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今年上半年新加坡供拍卖的房地产比去年下半年增加38.5％至378个，其中被迫拍卖的项目增加了一成至105个。

供拍卖的项目虽然增加，但成交量却没有显著变化。房地产服务公司高力国际（Colliers）在昨天发表的报告中显示，今年上半年共有17个拍卖房地产成交，总值4514万元，与去年下半年大致上相同；跟去年上半年相比则多出了两宗，但交易总值却增加了66％。

高力国际认为，尽管利率看涨、更多住宅单位将推出市场，被迫拍卖的房地产项目却没有激增，这主要是因为本地就业率依然处于高水平，屋主都有偿还房贷能力。

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被迫拍卖大型公寓单位有增加迹象

另一方面，被迫拍卖的大型公寓单位有增加的迹象，今年上半年有37个这类单位被迫进行拍卖，超过去年总数（51个单位）的一半。

大型公寓单位指的是超过1500平方英尺的单位。

高力国际副常务董事黄黎明说：“面积较大意味着价格较高，大型公寓单位的屋主在卖屋时因此面临挑战。这些大型公寓单位有的是两层楼的顶层单位，有大平台或阳台，也有私人游泳池。”

他说，大型公寓单在2007年至2008年相当受欢迎，但现在由于房贷受到限制，本地与外国买家都觉得买不起大型单位，因此需求疲弱。“更何况，外派人员的房屋津贴减少，屋主在锁定租户时也面临挑战，因而导致他们难以偿还房贷。”

过去四年来，被迫拍卖的大型公寓单位逐年增加，去年更是激增。2011年没有任何大型单位拍卖。从2012年到去年，被迫拍卖的大型单位分别有五个、八个与51个。

在今年上半年被迫进行拍卖的房地产项目中，私宅占79.1％；非有地私宅占64.8％，有地私宅占14.3％。

此外，被迫拍卖的分层地契工业房地产也有所增加，从去年下半年的六个增加一倍多至15个。

黄黎明说：“由于市面上的分层地契工业房地产单位供应非常多，拖欠债款的业主在寻找租户方面面对激烈竞争。更何况，政府的贷款限制也加剧了工业领域的问题。”

高力国际的资料显示，价格在150万元或以下的房地产比较受欢迎。其中，两个位于美芝路的私宅单位，即黄金坊与The Plaza的单位分别以140万元与70万元成交，位于东海岸路的Eastgrove单位也以95万元成交。

唯一一宗超过500万元的交易是位于实龙岗路上段德财台（Teck Chye Terrace）的排屋，它以1463万元成交。此外，一个位于蔡厝港的渔场也以250万元成交。

黄黎明表示，拍卖市场仍然活跃，而由于第9、10与11区高档地区的非有地私宅价格过去两年来的回调相对显著，因此买家对这一板块的私宅会比较感兴趣。

今明两年，新加坡每年将有约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来留住租户，整个租金市场的竞争日益白热化。目前是“租户的市场”，即便受限于财务预算，市场是否为有意租房者，提供了更多、更好的选择？在租房市场渐露疲态的同时，私宅业主又应如何灵活调整，以守住利益？

张先生最近找房子，将目标锁定在罗弄泉（Lorong Chuan）地铁站一带。

刚 于去年完工的崭新共管公寓——The Scala，一个楼面介于1000至1100平方英尺的单位，月租金约3700元至4700元。不过，对面已有20年屋龄的翠登苑（Chiltern Park），一个面积约1200至1300平方英尺的单位，月租金约3250元至3900元就可以入住。至于附近已有30年屋龄的春景花园（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一个面积约1200至1300平方英尺的公寓单位。

今明两年，我国每年将有大约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来挽留租户，整个租金市场的竞争日趋白热化。

根据市建局的数据，核心中央区（CCR）的豪华公寓租金跌幅最大，过去一年下滑了4.9％。其次是中央区以外（OCR）的大众化公寓，跌幅为3.5％；其他中央区的中档公寓，租金年比下跌2.1％。

受访的房地产分析员都表示，目前租赁市场的房子一般上都需要更长的时间才会找到租户。业主有必要提早开始招租，并且在选择租户时必须有更灵活的要求。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯说：“以中高档的共管公寓来说，过去平均三个月就能找到租户，但是现在平均需要六个月。如果是面积超过2000平方英尺的豪华公寓，甚至可能超过六个月才能找到租户。”

智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜指出，现在业主一般都会在租约到期之前的大约两个月，就找租户商讨，并且自动减租大约10％，来挽留租户。

