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Q1:前兩年我身邊曾有許多人去迪拜“抄底”買房。現在當地房價如何？去迪拜投資房地產還合適嗎？

Q2:我在考慮是否選擇去迪拜投資。目前中國投資者在當地的投資機會主要在哪些領域？應當註意防範哪些風險？

A1:金融危機時期遭受重創的迪拜房地產市場近年有所回暖。房價從2013年下半年到2014年夏季之間漲幅高達30%-40%，此後又回落了6%-7%，不過仍未能達到金融危機前的高峰。

當地政府為了防止房地產泡沫再次爆發，出臺了壹些引導措施，比如增加交易費用、加大首付比例等，我覺得比較有效，目前迪拜房地產市場基本平穩。

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以我居住的迪拜高爾夫球場附近的房屋為例，目前該地區房價約在1.5萬-1.6萬迪拉姆/平方米，也就是人民幣約2.50萬-2.67萬/平方米， 相對來說，迪拜的房價並不太高。迪拜別墅公寓的租售比很高，存在壹定的投資機會。

此外，迪拜將於2020年舉辦世博會，官方預計屆時每年接納2000萬遊客，去年接待了1360萬遊客。還有近700萬的遊客需求要得到滿足，包括酒店、公寓及相關的餐飲娛樂等招待業(Hospitality)都存在很多機會。而且這還會促使更多的人到迪拜工作和生活。

這是目前我觀察到的行業發展總體趨勢，可以作為妳的投資參考。但房地產投資還與區位等因素關系密切，最好妳能實地考察。

A2:絕大部分中國人在迪拜從事貿易工作， 但迪拜其實還存在著許多領域的投資機會，只是中國人此前了解較少。

除上面說的招待業之外，我覺得物流大產業相關領域值得關註。迪拜處於“壹帶壹路”戰略中的壹個重要的十字路口，是連接歐洲、中東、北非市場的橋梁。盡管迪拜的物流產業體系本身已經很發達，但不斷增加的貿易量需要許多配套服務，如修路、建車隊、第三方物流等，產業鏈的許多環節上都有機會。

此外，盡管迪拜的信息通信領域(ICT)已經是中東發展最好的地區，但網絡遠不及中國暢通，通話掉線時有發生，基於移動網絡的APP和手遊等也不發達。

最後，妳還可以關註建設領域，以及與此相關的建材、工具設備等市場。很遺憾目前中東、北非等部分地區還不穩定，但壹旦穩定下來，重建的需求會特別旺盛。而迪拜是中東地區最安全的地方之壹。

我提到的這些投資方向還需要妳和妳所在的企業具體甄別。由於迪拜目前的產業結構已比較多元，面臨的風險更多來自於全球市場的風險。迪拜的市場化程度較高，監管政策比較穩定，有觸覺的商人如果到迪拜、到中東來了解，我相信妳會很有熱情在那邊開辟新天地。

A1:投資是見證人性。前期猶豫沒有入市，價格上漲後再心動，實際上已經錯過最佳時機。迪拜“房市”即如是。

迪拜地產興起於2003年-2004年，隨後房價飆漲，2008年泡沫破裂。之後的幾年，是迪拜房地產市場的相對底部，隨後開始復蘇，並在近幾年出現報復性上漲。壹些咨詢公司的調查數據顯示，2012-2013年度迪拜住宅商品房的價格增長34.8%，成為全球增長最快的房地產市場。

目前迪拜租壹臥室的公寓，租金在7500-17000迪拉姆，相當於2040-3540美元；同樣的公寓，紐約的租金是1990-3240美元。同樣的公寓售價，迪拜的中位數也與紐約相當，190萬迪拉姆，約50萬美元。迪拜當前的房價水平已經回到2008年的位置。

那麽問題來了。迪拜現在的樓市有沒有泡沫？還是用數據說話。2014年迪拜樓市開始降溫，第壹、二季度，房價同比增長率分別為27.7%和11%，第三季度甚至出現了1%左右的負增長，出現了10個季度連續上漲後的首次回調。

再看看官方的態度，阿聯酋央行的說法是，意識到了迪拜房地產市場存在再壹次出現泡沫的可能，但不會像上壹次泡沫那樣造成大的災難。

IMF中東地區的官員甚至建議，迪拜應當吸收和建議中國香港和新加坡的經驗，對購房後短期內即出售的行為收取額外稅收，以限制炒房的投機行為。事實上，迪拜近期也把房地產註冊費從2%提高至4%。

另外壹面，迪拜當地的房地產開發商還沒有采取收縮投資的謹慎策略。所以，綜合來判斷，迪拜當前房價已處於高位，但是否存在較大泡沫，尚待論證。但可以明確的是，迪拜“房市”當前已經過了最好的入市時機。如果未來的市場需求增長能夠兌現，那麽迪拜“房市”也許還有空間。

A2:房地產是壹個開放性市場產業投資的溫度計，迪拜樓市和投資市場的興起，源於未來的美好預期。目前，迪拜正處在壹個向全球性開放的過程中，政府通過健全法制環境、優惠稅收、開放金融便利等各種方式來吸收外資投資。

迪拜已經是中東地區對外開放的窗口和資本周轉的金融中心，加上2020年迪拜世博會的推波助瀾，為迪拜未來的預期提供了支撐。

從投資環境上來看，迪拜在商業法規、貿易規則、勞工保護法等方面都和英美法系保持了相當的壹致性，為投資者提供了法律保障。稅收政策上，通過自貿區的方式，在營業稅、所得稅上給出了極大的優惠；同時，專門設立了招商投資的管理處，協調政府部門，簡化行政流程。從客觀的投資環境來說，迪拜的商業環境有壹定優勢。

