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今明两年，新加坡每年将有约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来留住租户，整个租金市场的竞争日益白热化。目前是“租户的市场”，即便受限于财务预算，市场是否为有意租房者，提供了更多、更好的选择？在租房市场渐露疲态的同时，私宅业主又应如何灵活调整，以守住利益？

张先生最近找房子，将目标锁定在罗弄泉（Lorong Chuan）地铁站一带。

刚 于去年完工的崭新共管公寓——The Scala，一个楼面介于1000至1100平方英尺的单位，月租金约3700元至4700元。不过，对面已有20年屋龄的翠登苑（Chiltern Park），一个面积约1200至1300平方英尺的单位，月租金约3250元至3900元就可以入住。至于附近已有30年屋龄的春景花园（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一个面积约1200至1300平方英尺的公寓单位。

今明两年，我国每年将有大约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来挽留租户，整个租金市场的竞争日趋白热化。

根据市建局的数据，核心中央区（CCR）的豪华公寓租金跌幅最大，过去一年下滑了4.9％。其次是中央区以外（OCR）的大众化公寓，跌幅为3.5％；其他中央区的中档公寓，租金年比下跌2.1％。

受访的房地产分析员都表示，目前租赁市场的房子一般上都需要更长的时间才会找到租户。业主有必要提早开始招租，并且在选择租户时必须有更灵活的要求。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯说：“以中高档的共管公寓来说，过去平均三个月就能找到租户，但是现在平均需要六个月。如果是面积超过2000平方英尺的豪华公寓，甚至可能超过六个月才能找到租户。”

智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜指出，现在业主一般都会在租约到期之前的大约两个月，就找租户商讨，并且自动减租大约10％，来挽留租户。

“由于新的租户不容易找，而且在旧租户迁出、新租户迁入的过渡期间，容易出现空窗期，所以不少业主都宁可给予更多折扣以留住旧租户。”

一套房子的租金，取决于很多因素：地点、面积、共享设施、屋龄、楼高、景观、附带装修和租用条件等。一般而言，公寓越靠近市区、地铁站、购物中心、国际学校等提供便利的设施，需求肯定越高，租金行情自然较好。

同样一笔1800元的预算，可以在武吉巴督租一个可以让全家大小居住的四房式组屋单位，但也可以在第21邮区租一个只适合单身者居住的300多平方英尺鞋盒公寓单位。（见表）

至于2700元的预算，可以在市区的经禧圈（Cairnhill Circle）租一个500多平方英尺的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄园（Windermere）租一个楼面达1400多平方英尺的大型公寓单位。

如果预算有4000多元，固然可以在滨海林荫道租到一个700多平方英尺的公寓单位，但也能在郊外租到一间楼面达2000多平方英尺的排屋。

业主如何“锁定”租户?

欣乐国际执行董事麦俊荣指出，如果房子面积很大，应该将目标租户锁定在“家庭”型租户。但是这类租户一般希望房子靠近学校，以及方便校车接载服务的地方。

如果房子面积很小，应该将目标锁定在单身者或年轻夫妇，但是他们一般只会选择住在工作地点附近，或者设施较便利的地点。

如果想租给外国人，交通将是一个重要因素，因为新加坡的拥车成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一两年，一般不会在新加坡买车。他们通常也会较倾向于居住在已经有同样国籍社群聚居的地区，甚至是公寓项目。

短期租约需求殷切

王 伽胜认为，业主也不妨考虑提供稍短期的租约来吸引租户。“虽然租约一般是一年，但是急需租户的业主，不妨考虑给予六至九个月的租约。”他认为，短期租约的 需求出现越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新 加坡的工作期限，因此并不愿意签署太长的租约。

