Tag: 悉尼房产

隨著新一波住宅開發項目的實施、全新高端零售商的到來以及高級寫字樓的興建，20年來澳洲各首府的面貌幾乎已經面目全非了。不過高力國際（Colliers International）的新報告稱2015年這一切將繼續進行。

這份名為《誰將統治CBD》（Who will rule our CBDs）的報告對2015年上半年的澳洲城市面貌進行了研究和預測，它發現物業的所有權越來越集中。

隨著出租物業的平均單位面積減小，租客的數量也在繼續增加，租客類型也在發生改變。高力國際的全國研究負責人科尼茲比（Nerida Conisbee）稱，CBD正在以前所未有的速度進行住宅開發。在墨爾本，在建或已獲准興建的公寓達到了2萬多套。在悉尼，CBD開發的浪潮才剛開始，未來5年預計超過5000套公寓將上馬。

高力國際資本市場和投資服務總經理馬拉斯科（John Marasco）稱，城市24小時運轉推動CBD不斷發展變化。“更多人在CBD生活、工作和社交，”馬拉斯科說，“過去十年，CBD發展壯大了很多，越來越受居民和雇主的歡迎。”

辦公室租客現在對大樓的要求與從前也不太一樣。他們需要更多的像校園那樣的室外空間、良好的技術基礎設施以及更多的終端設施，包括自行車停放架、淋浴間、儲物櫃甚至是跑道。

推薦房源：悉尼3臥2衛的全新公寓

前三大海外投資客

高力國際稱，CBD寫字樓的所有權將繼續集中在少數公司手中，其中澳洲的機構業主將繼續占統治地位。不過東南亞國家財富增加也使得中國和新加坡成為主要的海外投資者。2013年，澳洲的前三位海外投資者分別是中國、新加坡和美國，2014年則是新加坡、加拿大和美國。這些國際買家非常熱衷於將澳洲房産投資寫字樓改造為公寓。

租房市場將出現復蘇

因需求穩定而供應有限，高力國際預計未來12個月租房市場將出現復蘇，特別是質量較好的建築。悉尼和墨爾本將是最活躍的市場。地鐵站附近依然將是租客的集中地。咨詢、營銷、通訊、商務服務以及IT&T公司將擴展並且租用更多的空間，使得租房市場的情況出現逐步好轉。

根據高力國際的數據，悉尼的平均淨有效租金從2013年的370元上漲了7.6%至2014年的398元。墨爾本從385元上漲了3.9%至400元。布裡斯班從291元上漲了2%至297元。阿得雷德從261元上漲了0.3%至262元，而珀斯則從451元下降了17.7%至371元。此外，堪培拉的平均淨有效租金從295元上漲了1.0%至298元。

2015年的走勢

高力國際稱2015年業內人士需要對公司活動和新的資金來源趨勢進行觀察，就像規劃需要適應城市的發展一樣。“規劃對悉尼CBD的容納能力有很大影響，改變規劃控制將允許開放商開發更多的寫字樓，”馬拉斯科說，“這些包括允許興建更高的大廈和對大樓進行再開發等。”

“另外一個解決容納能力的方法是繼續擴大CBD。對悉尼而言，可能的方向是向南開發，對中央車站進行大規模再開發被認為是最優選項。”

馬拉斯科認為擴張墨爾本CBD會更加容易。“墨爾本的地理位置比較容易在未來十年進行擴展。很有可能E-Gate、聯邦廣場東區（Federation Square East）和漁夫灣（Fishermans Bend）將成為大公司的選擇。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

2014年悉尼房價飆升，悉尼遠郊區成為了澳洲房產投資者2014年度租金收益最有成效的地區，而整個城市其它地區普遍存在租金回報率低的趨勢。

悉尼房價飆升意味著現有房主獲得了相當大的資本收益，但同時本年度購買房產的人們租金收益減少了，就平均租金回報率而言，獨立房只有微簿的3.9%，公寓房僅有4.2%。這使大多數新投資者深陷負現金流，租金只能抵去很少的貸款債務。城市的邊緣市郊被證明是一個例外。

RP Data數據顯示，便宜的邊緣市郊占據了今年房地產最高收益市場榜單，一些地區租金收益率在6%以上。

推薦房源：悉尼4臥3衛的豪宅

獨立房租金回報率最高郊區如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼納林公園（Mannering Park）：6%
• 聖雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 藍色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威爾（Berkeley Vale）：5.6%
• 烏塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 鏈谷灣（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦爾（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回報率最高郊區以下：

