。

哈欽森表示，願意把超過1/3收入用於住房開支的家庭可選擇在稍貴一點的地區購房。但這個選項已變得越來越困難，因為銀行在貸款問題上承受著更多受監管的壓力。

隨著悉尼購房成本大漲導致許多買家難以涉足澳洲房地產市場，有一些買家卻選擇另辟蹊徑。首次置業者庫索夫婦（Cuozzo）來自Rhodes，他們決定購買位於Woolooware灣Bluestone房地產開發項目樓花。因為樓花尚有1年才完工，等同於他們有多一年的時間存錢。

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悉尼住房面積逐年降 房價反大漲

人口房價齊漲，悉尼住房面積逐年降

盡管悉尼房產面積規模逐步縮小，但澳大利亞房價卻持續增長。澳大利亞住房產業協會（Housing Industry Association）數據顯示，平均住宅規模在過去5年中不斷減少，因為建築商需要應對飛漲的地價和猖獗的人口增幅。

數據顯示，悉尼標准住房的面積從2010年的321平方米降低至如今的285平方米，降幅達27平方米，也就是一輛小型城市巴士的大小。預測數據顯示，住房面積還將逐步下降。人口增幅數據顯示，在2050年前，悉尼需要建造2萬至3.5萬套新房。如果發展商繼續偏好開發高層公寓而非獨立屋，那麼小區物業將成為澳洲房地產建築活動的主流。

悉尼市議會也更容易批准建築商興建小型住宅，這種情況在Campbelltown尤其明顯。市議會所允許的最小開發面積從1992年的700平方米下降至如今的200平方米。住房產業協會分析師布魯克菲爾德（Kristin Brookfield）表示，導致悉尼住房平均占地面積減少的原因在於，更少家庭能買得起大房子。悉尼住房中位價在過去3年中也大增17萬澳元。布魯克菲爾德表示：“許多家庭放棄了一畝四分地的夢想，因為他們難以負擔距離CBD通勤時間少於1小時的獨立屋。他們的唯一選擇就是購買公寓或連排屋。由於交通基建設施附近的空間有限，發展商所建造的新房面積只能逐年減少。”

聯邦證券（CommSec）經濟學家塞巴斯坦（Savanth Sebastian）表示，對住房所有權態度的轉變反映在房貸申請上，針對獨立屋的房貸申請量在去年跌至歷史低位，但針對公寓的房貸申請量卻一路飆升。

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75萬澳元能買到什麼樣的澳洲房產？看10年的差距

澳元持續貶值的今天讓澳洲房地產市場卻一直漲到無邊無沿，你有沒有嘆息過，假如5年前我買了房子該多好呢，一等成千古恨啊，當時你本可以用75萬澳元買到一處雙層公寓，現在澳洲房子多少錢呢？悉尼別墅多少錢呢？估計也就只能買一個房間吧。

日前一項針對悉尼購房者在10年間購買力的變化研究發佈，對比發現大家持續上漲的買房熱情也讓房價屢創新高。此項研究由Core Logic RP Data展開並完成，研究數據顯示悉尼的中等房屋價格在過去五年間上漲了50%，從50萬漲到了75萬。口說無憑，我們看個實例，在悉尼西北部的Bella Vista郊區，10年前你能買到一處佔地785平米帶游泳池的五居室，2010年你再買的話，情況倒沒有太大變化，你仍然可以買到一處別墅，只不過面積變得小了一點，700平米，也還可以吧，但你現在再買的話呢？不好意思，只夠買一處簡單的連棟住宅了。LJ Hooker的Jin Choong已經在這處山區賣了15年的房子，他也不無感慨：「以前你只要有70萬，完全就可以買處豪宅，而現在70萬澳元只是在澳大利亞買房的起步價。」

Core Logic的分析師Robert Larocca則表示Bella Vista就是整個悉尼的縮影，10年間房價的漲速發生了突變，而購房者的種類也在五年間有了巨大的變化。帕丁頓區的房地產市場也給了大家很好的說明，如果在2005年到2010年間買房的話，75萬澳元完全可以買棟4居室的公寓，現在卻只夠買一個LOFT了，如果想買四居室那就要付130萬澳元了。如今內城區中等偏上的房子至少都需要100萬澳元，所以假如你只有75萬的預算的話那就只能往西轉轉了。原來Stanhope Gardens的業主Brad和Jessica Galea現在決定出手他們的房子，Brad表示：「我們想住個更大點的房子，所以要搬到Oran Park那邊去了，現在只有去最西邊才能在預算之內買到大小合適的房子。」

悉尼西北部的Bella Vista郊區在售75萬房產的10年變化

2005年：雙層，五居室，帶游泳池，共785平米 2010年：雙層四居室公寓，不帶游泳池，面積700平米 2015年：129平的三居室連棟

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購買澳洲樓花 開發商在什麽情况下才可取消售房合同？

最近一則悉尼房産開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。買家在2012-2013年簽訂了樓花的購房合同。在事隔2年之後，突然被告知該項目無法繼續，以致所有樓花的合同均被撤銷。

雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裏，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麽，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？

在購買澳洲房産時，購房合同中都會有一條類似的條款，申明該合同是“有條件限制的合同”。簡單來說，即雙方履行合同約定的義務是建立在一些“先决條件”之上。通常這些“先决條件”包括：