对业主来说，租户准时付房租是基本条件，再来就是必须保持房子的整洁，不能损坏家具和装修，不能骚扰邻居，或者经常举办嘈杂的聚会，如打麻将、烧烤会等。

租房有装修好，

还是不带装修好？

至于房子是不是应该附带装修则见仁见智，视不同租户的需求而定。不过，大多数租户都不会购买大型的电器，因为他们必须考虑到将来搬家时可能很麻烦，所以附带冰箱、冷气、洗衣机，甚至是电视机、床架和餐桌的房子，确实会比较容易吸引到租户。

王伽胜说，由于许多外籍高管的租金津贴越来越少，甚至完全没有，所以租户已越来越实际，不会在装修和家具上花费太多钱。他们一般只愿意花些小钱，来购买一些轻便的家具，例如茶几、桌灯，或者是比较私人的物品，例如床褥、床单等。

特别是鞋盒公寓，由于一些家具必须量身订造才适用，再加上租户一般是单身者，所以必须附带装修和家具才比较容易找到租户。以组屋来说，由于目标租户包括学生或者低收入打工族，因此当中不少人也会较倾向于选择附带全套家具的房子。

麦俊荣说：“除非是已经在新加坡住了很久的外籍人士才会拥有自己的家具，他们宁可选择租用不带装修的房子。当然，也有一些公司会给予外籍高管一笔搬迁费，让他们把家具从国外搬运到新加坡来。”

一屋多租有利也有弊

业主也不妨考虑给予较短的租约来吸引租户。短期租约的需求有越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，但也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新加坡的工作期限，因此并不愿意签太长的租约。

——智信研究与咨询总监王伽胜

把公寓分租给几个租户，可能会给屋主带来更多麻烦和问题，但在淡静的房地产市场，这个方法或许是更快出租的方法。

王伽胜表示，出租市场目前的情况是，除非私宅是鞋盒单位，否则一般上都是一个单位出租给至少两个租户。

有能力租下整个单位的租户，大多是高档私宅租户，这类租户的背景多数是职位较高的外派人员。在大众化私宅和中档私宅当中，很少有租户能一个人租下整个单位。

王伽胜说：“租用大众化私宅和中档私宅的外派人员或外国专业人士的房屋津贴，都比较有限或根本没有获得津贴。”

他甚至观察到在市区的旧私宅，由于房间的空间更大，也吸引到两个租户共同租用。其中一个这类私宅是美芝路的美雅大厦（The Plaza）。“这个私宅的空间相当宽敞，能满足那些讲究实际、对价格敏感，以及要住在适中地点的租户的需求。”

由于出租市场疲弱，许多租户知道屋主更愿意接受多个租户共租一个单位，以便更快地把公寓租出去，因此这些租户也尽力尝试找朋友合租单位。

分租收租麻烦　总租金却更高

李敏雯认为，若出租给多个租户，向他们逐个收取租金时显得比较麻烦，但租金收入却会比较高。例如，一整个双卧房的单位若租给单一租户，月租是4000元；若分租给两个租户，一个房间每月可收取2500元，总租金收入可达5000元。

然而，事事无法两全，麦俊荣表示：“租金收入虽然更高，但也更多头痛的问题将接踵而来。”

麦俊荣表示，屋主跟一个租户接触通常会比要跟多个租户接触，少一些头痛的问题。多个租户同住也更可能引发冲突。

此外，出租房子给单一租户，租金收入会更为稳定。例如分租房子给四个租户，一旦其中一个租户退租，屋主就要再寻找新租户取代。

他认为，房子的保养也是一个问题。单一租户会觉得更有责任要照顾好整个房子。若出租给几个租户，他们大多不会去照顾浴室、厨房、客厅和阳台等共用空间。

至于出租给多个租户是否造成屋主必须承担更大的开销，分析师认为要根据情况而定。麦俊荣指出，若屋主也帮忙租户支付水电费，开销会更大。另外，当几个陌生人同住在一个房子内，房子的磨损程度将会更大。换言之，屋主得在更短的时间内花钱装修房子。

