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根据戴德梁行最新研究报告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外国私宅买家，在今年第一季购买的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共买了591个私宅单位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外国买家则购买了236个单位，比之前一季增加5.4％。

尽管本地私宅整体交易量下滑，但一些新推出的项目却吸引不少外国买家，使到这些人购买的私宅数量有所增加。

根据戴德梁行（DTZ）最新研究报告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外国私宅买家，在今年第一季购买的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共买了591个私宅单位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外国买家则购买了236个单位，比之前一季增加5.4％。

在不同项目里，最受外国买家欢迎的项目是位于乌节路的禧悦阁（Cairnhill Nine），共买了52个单位；最受新加坡永久居民欢迎的项目则为位于武吉知马上段的山景碧苑（Kingsford Hillview Peak），共买了28个单位。

就不同国籍买家而言，中国买家仍占较多数，占了外国买家的23％；其次则为马来西亚买家，占比为19％。不过，这两个国籍买家购买的私宅数量下跌15％至20％，分别从去年第四季的253个和192个单位，在今年第一季减少至200个和163个单位。

反观印度尼西亚国籍买家却增加了12.5％，从64个单位增加至72个。

新加坡私宅的外国买家占比及最受畅销项目

对此，戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳认为，这与禧悦阁的成功销售不无关系。

根据研究报告，这个于3月份推出的高档私宅项目，深受印尼买家欢迎。这也使得印尼买家成为高档私宅市场（第9邮区至第11邮区）的最大外国买家。

李乃佳说：“印尼买家在第9、10和11邮区所购买的私宅数量，从去年第四季的23个单位，在今年第一季增加至41个单位，增幅接近八成。这是因为印尼买家，特别是一些预算较小的买家，都被禧悦阁这一项目所吸引。”

禧悦阁在第一季共卖出了171个单位，销售尺价约2441元，虽比该地区平均尺价2221元高，但项目超过八成为面积较小的一卧房和二卧房单位，总价相对较低。

谈到私宅买家的购买趋势，李乃佳表示，受到农历新年等季节性因素影响，第一季私宅交易量环比下滑12.5％，只有2830个单位。

然而，如果跟去年同期相比，私宅交易量私宅上扬27.4％，特别是新私宅的销量，更比去年同期增加了近一半，显示市场有逐渐回暖、交易活动更活跃的迹象。

李乃佳表示，许多外国买家可能被其他城市的房地产项目所提供的更好收益和资本回报所吸引，但随着一些城市提高对外国买家的征税，部分外国买家可能因此把注意力转移回新加坡市场。

他举例说，澳大利亚维多利亚州将从明年7月1日起，将外国买家缴交的印花税从3％增加至7％。另外，非英国居民所拥有的英国房地产，将须缴付遗产税。

至于本地买家购买情况，李乃佳表示，本地买家虽仍占整体买家的六成以上，他们购买的私宅数量比之前一季下跌了近两成。

新加坡买家购买最多的单位，来自紫义苑（The Wisteria）这项目，在第一季共买了92个单位。

李乃佳表示，这个位于义顺的项目会受本地买家欢迎，主要是该项目单位一般较小，总价低于100万元以下，是较多人能负担的价位。

对于接下来的私宅销售情况，李乃佳认为，新加坡经济放缓和国外经济环境不确定因素，将导致私宅需求往下行。不过，私宅销售活动预计维持活跃，尤其是新项目较小单位需求会强劲些。

此外，李乃佳认为，一些买家可能会扩大购买目标，寻求更物有所值的项目，所以一些较早前推出的项目，也将受到买家注意。

（据联合早报）

随着私有化中等入息公寓顺福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集体出售，第20邮区顺福路一带老私宅的屋主似乎也跃跃欲试，探讨他们的项目是否也有机会集体出售。

智信研究与咨询总监王伽胜受询时指出，顺福雅苑附近的几个私宅项目都有一定屋龄，有潜力重新发展为崭新且时髦的新项目，顺福雅苑售出可唤起附近碧山和玛丽蒙私宅屋主对集体出售的兴趣。

