投资移民 – Page 7

美国EB-5最新情况：I-829申请一季度同比增长27%，通过率99%

美国公民和移民服务局公布了最近一个季度的I-829申请（条件解除）的统计数据。美国投资移民行业协会对最新数据进行了全面的分析，然后发布了数据分析，指出了EB-5投资移民最后一个步骤的总体趋势。

I-829是什么？

EB-5投资者在获得他的/她的有条件绿卡2年期满的前90天内提交I-829申请。这一步视为EB-5投资移民的最后一步，因为I-829申请意味向美国公民和移民服务局证明EB-5投资者满足了EB-5项目的所有的要求（比如就业）。一旦I-829申请获批，EB-5投资者及其家人就可以拿到永久绿卡。

数据反映了什么？

I-829申请：同比增长27%，2020财年1季度有1,013名EB-5投资者提交了I-829申请。这是EB-5历史上第二次I-829申请单个季度超过了1,000宗。

I-829通过率：2020财年1季度，99%的I-829申请得到审理的EB-5投资者都获批了。目前I-829申请的平均通过率是2018年1月以来最高的水平。

I-829申请量和平均通过率对EB-5投资者来说是两大重要指标。鉴于I-829是EB-5投资移民的最后一步，I-829申请量的不断上涨以及高通过率意味着越来越多的EB-5投资者成功地获得了美国的合法永居资格，因为他们成功地满足了EB-5项目的所有条件。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

希腊新移民法案修正专家为你敲黑板划重点

解封后的希腊整装待发。

5月12日，希腊议会通过了一项修正案，对现行移民法案4251/2014部分内容进行修改，开启了更为黄金的希腊移民新时代。

法案内容主要包括：加快难民庇护程序审核，黄金签证即投资居留的法律条款的修改，简化手续，引进先进信息技术，减少工作量，加快居留审批等重要内容。

以下为外联出国专家对重要条款的解读：

1. 领取居留卡更便捷

法案修正后，申请人领取居留卡时，只需提供护照复印件，即可领取。原法案要求则申请人必须提供护照原件。

申请人的居留卡通常是由律师前往移民局代为领取，申请人需将护照原件提供给律师，因此常出现因需要使用护照而耽误领取居留卡的问题。

此条款的修订，为投资者领取居留卡提供了更大便利，同时不影响使用护照。

2. 房产投资额不再“一刀切”

众所周知，申请希腊黄金签证，统一要求投资25万欧元的房产。

而法案修订后，政府将根据不同地区的发展目标、旅游价值、房产地理位置、商业价值及客观价值等因素，出具各地区房产投资额的清单，该清单期限至少为5年。

也就是说，申请移民的房产投资金额会根据房产所在地区的情况不同而不同，经济发达地区的房产投资金额会提升，欠发达地区的房产投资金额可能会下调。举例来说，深受中国投资者欢迎的雅典地区很可能会涨价。

3. 随行子女年龄放宽

新的修订案下，主申请人的子女作为附属申请人，有权通过提交其先前的居留卡来更新居留的身份，直至24周岁。

这意味着，21周岁可续卡至24周岁，比原法案规定延长了三年。

4. 投资尾款支付节点放宽

新规定提出，申请人在递交希腊黄金签证申请前，按照约定好的房款时间节点支付即可。原规定则要求在签署房产正式合同之日必须支付完毕所有房款。

这一政策，大大缩短了客户办理移民的周期。更为宽松的付款时间，也有利于缓解投资人资金压力。

5. 审理速度大幅加快

在未来，递交黄金签证申请的文件中，律师会加入一份对于投资者申请资料的公证处确认函，也就是说申请文件会先由公证处进行预审，从而减轻移民官工作量，有望缩短居留卡获批的时间。

