Tag: 悉尼房产

悉尼北岸傳統上都是購買者尋找獨立屋的理想地點，但現在越來越吸引民眾來此購買公寓樓花。

realestate.com.au的“新公寓熱點”（New Apartment Hotspots）報告顯示，蘭谷（Lane Cove）是新州最受新房買家青睞的地區，過去3個月民眾上網找新建房屋最常瀏覽的地區就是蘭谷，排在第二位的莫士文（Mosman）也在悉尼北岸。

民眾最常搜索的除了蘭谷和莫士文之外，臥龍崗（Wollongong）、緊鄰悉尼市區的奇彭代爾（Chippendale），還有內西區的多個城區，例如羅茲（Rhodes）、格裡布（Glebe）、早餐角（Breakfast Point）、皮蒙特（Pyrmont）、波爾梅（Balmain）和康寶樹（Homebush）也躋身搜索榜單的前十。

澳洲房地產公司REA Group的開發銷售負責人巴拉茲斯（Toby Balazs）表示，這份榜單反映出了購房者對這些地區的地產項目需求甚殷。

雖然有眾多因素導致蘭谷備受購房者青睞，但CBRE的總經理彌爾頓（David Milton）指出，當地市議會2010年將該地區從低密度重新規劃為高密度，釋出土地進行房屋開放，是個尤其重要的原因。

彌爾頓還進一步解釋稱，蘭谷地區不但植被茂盛，名校林立，離悉尼地區坐巴士兩站而已，而且還有下北岸地區最好的購物區之一，所以一直都是置業熱點地區，但重新規劃意味著人們能有更多的機會遷入該區生活。

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對首次置業者來說，找房也許是個令人望而生畏的任務，但對麥雪琳（Sherin Mak，音譯）和男友來說雖然中間困難重重，但有個完美的結局。他們在蘭谷、利科姆（Lidcombe）、史卓菲（Strathfield）、馬力圍（Marrickville）和阿塔蒙（Artarmon）等地看了不想房子之後，最後在沃利溪（Wolli Creek）買了1套公寓的樓花。

麥雪琳表示，雖然他們一開始在蘭谷和阿塔蒙找房子，但很快就發現這兩個地區的房價超過了他們的承受能力。

麥雪琳他們可以獲得新州政府的首次置業津貼，因為他們都沒有買過房子，而且所買樓花的價格也沒有超過65萬元，不過要等到交房並搬進去居住之後，他們才能領到這筆津貼。

目前新州的首次置業津貼是1.5萬元，但從2016年1月起，則會降到1萬元。

蘭谷McGrath的地產中介貝爾（James Bell）認為，民眾對蘭谷的興趣大增和周邊地區的房價暴漲也不無關系，車士活（Chatswood）和烏鴉巢（Crows Nest）等地的房價貴得令人咋舌，嚇走了首次置業者、年輕專業人士不說，就連想大屋換小屋的人都負擔不起這些地區的公寓，結果就迫使民眾只能在附近的蘭谷尋找房源。而且蘭谷還靠近車士活、購物中心和餐廳，離市區也不遠，房價也較為溫和。

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悉尼房產持有者會發現，出售房屋從未像現在這樣容易。通過拍賣出售房屋的成功率已連續第四周超過80%。這是該國房地產史上首次出現這種情景。

與美國房屋拍賣通常處理的都是陷入困境的房產不同，澳洲售房者試圖在市場走強之際趁機出售所持房產。據澳洲房地產信息商Core Logic RP提供的數據，在悉尼舉行的房產拍賣會上，高達82.8%的標的房屋都被順利出售。悉尼房屋拍賣如此順利，多與人們押注澳洲聯儲將進一步降息有關。

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澳大利亞央行行長Glenn Stevens致力於利用廉價融資來恢復澳洲商業投資，但這卻為該國房地產市場施加了壓力。售房者可能藉此獲得進一步鼓勵。

不過，澳洲聯儲今日（3月3日）並未降息，而是維持利率不變。

目前，澳大利亞房價不斷上漲。悉尼房價在2月同比上漲了14.7%，為五個月以來的最大增速：

澳大利亞網站finder.com.au通過對比相關數據發現，目前澳洲房屋平均價值比30年前高出了30多倍。

彙豐銀行上周警告稱，若持續以當前速度增長，則悉尼將出現房地產泡沫。彙豐銀行認為，房產市場的海外投資者推動房價的作用不容小覷，這其中尤以中國買家為甚。

事實上，澳大利亞房地產如此火熱的主要動力之一恰恰來自於澳洲政府。最新數據顯示，購房者之所以熱情，與澳洲聯儲將基准利率壓低至創紀錄新低的水平緊密相關。就在2月3日，澳洲聯儲宣布降息25個基點，將基准利率調降至紀錄新低2.25%。