“由于新的租户不容易找，而且在旧租户迁出、新租户迁入的过渡期间，容易出现空窗期，所以不少业主都宁可给予更多折扣以留住旧租户。”

一套房子的租金，取决于很多因素：地点、面积、共享设施、屋龄、楼高、景观、附带装修和租用条件等。一般而言，公寓越靠近市区、地铁站、购物中心、国际学校等提供便利的设施，需求肯定越高，租金行情自然较好。

同样一笔1800元的预算，可以在武吉巴督租一个可以让全家大小居住的四房式组屋单位，但也可以在第21邮区租一个只适合单身者居住的300多平方英尺鞋盒公寓单位。（见表）

至于2700元的预算，可以在市区的经禧圈（Cairnhill Circle）租一个500多平方英尺的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄园（Windermere）租一个楼面达1400多平方英尺的大型公寓单位。

如果预算有4000多元，固然可以在滨海林荫道租到一个700多平方英尺的公寓单位，但也能在郊外租到一间楼面达2000多平方英尺的排屋。

业主如何“锁定”租户?

欣乐国际执行董事麦俊荣指出，如果房子面积很大，应该将目标租户锁定在“家庭”型租户。但是这类租户一般希望房子靠近学校，以及方便校车接载服务的地方。

如果房子面积很小，应该将目标锁定在单身者或年轻夫妇，但是他们一般只会选择住在工作地点附近，或者设施较便利的地点。

如果想租给外国人，交通将是一个重要因素，因为新加坡的拥车成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一两年，一般不会在新加坡买车。他们通常也会较倾向于居住在已经有同样国籍社群聚居的地区，甚至是公寓项目。

短期租约需求殷切

王 伽胜认为，业主也不妨考虑提供稍短期的租约来吸引租户。“虽然租约一般是一年，但是急需租户的业主，不妨考虑给予六至九个月的租约。”他认为，短期租约的 需求出现越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新 加坡的工作期限，因此并不愿意签署太长的租约。

对业主来说，租户准时付房租是基本条件，再来就是必须保持房子的整洁，不能损坏家具和装修，不能骚扰邻居，或者经常举办嘈杂的聚会，如打麻将、烧烤会等。

租房有装修好，

还是不带装修好？

至于房子是不是应该附带装修则见仁见智，视不同租户的需求而定。不过，大多数租户都不会购买大型的电器，因为他们必须考虑到将来搬家时可能很麻烦，所以附带冰箱、冷气、洗衣机，甚至是电视机、床架和餐桌的房子，确实会比较容易吸引到租户。

王伽胜说，由于许多外籍高管的租金津贴越来越少，甚至完全没有，所以租户已越来越实际，不会在装修和家具上花费太多钱。他们一般只愿意花些小钱，来购买一些轻便的家具，例如茶几、桌灯，或者是比较私人的物品，例如床褥、床单等。

特别是鞋盒公寓，由于一些家具必须量身订造才适用，再加上租户一般是单身者，所以必须附带装修和家具才比较容易找到租户。以组屋来说，由于目标租户包括学生或者低收入打工族，因此当中不少人也会较倾向于选择附带全套家具的房子。

麦俊荣说：“除非是已经在新加坡住了很久的外籍人士才会拥有自己的家具，他们宁可选择租用不带装修的房子。当然，也有一些公司会给予外籍高管一笔搬迁费，让他们把家具从国外搬运到新加坡来。”

一屋多租有利也有弊

业主也不妨考虑给予较短的租约来吸引租户。短期租约的需求有越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，但也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新加坡的工作期限，因此并不愿意签太长的租约。

——智信研究与咨询总监王伽胜

把公寓分租给几个租户，可能会给屋主带来更多麻烦和问题，但在淡静的房地产市场，这个方法或许是更快出租的方法。

王伽胜表示，出租市场目前的情况是，除非私宅是鞋盒单位，否则一般上都是一个单位出租给至少两个租户。

有能力租下整个单位的租户，大多是高档私宅租户，这类租户的背景多数是职位较高的外派人员。在大众化私宅和中档私宅当中，很少有租户能一个人租下整个单位。

王伽胜说：“租用大众化私宅和中档私宅的外派人员或外国专业人士的房屋津贴，都比较有限或根本没有获得津贴。”

他甚至观察到在市区的旧私宅，由于房间的空间更大，也吸引到两个租户共同租用。其中一个这类私宅是美芝路的美雅大厦（The Plaza）。“这个私宅的空间相当宽敞，能满足那些讲究实际、对价格敏感，以及要住在适中地点的租户的需求。”