除了上述变政细则外
有一个利好消息不得不知

近日，希腊议会决定在雅典市内增设一家移民局，该移民局仅提供黄金居留签证申请业务。

这意味着，黄金签证审批速度将大大加快。

种种迹象显示，疫情过后的希腊投资市场将变得更加火爆，购房移民的投资人数量将实现短期内的快速增长。另一方面，希腊存量房产减少和新建房源不足确是事实。僧多粥少！因此，对希腊购房移民项目有意向的投资人须抓紧时间，抢占先机。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售希腊房源，或致电 400-041-7515 谘询希腊移民或房产投资的机会。

来源：外联出国
责编：Zoe Chan

英国2020年第一季度移民数据发布：创新类签证成绩亮眼！︱居外专栏

2020年5月21日，英国内政部发布了最新2020年第一季度的移民数据报告。

根据报告统计，2020年第一季度，200万镑投资移民签证全球投资移民递交申请（主申请人）官方数据如下：

中国申请人获批情况如下：

可以看出，今年第一季度（1-3月），投资移民签证全球递交申请量为48份，中国申请人递交总数23份，获批22份。其中中国内地申请递交的7份全部获批，0拒签，签证通过率100%。

下面是英国移民局针对创新类移民（Innovator Visa）官方数据。2020年第一季度，创新类移民签证全球递交申请（主申请人）官方数据如下：

中国申请人获批情况如下：

根据数据，全球范围内2020年第一季度英国创新类移民总申请数44份，中国申请者递交数量为9份，获批7份申请。

外联解析

数据趋势分析

众所周知，第一季度时期正处于1月新年假期以及全球疫情影响期，多地签证中心处于关闭状态，英国多类签证如工签、首席代表签证、投资移民签证的申请人数均出现不同程度的下滑，这也是预料之中的情况。从现实情况分析来看，4-6月份英国疫情处于中后期，目前中国大陆的所有英国签证中心仍未开放，外联大胆推测第二季度的各类移民申请数可能不高。

但值得注意的是，相比之下，创新签证是少有的申请人数不降反增的签证类别，保持了强劲的势头。

并且5月14日，英国政府也发布了移民法的最新修正案，对创新类签证的法案也进行完善，其中移民局不仅放宽了对于申请人的“创始者身份”的判定，更将增加背书机构的数量和领域，这一系列的调整，无疑对申请人来说都是利好消息。

修正案发布后，政策将继续向好，创新签证也将继续成为最受欢迎的移民英国的方式之一。外联预计，疫情一过、签证中心放开后，签证递交数量上可能会有增长，并且获批数量也会迎来爆发式增长。

话题总结

作为一个新的签证类别，2019年上半年无论是对申请人、背书机构还是英国移民局来说都是“政策消化期”，不过从2019年下半年至今，创新者签证的数据呈倍数递增。值得一提的是，由于有了背书机构的担保，全球的获签率也有了大幅的提高。在申请人的国籍方面，中国也逐渐成为主流申请国家。

对于脱欧后的英国，近期也通过了新的积分制工签移民体系，预计明年也将正式启用，新的积分制度虽然在一定程度上保证了公平性，但是面对全球的申请人其实是加剧了竞争的压力，所以，对于想要继续留在英国的中国申请人来说，创新签证对于未来的发展也更具优势。

综上所述，随着申请人的增多、法案的完善也将带来政策的收紧，所以外联提醒有意移民英国的申请人，在当下政策宽松的背景下，抓住机会，尽快申请才为上上策！

官方数据查看地址：https://www.gov.uk/government/statistical-data-sets/managed-migration-datasets

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

西班牙2019年发放黄金签证超8000份！中国人买房移民仍是首选

自2013年西班牙《企业家法》颁布以来，该国连续第七年赚足了海外投资移民的眼球，再次打破发放黄金签证的记录，于2019年，总共发放了8,061个此类签证。与2018年相比，增长了22.6%。

