英国 | 英国脱欧:欧洲房产投资第一大目的国的位置会被德国取代吗?

英国脱欧(Brexit)前,伦敦的房产每年增值5-10%,国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧后,由于对经济预期的不确定性,很多欧盟外的投资者采取了观望态度,过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期,有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择,情况真的会这样吗?

笔者认为言之过早,一些观察者们只看到了英国脱欧的负面影响,却忽略了由此带来的潜在机会:

伦敦地区房产价格走势(欧元及英镑)

一、英镑贬值

公投后英镑兑美元汇率急跌至31年来最低点,走弱的英镑无疑增强了欧盟外特别是来自亚洲的投资者购买力,这群投资者的比例占到总在英投资人数的55%。一些分析人士认为伦敦的房价在未来两年内面临下行压力,预计回落10-18%,价格优势对国际投资者反而构成更大的吸引力。

二、欧盟发展未明朗

来自欧元区国家的投资人出于对欧盟发展的不确定性,也将把目光转向其近邻大不列颠岛的房产

三、英国经济依然看好

英国经济面虽略逊德国,但是欧洲老牌工业基地的地位并没有被替代,其能源化工制药等强项产业仍居全球领先,总体经济依然看好。而德国其房市政策抑制投机强化福利性质的特点也把德国房产限制在长期稳健类价值投资范畴。

四、教育优势

比起德国,英国还有来自教育上更大的优势,国际名牌大学综合实力仍然是世界水平最高的大学群体之一。显然优质教育和生活方式让英国房地产一直备受热捧,教育带来的优势并没有因为英国脱欧而任何有减分的迹象,尽管房价超过10%下跌的预期,但比起6年前,还是平均高出£228,632。 脱欧后的英国只是让海外资金找到更具性价比的投资。

综上所述,Brexit只是在短期内英国房市造成一定影响,但基本的供求状况并不会因为公投结果而有所改变,英国房产对国际或国内的买家仍然是长期可靠的投资方式。

英国公投脱离欧盟,世界处於震惊之中。身在英伦的安妮为大家分析公投结果,综合各国元首政要对事件的回应,并预测对英国房价及金融业的影响。她会以最真切的文字,将个人所见所闻,所思所感与大家分享。【阅读原文

 

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中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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如何避免购买加拿大的“问题”房屋?

大麻屋的主体结构可能已受残留毒物损坏,会为业主带来的一系列麻烦;房屋大幅度贬值,以后卖房也会受影响。

加拿大购房时,难免会遇到令人头痛的“惊喜”,比如恰巧买到大麻屋,冰毒实验室、发现院子里还藏着破旧的石油储罐,亦或不知不觉购买了温哥华市的祖裔特色屋,无论是碰到哪一种情况,都会另购屋者陷入麻烦,增加开支。

因此,大温哥华地产局特别为购屋者总结了如下方法,如何在签订买房合约前就发现这些潜在问题。

其实我们在各市府网站上,就会找到如下信息。例如:

在列治文市府网站上可以看到包含所有列市的祖裔特色屋的地图,以及它们的详细照片。

温哥华市府则表示,如果加拿大房产曾被用作种植大麻或非法毒品实验室,市民可拨打电话604-871-6231。市府将不会提供屋主姓名,以保护其隐私。(注意:曾被用于种植大麻或非法毒品实验室的房屋并不会登记在案,以供公开查询。不过皇家骑警则登记了全国范围内的问题房屋。)

西温则提供了所有拥有地下石油储罐的房屋名单。登陆网站:www.westvancouver.ca;并查找Fuel Storage Tank Program(石油储罐项目);点击查阅更多咨询;查看石油储罐纪录查询。

我们还可以找到卑诗省祖裔特色屋清单,这些资讯均由各市府提供。查询潜在原住民历史遗迹,登陆网站BC Archaeological Site查看具体信息,或致电250-953-3338。

查询BC省登记在案的污染地带,登陆网站www.bconline.gov.bc.ca(点击Products)。查看此数据库会收取一定费用。

 

曼谷有何吸引力让外国人趋之若鹜?