（1）完成房屋建設

（2）完成相關政府機構登記

如果這些先决條件因任何原因無法被滿足，那麽開發商可以退回買家的定金，撤銷該合同。在這種情况下是不存在違約責任的。

除此之外，購房合同中也可能提到開發商正在申請政府批文，如果開發商沒有在指定時間內獲得該批文，或是批文要求不符合開發商預期計劃導致開發商無法接受的，則開發商有權撤銷該合同。在這種情况下，撤銷合同不失爲對雙方損失都降到最小的一種方式。

對于已經獲得批文的項目，相對變化風險會降低不少，但幷不表示在交房前就不存在撤銷合同的可能性。值得注意的是，開發商是有權對已獲批文進行修正申請的。如果修正申請被拒，或是不符合開發商要求的，則開發商也有權撤銷合同。

其實，開發商遞交的申請被拒或是被退回重審的事不在少數，大部分的申請在經過多次修改及協商後可能都會獲批上市。其中不乏經過一些司法程序進行申訴的案例。上面提到的案例正是開發商在有批文的情况下，再次申請加建被拒之後，無奈選擇撤銷合同的方式。

對于買家而言，雖然最初投入的10%是沒有損失掉，但這2-3年的等待期的機會成本就此喪失了。尤其是在目前房價水漲船高的大環境下，很難再以當初的價格買到相同類型的物業了。更別提買家投入的心血和精力。因此，買家在正式簽訂購房合同前，應當諮詢自己的代理律師，幷做好相關徵詢調查工作，瞭解該項目的批文申請情况，在考慮自身能够承擔的風險的前提下再簽訂合同。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸

1年漲26.7%！是哪個悉尼城區房價漲得這麼瘋？

悉尼上北岸St Ives Chase的平均房價在過去12個月錄得了最大增幅。

悉尼St Ives Chas科林斯街102號以240萬澳元高價賣出

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根據CoreLogic RP Data的最新統計數據，這個袖珍城區的房價瘋漲了26.7%至137.5萬澳元。

St Ives Chase科林斯街（Collins Rd）102號的一筆交易就反映了這個城區在買家中的人氣。這間4居室的房子以240萬澳元私下交易成功，創造了這條街的新紀錄。買家是一個來自Kellyville的家庭，他們希望搬到更靠近北聖艾夫斯小學（St Ives North Primary School）的地方。

銷售中介Mary Hepburn和James Yahl在3個星期內帶了超過100組人前來看房子。 “買家們都喜歡這個地區安全的社區氛圍。我們的房子現在都能吸引大批有誠意的買家，他們希望買到這個地區的優質房產，可以靠近購物中心、學校和交通的是首選。”Hepburn說。

St Ives Chase房價的長期增幅也強勁，過去3年這裡的房價中值飆升了52.6%。東林德菲爾德（East Lindfield）一間沒裝修的磚房都能賣出173.5萬高價。

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全球宜居城市排名出爐 海外買房可以考慮這些地方

諮詢公司Mercer最新生活質素排名榜顯示，溫哥華為北美最宜居城市，在全球排名榜上，連續第二年排名第五。

溫哥華獲選北美最宜居城市

今年排在榜首的是維也納（Vienna），緊隨其後的分別為蘇黎世（Zurich）、奧克蘭（Auckland）和慕尼黑（Munich）。溫哥華不但是北美榜首，亦是今年入選前十的唯壹北美城市，排名前十的城市，有七個屬於歐洲城市。多倫多排名15，渥太華排名16。而美國城市最靠前的為舊金山排名27，波士頓排名34，夏威夷排名36。

Mercer生活質素排名報告每年提供超過440個城市篩選，最終230個列入排名，以氣候、居住條件、政治等因素綜合評分。該報告主要目的是幫助需要分配員工去其他國家工作的跨國企業，在分配工作時針對不同城市情況給予員工合適的補償。

其他入選前十名的城市還有杜塞爾多夫（Dusseldorf）第六，法蘭克福（Frankfurt）第七，日內瓦（Geneva）第八，哥本哈根（Copenhagen）第九，悉尼（Sydney）第十。

亞洲城市則以新加坡排名最高，為第26名。迪拜（Dubai）排名第74，為中東和非洲排名最高城市。烏拉圭首度蒙得維的亞（Montevideo）排名78，是南美排名最高的城市。伊拉克首度巴格達（Baghdad）則墊底，成為排名230的城市。

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悉尼低於30萬澳元待售房不足一成

最新一項調查顯示，在現有悉尼周邊明碼標價的9,300個待售房產中，僅有約440處房產標價300,000元以下。

CoreLogic RP Data提供的悉尼房價數據顯示，現有168個悉尼獨立屋和271個單元房標價29.9萬澳元或以下。

在悉尼找到該價位的房子就像是海底撈針，不過在一些例如金寶鎮（Campbelltown）和路米亞（Leumeah）等地區確有出售。

在周末的拍賣會上，悉尼外的中央海岸（Central Coast）地區有一處房產賣了34.5萬澳元，但悉尼市內最便宜的是個在拍賣前就被以39.6萬澳元搶購的位於堪姆登（Camden）的1個3居室獨立屋。

在悉尼找30萬澳元的房子就像是海底撈針

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目前的待售房大約有19,000個，但此次調查針對的是9,300個標明售價或售價範圍的房產。目前，售價在30萬到49.9萬澳元之間的有1,200個獨立屋和1,200個單元房待售；50萬—69.9萬澳元，獨立屋1,489個，單元房1,290個；70萬—99.9萬澳元，獨立房1,263個，單元房657個；100萬澳元以上的，獨立房1,289個，單元房375個。CoreLogic數據顯示，悉尼現在的獨立屋價格中位數為75萬澳元，單元房為58萬澳元。一般房產的待售期為46天。

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