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自古以来，中国人的习惯将“家”定义在房之上，这也是为什么中国人对于购房的热情超越世界上任何一个国家。按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价是否会上涨。

多年来，中国人在世界各地购置房产的热情只增不减，海外投资置业也促使着房价飙升，如美国房价。在30份报告中，大部分机构都认为2017年美国房价会将继续上涨。

美国房价——走势被业界看好

据美国最大的地产平台Zillow统计，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。全球最大的地产数据提供商Corelogic乐观预计美国房价，将在2017年9月再上涨5.2%。

Zillow通过对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测，他们认为未来5年，美国房价将上涨21.4%（平均值）。

据悉，2016年美国的平均房售价格为27万美元，而中国人在美国购房的均价是94万美元。2016年外国人在美国购买的百万或更高价位的所有豪宅中，中国人购置比例高达42%。高平均购房价的部分原因，是因为中国人偏爱华人相对聚集的东西海岸，而这些州的平均房价也高出美国均价很多。

据悉，近1/3在美置业的中国人选择了加州，这里气候适宜，生活方便，来回中国便捷，其次是纽约/新泽西东海岸一带。

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新泽西——新兴的置业洼地

近年来，泽西市凭借其生活品质、文化氛围与性价比，已成为最受购房者青睐的地区之一。

被称为纽约“第六区”的新泽西离纽约仅有一河之隔，独特的地理位置优势让众多投资者选择在这里置业。新泽西的生活意味着享有宽敞舒适的生活空间，高质量的教育，较低的购物税，同时很多地段与纽约的交通也非常便利。目前在美国新泽西投资置业的华人越来越多。

据统计，在泽西市居住的人有80%在纽约曼哈顿工作。换句话说，在泽西市买房的人很多来自纽约。因为乘坐地铁从泽西市到曼哈顿中城仅需15分钟，而房价大概只有曼哈顿的一半。

随着纽约金融巨头向泽西市扩展，花旗银行、高盛、摩根大通、德意志银行等金融巨头的入驻，逐渐形成泽西市金融区——西华尔街。未来更多知名金融和高新科技企业将入驻泽西市，这也将更是投资回报最有力的保障。

此外，有限的房源，逐年增加的购置人，加之市场供需不足，也促使着新泽西的房价逐年上升。

（据新浪新闻）

2007年8月9日，法国巴黎银行禁止了专门从事美国抵押贷款的对冲基金的赎回交易，标志着一场席卷全球的信贷危机就此开始，这最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟在一年后倒闭，由此也拉开了半个多世纪来影响最深远的一场“大衰退”的序幕。

十年过去了，美国的房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一，已经基本走出了危机的阴影，亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平。此外，美国房屋和开工许可等数据继续回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出国留学租房买房平台的北京分公司总经理吴志龙表示，美国房价确实来到了高点，但是泡沫没有那么严重，只是很个别的，当前在美国投资房地产行业更应该重视的风险不是放假下跌，而是房产空置。他对远见财讯表示，美国房产税非常高，比如像在德克萨斯州，一套房子房产税大概是2%，也就是说一百万人民币的房，你每年养房成本至少2万人民币，这还不算物业费不算维修费。因此如果房产空置的话，这些成本需要投资者自己承担。

此外，除了房屋的空置成本需要重点考量以外，租售比同样是投资者不可忽视的重要指标。“如果租售比在四以上，房产就可以继续持有。”吴志龙在远见财讯的直播节目中分析指出，如果房产的租售比非常低，同时又有一定数量的房贷，那租金的收益很有可能无法覆盖月供的成本，这样的话相当于持有一个负资产。因此，房屋本身能够带来多少现金流是投资者在投资美国房产时应该重点关注的。

在这个前提之下，吴志龙认为，如果说现在还想去买美国的房子，避免自己资产贬值，那这样的话一定要投资那些不会产生空置的区域，比如学校周边，大学周边。要去选择一些产业多元化的区域，不能选择像奥兰多这样的只有一个旅游业。可以选择像达拉斯、休斯顿、波士顿这些产业比较多元化的城市。

