今年8月11日，人民幣貶值對全球市場造成另一輪衝擊。在人民幣貶值的同時，許多其他貨幣也跟著被拋售。
另一方面，隨著美國經濟逐漸復甦，以及美國聯邦儲備局預計將會加息，結束將近十年的低利率環境，近幾年美元匯率變得更堅挺。這增加了美國資產的吸引力，造成新興市場流失了顯著的資金，也造成它們的貨幣兌美元走軟。
貨幣波動會對投資者購買海外房地產的投資胃口造成影響，因為匯率上的改變可能對投資者的持有成本和投資回報帶來顯著的影響。那麼，最近的貨幣波動是否會影響外國投資者對新加坡房地產的投資胃口？
為了回答這道問題，我們查看了新加坡非有地私人住宅房地產的外國買家資料。外國買家排行榜上的前三甲依次是：中國買家、印度尼西亞買家，以及馬來西亞買家。根據過去五年的私宅買賣禁令資料，外國人購買的新加坡私宅佔整體交易量的12％。這些外國買家交易當中，32％來自中國、27％來自印尼、13％來自馬來西亞。
過去五年，印尼盾和馬來西亞令吉兌新元的匯率分別下滑了47％和17％，但中國人民幣兌新元的匯率卻上揚了9％。對印尼投資者而言，印尼盾兌新元貶值，已在很大程度上削弱他在新加坡房地產的購買能力。如果單是從匯率的影響來看，印尼投資者今天投資新加坡房地產的成本，已比五年前高出47％。
與此同時，他還需要支付高額的額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty，簡稱ABSD）。自2013年1月起，外國買家在支付買方印花稅（佔購買價格的約3％）之上，還得支付佔購買價格15％的ABSD。
從2012年第一季至2013年第二季這六個季度，印尼買家在新加坡購買的非有地私人住宅單位共計1289個，中國買家則在同期購買了1084個單位。然而，自印尼盾貶值以來，印尼買家購買的單位已下滑，在2013年第三季至2015年第二季這八個季度裡，僅購買了509個單位，低於中國買家同期購買的819個單位。
今年第二季，我國買家所購買的新加坡單位環比增長42％，不過他基數較小，所購買的單位總數從第一季的59個單位上升至89個單位。馬來西亞買家購買的單位則從第一季的15個，上升至第二季的39個。不過，印尼買家購買的單位則持平，在今年第一季和第二季皆保持在31個單位。
這樣的數據顯示，外國買家在新加坡購買的住宅單位交易量，會與新元兌外國投資者本國貨幣走高呈反比關係。也就是說，外國貨幣兌新元貶值得越多，外國買家的購買能力就會越低，這也會直接影響他們對新加坡房地產的投資胃口。
那麼，最近的貨幣波動可否為新加坡房地產市場帶來更多的外國購買興趣？這就要看投資者對本國貨幣和經濟前景的期望如何了。譬如，如果中國買家期望人民幣會繼續貶值的話，我們就可能看到資金進一步從中國流出，一部分可能會進入新加坡的房地產市場。
然而，這並不會會造成新加坡房地產價格顯著上升，因為新加坡樓市的市場情緒依然持續低迷，而利率也看漲。
對外國投資者而言，投資房地產為貨幣避險有很大價值。譬如，一名印尼買家可能在2012年中，在新加坡購買一間價值500萬新元的房子。假設他當時以現金付清了這筆款項，當時的匯率是1新元兌7344印尼盾。若加上所有購買成本，如買方印花稅，他的買房成本大概是414億印尼盾。
至今，新元兌印尼盾的匯率已上升約33％，也就是1新元兌9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季，新加坡私宅價格下滑了約2.5％。
就算這名印尼投資者現在減價以488萬新元把房子賣了，並支付4％的賣方印花稅、2％的經紀費、2500元的律師費，他仍能收回458萬新元。以現在約1新元兌9771印尼盾的匯率計算，他能拿回448億印尼盾，獲得約8％的名義潤利。以上計算假設所有過渡性費用和相關稅費等同於租金收入。
在貨幣波動之中，新元保持穩定，即使新加坡房地產價格走低，這也為房地產外國投資者創造了有利可圖的環境。然而，匯率只能算是海外投資考量中的一個因素。其他的因素包括稅率、國內經濟環境、市場透明度、投資出發點等，也都是投資者選擇出國投資的重要因素。
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（互聯網資訊綜合整理）
日本成中國人新投資目的地：公寓酒店物業成首選
仲量聯行數據顯示，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。今年，中國購房者投資海外市場的熱情還在不斷高漲。繼澳大利亞、美國之後，購房者的目標開始轉移到亞洲，日本成為中國投資者一個新的購房目的地。
為國內購房者提供海外置業服務的居外網統計發現，今年第二季度中國人對日本房地產的購買意願指數為2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，這個指數僅為100。
記者通過多方採訪瞭解到，北京、上海越來越多的投資客開始通過不同渠道進入日本房地產市場，相比澳大利亞、美國已經是比較成熟的國外市場，日本市場比較低門檻的投入和未來的前景正不斷被中國人看好。
走，去日本買房
2015年發佈的胡潤百富榜中，中國超高淨值人群約17000人，總資產規模約31萬億元人民幣，平均資產規模18.2億元人民幣。而這些超高淨值人群超過80%有海外投資需求，這裡面的市場還在不斷加大。
記者瞭解到，北京一家房地產公司每月組織兩次資產投資旅行團，這個為期三天、每次40人的旅行團前往日本東京和大阪的目的是為了在海外尋求安全的投資目的地。上海的類似投資旅行團也將於近期啟程赴日。
統計數據發現，目前中國人諮詢日本房產的人數正在快速增長，中國人2015年上半年購買日本房產的成交金額是2014年下半年的3倍。來自中國的購房者比去年同期增加了20%左右。
「我每天利用微信和QQ與來自中國各地的潛在購買者聯絡，達成購買意向後買家會直接過來交錢，目前的交易量是過去的3倍。」日本東京房產經紀人張豔(化名)告據記者採訪的時候，已經晚上9點，他正在帶一位中國買家去看一套房屋。