由于出租市场疲弱，许多租户知道屋主更愿意接受多个租户共租一个单位，以便更快地把公寓租出去，因此这些租户也尽力尝试找朋友合租单位。

分租收租麻烦　总租金却更高

李敏雯认为，若出租给多个租户，向他们逐个收取租金时显得比较麻烦，但租金收入却会比较高。例如，一整个双卧房的单位若租给单一租户，月租是4000元；若分租给两个租户，一个房间每月可收取2500元，总租金收入可达5000元。

然而，事事无法两全，麦俊荣表示：“租金收入虽然更高，但也更多头痛的问题将接踵而来。”

麦俊荣表示，屋主跟一个租户接触通常会比要跟多个租户接触，少一些头痛的问题。多个租户同住也更可能引发冲突。

此外，出租房子给单一租户，租金收入会更为稳定。例如分租房子给四个租户，一旦其中一个租户退租，屋主就要再寻找新租户取代。

他认为，房子的保养也是一个问题。单一租户会觉得更有责任要照顾好整个房子。若出租给几个租户，他们大多不会去照顾浴室、厨房、客厅和阳台等共用空间。

至于出租给多个租户是否造成屋主必须承担更大的开销，分析师认为要根据情况而定。麦俊荣指出，若屋主也帮忙租户支付水电费，开销会更大。另外，当几个陌生人同住在一个房子内，房子的磨损程度将会更大。换言之，屋主得在更短的时间内花钱装修房子。

李敏雯则认为，屋主的开销未必会更大。例如，若房子有多个租户，屋主一般不准许他们使用厨房，因此不会有相关的煤气和水电费。

另一方面，近年来，双钥匙私宅单位开始进入市场，但分析师对于这类单位是否受到租户欢迎，也持有不同的看法。

李敏雯认为住在双钥匙单位内的不同租户，可各享有自己的空间，并保有个人隐私。

不过，王伽胜表示，若屋主也住在双钥匙单位内，这类房子对租户将没有多大吸引力，因为租户会感觉没有自由和隐私。

“若屋主不住在同一屋檐下，多数租户觉得他们还是能跟其他外国人同住一个单位。若屋主也住在屋内，租户大多会要求大减租金。”

他指出，在当前的疲弱出租市场中，屋主要出租整个双钥匙单位可能不容易。他或许会住在其中一个钥匙的单位，并折价出租另一个钥匙的单位。

双钥匙单位的水电账单无法分开，屋主要向租户收取水电费会不会很困难？王伽胜认为，要计算租户到底用了多少水电的确不容易。

他建议，若其中一个单位是自住或先出租，屋主可以留意水电费是多少，接着比较出租另一个单位后所多出来的水电费，大概就是新租户须承担的水电费。

不过，他还是提议屋主为双钥匙租户承担水电费用，“既然目前的出租市场疲软，屋主应该给租户甜头。如果多出来的水电费不是太多的话，一些（住在屋内的）屋主应该承担水电费，以弥补租用双钥匙单位的租户所失去的隐私”。

位于新加坡东北部的填海岛屿榜鹅西岛（Pulau Punggol Barat）将设立专门生产预制材料的综合建设预制枢纽，以提高建筑业生产力，减少这个行业对外籍劳工的依赖。

这个占地约12公顷的综合建设预制枢纽（Integrated Construction and Precast Hub）将与现有两个综合建设预制枢纽一样，是一个设在室内的高科技、多层厂房设施，以确保土地得到充分利用，让生产不受日晒雨淋等天气影响。

政府的目标是要在2020年之前总共建有10个多层的综合建设预制枢纽，以应付市场对预制组件日益增加的需求。

位于大士的长成预制中心（Tiong Seng Prefabrication Hub）是首个综合建设预制枢纽，已在2012年中投入生产，坐落在加基武吉工业区的第二个综合建设预制枢纽则预计会在今年启用。

建设局邀

承包商献议

其他综合建设预制枢纽将设在加基武吉、德福（Defu）、设有建筑工业园的榜鹅东岛（Pulau Punggol Timor），以及位于兀兰一带的惹兰卡利巴株（Jalan Gali Batu）。

建设局预料将在今年较迟时候或明年为榜鹅西岛的综合建设预制枢纽进行招标。日前已在政府电子商务网站（GeBIZ）发布信息征询书，邀请承包商为该地段设计和建造汽车桥和道路，以便为日后的发展铺路。

目前，建筑供应商和驾车者可使用实里达北连道（Seletar North Link）前往榜鹅西岛和榜鹅东岛，预计最迟在2018年底落成的新桥和新路将提供多一个登岛的选择。

