房产税 – Page 14

紐約的公寓和他們的繳稅方式

紐約是一個國際化的大都市，許多人對這座城市充滿著嚮往，從而，紐約就成為了全球人的一個夢。留學生把這裡作為進入世界頂級大學的驛站；投資者把這裡視為「淘金地」。多年來，很多來紐約投資房產的中國投資者人數逐漸增多，不過我發現，國內投資者對於紐約公寓的類型並不瞭解。在這期專欄中，我想為投資者介紹一下紐約公寓。

紐約的公寓分為2種，一種叫co-op（股份合作公寓）,一種叫condo（就是平常的產權公寓）。

紐約公寓-股份合作公寓

Coop（股份合作公寓）是由一個股份公司擁有的公寓，一棟樓就是一個公寓。業主買的不是某個產權，他們實際上擁有的是這個公司的股份，並且擁有這個公司給予的長期「租賃使用權」。

購買co-op的股東根據其股份的多少支付公寓的房地產稅，物業費來維持持有成本。股東擁有的公寓大小和樓層由股份的數額來決定。公寓購買者需通過co-op董事會審批，背景，工作，學歷，報稅，財產等（一般情況下，外國人的購買申請被通過的機率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作為他們的主要居所，有些不允許出租，但是大部分也允許1~2年轉租，但是承租人必須要通過董事會批准。大部分上東區的第五大道和公園達到的傳統富人區都是co-op。

condo

Condo（產權公寓）購買的是特定公寓單位的獨立產權，和一般商品房一樣。業主需要承擔公寓每年的房產稅(real estate tax)以及物業管理稅(common Charge)。購買者需要向管理委員會提交申請，並且提供財務狀況。一般這個申請時間比co-op要短很多，並且允許外國人買。可以隨便出租，非常方便。新建的公寓樓為了方便買賣都是condo。

Sponsor unit是指新房（一手房交易），開發商賣的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因為sponsor unit是從開發商手裡購買，所以轉讓費和雙方的律師費都會由買房者承擔。買新樓盤者，往往會要求多支付Working Capital Contribution, 大樓會讓新住戶多交付2~3個月的物業費作為集體開支和支付大樓管理員的房間。

由於co-op 和condo的產權性質不同，co-op的產權屬於它的公司，condo的產權屬於個人，那麼，屬於個人產權的房子condo，為了不動產產權保險需自己購買產權保險（title insurance）。

Co-op的地稅和物業稅都是個人交給co-op，並由coop代繳。codon物業費交給物業公司，稅需有買家交給政府，稅可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中國投資者不居住在美國，可以直接通過美國政府網站付地稅。

Lucy.luo 專欄全集：
紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房產投資

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英國房產物業稅簡介

和大多數國家壹樣，在英國，所有的房產每年都要向所在行政區政府上交市政物業稅（Council Tax）。市政物業稅主要用來支付壹些公共服務設施的費用，如該區域內消防、警察、圖書館、學校和居民垃圾清掃，街道清潔等。

只有學生住的房子免交市政物業稅

英國物業稅的征收標準 英國物業稅的多少由房產的總價，行政區域內的住戶多少來決定，另外市政物業稅根據房產所處行政區域的不同也不僅相同。由於地域及房屋價值的不同，在這裏我們很難給出壹個市政物業稅的具體數字。但對於英國的大多數房產來講，市政物業稅大概在每年1000英磅（1萬人民幣）到3000英磅（3萬人民幣）之間。

倫敦市區的物業稅 值得註意的是，由於英國政府把倫敦市中心區域的市政物業稅定的極低，居住在這壹區域昂貴房產裏的業主需要繳納的市政物業費，反而比周邊居住在總價便宜的多的房產內的業主要低。

英國物業稅的減免 市政物業稅在很多特殊情況下可以申請減免。例如，如果房屋以出租為目的，房主就不用再繳納市政物業稅，這就變成了房客的責任；如果房子沒有被出租，但並不是房主的主要居住地，房主可申請減免物業稅（海外投資者通常滿足這壹條）；只有學生住的房子免交市政物業稅。空房或符合特殊福利條件的房產可申請減免物業稅，等等。

加拿大房产税解析

在加拿大政府统一制定的财税政策下，各省及地方政府可以自主开征房地产税。但在全国范围内并没有统一的房地产税税率，这是因为加拿大房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。

每年初，地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算，再以此减去加拿大房产交易税以外的其他收入，其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例，来测算出当年房地产税率。例如，安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况，分7种类别按年确定房地产税率，并规定居民房地产税适用低税率，而经营性房地产适用高税率。一般来说，商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。

2013年加拿大各省房屋每1000元估价的房产税（按图放大）

在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50％。等到年中时，地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告，并向社会公开，接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法，深得民心，有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。

对一个住宅评估时，政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。以下5大要素通常占了物业价值的85%：房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。

其他影响房产价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。

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美國房產稅詳解每年支付更有增值作用不影響房產投資

壹、在美國買房，為什麼要交房產稅

美國的土地基本都是私有的，壹旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過征收房產稅來保障政府材政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅占到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之壹。

相比較而言，中國的土地產權都屬於政府所有，個人買房後只擁有壹定期限的使用權，而這個使用權已經在買房時支付過了，自然不應該再征收房產稅。

 房產稅的用途：房產稅有明確的用途，主要用於當地學區、警察、消防、衛生等公共設施的建設和維護，本地公務人員（如消防員、警察）的管理開支。學區內的小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。