据报道，去年，共有681名海外人士通过投资西班牙房地产拿到黄金签证。此类签证的程序与欧盟其他国家/地区所采用的模式类似。据悉，该签证要求在西班牙土地上购买一处或多处产业金额超过50万欧元。此前的最高纪录为2016年，658份“房产投资”的黄金签证，2018年也只有599份，因此按年计算，这类黄金签证在2019年的增长为13.7%。

按国籍划分，来自中国的移民可以说独占鳌头。持有此类居留的共1,686份，其中房产投资移民为455份。印度人排在第二位(947份黄金签证，绝大多数为技术移民)，巴西以549份升至第三位。

不过关于黄金签证，非政府组织提出批评，谴责它们经常成为涉嫌腐败的人通向欧洲门户（十几个欧盟国家以类似程序给予居留权，甚至国籍）的途径。因为不少人在其原籍国以非法手段积累了财富，转运到国外来。

来源：欧华报
责编：Zoe Chan

魁省投资移民外流情况突变！是什么吸引移民留了下来？

差不多九成的魁省投资移民违背了他们敷衍的承诺，此前宣称这个讲法语的身份是他们的“理想目的地”，这一现象一直都是倍受争议，尤其是在卑诗省和安大略省，这两个省是大部分投资移民事实上的目的地。

为什么很少有魁省投资移民定居该省，理由很多，众说纷纭，有的认为魁省与温哥华和多伦多相比缺乏移民元素，有的认为亚洲人听不懂法语（说得好像魁省人民只讲法语一样），还有的认为和温哥华温暖的海滨气候相比，魁省有着苦寒的冬天。

鉴于经常有呼声要求魁省政府和位于渥太华的联邦政府执行移民的宣誓书，但是两个政府都没有政治手段来做。

这是因为在加拿大境内的迁徙权，定居权，工作权是得到了《加拿大人权利和自由宪章》（Canada’s Charter of Rights and Freedoms）的保护，这一权利是联邦政府——更别提任何省政府——是没有权力改变的（对《宪章》或者宪法的任何修正都需要众议院，参议院，以及2/3的省份的批准，并要求这些省份至少要以全省总人口的半数赞成）。

新不伦瑞克省就是少数找到办法“执行”无法兑现的承诺的省份之一，手段是要求移民购买债券，这种债券的清算要求购买人出具在本省的居住证明，就像税单那样。

但是，魁省——通过魁省投资移民项目享有100%的投资资金，同时投资移民90%以上的个人支出（教育，医疗等等）都流向了诸如卑诗省的温哥华和安大略省的多伦多——却没什么动力效仿新不伦瑞克省。

2014年到2018年间，表示自己主要地址在魁省的主申请人比例在7%到8%之间徘徊，但是2019年这一比例上升很快。

2019年1月到10月之间，13%的主申请人和15%的家属表示，他们的主要居住地就是在魁省。比例突升，作何解释？

“这和安大略省以及其卑诗省某些城市对非本地居民征收的税务有一些关系，”在加拿大出生的移民律师DavidLesperance说道。这些措施近年出台的原因是为应对越来越多的中国购房者，这些人推高了房价，但是自己的房子却没人住。

“很多‘幽灵投资者’（也就是，这些名义上的居民实际上大部分时间都在加拿大境外）已经意识到了这样一个事实——那就是在温和华和多伦多买房近年来不仅更贵了，税比魁省还高，”他解释道。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

疫情后投资移民趋势何去何从？｜居外专栏

当疫情得到了进一步控制之后，几乎所有行业都在尽可能地“复工复产”，走出巨大经济下行的“漩涡”。投资移民行业也无法独善其身，受限与全球通行和社交的限制，2020上半年整个市场几乎都陷入了“停摆”。一方面，目前尽管中国的情况正一步一步走出疫情所带来的阴影，但作为一个高度国际化的行业，全球各国的“自我隔离”还没过去，投资移民行业并没有真正意义上恢复正常。另一方面全球经济受到疫情的影响，几乎所有人的“钱袋子”都或多或少的缩水了，这也会让那些原本计划实施的投资移民计划延期或无期限的“搁浅“。