位于汤申路上段、靠近玛丽蒙地铁站的99年地契项目Lakeview Estate，同样也是私有化中等入息公寓，建于1977年，迄今已有40年屋龄。

柏民宾通道（Pemimpin Drive）的永久地契项目Marymount View则建于1992年，约有24年屋龄；同街99年地契项目佳季园（Seasons View）有16年屋龄。

玛丽蒙台永久地契项目Boonview有13年屋龄，碧山21街的99年地契项目Rafflesia则有14年屋龄。

王伽胜指出，那些预计新加坡房地产市场可在明年下半年复苏的发展商应该会对碧山、玛丽蒙和汤申等市区边缘地段更感兴趣。

这一带的环境幽静，既毗邻麦里芝蓄水池，又靠近众多饮食场所和购物中心，周围有莱佛士书院和公教中学等名校。公共交通也十分方便，有玛丽蒙站、碧山站和未来的汤申路上段地铁站。

但王伽胜也说，该区老私宅屋主对集体出售的兴趣，目前只停留在初步阶段。一个原因是楼市依旧低迷，不达这些屋主的高要求。上月底，顺福雅苑以6亿3800万元集体出售时，每个单位屋主平均可获得178万元，比个别单位的售价高将近50％。

第二个原因是这些老房子多数宽敞，屋主多舍不得卖。王伽胜说：“若在转售市场个别出售，这些房子依然能吸引到欣赏它们的买家，因为它们地点便利且设计宽敞。”

根据市区重建局数据，靠近顺福雅苑的八个私宅项目，过去一年有近40宗转手交易。最畅销的是佳季园（Seasons View）和Rafflesia，各有约10个单位转手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有约五个单位转手；其余四个项目的转售记录则介于一至三个（见制图）。

顺福路和玛丽蒙路地图及私宅近期交易

在租金方面，这一带私宅绝大多数是自住型住宅。根据市建局数据，截至今年第一季，永久地契玛丽蒙台项目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（据联合早报）

新加坡政府将通过政府售地计划（GLS），在今年下半年推出四幅正选名单（Confirmed List）地段。

分析师一致看好位于实龙岗路上段的商业和私宅综合地段，认为该地段靠近发展中的比达达利（Bidadari）住宅区，相信地段推出招标时会很抢手。

这幅地段面积为2.55公顷，可兴建825个私宅单位，另外还有1万5000平方公尺的商业空间，可供零售和餐饮等用途，预计在今年12月推出供招标。

新加坡今年下半年推出四幅正选名单地段

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出，比达达利是政府致力发展的新住宅区，而且地段又毗邻兀里（Woodleigh ）地铁站，所以推出时应会吸引不少发展商入场竞标。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉也表示，最近的预购组屋申请活动，比达达利组屋深受买家追捧。“从比达达利组屋的抢手情况来看，相信这地区推出的首幅私宅地段，也会迎来激烈竞标。”

除了实龙岗路上段地段外，其余三幅正选名单地段是位于盛港芬维尔路（Fernvale Road）、小印度的柏鲁马路（Perumal Road）以及西海岸谷（West Coast Vale）。它们都是私宅地段，分别可兴建605个、200个和540个私宅单位。

另一方面，政府也会在下半年推出11幅备售地段，总共预计可兴建7545个私宅单位，以及27万7080平方公尺商业空间。这比上半年的7415个私宅单位和27万2580平方公尺商业空间都来得多。