澳大利亞統計署數據顯示，1月，澳大利亞政府審批的新建房屋數量激增7.9%，至紀錄新高。其中，新建公寓樓審批數量增幅甚至近20%，為史上首次超過獨棟房屋審批量。

傳統上，澳大利亞人喜歡住在郊區帶有大花園的獨棟房屋裡，但如今其成本越來越高，人們住在城市內的意願也在增加，因此，更多人願意享受公寓樓式的生活。

隨著房價上揚，澳大利亞正承受前所未有的債務負擔。澳洲聯儲數據顯示，房貸與收入之比早在去年第三季度時就達到創紀錄的139%：

澳洲第一大商業銀行澳大利亞聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia）經濟學家Gareth Aird表示，高企的房貸收入比可能使得澳洲聯儲猶豫是否進一步降息。

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悉尼房價在2年內增長近30%之後，預測2015年的增速會減慢，但有些城區將會大放異彩。

在《Domain地產指南》（Domain Property Guide）中，Domain集團在其中訪問了一眾專家，並對悉尼700個城區做了預測。Domain預測悉尼今年的房價增幅介於國民銀行預測的4.7%與SQM Research總監Louis Christopher預測的12%之間。

AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）預測悉尼房價今年的增幅不超過8%，與McGrath執行長麥格拉斯（John McGrath）的預測一樣，後者警告如果增幅超過這個比例，悉尼房市將陷入麻煩。

無疑悉尼房市今年有了一個強勁的開始，已經多次出現80%以上的拍賣清盤率，這表明繁榮條件繼續存在。“我們自從2002-03年以來就沒見過這種類型的房價增幅或市場動力。”Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱。

他預測今年的價格增幅在7%至10%之間，但他認為有些城區將超過12%，主要是在內西區、西北區和上北岸。有些城區的公寓價格增幅將超過7%。

在眾多增長熱區中就包括Lilyfield，居住在該區的Sandra和Richard Valente夫婦以及他們的兒子Jackson正准備換掉一間8年前購買的排屋。“我們有個年幼的兒子，他需要空間。”Valente太太說。他們的預算是170萬，但依然覺得很難買到理想的房子。“大部分拍賣會都令我們失望…這太令人沮喪了。”

韋森說內西區很多家庭都有同樣的故事，他們要找更大的房子，而像Lilyfield這樣的城區正在崛起，因為他們有高端的鄰居。“巴爾曼（Balmain）和東巴爾曼現在絕對是享有盛名的城區，Lilyfield就在旁邊。”

他說很多家庭都在提高標准，要在西北區和山區（Hills district）找性價比高的家庭住房，“山區的房價增幅可能會再次震驚我們” 。

追求5%回報率的投資者將繼續推高西區最廉價城區的房價，其中Macquarie Fields的增幅將超過12%，主要是因為它相對便宜。“請跟30萬甚至40萬的房子告別。”韋森說。

這個價格在靠近市區的地方已經難以買到一套公寓。有些人已經不得不做出妥協，例如Peter Jelfs。他在1月份以47.3萬在Erskineville和Alexandria邊界買了一套一居室。“我真正想買的是一套帶上鎖車庫的二居室。”他說。

韋森否認了任何關於悉尼新公寓供應過度的說法，他預測2015年新開發熱點的公寓房價增幅超過7%，例如Rhodes和Waterloo。

韋森還預測悉尼CBD的公寓在今年會有良好的前景。“考慮一下外國投資者，悉尼中央的公寓將變得更加有吸引力。”他說。

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中國香港安森城市發展公司（Anson City Developments）已同意支付約4,000萬澳元從Legacy Property手中收購悉尼北岸聖倫納茲（St Leonards）的1棟高層建築。

另一家中國公司去年年尾曾同意買下該物業，但交易據信在12月流產。安森“趁虛而入”，於2月20日敲定這筆買賣，預計未來幾周能完成交易。

在1,060平米地皮上的該建築是1棟老化的寫字樓，離聖倫納茲火車站僅100米。當地議會正在考慮這塊地皮上的開發申請，包括修建17層高的公寓樓。

聖倫納茲已成為海內外開發商的焦點所在。Mirvac去年11月拿下了該區域的一塊重要地皮，隨後也一直考察增加資產的機會。

Loftex、Charter Hall及Leighton Properties等開發商也計劃在聖倫納茲的太平洋高速公路（Pacific Highway）附近修建4棟摩天大樓。

低調的安森還在悉尼東郊區蘭域跑馬場（Randwick Racecourse）西邊邊緣位置開發著1個有爭議的公寓項目Ascot Park。該項目包括1棟6層29套公寓的住宅樓，4個聯排別墅街區。