投资移民行业也是一个擅长唤醒危机意识并提供解决方案的行业，各种机会总是出现在谷底和峰顶，从行业发展的历史上，无论在经济危机或是经济高速增长的年代，都会出现投资移民行业高速发展。今年对于很多人来说都是进入任何行业的最低门槛时刻，大前提是必须掌握行业发展的未来趋势。以下的投资移民趋势解读希望能给大家带来一些思路：

趋势一：投资移民是各国解决债务和财政赤字的创新模式，更多项目将会诞生

新冠病毒疫情是全球经济危机之母，幸运的是，经济危机也是投资移民项目之父，即将爆发的主权债务危机将催生更多的投资移民项目。

受到疫情冲击的各国政府几乎都开启了烧钱模式，从来没有出现像现在这样低收入，也从来没有像现在这样多的支出。

印钱是一个简单粗暴的解决方案，但不可避免会产生通货膨胀和货币贬值。投资移民几乎可以通过身份权益交换，获得海外直接投资，这些资金几乎没有借贷成本，而且也不计入财政预算中。

趋势二：名义居民将会降低，移居迁移将刺激房产市场需求

旅行限制和全球流动性降低导致在疫情前通常被强调的虚拟性迁移的原因——Freedom，或者在中国被广泛定义的“移民不移居”的概念将会弱化。

功能性迁移或者说移居迁移的申请者的增加，无疑会提振“第二家园”本地市场，首当其冲的就是房地产行业。

另一方面，在经济下滑的压力之下，大量优质资产会被打折出售，也将引发一大批“握有充裕资金”的投资者入场。

结论：

房产的市场报价大概率下降；
房产的成交价格肯定下降；
由于量化宽松，先进渐渐失去吸引力；
急需资金的投资移民国家大概率会推出折扣。

居外网拥有91个国家和地区的300万条房源信息，欢迎点击查看

趋势三：全面数字化将成为常态，加密货币或成为下一个“风口”

利用互联网的技术打破社交限制与“居家隔离”问题，大量传统的模式被创新放到了线上（Online）。在营销推广方面，大量的预算从线下转移到了直播，线上活动，互联网广告上，甚至一些高科技手段（VR技术即虚拟现实，实时互动体验等）被运用其中。数字化的申请审理已经不是新鲜事物，我们也看到了开放投资移民各国政府陆续加入到这个行列，无疑在数字化层面“适者生存”。尤其在加勒比海国家——多米尼克，自动化审理体系经受住了2017年飓风和2020年疫情的考验，使该国能够最短时间恢复申请案的审理，使得该地区其他国家移民局纷纷加入到数字化操作行列。

趋势四：创业、创新类别签证将最快“复苏”

企业家/创业类别的移民计划在全球总申请量中占有不可忽视的地位，从数据来看，毫不逊色于投资类别的居留项目，例如2018年各个投资居留项目批准了16,216名主申请人，而各个企业家/创业项目批准了15,895名主申请人。

与投资类签证最大的区别在于，企业家/创业签证满足了申请者迁移到移民目的国的需求，更是受到移民目的国政府的欢迎，不仅带来了人口，更是带来了税收和本地经济促动（消费，就业等）。还有一个独特的优势就是在符合申请标准的前提下，能够将投资牢牢的抓在了自己手上，我想没有一个真正的企业家或者创业者能够抵抗。

延伸阅读：【受新冠疫情影响最小的移民签证是哪种？来看谷歌趋势分析】

趋势五：卫生保健系统和医疗配套将成为项目成败关键

此次疫情的爆发，也让不少标榜自身公共卫生系统领先的国家尝到了过分自信的“苦果”，打分领先的国家并不代表有足够应对疫情的能力，无疑拥有健全医疗保障的投资移民计划在未来会更受到青睐。不得不提到那些有先见之明的投资移民国家，为了确保新移民不会对公共医疗卫生体系产生巨大负担而推出的医疗保险或是将医疗配套放入到了投资计划中。毫无疑问，新冠病毒的常态化会随着疫苗和药物的开发得以抑制，拥有多一重保障的投资移民计划也将增加，这也是重要的移民福利之一。