具體投資領域必須跟當地實體經濟相掛鉤，必須對中東經濟體的總體定位做壹個判斷。迪拜之於中東，類似中國香港之於中國內地。

迪拜最大的優勢是金融中心。迪拜已成為倫敦、紐約、新加坡、中國香港、法蘭克福之後全球第六大金融中心，金融投資的開放為實體投資帶來了便利。我建議關註當地的資產管理公司、私募股權基金等實體產業掛鉤的投資公司，他們不僅是資本中介，對中東實體產業投資機會的把握能力也較強，至少比其他地區的機構強得多。

提醒壹句，跨境投資的最大障礙和問題是文化的融合，中東地區文化的差異性尤其值得妳註意。

近期，泰國房地產市場受到外界強烈關注。據泰國房地產協會表示，2015年將是泰國房地產行業的黃金年份。泰國房價多少錢一平呢？

「2015年將是過去6年至20年發展週期中最好水平。」據泰國房地產協會會長蓬納立介紹，泰國經濟將出現較好發展，以及東盟經濟共同體即將建成的好形勢，也讓泰國房地產市場需求出現增加。與此同時，曼谷市中心地區土地價格會繼續上漲。

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中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受記者採訪時指出，隨著泰國經濟持續發展，居民購買力提升，拉動房產消費增長，泰國地方政府對復甦當地房地產市場也起到重要作用。

「其次，泰國旅遊業較為發達，受到投資者青睞。對於國內投資者而言，投資泰國房產可以擁有永久產權，距離較近，價格相對較低，地段較好的房產未來具備升值潛力和滿足度假住房需求。」殷旭飛表示。

房價飛漲

在很多房地產商的眼裡，泰國房地產市場是一片極具開發潛能的藍海。

泰國房地產協會會長蓬那立也指出，因政局恢復穩定，泰國房地產行業今年下半年增長速度將高於預期，預計全年房地產行業的銷售水平可與去年持平，銷售總額約為3100億至3200億泰銖。

在蓬那立眼裡，利好的因素很多，其中包括：國民經濟復甦勢頭迅猛，曼谷及鄰近府治的城市捷運建設加快，多條延長捷運線投入施工。

記者瞭解到，目前，曼谷及鄰近府治的城市捷運建設推動捷運沿線地區的房地產業火爆發展，估計明年新推出公寓單元數量在新增樓盤單元中佔比可達50%。除此之外，2015東盟經濟共同體（AEC）即將建成帶來的好形勢與積極影響，讓包括泰國在內的東南亞房地產市場需求出現了水漲船高的趨勢。

泰國一家房地產中介的工作人員瓦辛在接受記者採訪時表示，已經有一些買家開始諮詢泰國的買房詳情，「大家對價格似乎沒有太多的問題，很多問題集中在購買手續和房屋地段上」。

據瓦辛介紹，大部分諮詢者都希望在曼谷置業。她透露，不少投資泰國的單個投資者，是為了滿足度假需求以及分散資產風險。

不可否認，投資者們對泰國房地產市場的興趣與過去一年泰國地產本身發展息息相關。

據泰國中華網報導，即便2014年底有3萬套公寓房計劃投入銷售，泰國首都曼谷的公寓仍然供不應求。

泰國相關機構數據顯示，2014年上半年度統計顯示，曼谷公寓每平方米價格自2013年底的8.8萬泰銖（約合人民幣1.7萬元）上升至9.4萬泰銖，價格上漲7%。而高層建築（八層以上）公寓平均價格為10.4萬泰銖，高於八層以下每平方米6.7萬泰銖的公寓價格。

「由於外界對泰國房地產的興趣，如今曼谷公寓的平均價格基本在每平方米10萬泰銖左右。」瓦辛對記者透露，「近一個月以來，好的地段公寓價格也在考慮繼續上升。」

投資風險

雖然泰國房地產的利好消息不斷，但是業內對泰國房地產投資大多保持了謹慎態度。

「投資泰國的感覺和投資越南很類似，大家都知道，這裡房子的價格不是很高昂，最高端的地產也不過才達到中國一線城市普通住宅的水平，上升潛力很大。」福建房地產商人李在化說，「但是，不可否認的是，其經濟發展水平不高，政治環境並不穩定，而在不穩定的經濟環境中，房地產投資回報是非常有限的，甚至會導致投資項目中途夭折。」

李先生的一位朋友曾經在東南亞國家做房地產生意，最後因為泰國政變的因素，低價將房產虧本轉手。因此，他雖然聽說泰國房地產發展良好，但依舊保持觀望態度。

對此，殷旭飛認為，相比美國等老牌投資國家而言，泰國房產投資尚有待進一步規範，中介服務水平等有待提高。

「而且，投資泰國房地產也要注意地段因素。另一方面，也要注意政治風險，泰國內地的反政府遊行等時有發生，國內局勢存隱憂。」殷旭飛稱。

相關調查顯示，投資者樂於投資該市場的地區包括曼谷郊區及周邊地區，多分佈在市區與城郊的交接地帶，以及郊區BTS輕軌沿線地段。主要因為曼谷市內地價漲幅較大，且使用BTS輕軌往來市區和城郊之間具有便利和快捷的優點。

與此同時，泰國《世界日報》報導稱，泰國房地產業發展過程中也確實存在值得關注的問題，比如建築工人短缺，可能會導致新開發樓盤項目無法按時交付給客戶，又或者會出現爭奪建築工人的現象。

蓬那立也指出，其中最令人擔憂的是，快速發展中的種種因素有可能造成黃金地段的地皮價格飛漲，進而造成泰國當地房價失控。