美國房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

二、美國房產稅怎麼征收？

房產稅的征收包括兩大要素：稅率和房產估價。稅率由各州政府自行確定，各州稅率並不壹致，通常經濟發達地區的稅率較低，而欠發達地區較貴。

 房產估價 房產估價是征收房產稅的基礎。美國各街道、社區都設有壹個房屋估價組織，進行相關估價工作。估價壹般按購房時的房價確定，房價越貴，房產稅越高。而隨著房屋狀況的變化，如年久失修、擴建或改建，房產價值也隨之而變動，房產估價自然相應變化。這時業主可提出申訴，增減房產值。

Tips：房產估價的計算方式並不統壹，壹般按房產總價、估價比率，或房屋租金計算。

案例1 賓夕法尼亞州的費城，其房地產名義稅率達8.26%，然而，政府僅對房地產估值的32%進行征稅，並且房地產估價僅為其市場價值的70%，因此實際所要繳付的稅率僅1.85%。

案例2 紐約曼哈頓公寓的房產稅稅基是根據其租金來估算的，壹定租金的房屋相對有壹定數額的房地產稅。但也並非租金越高，房地產稅越高。在曼哈頓上東區的派克大道上的壹套780萬美金的房屋，每個月的租金大約是23,700美金，每年的房地產稅大約是25,068美金，大約只占其價格的0.32%。

房產稅率 由各州政府根據自身情況制定，稅率壹般為0.8-3%。在經濟比較發達的加利福尼亞州，房產稅為1.1%；而在經濟不算發達的內六地區如得克薩斯州，房產稅為3%，而有意思的是，在夏威夷州，稅率只有0.25%，比其他州都低，這是壹個特例。

Tips：熱門城市房產稅

紐約市 0.3-1%

舊金山 1.159%

波士頓 1.188%

洛杉磯 1.25%

 征收周期 按照美國法律規定，房產稅屬於材產稅，因此每年都要繳納，壹般分上、下半年兩次繳納。

三、房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

從房產稅的用途可以看出，房產稅使得業主可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等配套設施。事實上，高房產稅使得所在地區的生活環境、教育資源更好，從而吸引更多人購買當地房產，促進了房產價值的上漲。

本次美國房市危機中，華人集中的地區，如洛杉磯的阿凱迪亞、爾灣等地的房價堅挺，不降反而上漲，當地的良好的教育資源、治安環境起到了重要的作用，而這壹切，都源自當地業主繳納的房產稅。可以說，房產稅被確確實實地轉化為物業及周邊社區保值增值的投資，又怎麼會影響投資呢？

從長遠投資的角度而言，房產稅也並不是壹筆巨大的開銷。例如在西雅圖購買壹個1百萬美元的房子，每年交大約1萬美元的房產稅，交30年就是30萬美元。可是房子在30年之後已經絕對不止130萬。根據歷史規律，應該至少可以賣到4百萬美元。

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美國房産稅是怎樣征收的

在我們上壹篇關於美國稅的文章《美國房產稅是多少》中，大家了解了何為美國房產稅，下面就為大家介紹美國房產稅是怎樣征收的。由於各州房產稅政策有所差別，因此,就用壹些通用的征收原則來解答美國房產稅是怎樣征收的這個問題。

美國房產稅是怎樣征收的之征收方

美國房產稅主要用於市政、縣郡、學區、大學及其政府機構。因此，在美國有權征收房產稅的政府機構包括郡政府、市政府、學區，所以我們通常說的房產稅就是郡稅、城市化稅，和學區稅這三項總和。

美國房產稅是怎樣征收的之稅率

房產稅的征收包括兩大要素：稅率和房產估價。稅率由各州政府自行確定，各州稅率並不壹致，通常經濟發達地區的稅率較低，而欠發達地區較貴，壹般為0.8-3%。

美國房產稅是怎樣征收的之房產估價

房產估價是征收房產稅的基礎。美國各街道、社區都設有壹個房屋估價組織，進行相關估價工作。在房產市場穩定時期，估價壹般按購房時的房價確定，房價越貴，房產稅越高。而隨著房屋狀況的變化，如年久失修、擴建或改建，房產價值也隨之而變動，房產估價自然相應變化。這時業主可提出申訴，增減房產值。

美國房產稅是怎樣征收的之征收周期

按照美國法律規定，房產稅屬於財產稅，因此每年都要繳納，壹般分上、下半年兩次繳納。

美國房產稅是怎樣征收的

美國房產稅是怎樣征收的之用途

房產稅的使用有著明確的用途，壹般而言，主要用於當地學校教育、圖書館，公共設施(如本地街道綠化) 的建設和維護，本地公務人員(如消防員、警察)的管理開支。所以，房價較高的地區，對應的房產稅也更高，也就有更充裕的資金來維護當地的環境、衛生和治安秩序。

美國房產稅是怎樣征收的之特別規定

在美國，房產稅和擁有房產的相關費用可以抵扣州所得稅扣稅項目。比如業主的年收入為4萬美元，每年繳納的房產稅為1萬元，那麽業主的所得稅稅基就為3萬元(4萬-1萬)。這樣的規定交合理地降低了納稅人的綜合稅賦。具體的抵扣稅細則，各州的規定不壹。

以上關於美國房產稅是怎樣征收的介紹是較通用的法規，由於美國各州相關的政策法規都不壹致，因此，具體的納稅細則大家還需了解各州的規定。居外網最近推出的“美國房產稅是多少”，和本篇“美國房產稅是怎樣征收的”，解答了大家關於美國房產稅的問題。我們還將推出交易稅的相關介紹，歡迎大家點擊了解。