• 塔和摩爾（Tahmor）：6.8%
• 戈羅坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威爾（Berkeley Vale）：6.2%
• 韋瑟裡爾園（Wetheril Park）：6.2%
• 懷昂（Wyong）：6.2%
• 坎貝爾鎮（Campbelltown）：6.2%
• 海馬特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威爾（Ambarvale）：6.1%
• 歐林巴（Ourimbah）：6%

西南邊緣郊區瓦拉甘巴屬臥龍迪利（Wollondilly）市政區範圍，是悉尼獨立房租金回報率最高的郊區，平均達6.3%。

彭裡斯房地產代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯頓（Damian Sexton）稱，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房產中位價已很便宜。出租房供應有限，很多人希望居住在這樣的好社區。大多數租房者都是年輕的家庭。

懷昂地區的郊區進入了獨立房租金收益率榜單的前10名，曼納林公園、聖雷莫、布吉沃伊和藍色哈文位列前5名。房產中位價為300,000澳元，租金收益率高於5.6%，其中曼納林公園最高，達到了6%。

來自房地產代理公司Raine & Horne Charmhaven的索倫森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越來越吸引新婚夫婦、首次租房者和退休人員說：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同樣的租金在這裡可以租到獨立房。我們靠近高速公路，還有近湖泊，有眾多的海灘，因此租賃需求強勁。

公寓房租金收益率最高郊區為麥克阿瑟（Macarthur）地區的戈羅坎和伯克利威爾，還有坎貝爾鎮、安南山和阿木巴威爾。

臥龍迪利市行政區的塔和摩爾具有悉尼最高的租金回報率6.8%。

來自坎貝爾鎮聯合房地產代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率幫助投資者以便宜的價格買下高品質的公寓房，他說：“（有些）公寓房可獲得正現金流，因此澳洲房產投資者們發現他們盈利了。”

RP Data數據同時公布了距離市中心10公裡範圍內最高租金收益率的地區列表。烏魯姆魯（Woolloomooloo）、比肯斯菲爾德（Beaconsfield）和沃特盧（Waterloo）的獨立房租金收益率最高，為4.2%到4.8%之間。

澳洲房地產公司McGrath Edgecliff的銷售代理福賽思（Ben Forsyth）稱，這些地區出租房存在短缺的現像。例如在肯斯菲爾德，只有5、6條街才有較多獨立房，大概有200棟。

內城區的公寓房表現最佳，阿爾蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均達9.5%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

2012年，買家將悉尼The Quay公寓樓開發項目所有282套公寓房的樓花被一搶而空。現在，開發商正在出售最後四套公寓房。雖然價格還未公布，但根據樓中已經進行了的一些轉售交易來看，這些悉尼公寓房的售價肯定比當初高很多。

在2012年，單間公寓房的起價為43萬澳元；一臥室公寓房起價為51萬澳元；兩臥室的為81萬澳元。

一套70平方米的公寓房樓花在2012年4月以51.5萬澳元出售；而去年8月該房的售價為68萬元，升值了32%，還有18665澳元印花稅減免的誘惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售價為60萬澳元（包括22490澳元的印花稅費用），去年10月以70萬澳元賣掉。

除印花稅之外，諸如律師費和資本利得稅等成本費用稍微抵消了部份利潤。

到目前為止，該大樓的總體資本收益平均為20%左右。但Domain Group的數據顯示，乾草市場在同樣的兩年期間，公寓房中位房價增長只有8.1%。

The Quay公寓樓項目的開發商是隸屬北京首都開發控股（集團）有限公司（BCDHG）的澳寶股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所設計。公寓樓的兩棟分別為16層和17層的高樓坐落在中國城附近原先的家禽市場位置上，大樓的下面是零售區。部份老式的外牆在設計中被保留了下來。

The Quay公寓大樓周圍的乾草市場區正在進行的改造重建。澳寶總經理Gavin Zhang表示，該開發項目在可持續的城市生活方面處於領先地位，並且已經獲得了綠色能源4星級的評級。