建设局受询时透露，新的汽车桥将从实里达航空通道（Seletar Aerospace Drive）跨过榜鹅蓄水池，衔接到榜鹅西岛，双向各设有三条车道，长约200米。

新的道路则会连接新桥与实里达北连道，预计全长约845米，双向各有三条车道。另外还会建一条通往综合建设预制枢纽的道路，双向各设有两条车道。

目前，政府组屋有约70％的建筑材料是采用预制材料，私宅则预计有10％至25％的组件是预先在工厂制作，再运到工地采用类似积木的方式组装。

新 加坡建筑商公会会长何玉荣博士受访时指出，随着政府去年底规定，政府售地计划下的非有地住宅项目，包括公寓和执行共管公寓都须使用预制浴室，其中一些地段 还得采用工厂预制体积建设技术（Pre-fabricated Pre-finished Volumetric Construction，简称PPVC），预料市场对预制材料的需求会越来越高。

他指出，传统的预制组件生产设施需占用相当大的空间，新加坡土地有限，一些业者于是到马来西亚包括柔佛依斯干达特区开设厂房。政府拨地推动业者发展多层的综合建设预制枢纽，可更善用有限的土地。

他说：“把预制组件的生产设施转移到高楼，虽然在出货、叠货（stacking）等方面不比设在地面层的传统厂房来得方便，但这些问题可通过机械化的运作来解决，多层的厂房设施还是值得推动的，可节省空间，也可采用先进的自动化生产技术提高产量。”

近期的新加坡私宅市场，整体上面对销售疲软、房价逐步下滑的局面，因为自新加坡政府推出总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架以来，买家的买房意欲持续被压抑着。

尽管转售私宅（也称二手房）的价格，比发展商推出的新私宅单位（也称一手房）来得低，但买家更喜欢在总偿债率限制之内选购后者，因为新房的设计总是更加新颖。

然而，在新私宅推出市场中，买家对价格十分敏感。在当下这种淡静的市场中，房子如果没有什么独特的卖点，买家就会犹豫不决。

最近开盘的两个新私宅项目——义顺的北园公寓（North Park Residences）、巴特礼的绿盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因为前者的卖点是其综合发展概念、后者的卖点是典雅别致的居住氛围。

比起购买转售单位，人们从发展商手中购房可要被动很多。购买转售单位时，买家经常需要细心地搜寻物有所值的目标，并积极反复地商谈价格。但购买新推出单位时，买家只能接受或拒绝发展商的定价。

在市场低迷不振的时候，发展商为了挽留顾客，要么得一次过削低所有单位的售价，要么就得进行批量的降价。

这种根据发展商制定标准价格，来售卖所有单位的做法已实行了几十年。然而，买家的偏好和要求如今已变得更加多元和易变，发展商或许是时候重新思考它们定价的机制。

市场走低时，推出新房的发展商或可考虑，腾出一部分的单位让买家讨价还价，而这部分的单位可占总单位的大约15％。

这些单位可以是整个项目中的“最弱一环”，发展商或许可预先设定一个底价。有兴趣的买家可自行出价，发展商可在一个星期后通知买家，接不接受买家的出价。此前，任何一方都不必正式签约。

其他以标准价位购买更优质单位的买家，或许能接受这种方案，因为毕竟他们购买的单位，在转售价和投资潜力方面都将有更好的表现。

这个策略的好处在于，它让买者更积极地参与买房洽谈，发展商也更可能在淡市中达到最低的销售指标，而“最弱一环”的单位也能以具竞争力的价格售出，又不会影响到其他单位的标准价位。当然，这其中还有很多事项需要制定，但这个建议值得深思。

新加坡的房地产降温措施近期内解除的可能性相当小。不过，如果这些措施能微调的话，或许转售私宅市场与新私宅市场应当加以区别对待，因为转售市场的需求和价格都受到重挫。

降温措施和贷款限制的出发点是确保大众买房时要量入为出。一间转售私宅的价位可比新房低20％，买家的资金经常已筹措到位，所以他们的买房决定一般很谨慎。当转售交易完成时，他们几乎马上就得开始全面融资。相对而言，新私宅的买家会选择渐进式的付款方式。

有鉴于此，当局可考虑针对已建成的二手房销售，放宽条规。譬如，缩短目前转售时需支付的卖方印花税的四年持有期。

对于直接向发展商购买新房的转售买卖，持有期仍可以是四年。但购买转售单位的买家要脱售房子时，该期限可降至两年。新加坡公民在转售私宅市场中购买第二套房子时，亦可免去额外的买方印花税。