7月底，标普发表的观点指出，预测新屋开工今明两年将达到1200万户和1300万户，过去两年均值为1100万户。压制的需求和人口因素将在中长期支持房地产活动。新屋开工在未来10年将达到平均每年1500万户，与房地产泡沫膨胀前十年的水平一致。同期公布的美国6月房屋开工率为122万套。地产经纪人称，美国需达到历史均值的150万套才能解决目前房地产供应短缺的状况。来自路透的报道也认为，新屋销售较上年同期成长9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰时水平的一半。

但是，来自美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199,200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440,100美元。此外，美国多个城市的case shiller房价指数，已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

（据远见财讯）

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低，楼市需求火爆的同时，房地产开发商却在以“龟速”应对——目前美国新屋开工年化户数仅为84.9万，远低于2007年金融危机爆发前103.6万的水平。

而新屋开工的低迷水平，直接影响到了美国的就业市场：目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业，比十年前的数字低了整整20%。开发商的反应冷淡，可说是美国房地产市场本轮复苏的一大“未解之谜”。

根据美国房地产经纪人协会 (NAR) 公布的数据，6月季调后房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”，导致更多美国人买不到属于自己的房产。

美国房价自2011年触底反弹以来已经上涨了50%，而且在可预见的未来看不到涨势放缓的迹象。而美国的房屋库存量已跌至30年新低，二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%，为房地产销售额的增长限死了“天花板”。在全国范围内，民众对房价的负担能力正在迅速恶化，若新屋开工不见好转，预计这种趋势仍将持续。

“美国正经历一场大规模的建筑短缺”

复苏中的美国经济，往往依赖房地产市场注入“强心剂”；与历史同期相比，美国每月新屋开工理应再高30%，并创造大量中产阶级岗位，带动就业市场。房地产数据公司Trulia的首席经济学家Ralph McLaughlin指出：“新造建筑一直以来都是中产阶级岗位的稳固来源。”

但这一次事与愿违，新屋开工明显滞后于劳动市场。 “美国正经历一场大规模的建筑短缺。”

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合格劳动力的短缺？

开发商常常抱怨合格技术工人的不足——这也是他们没能建设足量新屋来满足市场需求的主要原因。在美国开发商协会 (NAH) 的调查中，78％的建筑公司表示，劳动力短缺是他们的首要担忧，远高于2011年的13％。总部位于达拉斯的Altura Homes总裁Donnie Evans称，“已经很难找到拥有合适技能的可靠劳动力了。”

然而，劳工权利的倡导者却提出了质疑：在做过通胀调整之后，建筑工人的平均时薪与2006年相比，没有任何增加。如果开发商们真的想要雇佣更多的工人，为什么不提高工资水平，以吸引次贷危机中离开建筑行业的技工们回归老本行？

开发商方面的回应则是，他们承受不了更高的薪资水平，因为这将进一步推高房价，使其超出一般买家可以承受的价格范围。举例而言，Evans称Altura Homes已经将平均房价提高了50％，从四五年前的大约16万美元，提高到今天的24万美元。

但是，McLaughlin却指出，若提高建筑工人的薪资，承担更多成本的并非终端的买房客，而是土地的卖家，开发商所谓提高薪资就会推高房价的说法纯属无稽之谈。

监管的“有形之手”和市场的“无形之手”

政府对楼市的监管又如何呢？McLaughlin表示，政府各项费率和施工标准非常繁重，甚至在地价非常便宜的地方，也会令建筑开发入不敷出。开发商还必须为新开发房屋的配套基础设施成本买单，目前这些成本约占新屋总成本的25％，2011年至2016年期间这一数字增长了近30％。

开发商的资金周转也成问题，他们中的大多数得通过借贷融资承担建筑成本。联邦存款保险公司称，住房建设贷款总量目前不到2007年水平的40％，同比增长还在持续放缓。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，《多德·弗兰克法案》对社区银行的监管加强阻碍了发展贷款的发放，而在次贷危机中遭到重创的其他银行对于重新涉足房地产贷款业务，也疑虑重重。