表面看来,曼谷似乎不应该成为外籍人士青睐的工作地点。

政局不稳成为当地最大的威胁,更何况它还紧邻印度尼西亚。泰国经济的光芒依然不及邻国耀眼:由於出口预期降低,该国今年的经济可能不增反降。去年8月发生的四面佛爆炸事件导致20人死亡丶120多人受伤。

不过,很多初来乍到的人却在努力忽视曼谷日常生活中不太和谐的因素:“金钱贿赂随处可见,色情行业臭名昭着,政治动荡仍在持续。”29岁的美国人劳伦·凯里(Lauren Carey)说,她2014年末第一次以英语老师的身份来到泰国

“但每个国家都有自己的问题,我的祖国也不例外。我没有感觉这里的安全性比美国差,我在美国的住处距离波士顿马拉松爆炸案现场只有一个街区。综合考虑後还是感觉利大於弊。”凯里说,她目前在房地产公司Coldwell Banker担任特许经营经理。她表示,曼谷的生活成本低於波士顿,但生活品质却远高於波士顿。

定居曼谷

事实上,根据汇丰银行发布的《2015年最佳移民目的地调查报告》(2015 Expat Explorer Survey),与新加坡丶中国香港和上海等区域性金融中心相比,泰国生活成本更低,外籍人士也更容易在这里安家落户。“对於希望买房置业的外籍人士来说,泰国是很好的选择。”汇丰银行移民部门主管迪恩·布莱克伯恩(Dean Blackburn)说。泰国法律允许外国人完全拥有自己的公寓,但也存在一些轻微的限制。外籍人士只能购买整栋建筑里49%的公寓,这项法规很少会对曼谷居民产生影响,但在苏梅岛这种外籍购房者多於泰国本土购房者的东南岛屿上,却有可能构成影响。

曼谷自夸拥有一个健康的公寓市场,而根据泰国银行的数据,当地公寓价格去年上涨14%。根据在线研究数据库Numbeo的统计,曼谷市中心一居室公寓的平均租金是2.1万泰铢(600美元),在当地购买类似公寓的价格为每平方英尺13,754泰铢(391美元)。

外籍人士喜欢住在距离BTS(轻轨)车站较近的地方,这也是当地的首选公交通勤方式。外籍人士最喜欢的居住地包括素坤逸路(Sukhumvit Road)的上段和下段地区——例如Ekkamai和Thong Lo——昭披耶河(Chao Phraya River)南部沿岸的隆大街地区(Silom),以及北部的碧武里路(Phetchaburi Road)。

然而,身为Coldwell Banker泰国分公司首席执行官,出生在苏黎世的亚当·托格瓦尔德(Adam Taugwalder)却警告称,随着豪华公寓的价格稳步上涨,泰国的房价已经不像以前那麽亲民。一方面是因为地价上涨,另一方面则源自开发商翻修和新建高端公寓。

房地产并非曼谷唯一的吸引力。“除了贸易和商务活动外,人们还喜欢这里丰富的美食丶繁荣的购物环境,以及日益浓厚的艺术氛围。”托格瓦尔德说。

经商环境

泰国长期以来都被誉为区域性创新科技中心。但当种子投资公司500 Startups於2015年初宣布将在该国成立一只1000万美元的微型基金,借此进军亚洲其他地区後,整个世界对这里的科技创新环境更加重视了。

“得益於不断完善的基础设施,泰国的创业环境正在爆发。”英国移动电子商务公司MobiCart创始人瓦拉迪米尔·巴拉诺夫-罗塞尼(Wladimir Baranoff-Rossine)说。另外,“只要每月1,400美元,便可在泰国雇佣一位经验丰富的西方人,仅为英国的五分之一。”

相比而言,根据猎头公司Adecco发布的《2015年泰国薪酬指南》(Thailand Salary Guide 2015),工作经验不足5年的客户经理在泰国的平均薪水最多不超过3万泰铢(约合853美元)。

巴拉诺夫-罗塞尼表示,跨国公司看重的是曼谷的基础设施和上网渠道。另外,这里的经商门槛较低,该国注册公司的速度在亚洲位居前列,而且可以购买保险,还能得到法律保护。

然而,想要凭借曼谷的跨国公司提供给外籍员工的薪酬打入科技行业,却是一件颇具挑战的事情。Uber和谷歌都在泰国首都设立了大型办公室,而且规模还在扩张。

除了科技行业外,普华永道和埃森哲等跨国会计和审计公司也在曼谷展开了大规模部署;百事可乐区域总部同样位於这里;广告巨头智威汤逊也在这里设立了大规模的多元化团队。

泰国本土企业通常会寻找有经验的外籍专业人士为他们的日常运营引入国际思维。泰国汇商银行(Siam Commercial Bank)丶电信运营商True Corporation和曼谷医院(Bangkok Hospital)都专门针对外国人刊登了招聘启事。