延伸阅读：【泰国精英签证拟增添“全包”医疗保险服务】

其他方面，我们也看到了例如旅行限制无疑最大挑战了作为投资移民中重要免签因素，让黄金签证和投资入籍的计划大受影响等，疫情终将过去，而终将会迎来市场的反弹，也衷心祝愿大家度过这个“不容易”的2020年，健康平安！

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn

马耳他计划推出“新一代”投资移民计划，有哪些变化值得期待？

马耳他政府在最近的一份通讯稿中表示，一旦1,800个配额用完，马耳他政府将会推出新一代的投资者计划。

马耳他个人投资者计划办公室（ORiip）最近一次的报告发布于2019年11月，涉及的范围是2019年6月之前的一整年。该报告显示，项目总计收到了1,742宗申请案，其中1,198宗获批。尽管2020年5月的数据要作出预测很难，但是根据马耳他公民和社区议会秘书（ParliamentarySecretary for Citizenship and Communities）Alex Muscat最近的表态，超过70%的配额已经用完了。

所以，照这个速度来看，马耳他个人投资者计划很可能今年“数月之内”就会用完配额，Alex Muscat表示。如果说几个月前外界对项目的延续性还有质疑的话，那么目前可以说这些质疑烟消云散了；显而易见，马耳他个人投资者计划会继续下去，初代项目和新一代项目中间不会有空档。

正如通讯稿提到的那样，尽管公民身份事务目前是——将来也是，各欧盟成员国自己说了算，但是马耳他政府对项目进一步改进持开放态度，以便站在投资移民界的潮头。马耳他总理Robert Abela已经表示，会考虑进一步的改革，马耳他政府已经和欧洲各个机构以及利益攸关方进行了讨论。

马耳他个人投资者计划对马耳他经济影响极其巨大，自2014年以来已经筹集到了超过8亿欧的资金。这些资金被用来资助一系列的项目，最近还，当然也是临时性的，用来抗击疫情对该国经济的影响。

马耳他个人投资者计划，路在何方？

知道了项目会延续下去，也知道了配额用完的时候会推出新一代项目，那么会有哪些具体变化呢？

尽管我们没办法精确预测会有哪些修正，毕竟具体细节还没有得到确认，但是我们可以对马耳他个人投资者计划2.0进行一些靠谱的猜测。

资金来源，财富来源，每个申请人的身份都由警察和情报机构核查，这是4层尽职调查的一部分，这个尽职调查被认为是业内的标准。但是，即便是标杆性的审核标准也有提高的空间。还有一个可能就是进一步让授权代理人承担尽职调查责任，这一措施可以节约时间，进一步降低“漏网之鱼”的可能性。

还有一个可能变化的地方则是投资，不仅是投资额，还有投资组合结构。在修正计划中，马耳他当局可能有以下考虑：

1、提高房产投资门槛，这个门槛自项目推出以来一直就没变过，虽然整体市场已经大幅升值；

居外推荐马耳他斯利马的房产，3卧2卫，建筑面积127平方米，房价格约¥ 610万。点图了解更多详情

2、提高政府捐赠——很可能不是针对主申请人而是家属以及额外增加的受养人；

3、彻底取消投资15万欧到股票或者债券的要求（股票或者仅仅给马耳他带来了流动性，而不是资本投资）。砍掉此条就是作为房产投资门槛和政府捐赠都提高了的一种平衡。

但是，鉴于塞浦路斯和黑山的申请条件，我们不能排除这样一个可能性，那就是政府捐赠要求降低，房产投资门槛提高，可能幅度还很大。

不管最终变化如何，我们有理由认为这些变化会得到仔细考虑，再得以实施。马耳他最不想看到的事情就是失去投资移民界弄潮儿的地位。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

