Tag: 日本房价

如何在中國實現資產保值增值？

在中國，最好的保值增值投資選擇便是一線城市的房產。炒股就像去夜店high，碰見渣男的概率高。而買房，特別是在一線城市買房，就像認識一位安靜的暖男，因為一線城市房產，只漲不跌，給你最多的安全感。

秉持這一信念的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和土豪們共同托舉房價，一線城市教育、醫療資源豐富。

可是，早在幾年前，一線城市高企的生活成本就驅使著外來人口告別北上廣；優質的教育與醫療資源，並不能撐起一個城市的房價；土豪們在托起了溫哥華的房價後，現在已經跑到柏林去買房了。

同樣人口密集，同樣由於奧運會經歷過房價暴漲，同樣彙集著優厚的資源，同樣經歷著人口湧入的東京，在日本1990年代的經濟危機中，卻未能倖免於房價的波動，遭受了大崩盤。

核爆前的東京曾保持過GDP雙位數增長的日本經濟，在經歷了「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露後，是如何陷入衰退的？而曾經被奉為「東京房價永不跌」的東京房價，又是怎樣崩盤的？

從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。

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1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。

當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。 然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。

1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入「失去的二十年」。 今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區，進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen…… 歷經了20年的低迷之後，日本的房地產市場似乎重現曙光。此時，回顧那場發生在20世紀末的房地產泡沫危機，或許有助於日本不再重蹈覆轍。

1964的奧運奇蹟

奧林匹克景氣1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經濟高速發展的國家。在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與國民經濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設了一批交通基礎設施。其中，令日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統就是修建於此時。

1964年10月1日東京奧運前夕，連結東京與新大阪之間的東海道新幹線開始通車運營，這是世界第一條投入商業營運的高速鐵路系統。有數據顯示，日本對東京奧運會所有相關事業的總投入高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這創造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。 其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元，道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新幹線、高速公路、地鐵等城市基礎設施建設。

這種投資的比例顯示，日本並不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規模建設帶動了房地產建築業、服務業、運輸業和通信等行業的強勁發展，從而帶動日本經濟的全面騰飛。1962年到1964年，日本經歷了一段「奧林匹克景氣」時光。受奧運會影響最深的是房地產行業。除場館建設之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發展起來。

1964年，日本民間住宅建設總數比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建築承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。從1961年到1963年，日本房地產行業迎來量價齊升的鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達到1880萬日元。

進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本製造的產品遍佈全球，日本企業在全球範圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標誌性建築——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。 然而，當日本人目空一切，認為自己是「世界之王」時，一場危機正在醞釀當中。

「廣場協議」的陷阱

1978年，第二次石油危機爆發。由於能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。

這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了佈雷頓森林體系崩潰前的水平。 美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。

1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱「廣場協議」。

「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。 這並不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協議》。根據協議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。

此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲，但由於石油危機的影響，僅持續了1年。 日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。 由於擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%。

泡沫誕生

當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。

瘋狂的泡沫 20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國內營業的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調整銀行資產結構。

當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拚命發放貸款。 相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發放相同數量的貸款，房地產抵押貸款只需一半的資本金。於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。

為了發放貸款，日本銀行使出渾身解數。甚至對於那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：「地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。」 而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，再借給他相當於土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然後再以新的土地為擔保……如此循環反覆。 同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂《廣場協議》之後，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。

敏銳的國際資本迅速捲土重來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。

隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。據日本國土廳公佈的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。 1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。當年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。 一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學校的看門人在傳達室幹了40多年，一直收入微薄。

退休之後，他準備返回鄉下安度晚年。於是託人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉。 然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由於地價快速上漲，已經嚴重影響到了實體工業的發展。建築用地價格過高，使得許多工廠企業難以擴大規模；過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。

泡沫破裂

失去的二十年 1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。 泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已經意識到經濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。 從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。 日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信「明年股價可以達到5萬日元」。

令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。 1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。

Posted on 04/27/16 WednesdayAuthor AlexCategories Lifestyle, Lifestyle GLOBALTags 日本房价, 日本房市, 日本经济, 日本经济泡沫

上世紀80年代，筆者在日本留學，當時日本的房價已經快到巔峰。留學生在日本打工，掙錢多，還不影響學業的工作就是替人排隊。一個是整夜去售房處排隊，再一個是在法國新葡萄酒上市前，去售酒的專業店前排隊。