这11幅备售名单地段包括六幅私宅地段、一幅执行共管公寓地段、一幅商业和私宅综合地段、两幅商业地段，以及一幅用途灵活的白色地段。

比达达利是政府致力发展的新住宅区，而且地段又毗邻兀里地铁站，所以推出时应会吸引不少发展商入场竞标。

（据联合早报）

由于不少买家选择在拍卖会进行前后购买原本供拍卖的私宅，今年敲锤成交的情况似乎有放缓迹象。

经济放缓打击到一些屋主的饭碗，影响他们偿还房贷的能力，受访的新加坡房地产拍卖行表示，私宅抵押逼售都有所增加。

与此同时，为了减缓房价可能继续下滑的冲击，以及减少须缴付的定金款项，不少买家因此选择在拍卖会进行前后购买原本供拍卖的私宅，这使得敲锤成交的情况似乎有放缓迹象。

《联合早报》是在向多家房地产拍卖行询问后，得知以上情况。

本地目前共有四家房地产拍卖行，但只有三家拍卖行，即仲量联行、戴德梁行和高力国际愿意提供第一季或今年以来在拍卖会上推出的私宅数量，以及抵押逼售和顺利成交的数据。

必须说明的是，不少屋主会在不同拍卖行拍卖自己的房地产。因此，在所有拍卖行进行拍卖的实际私宅的总数，会比单纯把各个拍卖行的数据相加来得低。

其中，首次登场的拍卖私宅总数在各个拍卖行都有所下滑。戴德梁行第一季有45个私宅，去年同期为54个（去年全年则有200个）。仲量联行今年首五个月则有23个（去年同期数据不详）。

高力国际没有把首次登场和重复登场的拍卖私宅区分开来，只能提供整体数据。该拍卖行表示，在今年首五个月，进行拍卖的私宅为189个，比去年的215个少。

至于首次登场的抵押逼售，戴德梁行第一季有18个，去年同期为17个（去年全年为75个）。仲量联行今年首五个月有25个（包括重复登场数据），去年同期18个。

高力国际首次登场和重复登场的抵押逼售，在今年首五个月有88个，比去年同期的75个来得多。

拍卖行认为，抵押逼售有所上扬，主要是基于国内外的经济局势和金融市场的不利因素，以及疲弱的房地产市场所造成的。

房地产服务公司高力国际副董事经理黄黎明指出，抵押逼售的上扬趋势，显示同时拥有多个房地产的屋主在支付每月房贷方面面对越来越大的困难。

她说：“这个情况相信会加剧，主要因目前经济不明朗、中国经济放缓、进一步加息的风险、股市震荡、失业风险和淡静的房地产市场情况。”

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，经济重组和裁员，加上疲弱的租金市场，加剧了一些屋主的经济困境。

另一方面，今年在拍卖会成交的房地产数量似乎不多或者出现下滑。戴德梁行表示成功卖出的新登场私宅数量下滑，但未提供具体数据。仲量联行表示今年首五个月在拍卖会卖出三个私宅（包括重复登场私宅），跟去年同期不相上下。

高力国际今年首五个月的成交私宅（包括重复登场私宅）有八个。相比之下，去年同期有14个。

对此，拍卖行认为，经济情况放缓和房价走低，造成买家更加谨慎。

黄黎明指出，由于私宅价格持续走软，加上即将出现的潜在房屋供应，促使买家采取观望态度，只有在看到价格比预期或一般售价便宜时才会出手。

李乃佳说：“由于经济低迷，买家一般上更加谨慎和挑剔，宁可在拍卖会后才洽谈。”

此外，许多谨慎的买家不在拍卖会上竞标，却选择在拍卖会前后购买原本供拍卖的房地产，除了基于可洽谈较低售价，也因为买家通过私下协议购买的私宅，所须缴付的定金比拍卖私宅低了许多。

黄黎明表示，银行进行拍卖的房地产的保留价（最低售价），通常都是定在估价左右。许多买家会在拍卖会后洽谈较低价格。

定金方面，在拍卖会上购买的房地产定金是售价的5％或10％，而通过私下协议购买的私宅定金则是售价的1％。

根据仲量联行（JLL）拍卖部主管莫思思的观察，多数原本供拍卖的私宅，都是在拍卖会前后通过私下协议出售，但公司目前没有具体数据。

她说：“买家在购买房地产时仍然相当谨慎，除非拍卖会的竞争激烈或价格适合，否则他们宁可进行私下协议，洽谈价格。”