世 邦魏理仕發佈2015年第一季度海外赴日本房產投資報告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購買日本房產共花費1580億日元(約127億美元)，佔 日本房產投資總價值的14%。對此，世邦魏理仕認為儘管日本房產投資仍以國內投資客為主(86%)，但海外投資對日本房產市場的影響正在擴大。
上述報告進一步指出，在日本，大東京地區(包括東京23個區在內的所有地區)是最受海外買家歡迎的房產投資地區。從東京各地區來看，「中心五區」是最受海外歡迎的投資地區。
值得注意的是，名古屋與大阪地區在房產投資市場「異軍突起」，兩地在2015年第一季度房產投資總額同比增長48%，達到2260億日元，正在逐漸拉近與東京市場的距離。
公寓、酒店物業成首選
統計發現，中國人赴日投資最喜歡的標的是50萬~100萬元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200萬~500萬元人民幣的住宅。同時，還有少量客戶是購買土地進行投資，金額一般在500萬人民幣以上。
日 本當地多位房地產業內人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。在過去3年內其人口增長量超過10萬，日本國內新興高科技企業與學 生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場擴張兇猛。而在20世紀90年代，日本曾面對了老齡化嚴重問題，其65歲人口占比一度增至16.68%。
而 日本的酒店也逐漸受到熱捧。公開資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假 村，該度假村是東京迪士尼度假區的公認酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已 購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產總共耗資125億日元。
但是也有觀點認為酒店並不適合投資，因為當前日本的旅遊業並不那麼發達，尤其是在福島核電站發生核洩漏之後，中國遊客更是減少了對日本的觀光。
盡 管如此，不少國內買家仍然持看多態度，日本酒店地產回報相對較高也是主因。搜房網給記者的一份報告顯示，日本酒店地產2014年回報率已經升至 10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%，領先於如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費低於其他主要經濟體。 日均消費為123美元，而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。
事實上，亞洲國家日本、韓國一直受到中國的機構和個人投資者的偏好，包括綠地集團、連合地產都選擇在韓國濟州島進行了房地產投資。
「國內越來越多開發商將面臨下行的市場，亞洲將成為國內開發商海外投資的新的地點。」連合地產CEO許仰東認為。
賺錢的機會與風險
記者採訪國內、日本業內和購房者獲悉，日元貶值促使了不少中國人去日本買房。目前日元處於匯率最低點，而人民幣貶值的預期也在不斷上升，那麼現在去日本購房則是一個最佳時期。
數據顯示，目前東京中心六區的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經達到6492萬日元(約330萬人民幣)。 作為日本的政治與經濟中心區域——千代田區(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區)，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元(約456萬人民幣)。
正是由於日本東京房價的上漲，而其首都圈中心區域的房屋供應量又十分有限，因此業內預計至2016年東京中心區房價將進一步上漲。
也有日本房產投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產後的租賃回報率較為可觀，高達10%左右，而中國的房屋租賃回報率只有約2%~3%。
雖 然有如此好的前景，但是東京房價仍低於全球其他主要城市。也有媒體曾報導，2013年中國買家以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子，目 前估值420萬人民幣，而每個月收入約9300元。但是當時1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計算中國買 家不賺反賠。
此外，由於缺乏對日本房產項目以及當地法律的瞭解，中國投資者可能會面臨種種風險，如，日本的租賃政策保護房客利益，房客不主動搬走，房東不能趕走房客。有媒體報導，在日本，曾發生房客不搬走導致房主賣房交易失敗的情況。
中國台灣信義房屋日本東京分公司總經理KennyHo曾表示，一些開發商只願意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國人。
其他風險還包括房屋的高折舊率、地震等自然災害高發、不動產各種稅費保險等。還有媒體報導，由於日本住房自有率較高，且日本老齡化問題嚴重，房屋過剩的問題將會在2020年奧運會後變得更加嚴重，這會降低所投資房產的利用率。
但野村證券認為，東京的房地產價格便宜且投資回報相對較高，不同於在新加坡或中國香港投資房產會受到限制，東京的房屋投資機會充足。
附日本房地產海外投資相關數據：
1~3月份，海外投資者購買日本房產共花費127億美元，佔日本房產投資總價值的14%
中國人2015年上半年購買日本房產的成交金額是2014年下半年的3倍
中國買家最喜歡50萬~100萬人民幣的單身公寓，其次是200萬~500萬人民幣的住宅
日本酒店地產2014年回報率已經升至10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%。
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