美国富人纷纷启动疫情逃生计划新西兰地堡成首选

3月初，当新冠状病毒感染席卷美国的时候，一位硅谷高管打电话给生存避难所制造商Rising S公司。他想知道如何打开他在新西兰地下11英尺处价值数百万美元的地堡的秘密大门。“这位科技公司高管在此之前从来没用过他的地堡，也不知道如何开启”，德州地堡制造商Rising S公司总经理加里·林奇说，”他想查验大门、电力和热水器，以及是否需要额外配置空调和水等”。

这名商人在旧金山湾区经营着一家公司，但却住在纽约。纽约正迅速成为全球冠状病毒的中心。林奇说：“他已经‘逃’去了新西兰，以躲避在纽约发生的一切。”

多年来，新西兰一直是美国富人世界末日生存计划的重要代表，他们担心，比如说，一种致命的细菌可能会让世界陷入瘫痪。新西兰地处地球边缘，距离澳大利亚南部海岸2000多英里，是490万人口的家园，大约是纽约都会区人口的五分之一。这个干净、绿色的岛国以其自然美景、悠闲的政治家和一流的医疗设施而闻名。

最近几周，这个国家因其对流感大流行的反应而受到赞扬。该国提前实施了为期四周的禁闭，如今有越来越多的恢复病例，全国只有12人死于这种疾病。美国的死亡人数为3万9千多人，这意味着美国的人均死亡率要高出大约50倍。

总部位于加州的vivos公司创始人罗伯特·维奇诺（Robert Vicino）说，该公司已经在克赖斯特彻奇以北的南岛建造了一个可容纳300人的地下掩体。过去一周，他接到了两个潜在客户打来的电话，他们都渴望在岛上再建一些庇护所。他说，在美国，有24个家庭搬进了南达科他州一个能容纳5000人的Vivos庇护所，面积大约有曼哈顿的四分之三。Vivos还在印第安纳州建造了一个可容纳80人的掩体，并在德国开发了一个可容纳1000人的掩体。

Rising S Co．过去几年在新西兰修建了约10座私人掩体。一个150吨重的庇护所的平均成本是300万美元，但它很容易就能卖到800万美元的高价，还带有豪华浴室、游戏室、射箭场、健身房、剧院和手术床等附加功能。

随着疫情的升级，一些硅谷精英们已经搬到了新西兰。

3月12日，米哈伊-迪努列斯库（Mihai Dinulescu）决定退出自己推出的加密货币初创企业，逃往这个偏远的国家。34岁的迪努列斯库说：“我担心的是新西兰可能会关闭边境。我有一种非常扣人心弦的感觉，我们必须离开。”

迪努列斯库收拾好行李，把家具、电视、绘画和其他东西留给了朋友。他买了最早的机票，12小时后，这位哈佛大学校友和他的妻子就在早上7点出发去赶飞往奥克兰的航班。

在旧金山，“整个国际机场都是空的——除了一架飞往新西兰的航班，”Dinulescu说。

四天后，新西兰对外国游客关闭了边境。

一位美国投资者甚至问，如果他加大对新西兰的投资，是否有资格获得新西兰居留权。目前的旅行限制是对2018年8月通过的另一项命令的补充，该命令禁止外国人购买新西兰房产，这在一定程度上是对美国人大量购买该国优质房地产的回应。

现在，迪努列斯库和妻子住在怀赫科岛（Waiheke Island）一套两层三间卧室的房子里，可以看到海景，月租2400美元，比他们在旧金山买两居室的价格低了三分之一还多。

点击查看居外网上在售新西兰优质房源

佩兰莫洛伊（Perrin Molloy）是新西兰当地的一名建筑工人，他从11岁起就一直住在这座岛上，他形容这里是“亿万富翁的游乐场”。莫洛伊经常被叫去岛上的大宅第里做修理工作，那里几乎全年都是空的。他说：“这些房子是为那些需要远离世界其他地方的亿万富翁而设计的。”