（据联合早报）

房地产分析师指出，新加坡政府如果放宽私宅短期出租条例，中央区私宅价格将应声上升。

他们也预测，尽管住家出租平台目前对本地酒店的影响还微不足道，但在未来的四年里，通过住家出租平台招租的本地民宿将急速增加，份额可占整体客房的15％。

新加坡政府如果放宽私宅短期出租条例，中央区私宅价格将应声上升。

近年来，随着住家出租平台，如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的兴起，不少屋主已开始使用这类平台招徕短期租客，如游客、外派人员，以及有短期住宿需求的本地人，这种租赁活动多以日租形式交易。

根据仲量联行（JLL）资本市场研究与咨询部新加坡董事林若君的最新研究，一些欧美成熟国际大都市的住家出租平台民宿目前占当地所有客房的约25％，其销售份额则占当地整体酒店业的约10％，并有望在2020年进一步提高至15％。

相比之下，Airbnb民宿目前仅占本地所有客房的约5％，其销售份额则更小，只占本地整体酒店业的约2％。这是因为根据市区重建局现有条例，私宅单位的租约不能少于六个月，组屋的最短租约同样也是六个月。

然而，林若君预测，本地民宿占所有客房的比率可在2020年达到15％，占本地整体酒店业的销售份额则可提高至5％。这主要是因为本地酒店客房价格和住家租金之间仍有很大距离。

在最高档15％房地产物业类别当中，酒店房间每月可带来超过5000美元（约6880新元）的收入，一般长期出租的住宅可带来超过4500美元（约6200新元）的收入，而短期出租的民宿则只能带来3500美元（约4820新元）的收入。

她说：“Airbnb民宿每月平均营收之所以会比一般长期出租的住宅低，是因为民宿的入住率较低，约20％左右，而一般长期出租住宅的入住率则有90％。”

（据联合早报）

市区重建局昨天公布的数据显示，发展商4月共卖出745个新私宅单位，比3月份的843个单位少。

市区重建局5月16日公布的数据显示，发展商4月共卖出745个新私宅单位，比3月份的843个单位少。

新加坡新私宅销量上月下跌11.6％，没有延续3月份的上扬势头。分析师认为，大环境疲弱，市场信心仍然不足。

市区重建局昨天公布的数据显示，发展商在4月份共卖出745个新私宅单位，比3月份的843个单位少，更比去年同期的1167个单位大减36.2％。今年3月份的新私宅销量终结连跌三个月的趋势，回升到八个月来的新高。

房地产服务公司仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说，上个月共有900个新私宅单位推出销售，这比3月份多出32％，却远低于去年同期的1568个单位。“尽管3月的市场情绪明显改善，但4月的销量显示市场信心依然不足，发展商在推出新单位时还是很谨慎，买家也对价格保持敏感。”

分析师说，5月有几个私宅项目推出，包括图中的高文项目Stars of Kovan，接下来几个月的私宅市场预料将保持活跃。

大众私宅售最多新单位

靠近花拉公园地铁站的Sturdee Residences，是上个月最畅销的私宅项目。这个项目有305个单位，推出首个月就售出41％（126个单位），销售尺价中位数为1620元。分析师认为，Sturdee Residences地点优越且定价合理，受买家青睐是意料中事。

市建局数据显示，大众私宅上月售出的新单位最多，共有361个。高档与中档私宅的销量分别为64个与320个，其中高档私宅销量环比大幅滑落70％。

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳说，高档私宅销量锐减，主要是缺乏新项目推动。3月份售出的210个高档私宅单位中，84％都来自新推出的禧悦阁（Cairnhill Nine）。这个位于乌节路的项目共有268个单位，推出第一个月就卖出177个。

执行共管公寓（EC）上月共售出546个新单位，主要由位于坎贝拉的品尚居（The Visionaire）带动，这个项目4月售出154个单位。

ERA产业主要执行员林东荣指出，执行共管公寓在4月份的表现相当活跃，销量最高的10个项目中，有六个都属于执行共管公寓。其中不少项目已推出一段时间，例如榜鹅的The Terrace早在2014年12月就已推出，上个月仍然售出42个单位。

他说：“当更多买家转向售价更低、单位更大的执行共管公寓，这类单位可能会重新流行起来。”