与新加坡丶中国香港和上海等区域性金融中心相比,泰国的生活成本更低,房价尤其如此。

签证问题

泰国的签证政策曾经一度十分宽松,外籍人士可以通过短期旅行延长在该国的停留时间。但泰国军政府现在对签证施加了一些限制。另外,签证延期的审批率也大大降低——这曾经是外籍人士延长泰国旅行时间的主要方式。

不过,选择留在曼谷的外国人多数都能获得企业提供的工作许可。泰国外交部有一个专门的Facebook主页,定期回答关於签证申请的各种问题。

休闲娱乐

曼谷的夜生活举世闻名(有人或许认为是臭名昭着)。除了迷失在满是无名酒吧的街头,或者在楼顶包间里酩酊大醉外,还有很多活动可以打发时间,而不至於让你因为酒後乱性而懊悔不已。

徒步远足在外籍人士中非常流行,曼谷还有一个专门的徒步旅行俱乐部。曼谷聚集了很多焦躁不安的艺术家,号称有很多创意俱乐部,包括许多专门的摄影组织。

担心自己难以抵挡冰镇胜狮(Singha)啤酒的魅力?那麽曼谷的“城市猎狗行动”(Hash House Harriers)或许很适合你,这个国际化的“跑步饮酒俱乐部”每个周末都会举行一次活动。

融入泰国

泰国人都很自豪,主要是因为古代暹罗是整个东南亚唯一没有被西方列强殖民的国家。法国曾经与暹罗开战,但却未能将其兼并——值得一提的是,泰语里的“外国人”(farang)一词正是来自於“法国人”(French)。

原因在於,泰国的核心文化基本没有受到外国势力的影响——直到现代商业相拥而至。泰国国王是全世界在位时间最长的君主,而在这样一个充斥着旧时代等级观念的文化中(这一点在语言中得到了充分体现),他也充当着无可争议的粘合剂。

很多外国人都认为泰语很难学,不仅是因为很多文字都有音调,而且有许多婆罗米文,还因为要通过大量的发音来表达情绪和礼貌。但不必担心:多数外国人只需要掌握很少的泰语便可在曼谷正常生活,因为多数泰国人对待泰语不熟练的外国人都很友好。另外,由於旅游在泰国经济中扮演重要地位,所以那些在工作中经常与外国人接触的泰国人,往往都能理解简单的英语。

家庭问题

曼谷斯坦福国际大学(Stamford International University)副教授达伍德·福德(Daved Forde)表示,很多外籍人士选择在曼谷安家,是看重这里的学校和世界一流的便利设施。

福德23年前从美国搬到曼谷,他的加拿大妻子在泰国生下了2个孩子,他们都就读於曼谷的国际学校。

“教育是很多外籍家庭因为工作原因举家迁往此处的主要原因。”福德说,“由於关注国际中学毕业会考(International Baccalaureate)项目,使得曼谷成了一流的选择。”

在曼谷提供国际中学毕业会考项目的包括几家英国的国际学校——哈罗(Harrow)丶什鲁斯伯里(Shrewsbury)丶摄政(Regents)和圣安德鲁斯(St Andrews)——以及曼谷国际学校(International School Bangkok)和拉姆鲁迪国际学校(Ruamrudee International School)等泰国本土的国际学校。

与曼谷的其他许多专业人士一样,劳伦·凯里更担心社会现状,而不是教育问题。对她而言,今後在泰国发展并非绝无可能。

“我的计划并不固定。从职业的角度来讲,我感觉自己仍然可以从这个国家获得很多东西。而从旅行角度来看,我甚至连皮毛都没有触到。”

“5年前,我从没想过自己会来东南亚定居,但来到这里是因为我看到了它的潜力。我在这个不断发展的地区提升了自己的职业,与世界各地的人取得了联系,而且享受了压力较小的均衡生活。从个人角度来看,我无疑实现了进步。”

(据明镜)

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澳洲房产市场有哪些针对海外投资者的规定?

 答:海外投资者只可以购买澳洲12个月内新开发的住宅房产(工业和商业地产无此限制),澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。

关于更详尽的外国投资者在澳洲买房规定,请参考《专业律师解读:外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》一文。

澳洲买房时应该注意哪些问题呢?

问:澳洲房地产交易过程中,买方需注意的事项是什么?