李敏雯则认为，屋主的开销未必会更大。例如，若房子有多个租户，屋主一般不准许他们使用厨房，因此不会有相关的煤气和水电费。

另一方面，近年来，双钥匙私宅单位开始进入市场，但分析师对于这类单位是否受到租户欢迎，也持有不同的看法。

李敏雯认为住在双钥匙单位内的不同租户，可各享有自己的空间，并保有个人隐私。

不过，王伽胜表示，若屋主也住在双钥匙单位内，这类房子对租户将没有多大吸引力，因为租户会感觉没有自由和隐私。

“若屋主不住在同一屋檐下，多数租户觉得他们还是能跟其他外国人同住一个单位。若屋主也住在屋内，租户大多会要求大减租金。”

他指出，在当前的疲弱出租市场中，屋主要出租整个双钥匙单位可能不容易。他或许会住在其中一个钥匙的单位，并折价出租另一个钥匙的单位。

双钥匙单位的水电账单无法分开，屋主要向租户收取水电费会不会很困难？王伽胜认为，要计算租户到底用了多少水电的确不容易。

他建议，若其中一个单位是自住或先出租，屋主可以留意水电费是多少，接着比较出租另一个单位后所多出来的水电费，大概就是新租户须承担的水电费。

不过，他还是提议屋主为双钥匙租户承担水电费用，“既然目前的出租市场疲软，屋主应该给租户甜头。如果多出来的水电费不是太多的话，一些（住在屋内的）屋主应该承担水电费，以弥补租用双钥匙单位的租户所失去的隐私”。

新加坡政府进一步缩减私宅单位的供应量，按照今年下半年的政府售地计划（GLS），仅推出四幅正选地段（Confirmed List），私宅供应量较上半年减少近三成，这也是自2009年全球金融危机以来数量最少的正选地段。

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房地产分析师认为，政府缩减私宅供应，一方面是为了避免本地私宅市场出现供应过剩的情况，另一方面也意味着它短期内不会撤回降温措施。

智信研究与咨询总监王伽胜说：“政府去年已重申短期内不会撤回降温措施的立场。所以，政府要减低房地产市场崩盘的风险，最好方式就是从供应方面着手，减少推出私宅地段。削减私宅供应的做法往往对市场冲击较和缓，但是成效也较慢。”

国家发展部昨天宣布下半年政府售地计划将推出的四幅正选地段，都是私宅地段，包括一幅执行共管公寓（EC）地段，总共可为市场供应约2130个私宅单位（包括520个EC单位）。

这些正选地段位于亚历山大景（Alexandra View）、金文泰1道、实乞纳路（Siglap Road）和杨厝港路，面积分别为0.84公顷、1.32公顷、1.93公顷和1.85公顷。地段预计将于9月至12月陆续推出。

与今年上半年售地计划正选地段所推出的3020个私宅单位相比，下半年私宅供应量减少29％。

全年而言，今年政府共推出10幅正选地段，私宅供应量达5150个单位，较去年全年17幅正选地段共8535个单位，减少了四成。

另一方面，政府昨天也推出13幅备售地段（Reserve List）。如果发展商认为市场有更多需求，他们可从备售名单中“勾”出这些地段来投标。

自2012年起减少私宅供应

目前正在兴建中的私宅约8万4000个单位。政府表示，如果正选与备售地段全部售出，估计可为市场供应大约7825个私宅单位和27万7580平方公尺的商业空间，足以满足下来几年的需求。

政府自2012年下半年起就开始不断减少私宅供应量，从约1万4200个私宅单位供应，减至目前约7825个私宅单位，减幅达45％。

对此，欣乐国际执行董事麦俊荣表示，政府此举旨在平衡市场供需，同时也表明它预计当前疲软楼市情况将延续下去，而且下来市场需求也将不会急剧增加。

麦俊荣说：“从这次售地计划来看，政府可能无意显著放宽现有的降温措施，因为这都可能造成住宅和商业房地产的需求激增。”