居外看点：【财富自由后，他们去新西兰寻找诗意生活】

莫洛伊说，在怀埃克，建筑商通常不知道他们为之工作的房主的身份，末日相关的装修相当常见。莫洛伊的一位同事帮助在一个私人海湾建造了一座价值1200万美元的房子，在地基计划中有一个“空气隧道”，可以轻易地容纳四个人肩并肩行走。“很明显，这是地下室里的一条逃生通道，”他说。

这种病毒很可能只会推动新西兰和其他国家的备灾产业。值得注意的是，新西兰确实提供了一种投资签证，为期三年，价格约为600万美元。

了解更多关于新西兰投资移民：【43万元即可申请企业家签证？即看移居新西兰的3种方法】

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售新西兰房源，或致电 400-041-7515 谘新西兰留学、移民或房产投资的机会。

来源：新浪美股
编译：Zoe Chan

中国高净值人士的海外房产投资观｜居外专栏

在全球疫情加剧的影响下，各类商业活动和旅行都被高度限制了，也正是由于这个原因，让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈，去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因：大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资，所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目，所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因：稀缺性。在中国，往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅，50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产，并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性，也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为，无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下：

降低投资风险：通常银行会对所需要贷款的房产进行评估，无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本，但也让一部分投资的风险转移到了银行头上；

降低由于外汇管制而造成的限制：鉴于一些政策上的问题，除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外，外汇储备将大大影响到你的选择范围，利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键；

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后，会迅速布局更多的同主题投资，实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素，建议可以将投资本位币设置为美金，紧盯美金和投资目的国的货币走势，这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点，也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士，一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理，提供尽职调查和合规保障的律师，为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪，他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护，在考虑投资回报时，不仅看到房产价值的增值，也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的，往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时，不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录，它能够让你从时间和价格中找到线索，看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时，他们也一定已经准备了一些数据，这是不够的，去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地，而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的，那些在土地之上的建筑并不会增值，反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的，原因很简单，土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的，这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值，也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中，我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了，最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合，似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点，这会大大降低投资的回报，毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”，“以房养学”等等。

当然，我认为一定还有更多因素能够影响到投资者，无法一一在此描述完备，希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn

疫情将如何影响投资移民的喜好？各个项目又将如何回应？

等到疫情结束，万事万物有点恢复常态了，我们才能更清楚地知道这场全球疫病给我们造成了什么。就像那些摧毁各国经济的世界大战一样，这场疫情造成的损失可谓惨重，夺走了很多人的生命，造成了极其巨大的商业损失。

我们希望疫情早点结束，但是我们还没有脱离险境。现实则是，在疫苗研制出来之前，我们无法高枕无忧，科学家说疫苗出来，短则6个月，长则一年多。我们必须接受这样一个现实，这场灾难导致的经济影响很可能比2008年的金融危机还要大得多。

同时请看：【经济危机只会让投资移民房产更具吸引力！】

陷入双重困境的小岛国

对于那些严重依赖于旅游和经济公民计划的小型发展中岛国来说，疫情不啻于一次双重打击。从游轮停航，酒店房间取消，再到入籍申请量下跌，这场影响还会持续一阵子。那些运作永居项目的大国也不能幸免。这场疫情严重影响了它们的审理时间，在安全卫生筛选流程中也导致了一些变化。

归功于财富增长，中国成为了世界上最大的投资移民申请来源地。截止本文落笔，中国政府表示，中国人民又站起来了，世界上的这个制造业巨头也要开张营业了。这一切的背后，是他们在为可能出现的第二波病毒做准备，而他们的高净值家庭正忙于挽回疫情期间的收入损失。