 答:澳洲房地产交易过程中,买方需注意的事项有很多,其中突出的有以下几点:

  1.  土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题;
  2.  销售商执照印章和各种法定批文是否属于原件,与被确认的名称是否相符;
  3.  房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容一致;
  4.  供水、供电、供气能否保证,交通、排污、通讯是否通畅;
  5.  房屋的面积是否按国家有关规定进行计算,有无“短尺少寸”现象;
  6.  房价计算是否已经按照优惠的价格执行,是否合理;
  7.  其他承诺的条件(如物业管理等)能否兑现。

在澳大利亚买房支出的费用有哪些?

在澳洲买房和国内有些不一样,购房引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳洲第一次购房的国人为了买房而买房,没有做足够的功课,在购买的时候往往忽略了这些费用。对这些费用深入的了解将帮助您更好的计划买房和投资

 下面以35万澳币的房子举例说明在澳洲买房的成本

  •  过户律师的费用(大约600澳币)
  •  贷款机构的费用(大约1000澳币)
  •  房屋结构检查的费用(大约300澳币)
  •  房东保险费(大约350澳币)
  •  印花税(大约13800澳币)
  •  房屋及财产保险费(大约600澳币)
  •  市容建设费用council rate(大约1400澳币)
  •  搬家费用(大约300澳币)
  •  地产代理费用(大约7000澳币)

 诀窍:税收和杂费会很大程度地增加您的购房成本。超前计划将会让您避免预料不到的财务拮据。(如果购买的是投资房,以上大部分费用都可以用来退税)

在澳大利亚买怎样的房子好?

答:国外投资者在澳大利亚只能购买一手房。

 没有绿卡也可以到海外投资房产吗?海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明,市场稳健,比国内的成熟很多,更不存在烂尾楼或者偷工减料之事,所以基本不用担心政策上的风险。

 另外,在澳大利亚,房产没有70年的产权说法,是永久性产权,所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话,加上每月有七八千元人民币的收入,在澳大利亚置业并不是难事。

 在澳大利亚买房,一般要通过律师来操作,他会搞掂各种手续,而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元,买房的各类税费在3%左右。

 目前来说,投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市,无论是别墅、公寓还是连排别墅,都存在投资空间,但是关键还是看地段。

在英国买房时,律师一般负责什么内容?

买方律师负责开展对房产的各项调查(地方调查、排污调查、环境调查等),目的是确保房屋产权的合法性。买方或其律师还可以请特许测量师对房产进行测量,确 保房屋不存在结构缺陷或其它瑕疵。如果拟购房产为在建工程,应要接到收房通知后、完成法律意义上的交易之前尽早进行测量。买方律师应随后向买方做出书面报 告,指出房屋产权存在的瑕疵(如有),提出弥补这些瑕疵的建议。如果买方购买房产的目的是出租该房产,就须提前向律师咨询该房产是否被允许租赁以及相关的 限制性规定。 

买方律师还将向卖方律师寄送调查问卷(pre-contract enquires)。该问卷涉及有关产权的各种技术问题和实务问题,有助于买方全面了解该房产的情况。

买方律师应阅读卖方律师起草的买卖合同或者租赁协议,以判定是否存不利于己方客户的条款,如果有的话,一般应与卖方律师进行多轮协商或谈判。谈妥后应向买方提交合同书供其签署。

 

 

 

英国房贷政策是怎样的?

英国抵押贷款的运作方式多种多样,五花八门。从贷款资格和条件方面看,任何人,只要有职业和工资收入,都可以申请抵押贷款。签订贷款合同之前,银行在向你 推荐贷款品种前首先要详细了解你何时毕业、何时参加工作、收入情况、身份证明等等。同时,贷款人必须在所贷款银行或其他银行有相当于贷款额10%的存款。

从借款期限和金额来看,通常从5年到25年不等,最长的有30年期,一种与养老金挂钩的贷款可达40年。贷款金额一般为准备购买住房价格的70%到 90%,不同机构略有不同,大致为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房,则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75 倍。贷款买房时还必须通过律师并交付1%到4%的印花税。

关于国内买家在英国买房时,如何办理房贷的细节,可点击查看“中国人在英国买房也能贷款 利率按买房用途有差异”一文。

 

 

英国新公寓每年大约要交多少钱的管理费?

不同的发展商与不同的楼盘,物业管理的收费标准是不等的。一般每平方英尺大约收2镑至3.6镑不等。以中国投资者比较喜欢的新建楼盘林肯大厦为例,该公寓 的物业费是每平方英尺3.6镑,该楼盘配有健身房、游泳池、桑拿房等设施,以一套两房一厅,实用面积为760平方英尺的公寓为例,业主每年需要交2736 英镑的物业费。