高纬环球研究主管李敏雯也表示，在当前楼市淡静和私宅价格缓步下跌的情况下，政府减少私宅供应的做法，并不让人感到意外。

她指出，政府在满足我国长期住屋需求的焦点，明显从提供充裕发展地段，转向仅维持足够供应。这也使到政府在调控私宅价格增幅时有更多伸缩空间。

在下半年将推出的私宅地段中，多名房地产分析师看好亚历山大景，认为这个地段位于红山地铁站旁，又靠近中央商业区，预料会受到投资者和自住型买家欢迎。

近期的新加坡私宅市场，整体上面对销售疲软、房价逐步下滑的局面，因为自新加坡政府推出总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架以来，买家的买房意欲持续被压抑着。

尽管转售私宅（也称二手房）的价格，比发展商推出的新私宅单位（也称一手房）来得低，但买家更喜欢在总偿债率限制之内选购后者，因为新房的设计总是更加新颖。

然而，在新私宅推出市场中，买家对价格十分敏感。在当下这种淡静的市场中，房子如果没有什么独特的卖点，买家就会犹豫不决。

最近开盘的两个新私宅项目——义顺的北园公寓（North Park Residences）、巴特礼的绿盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因为前者的卖点是其综合发展概念、后者的卖点是典雅别致的居住氛围。

比起购买转售单位，人们从发展商手中购房可要被动很多。购买转售单位时，买家经常需要细心地搜寻物有所值的目标，并积极反复地商谈价格。但购买新推出单位时，买家只能接受或拒绝发展商的定价。

在市场低迷不振的时候，发展商为了挽留顾客，要么得一次过削低所有单位的售价，要么就得进行批量的降价。

这种根据发展商制定标准价格，来售卖所有单位的做法已实行了几十年。然而，买家的偏好和要求如今已变得更加多元和易变，发展商或许是时候重新思考它们定价的机制。

市场走低时，推出新房的发展商或可考虑，腾出一部分的单位让买家讨价还价，而这部分的单位可占总单位的大约15％。

这些单位可以是整个项目中的“最弱一环”，发展商或许可预先设定一个底价。有兴趣的买家可自行出价，发展商可在一个星期后通知买家，接不接受买家的出价。此前，任何一方都不必正式签约。

其他以标准价位购买更优质单位的买家，或许能接受这种方案，因为毕竟他们购买的单位，在转售价和投资潜力方面都将有更好的表现。

这个策略的好处在于，它让买者更积极地参与买房洽谈，发展商也更可能在淡市中达到最低的销售指标，而“最弱一环”的单位也能以具竞争力的价格售出，又不会影响到其他单位的标准价位。当然，这其中还有很多事项需要制定，但这个建议值得深思。

新加坡的房地产降温措施近期内解除的可能性相当小。不过，如果这些措施能微调的话，或许转售私宅市场与新私宅市场应当加以区别对待，因为转售市场的需求和价格都受到重挫。

降温措施和贷款限制的出发点是确保大众买房时要量入为出。一间转售私宅的价位可比新房低20％，买家的资金经常已筹措到位，所以他们的买房决定一般很谨慎。当转售交易完成时，他们几乎马上就得开始全面融资。相对而言，新私宅的买家会选择渐进式的付款方式。

有鉴于此，当局可考虑针对已建成的二手房销售，放宽条规。譬如，缩短目前转售时需支付的卖方印花税的四年持有期。

对于直接向发展商购买新房的转售买卖，持有期仍可以是四年。但购买转售单位的买家要脱售房子时，该期限可降至两年。新加坡公民在转售私宅市场中购买第二套房子时，亦可免去额外的买方印花税。

总偿债率限制自2013年6月施行至今，已近两年。期间，市场中已积累了一些潜在需求。与其购买新推出私宅，那些融资备足的自住型买家或许可以考虑近几年落成的转售单位。

这是因为，在更多新项目今明两年落成的大趋势下，这些已落成单位的转售价格，会变得更有吸引力。不过，那些纯粹是为了投资而想购买新落成单位的买家可要止步了，因为租赁市场中的竞争将加剧。