該集團去年向3名中國香港投資者賣出了所有82套尚未完工的住宅。

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悉尼正面臨一場住房危機，未來10年急需增加19萬套住房才能容納不斷膨脹的人口。

《每日電訊報》獲取的一份獨家報告揭露，悉尼市議會審批新房建設的速度趕不上需求，這被視為悉尼房價現在急速上漲的原因之一。

更加驚人的發現是，眾多家庭在未來十年將難以找到安身之所，按照當前的速度，估計一年短缺的房屋數量接近2萬套。

這份研究報告由澳洲房屋委員會（Property Council of Australia）委托整理，部分數據來自澳洲統計局。報告稱過去十年悉尼43個市議會每年平均通過17,002套房屋的審批。按照政府的長期目標，這意味著從2004年起房屋缺口就達到5.1萬套。

澳洲房屋委員會的《矢不中的》（Missing the Mark）報告承認，審批率在過去3年有所改善，但為了迎合大都市地區的人口增長，還需要更多的房屋和更高的審批率。此外報告稱，按照當前趨勢，這個城市到2024年的房屋缺口將達19萬套。

 “悉尼市議會需要增加住房供應，因為現在的置業者和我們的經濟都在付出代價。房屋建設關乎整個州的經濟，並關系著數以萬計工人的飯碗。”新州房屋委員會的執行總監拜爾斯（Glenn Byres）稱。“如果我們無法跟上需求，我們就會推高價格，令下一代人更買不起房子。”

房屋委員會的報告指出，房屋短缺最嚴重的是中央悉尼、城市東北部、內西區和中央西區。新州規劃廳長高華德（Pru Goward）認同悉尼需要建設更多房子。

 “大悉尼委員會正在成立當中，將把地方市議會集合在一起，共同規劃悉尼的發展。我們要共同努力，合理規劃，讓悉尼新加入的家庭可以享受到公路、公園和日托中心等資源。合理的都市改造是唯一方式，讓我們可以在靠近就業的地方提供房子、縮短通勤時間、改善綠色空間。”

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最新數據顯示，在過去的10年中，悉尼半徑10公里範圍的房價增長遠超外圍偏遠郊區，經濟學家和房產經紀人都因此看好內城區房產的長期前景。

悉尼知名的房地產經紀人麥格拉思（John McGrath）認為，靠近市區的郊區太受歡迎，以至於那裡的房產會“永遠火爆”。

雖然他不願意說出市區半徑大約10公里範圍內的市郊房價不會下跌，但這位McGrath房地產公司總裁卻表示，這些地區會總是吸引買家的地方，因為與之毗鄰市郊、海灘，以及其它諸如美術館和餐館等便利設施。

“總會有希望住在那些區域的海外買家及當地本地買家的需求，”麥格拉思說，“有時候（房價）可能會在短時期內有小的調整，但總的來說，悉尼越來越像紐約了。它是一個國際大都市，人們希望住在這裡……而這裡的現有房源有限。它一直都會是藍籌股，是悉尼房市的引領者。”

推薦房源：悉尼4臥5衛的房產

然而，麥格拉思也表示，由於十公里內的大部份地區的房價已遠超於其它地區，所以今年的房價增長幅度可能會落後於其它郊區。

Domain 集團的最新的數據顯示，2014年悉尼房價增幅最大的10個郊區大部份是位於十公里之外或者更遠的地區。

但Domain集團高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）的一份分析顯示，在過去10年中，半徑在十公里範圍的內城區的房價平均增長了71.5%，而半徑10公里範圍外的地區的增幅為48.4%。

AMP Capital的首席經濟學師奧利弗（Shane Oliver）表示，總會有內城區房價下跌的情況，但任何價格下降都將只是“一時的及小幅的”。

數十年前，居民們離開內城區，前往尋求有空間與安寧的郊區居住。但從1960年代開始，內城區許多原來藍領階層居住的地區逐漸出現高檔化浪潮，如帕丁頓（Paddington）和巴爾曼（Balmain），讓這些地方變得只有有錢人才能住的起。

新南威爾士大學城市未來研究中心主任蘭多夫（Bill Randolph）表示，所出現的這些人口結構方面的變化主要是由於從制造業向“以高端、知識為基礎”的工作轉型所造成的。

不過，蘭多夫教授也警告道，湧入內城區人口密度過大、基礎設施沒有跟上的話，可能導致其吸引力下降。

但蘭多夫教授也同時警告道，市內許多地方急於建房增加密度，可能會適得其反。如果沒有做出正確的規劃，將會使其吸引力降低。

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