总而言之，并非单一因素阻碍建筑行业雇佣更多的工人，开工建设新屋满足迫切的市场需求。银行业不愿提供融资，建筑工人的短缺，许多城市缺乏建设用地和相关的区划法规等等因素，都难辞其咎。开发商在享受了多年充足的劳力供应后形成了惯性，也在抵制薪资的上调，而且随着住房市场供不应求，他们也感受不到任何能够迫使他们加薪的压力。

（据华尔街见闻，作者张一苇）

近日，美国房产信息网站Zillow发布6月房地产市场报告，显示全美房价总价的中位数达到20.04万美元，同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。（美国房子有多便宜？）

此前，即使在2007年房地产泡沫高峰期，该数字最高只达到19.66万美元。

所以，有分析认为，次贷危机十年之后美国房价重返巅峰时期水平。

据大陆媒体财新网8月13日报道，值得注意的是，20.04万美元是美国全国的房价中位数。在硅谷中心的帕拉阿图市（Palo Alto），其6月的房价中位数高达259.8万美元，而整个纽约市的房价中位数为42.23万美元。房价中位数是指，把所有房屋按价格排序，取中间位置的房价。

报告显示，房屋供不应求是美国房价大幅上涨的主要原因。

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从供应来看，6月，全美挂牌出售的房屋数为56.17万套，比去年同期的54.45万套增加3.2%。但美国人的购房需求强劲，美国一套房屋从挂牌到出售的平均天数已经从2012年5月的111天降至2017年5月的73天。这使6月待售的房屋数量比去年大幅减少11%。其中，加州硅谷重镇圣何塞的房源量降幅最大，待售房屋量同比减少39.4%。

2017年6月，美联储完成了年内第二次加息，提高联邦基金利率0.25个百分点至1%至1.25%。市场预计，美联储将按照一年加息三次的频率，逐步提高利率水平。

中国人是美国楼市的重要投资者。根据全美经纪人协会的报告，在2016年4月到2017年3月，中国人购买美国住宅总金额达到317亿美元，连续第四年在各国买家中名列第一。

（据多维新闻网）

全美房价近年来一直持续增长，今年6月洛县住房中价已达到了近57万美元。同时，房贷利率虽仍处于历史低点，但自从川普总统上台后也开始提高。为应对这种情况，房贷行业正在放宽房贷条件，向客户提供更多购房选择。

房贷行业数据公司Inside Mortgage Finance的出版人谢卡拉（Guy Cecala）说，房贷机构正在放宽贷款标准，因为他们担心房价和贷款利率的增加会使他们失去生意。他说，如果生意减少20%，就要想办法弥补这部分业务。

由政府控制的房贷巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在开发鼓励买房的新项目。这两家机构并非直接提供贷款，而是从放贷者手里购买贷款，来保持市场流通，因此其房贷标准的任何变化都会对房市产生重大影响。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借贷者经常是零首付就可以获得贷款。而泡沫破灭后，首付额度的标准开始从紧，联邦规划者要求首付比例不得低于房价的20%。以今年6月洛县中价房为例，20%的首付款就是11.38万美元。

过去，想申请低首付项目的借贷者，通常都会去联邦住房管理局，该机构提供3.5%首付的选择，但要求贷款者为贷款期购买昂贵的贷款保险。

如今，购房者的贷款选择变多了，但借贷者必须有良好的信用分数。

这一趋势始是从2014年开始的。当时房地美和房利美宣布提供3%首付的选择，但许多大银行当时仍持怀疑态度，美国银行总裁Brian Moynihan那时说，他的公司不想参与这样的项目。

大银行也提供3%低首付

但他这话还不到两年，美国银行开始与房地美合作，提供3%的首付选项；而全美最大的贷款机构富国银行去年也开始与房利美合作；摩根大通现在也提供3%的首付项目了。据《洛杉矶时报》报导，房地美可负担贷款部门副总裁Danny Gardner说，每天，都有越来越多的人来贷款。

在全美大部分地区，3%首付最高可贷42.4万美元，其中也包括加州。

美国银行的一位发言人说，在与房地美合作6个月后，该行拨给可负担贷款项目（Affordable Loan Solution Program，允许首付3%）资金的年总额从5亿美元调增到了10亿美元。