其实，2013年或那之后落成的私宅公寓都拥有现代化的设计和很不错的设施。相对而言，自去年起亮相的一批新项目，其实并没有什么更优越的设计。这是因为总偿债率限制自2013年年中实行后，发展商得压低成本，以好价格吸引顾客。另外，精明的转售房地产买家，会注意到大量的住宅仍待出租，并可依此进一步把价格压低。

已经完工但未售出的新加坡新私宅单位越积越多，截至今年第一季已经增加至2316个单位，创下至少七年以来的最高水平。

一些项目，例如凯德 集团在去年完工的D’ Leedon截至4月份仍有200多个单位未售、会德丰产业预定在今年完工的Ardmore 3也有超过80个单位未售。另外，像邦典置地的Ardmore Residence （共58个单位）和永泰控股与城市发展合资的Nouvel 18，虽然分别早在2013年和2014年完工，但至今都未售出任何单位。

房地产顾问公司高纬环球估计，今年首三个月，发展商已经为那些完 工超过两年的未售公寓单位，支付了大约1亿1900万元的延长费。如果发展商仍然不积极“清货”，未来九个月很可能要支付另外9000万元的延长费。如果 到了2016年，发展商仍扣着单位不放，他们可能必须支付另外2亿3800万元的延长费。

这主要是因为新加坡的发展商合格证书（QC）规定，凡有外国股东的发展商，必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则将得缴付罚金。

由于上市公司拥有外国股东，所以均受QC条例影响。一旦逾期未售，所有未售出单位将按比率来缴付罚金，第一年的延长费相等于土地价格的8％、第二年提高至16％、第三年则延长至24％。

核心中央区 八成公寓未有买家

市区重建局的数据显示，已经落成但还没有找到买家的公寓超过八成（82%）位于核心中央区（CCR），即第9、10、11邮区、新市区和升涛湾。

智 信研究与咨询（R’ ST Research）总监王伽胜解释，发展商手头上扣着的“存货“大多都是位于黄金地区的豪华公寓单位，主要是因为降温措施中的额外买方印花税、卖方印花 税、总偿债率等条例抑制了高档私宅的需求，再加上跨国公司纷纷削减外籍高管的租金配套，豪华公寓出租市场疲弱，许多买家都持观望态度，暂时不愿进场。

王 伽胜说：“即使发展商减价10%，买家的兴趣也不大。”他指出，最近刚刚成交的一些豪华公寓必须减价两三成，甚至更多才能成交，但这些大多都是个别屋主放 出来的二手单位。发展商一般不太愿意大幅度减价，其中一个主要原因是那些先前以高价买了单位的屋主，通常非富即贵，而且都是发展商的忠实客户，一直支持发 展商的项目，发展商必须与这些客户维持良好的关系。

越来越多豪宅单位找不到买主，必须支付的延长费越来越高，发展商不得不“八仙过海，各显神通”。有的寻找一个大买家来集体出售，有的将单位卖给母公司或相关公司，有的则通过私有化，将公司变成新加坡公司，以避过支付延长费。

例如SC全球、吉宝置业和大众控股（Popular）都通过私有化，来避免支付延长费。目前，市场也盛传，永泰控股也可能通过这个方法以省下高额延长费。

这 主要是因为永泰控股与城市发展联营的Nouvel 18项目，虽然已经在去年底完工，但仍未售出任何单位。有分析师指出，如果发展商无法在明年11月将所有单位售出，很可能要支付高达3800万元的延长 费。永泰控股也在阿摩园一带拥有另外一个高档项目Le Nouvel Ardmore，这个项目已经完工大约一年，但仍有91％单位未售出，这可能让迫使公司必须在未来几个月内支付大约1500万元的延长费。

让公司私有化影响很大，因此一些公司选择向母公司求救来避税。例如协和就在去年12月宣布通过母公司来购买Treasure on Balmoral的所有未售单位。上个月，新海逸集团也透露它将脱售City Suites的大部分股权。