林东荣预计，随着大巴窑新私宅项目Gem Residences和高文的Stars of Kovan在本月推出，接下来几个月的私宅市场仍将保持活跃。此外，兀兰的Northwave和盛港的Treasure Crest两个EC项目，也将在下半年推出。

李乃佳则认为，除了政府的降温措施外，全球和本地的疲弱经济数据也影响了市场买气。在经济前景不明朗，买家的购买力又受额外买家印花税（ABSD）影响的情况下，更多买家会选择观望，除非他们发现一个价格和地段都很吸引人的项目。他说：“5月和6月的数据将能更清楚说明，市场需求是否还会进一步减弱。”

博纳集团总裁伊斯迈预测，尽管私宅市场依然疲软，但随着更多项目推出，全年新私宅销售量有望突破8000个单位。

（据联合早报）

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经过首两个月市场交易淡静情况后，新加坡楼市在3月似乎开始热闹起来。上周末两个新推出的公寓项目反应踊跃，位于乌节路的高档私宅项目Cairnhill Nine卖出近七成的推出单位，更为高档私宅市场注入了一剂强心针。

这可能是因为乌节路地区已有三年没推出新项目了，因此Cairnhill Nine的强劲销售表现，多少起着指标性作用，甚至能带动该地区周围项目。

Cairnhill Nine位于百利宫购物商场后方，是凯德集团（CapitaLand）发展的99年地契项目，共有268个私宅单位，平均销售尺价约2500元。

一卧房单位从135万元起跳，四卧房价格从368万元起跳。项目还有八个顶层单位，价格介于580万元和667万元。

发展商说，行情大好时，乌节路一带的私宅可是以每平方英尺3000元左右的价格售出，如今Cairnhill Nine以2500元平均尺价卖出，算是给了500元尺价或17％折扣。

但如果做一个比较，Cairnhill Nine周围有不少项目的成交尺价，比发展商给出的“折扣”还低。

例如，Cairnhill Nine对面的是凯德集团另一私宅项目禧林苑（Urban Resort）。这个2013年完工的项目，上月有两个单位分别1803和1779的尺价成交，较Cairnhill Nine的2500元平均价低约三成。更重要的是，禧林苑还是一个增值潜能更大的永久地契项目。

不过，禧林苑尺价较低的一个原因是，它所成交的单位面积都较大，至少4714平方英尺，使到单位总价高达850万元。

经禧地区另一个由凯德集团发展的项目Urban Suites，最近有一个单位以2650元尺价成交。但这个单位面积为1604平方英尺，单位总价也偏高，达425万元。

以总价而言，The Laurels去年有一个单位以142万元成交，价格低于150万元，属于一般买家可负担的水平。不过，这个单位面积相当小，仅549平方英尺，属于鞋盒公寓。

乌节路的高档私宅项目Cairnhill Nine卖出近七成的推出单位

对这个地区感兴趣的买家，还可以考虑屋龄较大的项目。例如景熙峰（Cairnhill Crest）和The Light@Cairnhill是2004年完工项目，过去一年单位成交尺价介于1690元至2090元，价位相对地低。

屋龄将近40年的经禧大厦（Cairnhill Plaza），成交尺价甚至低于1500元，比一些邻里地区的新私宅项目便宜。

经禧地区靠近乌节路购物天堂，附近有ION乌节商场，义安城和威士马广场等购物商场。离一些名校也不远，向来是受买家欢迎的高档私宅区，特别是来自印度尼西亚的买家。

从该地区的私宅租金情况来看，景熙峰的中位数租金为每平方英尺4.28元，至于较新的The Laurels，租金则为5.83元。

高档私宅“热度”能持续？

不过，受到总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）等措施影响，该地区私宅与其他高档私宅一样，过去几年交易量和价格大跌，一些业主最终更被迫亏钱脱售单位。

随着Cairnhill Nine的推出，该地区买气似乎升高，不过这是否意味着现在是见底进场的买房好机会呢？高档私宅市场的“热度”又是否能持续下去呢？

买家最终还是得持谨慎态度，确保自己有一定的经济能力，选中自己真的心仪而且负担得起的单位才决定买下。

（据联合早报） 

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