总偿债率限制自2013年6月施行至今，已近两年。期间，市场中已积累了一些潜在需求。与其购买新推出私宅，那些融资备足的自住型买家或许可以考虑近几年落成的转售单位。

这是因为，在更多新项目今明两年落成的大趋势下，这些已落成单位的转售价格，会变得更有吸引力。不过，那些纯粹是为了投资而想购买新落成单位的买家可要止步了，因为租赁市场中的竞争将加剧。

其实，2013年或那之后落成的私宅公寓都拥有现代化的设计和很不错的设施。相对而言，自去年起亮相的一批新项目，其实并没有什么更优越的设计。这是因为总偿债率限制自2013年年中实行后，发展商得压低成本，以好价格吸引顾客。另外，精明的转售房地产买家，会注意到大量的住宅仍待出租，并可依此进一步把价格压低。

已经完工但未售出的新加坡新私宅单位越积越多，截至今年第一季已经增加至2316个单位，创下至少七年以来的最高水平。

一些项目，例如凯德 集团在去年完工的D’ Leedon截至4月份仍有200多个单位未售、会德丰产业预定在今年完工的Ardmore 3也有超过80个单位未售。另外，像邦典置地的Ardmore Residence （共58个单位）和永泰控股与城市发展合资的Nouvel 18，虽然分别早在2013年和2014年完工，但至今都未售出任何单位。

房地产顾问公司高纬环球估计，今年首三个月，发展商已经为那些完 工超过两年的未售公寓单位，支付了大约1亿1900万元的延长费。如果发展商仍然不积极“清货”，未来九个月很可能要支付另外9000万元的延长费。如果 到了2016年，发展商仍扣着单位不放，他们可能必须支付另外2亿3800万元的延长费。

这主要是因为新加坡的发展商合格证书（QC）规定，凡有外国股东的发展商，必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则将得缴付罚金。

由于上市公司拥有外国股东，所以均受QC条例影响。一旦逾期未售，所有未售出单位将按比率来缴付罚金，第一年的延长费相等于土地价格的8％、第二年提高至16％、第三年则延长至24％。

核心中央区 八成公寓未有买家

市区重建局的数据显示，已经落成但还没有找到买家的公寓超过八成（82%）位于核心中央区（CCR），即第9、10、11邮区、新市区和升涛湾。

智 信研究与咨询（R’ ST Research）总监王伽胜解释，发展商手头上扣着的“存货“大多都是位于黄金地区的豪华公寓单位，主要是因为降温措施中的额外买方印花税、卖方印花 税、总偿债率等条例抑制了高档私宅的需求，再加上跨国公司纷纷削减外籍高管的租金配套，豪华公寓出租市场疲弱，许多买家都持观望态度，暂时不愿进场。

王 伽胜说：“即使发展商减价10%，买家的兴趣也不大。”他指出，最近刚刚成交的一些豪华公寓必须减价两三成，甚至更多才能成交，但这些大多都是个别屋主放 出来的二手单位。发展商一般不太愿意大幅度减价，其中一个主要原因是那些先前以高价买了单位的屋主，通常非富即贵，而且都是发展商的忠实客户，一直支持发 展商的项目，发展商必须与这些客户维持良好的关系。

越来越多豪宅单位找不到买主，必须支付的延长费越来越高，发展商不得不“八仙过海，各显神通”。有的寻找一个大买家来集体出售，有的将单位卖给母公司或相关公司，有的则通过私有化，将公司变成新加坡公司，以避过支付延长费。

例如SC全球、吉宝置业和大众控股（Popular）都通过私有化，来避免支付延长费。目前，市场也盛传，永泰控股也可能通过这个方法以省下高额延长费。

这 主要是因为永泰控股与城市发展联营的Nouvel 18项目，虽然已经在去年底完工，但仍未售出任何单位。有分析师指出，如果发展商无法在明年11月将所有单位售出，很可能要支付高达3800万元的延长 费。永泰控股也在阿摩园一带拥有另外一个高档项目Le Nouvel Ardmore，这个项目已经完工大约一年，但仍有91％单位未售出，这可能让迫使公司必须在未来几个月内支付大约1500万元的延长费。

让公司私有化影响很大，因此一些公司选择向母公司求救来避税。例如协和就在去年12月宣布通过母公司来购买Treasure on Balmoral的所有未售单位。上个月，新海逸集团也透露它将脱售City Suites的大部分股权。