有鉴于此，拿到投资入籍身份或者居留身份在目前或者未来数月，可能不是优先事项。中国市场的需求极有可能非常短暂。21世纪是一个全球旅行的时代，旅游业对很多国家来说极为重要。免签旅行成了入籍项目的旗帜，这些项目以免签旅行作为卖点，吸引更多申请。优越的流动性以前对投资者来说是决定性因素，尤其是在中国市场，中国护照免签能力较为薄弱。鉴于全球的流动自由都被严重限制了，免签旅行，目前来看，不是资产。很多情况下，还很可能是负债。

小国投资入籍计划在价格上会更灵活

尽管我们可能找不到数据，我们还是会想：在世界各国纷纷闭关锁国的高峰时段，有多少持第二护照的经济公民遭遇了严重困难？目前而言，很多人可不想被遣返到那些小岛国上。

更为麻烦的是，我们可能会看到那些通常强加于大多数非洲国家的旅行限制变成永久性的。

对那些持有欧洲，美洲，英联邦，以及其它发达国家居留许可的人来说，那里的情况不一定更好。尽管它们有着更为先进的医疗体系，但是这些医疗体系目前已经不堪重负了。城中心巨大的人口无助于目前的抗疫形式，反而造成一种虚假的安全感。

我们愈发觉得经济形势不会很妙，但是一线希望还是有的。运作投资入籍项目的小岛国会觉得有必要进一步降低费用来保护经济不受旅游业持续萧条的伤害。这种权宜之计可能还不够。

食品安全将成为一个卖点

如果说全球疫情教会了我们什么的话，那就是本地食品持续供应的价值。来自陆地和海洋的有机产品资源不仅可以极大地满足本国人民的需要，而且还可以作为一种弹性的出口货物。此外，与其各个国家自己加强出口生产，还不如地域联合起来生产，这样在国际需求端更具议价能力。加勒比地区的面包树和南太平洋的海豚鱼就应当考虑区域联合性生产或者联合性捕捞。

欧盟一直在推“欧盟制造”这个品牌，那么，凭什么就不能“加勒比制造”或者“源于南太平洋”？加勒比共同市场可以考虑把这事纳入他们的项目议程。

就其本身而言，太平洋岛屿论坛成员签署的《太平洋岛屿国家贸易协定》也可以制订一些有关的内容。以房地产为卖点的入籍计划和居留计划走在了正确的道路上，而旅游地产不能再作为主打因素。我们应当引导更多的投资进入农业和渔业，小规模制造业，以及卫生行业，这些都是后疫情世界的支柱产业。

医疗保健也可以作为一种投资选项

获得第二公民身份和第二居留身份的福利之一就是生活质量的提高。与其强调旅行自由是入籍的卖点，这些提供快速通道的国家还不如效仿大的经济体。高净值申请人想在新国家安全生活的一大动机可能是新国家可以为他们提供便捷优质的医疗服务。一个不是基于五星级酒店而是基于现代化医院的投资项目可能造福整个国家，甚至赚到医疗旅游收入。

获得第二公民身份或者居留身份意味着你可以为你以及家人选择更好的生活。这意味着更高的安全度，更好的医疗，教育，旅行自由度，以及经济机会。过去5年，我们看到入籍项目和居留项目纷纷问世。有多少个符合上面全部的条件？

财富缩水，申请人会更加谨慎，然后去找最佳选项。这不是价格战，但肯定是一场各显神通的战争。我们预计这些项目的咨询量会增加。大型的国家，比如遭受疫情重创的西班牙和意大利，很可能会放宽居留条件。但是，小型的国家，比如所罗门群岛——还没有推出自己的入籍项目，很可能认为疫情是削弱竞争对手的一大机会。

同时请看：【医疗服务已成投资移民重要考量新丶马丶泰表现亮眼】

只有时间才能告诉我们，一两年后市场会作何反应，但申请人的心态是保持不变的。符合所有上述条件的项目才受益最大。如果这些项目能够熬得过这次疫情的经济影响，它们必须尽快调整项目重点。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan