Tag: 悉尼房价

盡管悉尼許多郊區被房價上漲潮所淹沒，但在以北一些海濱區住房的售價與2005年的價格水平相似。

據澳洲新聞網報導，澳洲房地產數據機構Core Logic RP Data的調查表明，Palm Beach、Clareville、Avoca Beach及至少五個其它以北區的房價在過去十年裡一直被置於被遺忘的角落，缺少購房者的關注。

在這八個區中，Gosford的房產中位價漲幅最大，也才0.8%。有些海濱區的房價甚至有所下降。Palm Beach現在的獨立房中位價比2005年時低了3.2萬澳元，其附近的Clareville的中位價竟降低了18萬澳元之巨。

這十年的低迷與悉尼的總體趨勢剛好相反，悉尼的房產中位價從2005年時的499,950澳元上升到今天的767,000澳元，澳洲大多數地區房產的價格在這十年裡大約每年上漲4.5%。

反映出這一趨勢的最近房產銷售包括Clareville的可欣賞Pittwater全方位的水景一套四臥室住房，2004年時廣告登出的價格為127萬澳元，但兩個月前僅以120萬澳元售出。

僅隔幾個街區的另一套四臥室住房在去年12月以106萬澳元售出，但原房東於2007年花費了103萬澳元購入。

來自Palm Beach房地產代理公司LJ Hooker魯賓遜（Peter Robinson）稱，購房者已經很大程度上遺忘了城市遠北區是能充分享受生活的地區，他們甚至在開始找房前就排除了這些地區，認為房價太貴。

Palm Beach居民考恩（Sean Cowan）正在出售他的五臥室獨門獨院房，該地區價格之低讓他大吃一驚。他說：“房價比10年前更低，當時這樣的價格買不到海景房。”

中海岸（Central Coast）的區Terrigal、Gosford、Pearl Beach和Avoca Beach仍然保持著與2000年代初時相似的房價。近期出售的位於Avoca Drive的一套公寓房低於2003年時的購買價格1.5萬澳元，Gosford一套公寓房在2004年時以40.4萬澳元售出，今年3月僅賣得37.4萬澳元。

新搬來的居民霍爾（Luke Hall）表示，來到這個地區的目的就是想要購買距離海灘僅幾步之遙的便宜房子，今年初他從Terrigal搬到了Wamberal。他說：“這裡很容易就能以不錯的價格找到不錯的房子。”

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當年與現在的房產中位價比較如下：

• Palm Beach獨立房：2005年為228萬澳元，2015年為225萬
• Clareville獨立房：2005年145萬，2015年127萬
• Terrigal公寓房：2005年57.5萬，2015年57.5萬
• Gosford獨立房：2005年43萬，2015年46.5萬
• Gosford公寓房：2005年303,455澳元，2015年32.5萬澳元
• Avoca Beach公寓房：2005年66.5萬，2015年54.75萬
• Pearl Beach獨立房：2005年92萬，2015年為82.5萬
• Katoomba公寓房：2005年231,250澳元，2015年27萬澳元
• The Entrance獨立房：2005年52.5萬，2015年43.25萬

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盡管澳洲省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天。

越靠近大城市的市中心，澳洲房價越高。不過，在澳洲各省會城市方圓10公裡之內，仍然能找到一些房價低廉的區。

據澳洲新聞網報導，盡管省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天。

澳洲房地產數據分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每個省的省會城市10公裡範圍之內的房價最低廉的區。當然，所謂的“廉價”只是相對於每一個省而言。

霍巴特的Clarendon Vale區，房價中位數156,078澳元，是澳洲所有省會城市中距離市中心10公裡範圍內最廉價的區。澳洲房地產網站上目前有該區的五個房產廣告，價格在15萬至20萬澳元之間。

阿德雷德附近最廉價的區是Dry Creek，距市中心10公裡。這裡的中位數房價是244,847澳元。目前網站上該區有三處房產，其中價格最低的是一處三臥室兩浴室的房，要價33.9萬至35.9萬澳元，地址1 Gum Ave。

布裡斯班最廉價的區是距市中心9公裡遠的Rocklea，其中位數房價是353,030澳元。目前市場上該區有七處房產，價格在35萬至40萬澳元之間。

在珀斯，這樣的區是距市中心7公裡遠的Osborne Park，中位數房價為431,036澳元。目前市場上該區有12處房產。其中要價最低的是49.9萬澳元的位於101 Cruikshank Lane的三臥室的villa房，靠近火車站，房內新刷漆，竹地板。

達爾文的Malak區，距市中心10公裡，中位數房價569,447澳元，是市區附近最廉價者。該區目前有14處房產上市。其中最廉價者是要價51萬至53萬澳元的三臥室房子，其土地面積800平米，面對公園，有兩個儲藏棚、一個魚塘。地址9 Magdelene Court。

墨爾本最廉價的區是Bellfield，距離市中心9公裡，中位數房價是582,573澳元。目前市場上有三處房產，其中要價最低的是一棟三臥室的獨門獨院房，地址21 Poplar Cres，期望買家出價在60萬至63萬澳元。該房臨近公園、綠地、運動場，土地面積613平方米。房內有中央供暖系統、警報器、拋光木地板。

在悉尼，距離市中心9公裡遠的Turrella是最廉價的區，其中位數獨立房價格為839,676澳元。是各省會城市近郊最廉價區中的最昂貴郊區。目前澳洲房地產網站上有該區的12處房產，但其中沒有一棟是獨門獨院的房子。

悉尼市中心方圓10公裡之內公寓房價格最低廉的區是Eastlakes，中位數公寓房價為484,487澳元。目前市場上最廉價的公寓房之一要價54萬澳元的兩臥室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一棟總共有12套房的小樓中的一套。

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Emily Prince和Adam Prince是一對夫婦，他們希望擁有一切。擁有便捷的通勤、孩子能上好學校、每年去看一次雪，還有一個很大的後院可以向外遠眺。

悉尼是澳洲物價較高的城市，所以，這兩位土生土長的悉尼人搬到了550千米之外的內陸城市Albury。

今年32歲的Emily說道：「我們可以在悉尼買房子，但我們不希望不堪重負。我們希望什麼都有一點。」

這對夫婦各自的收入比澳洲人的平均收入多5.87萬元。現在，他們正在一個面積900平方米的地塊上建造一棟4臥室房屋，他們預計工程的花費不超過40萬澳元。

而在他們原先居住的悉尼Merrylands區，獨立房屋的中位價格是69萬澳元左右，公寓的價格是41萬澳元。該地區一套3臥室住宅的中位周租價格是大約480澳元，或一年2.54萬澳元。

相比收入來說，處於歷史高位的房價帶來了日益沉重的壓力，迫使許多悉尼家庭考慮離開這座海港城市。

一份來自巴克萊銀行的分析顯示，如今新州的平均房價幾乎是新州家庭平均收入的五倍，相比之下，上世紀80年代這一比例僅為2倍。

如果選擇在悉尼居住，而不是墨爾本，那麼一個家庭一輩子要多支付15萬澳元的「罰款」。國際社會和經濟建模中心通過研究發現，兩年前居住在悉尼每年要花費72,914澳元，居住在墨爾本每年花費70,193澳元。

從歷史來看，食物是家庭花費中最大的一筆支出，但租賃和按揭貸款帶來的住房成本已經成為家庭財務壓力的最大來源。

經濟學家認為，出現悉尼房價繁榮要歸咎於房屋的長期供應不足和悉尼狹小的地理位置，這導致房價高聳入云。

人口統計學家Bernard Salt警告說，如果不對悉尼的房屋可購性危機採取行動的話，那麼到2030年墨爾本的人口將超過悉尼。Salt稱，悉尼每年要新增8萬人，比5.5萬人的歷史平均水平高，「前來悉尼居住的人比以往任何時候都要多。」

不過有更多的人選擇了墨爾本，每年該城市的新增人口有9.5萬人。

「從聯邦到奧運會的100年裡，悉尼的新增人口比墨爾本多。自從奧運會舉辦以來，墨爾本每年的新增人口（比悉尼）更多。」

隨著悉尼到達了轉折點，許多家庭正考慮自己解決問題，離開這個海港城市。

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經濟合作與發展組織的一份報告稱，澳大利亞應該對是否繼續下調利率保持謹慎態度，如果繼續下調，可能將再次刺激房價上漲而導致澳洲房價處於極度不合理水平。

經合組織6月3日在巴黎表示，短期內貨幣供應量進一步擴張而得到的淨收益已經處於一個較佳的平衡狀態。“在宏觀經濟的大背景下，房屋市場目前的勢頭和可能產生的利空消息讓我們不得不對此保持謹慎態度。”經合組織對澳洲房價的警告和財長秘書John Fraser 6月1日的一番言論不謀而合，後者稱，悉尼房價已經出現泡沫。而另一位經濟人士David Murray 6月2日表示悉尼和墨爾本部分地區飆升的房價已經對經濟造成威脅，如果房價之後出現大滑坡。

6月4日財長何基表示，他對他的孩子是否能買的起房都表示懷疑，但是他又反對任何干預手段打壓目前的房價。在ABC電台的一檔節目中，何基稱自己和很多澳洲人一樣，目前自己有房，或者已經貸款買房，但是對於自己的下一代如何能承受高房價表示懷疑。

“應付高房價最好的方式就是提高房屋供應量，我們已經看到過去一年悉尼到處都在建房，在建的新房數量多達30000間，這也許是目前最好抵抗高房價的手段。”財長稱，澳洲離美國或愛爾蘭地區曾發生的房地產泡沫破裂還很遠。

“對房屋的需求還是有的，悉尼的空置率一直處於比較低的水平，我們對外國資本投資澳洲地產已經采取了更嚴格的控制措施。放眼全世界，那些地產泡沫破裂的地方都是供應量太大，而澳洲還不止於此。”財長稱，悉尼大部分地區，墨爾本部分地區房價已經很高，而西澳的房價現在也已經起來了。

有消息稱，澳洲央行有可能在2016年早些時候提高澳洲利率。

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在6月2日的國會辯論中，澳洲房價泡沫成了澳大利亞兩大政黨領袖的爭論焦點，然而無論是現任總理艾伯特（Tony Abbott），還是反對黨領袖薛頓（Bill Shorten）都不拒絕澳洲房價的上漲。

總理艾伯特在悉尼北區的一個普通的街道擁有一幢普通的房產，然而這個位於Foresvtille的家一旦出售能夠為他賺得超過百萬。

這樣的上漲幅度展示了隨著悉尼房價的氣球越吹越大，年輕一代想邁入有產者大門的困難程度。

6月1日在宣布他希望房價能夠繼續上漲後，艾伯特的言論引起了一些爭議，因為財政部秘書長弗雷澤（John Fraser）警告悉尼房產出現了泡沫。兩人的看法正好相左。

艾伯特堅稱，大部分澳大利亞人都希望房價上漲，這樣他們的未來就有保證，他抨擊反對黨領袖薛頓企圖釀成房價下跌。

根據《每日電訊報》的分析，艾伯特1994年以35.1萬元購入現在的房產，現在價值150萬元。而薛頓2009年以84.2萬元購入位於墨爾本的房產，現在也價值達到130萬。

艾伯特說，“數百萬澳人都有房貸，他們最不願意看到的就是房價下跌。想像一下，你需要償還貸款，可是你買的房子還不如以前值錢。”

薛頓說艾伯特不懂房價上漲的惡果，政府需要制定一個計劃為年輕人進入澳洲房產市場做打算。

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澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data數據顯示，上個月裡，除了堪培拉以外的各省會城市的房價都有所上漲。在今年第一季度裡，悉尼房價漲幅最大，達到5.4%。

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據澳洲房地產觀察網報導，CoreLogic RP Data負責人勞利斯（Tim Lawless）表示，悉尼房產市場已經出現了第二場旋風，房價年增長率達15.5%，“資本收益率自去年4月起放緩，但是隨著2月份的降息，悉尼與小程度上漲的墨爾本房地產市場刮起第二場旋風，反映出較高的資本收益率和強勁的拍賣結果以及私人交易方式出售房產的加速度。

省會城市的房價在2012年5月底至2015年4月間已經增長了25.3%。根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼的獨立房中位價現在為85萬，低於悉尼房地產集團（Domain Group）預先估計的914,056元。

勞利斯稱，雖然所有省會城市房產價值上漲幅度很可觀，但整個悉尼房地產市場的上漲仍然領先於其它省會城市。

他說：“目前悉尼房產價值相對於2012年5月時的低谷時期要高出40.2%。如果將此之前的2009/10年度房價上漲幅度計算在內，悉尼自全球金融危機之來房價上漲了65.4%。”

只有墨爾本接近這一上漲水平，自全球金融危機以來，房產價值增長52.3%。

據勞利斯稱，一些省會城市的房產市場減緩下來，他說：“珀斯和達爾文的上漲速度已經明顯放緩，因為資源部門相關的重大基礎設施項目已經縮減，堪培拉的房產市場也在聯邦大選後疲軟下來。”

獨立房銷售業績繼續超過公寓房，同上年相比，獨立房價格上漲8.3%，公寓房價格上漲5.6%。悉尼和墨爾本表現尤為明顯。在過去的一年裡，悉尼獨立房價格上漲了15.5%，公寓房價格上升了9.7%，相比之下，墨爾本的獨立房增幅為7.6%，公寓房只上升了1.9%。

所有省會城市的澳洲房價上月上漲0.8%，霍巴特上漲幅度最大，價格上漲了1.6%。

CoreLogic RP Data數據顯示，在幾乎每一個省會城市，租金的上漲速度相比房價的上漲較慢，收益率下降。墨爾本獨立房平均毛租金收益率是3.2%，而悉尼為3.4%。

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悉尼科技大學澳中關系研究所的副主任James Laurenceson在《悉尼先驅晨報》發表了一篇文章，稱悉尼房價猶如搭上火箭般飛漲的現像確實令人擔憂，但他認為這不能怪中國買家。

文章稱，悉尼居民有理由感到不安，因為澳洲統計局的數據表明，自2012年末以來，要想擠入本來就貴得離譜的房地產市場，費用又漲了30%。“都怪中國人”，最近悉尼出現的排華傳單就是這樣說的，為此幕後的操縱者還打算在Camperdown的中國領事館外舉行抗議。

文章說這裡面隱藏著一種趨勢，幾個月前新州反對黨領袖霍利（Luke Foley）在試圖推翻州長貝爾德（Mike Baird）的電力私有化計劃時，就曾打出中國牌。

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瑞士信貸（Credit Suisse）5月早前公布的一份報告似乎有力證明了中國買家確實泛濫。他們說在2013-14年中國買家在新州搶購的新房占了總供應量的23%。但文章認為這些數據當中有缺陷。

倘若說的是新獨立房和公寓，那是澳洲的外國投資法規鼓勵外國人購買的，理由也很充分：建新房要花錢，引入外資有助於促進更多新房建設。這條規則被檢驗了一遍又一遍，最後去年的國會調查總結：證據表明外國投資不會導致房價壓力，供應增加反而可能有助於遏制房價。

對於鐵路石等大部分市場，大家都知道需求原理在工作，但對於房地產市場，基本的經濟原理都被拋諸腦後。文章還對比了瑞士信貸的數據和澳洲國民銀行的《住宅地產調查》。

按照國民銀行的調查，海外買家現在占了新州新房需求的19.5%，意味著10位買家中有8位是本地人，而另外2位可能來自任何國家，不一定是中國。

外國投資審查委員會的最新年度報告稱，澳洲房地產行業的中國投資占總數的比例不足17%。換言之，注入澳洲房地產的外國資金中，超過五分之四都不是來自中國。

至於大部分澳人所住的二手房，國民銀行稱海外買家只占了新州總需求的11.2%。毫不意外，只有少數例外情況下外國人才被禁止購買二手房。

至於中國買家違反規則的說法，文章提醒至今為止被識別的非法交易只有一起。那就是許家印砸3900萬買的悉尼派珀角（Point Piper）豪宅。財長何基（Joe Hockey）說還有另外100個案例”正在接受調查“，如果違規真的如此普遍，大家應該能看到更多。

文章說除此之外，其余只是謠言。例如中國移民常常被指代表中國大陸的“某人”在澳買房，但從來不解釋為什麼只有中國人會這樣做，而不是美國人或日本人。何不試想：你會把這麼大筆錢交給一位住在海外的熟人或好朋友購買一間你不能合法持有的房產嗎？

文章稱瑞士信貸對中國買家的估算比其他機構多的明顯原因有一個：他們把中國移民也算進去。也就是說，他們連澳洲公民和永久居民的購買量也算入其中。

文章稱移民推高住房需求那是毫無疑問的，但如果仔細看看移民數量，你會發現自2008-9年以來，來自中國的移民不足八分之一。中國人移民的數量與新西蘭和英國移民相當，為何又要針對中國人呢？

文章還說住房承受力是一個真實存在的問題，真正的原因就擺在眼前：土地發放有限、劃區限制、開發收費、破紀錄低利率和面向房產投資者的稅收松懈，這些與中國買家毫無關聯。

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