由於建築設計師的環保理念、精益求精的設計及對激活周圍的公共場所的考慮，悉尼市政府給這個項目多批了10%的占地空間。

推薦房源：悉尼2臥2衛的新房

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

便利的交通、好的學校、國際化以及村莊式的生活方式使內西區成為悉尼房產業績最好的區域之一。

CoreLogic RP Data數據機構公布的最新數據顯示，內西區是全球金融危機以來悉尼房產中位價漲幅最好的區域。

其中，伯伍德崗（Burwood Heights）排名最高，過去五年裡獨立房中位價上升104.2%，達到了1,598,735澳元。

緊隨其後的是羅茲（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），獨立房中位價分別上漲了103.3%（達到1,596,961澳元）和102.9%（達到991,481澳元）。

Rich & Oliva房地產代理公司諾蘭（Matthew Nolan）表示，伯伍德崗房價上升是由於購房者擴大了購房範圍。

諾蘭說：“過去在伯伍德（Burwood）和克羅伊登（Croydon）尋找房子的人現在被伯伍德崗所吸引。這裡比伯伍德稍微便宜，但仍然在火車站和商店的步行距離內，沿利物浦（Liverpool）路去往市中心和史卓菲（Strathfield）火車站的交通也很便利。”

雖然該地區很受歡迎，但並沒有多少房產投入市場。諾蘭說：“房產非常緊俏，這是一個小區域。你會發現這裡的平均上漲率相當高，因為房產不常轉手。伯伍德崗大多數是靜街，所以人們住下來便不再搬離了。”來到該城區的購房者主要是年輕家庭，也有想從大房換小房的買家。

去年7月，諾蘭賣出位於伯伍德崗喬治（George）街19號的一套兩臥室的半獨立房，售價為74.4萬澳元，而該房兩年前的交易價格為66.5萬澳元。

他還於去年9月賣出一套四臥室獨立房，這套位於克萊爾蒙特（Claremont）路10號的住房以191.5萬澳元售出。

諾蘭表示，西霍姆布什和羅茲基礎設施的改善與新發展帶動了知名度，使房地產在過去五年裡顯示出強勁的增長。

他說：“這和克羅伊登大約十年前的經歷一樣，當時克羅伊登重整了當地的商店，與康科德（Concord）15年前的經歷也是一樣。”

霍姆布什的獨立房中位價還在100萬澳元以下徘徊，諾蘭預測，不久以後便會超過100澳萬。他說：“需求如此強勁，有房待售時，總有大批買家出現。”

在公寓房方面，東巴爾曼（Balmain East）公寓房中位價在五年內增長91.1%，達到893,373澳元，位居榜首。

買房代理公司Good Deeds Property Buyers負責人摩根（Veronica Morgan）認為，東巴爾曼是一個獨特的市場，沒有很多公寓房進入市場。“大多數公寓可遠眺悉尼港美景，更加吸引買家，這促進了房價的上漲。”

McGrath Balmain房地產代理公司經紀人博雷斯（Mark Bouris）稱，東巴爾曼大多數的購房者為以大房換小房以獲取現金者，並說：“東巴爾曼的吸引力是靠近市中心，但仍然擁有村莊式的生活方式。”

由於需求緊俏，東巴爾曼的公寓房在市場上常常表現出強勁的價格。

上個月，Cobden & Hayson房地產代理公司售出了東巴爾曼（13/41 Darling St）一套頂樓公寓房，成交價達152萬澳元。

獨立房中位價五年來增幅最大城區如下：

1. 伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
2. 羅茲（Rhodes）：103.3%
3. 西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
4. 昆斯克利夫沃倫伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
5. 威洛比（Willoughby）：90.4%
6. 梅斯希爾（Mays Hill）：81
7. 鄧達斯（Dundas）：72.8%
8. 特洛皮阿（Telopea）：71.0%
9. 利德康姆（Lidcombe）：70.6%
10. 紐特羅灣（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位價五年來增幅最大城區如下：

1. 東巴爾曼（Balmain East）：91.1%
2. 安克利夫（Arncliffe）：79.7%
3. 溫斯頓希爾斯（Winston Hills）：78.2%
4. 羅澤爾（Rozelle）：67.8%
5. 坎貝爾鎮（Campbelltown）：66.9%
6. 米爾森斯角（Milsons Point）：64.2
7. 卡布拉馬塔（Cabramatta）：64.0%
8. 伊士活（Eastwood）：61.5%
9. 埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
10. 奇彭代爾（Chippendale）：59.6%

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。