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有些房贷项目首付更低

今年，房利美开始试点一些非银行机构的贷款，允许首付低于3%。这些项目要求借贷者有3%资产（Equity），由放贷者垫钱给贷款人以达到贷款门槛，但借贷者最终不能通过高费用或高利率（比如高于目前30年定期贷款利息3.9%）来还这笔钱。

而另外两家贷款公司，圣地亚哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的试点项目则提供1%的首付选择；另一家贷款公司Movement Mortgage的试点项目更是允许借贷者零首付。

房地美也允许1%的首付选择，由放贷者垫付2%。但该机构上个月宣布，将从11月起停止该选择。不过，如果借贷者是使用家庭贷款或政府项目的资金来达到3%门槛的，仍然可以1%首付。

Guild贷款公司的资本市场副总裁David Battany说，该公司推出1%的首付选择，是迫于竞争压力，因为很多贷款机构提供非常低的首付选择，特别是在加州。他说，他们如果不这样做，就会损失生意。

1%首付在热门城镇买房

Guild的低首付贷款项目受到了很多人欢迎。比如，酒商布兰查德（Mark Blanchard）和他的护士妻子，就是通过该项目买下了索莫纳县（Sonoma）Healdsburg的住房，该地区是技术工人购买第二住房的热点地区。

如果要支付20%的首付来买房，夫妇俩就基本要拿出他们所有的积蓄。而今年，他们使用Guild公司的贷款项目，就买下了该套距离市中心很近的40多万美元的三卧排屋（Townhouse）。

38岁的布兰查德说，他的很多同事都很惊讶他能在该市买下这样一套住房。

另一个房市泡沫？

不过，房贷机构这些做法已经引发了担忧，批评者担心降低首付比、提高贷款额度等做法会导致房市再次出现泡沫。

在上个10年泡沫中，放贷者经常不要任何证明文件就贷出款项，借贷者还款初期还能缴很低的月供让贷款本金余额增多（NegativeAmortization），都没关系。

而现在，依据Dodd-Frank法案规定，放贷者必须确保借贷人有能力偿还贷款。许多借贷机构的贷款标准甚至比房利美和房地美更严格。

城市学院（Urban Institute）的Laurie Goodman说，据该学院的指数，如今的贷款风险比2000-2002年贷款标准较合理时期还要低。

谢卡拉说，放贷者和房地美及房利美只是在放松一些边缘条件，以帮助更多人获得贷款，例如允许更高的债务收入比，但同时要求很高的信用分数。

他说，过去，是方方面面都在放宽标准，现在只是放松了一点点。

谢卡拉还强调，泡沫时代风险最高的贷款并非由房地美和房利美购买或担保的，而是与无担保能力的抵押支持证券捆绑在一起。他说，他预期除非投资者再次青睐这些金融产品，否则是不会出现宽松贷款标准的大潮的。

他说，房利美和房地美会采取负责任的方式来放宽信用和安全标准。

（互联网资讯综合整理）

据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告，6月份全美平均房价为20.04万美元，同比上涨约7.5%，有史以来首次突破20万美元大关。在十年前美国房地产泡沫巅峰期，美国平均房价峰值为19.6万美元。

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报告指出，供不应求是导致全美房价上涨的主要原因。6月份美国普通住宅房源数量比去年减少了11%，创2013年7月以来最大单月降幅。过去五个月，全美房价同比上涨超过7%，许多城市房价在以两位数的速度持续上涨。西雅图、达拉斯和拉斯维加斯的房价上涨最快，6月份西雅图房价同比上涨13%，平均房价高达44.71万美元，达拉斯和拉斯维加斯的房价分别上涨10.5%和10%。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，全美房产市场持续火热，并无放缓迹象，只有像旧金山湾区这样的地方市场有明显的降温现象。但即使是在房产市场放缓的地区，房价也仍然处于或接近峰值水平，并且房源选择有限、购房需求旺盛，竞争异常激烈。

（据中国证券报）