那會兒排隊時，僱主也常在。房子很多是一人限購一套。當時筆者給一個做零部件的企業老闆排隊，他的廠裡有500多名工人，工資高、零部件不好賣，只好炒房掙錢，拿工廠做抵押。排一整夜隊，掙2萬日元(按照當時匯率，相當於2000元人民幣)，比普通打工要高出1倍。

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買套80平方米左右的房子，大概需要5000萬日元到7000萬日元，相當於日本普通人大致10年到20年的純收入。當時有數據統計，全日本的房價平均起來相當於普通人6年到7年的收入。筆者所在大學的教授認為，歐美國家購房費用，最多相當於純收入的4年到5年，「日本的房價絕對屬於泡沫，肯定有一天會掉下來的」。但是更多人認為日本房價不可能降。

房價高了，覺得其他什麼都便宜。當時日本還流行收藏葡萄酒。比如法國的新葡萄酒，1萬日元一瓶，存上幾年就能上漲到2萬日元左右，比存錢合適多了。

筆者的朋友橫田1990年從國外回來後，也加入到了購房行列。他當時在埼玉縣(相當於北京通州)買了一棟二層小樓，100多平方米，當時標價1億日元，庭院除了能停一輛車以外，想種點花草都困難。從房子所在地乘輕軌到東京市中心大手町要1小時，從家裡到輕軌車站需要騎車25分鐘，或者必須讓夫人開車送。

1993年，東京房價走勢開始時持續上升，房價泡沫開始破裂，房價快速下滑。但是當時包括筆者在內，都認為日本房價下跌是暫時的，一定能恢復。日本土地狹小，城市到處是需要房子的人，不可能一直只跌不升，因此在泡沫破裂期間，不知有多少人衝進去買房。

二十多年後，筆者當年為其排隊買房的僱主，工廠已經沒有了，他買的那些房子也都不值錢了。他的兒子告訴筆者，父親早就破產了，如今人都找不到，兄弟三人只有一人最後上了學費低廉的國立大學，其餘兩人連大學都上不起。至於筆者朋友橫田花1億日元買的房子，他說：「目前殘值大概只有數百萬日元了，就是標出這樣的價格，也不會有人來買。」按照1000萬日元算，折合成人民幣不過50萬。但朋友還有貸款沒還完，「貸款數額這個無形的數字壓了我半輩子，到退休後，也依舊高懸在我頭上」，橫田說。

房地產泡沫破滅至今已經過去二十多年，那現在東京房價多少錢？東京六本木等地房地產價格這些年已經提升到了最高時的一半左右。除去這樣的地方，其他地方想讓房價回升上去，「比登天還難」。而日本現在售賣一瓶產地優良的法國新葡萄酒，價格只有上世紀八九十年代的1/10，但幾乎沒有人去排隊買這樣的酒，更很少有人去存儲了。

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（據環球網）

在日本已經生活多年，到日本後的一大感受就是房子便宜，無論是橫向跟中國內地、中國香港地區以及歐美、新加坡等地區相比，還是縱向跟30年前的日本相比較，都很便宜。

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在日本買一套房子需要多少錢呢？東京房價多少錢呢？就以東京的新建商品房來說吧，根據最新的調查結果，買一套房子只需要6300萬日元，換算成人民幣大概是340萬人 民幣不到。不過，日本的房子普遍較小，平均只有72平方米，所以東京地區的新建房屋大概是87萬日元（約46800元人民幣不到）/平米。當然了，這個數 據是平均的，根據房子位置、周圍環境、使用建材、公共設施等等，房子之間的價差也是非常大的。

大阪神戶的房子就更便宜了，更別說北海道、新瀉之類的地方了。那裡人少地多，房子便宜。一些相當於中國二三線的城市，直接送土地（有的土地每平米只要540日元，也就是不到人民幣30元），土地歸購房者所有，自己蓋房子，還有稅收減免。

這是新房的價格，那麼二手房呢？更便宜。今年東京的一套二手房大概是2562萬日元（人民幣138萬元），每平米的均價為55萬日元（人民幣不到3萬元），跟新房的差距非常大。

也許有人會說，東京的房價還是比北京上海 的貴啊。可是如果考慮一下日本人的收入就知道不貴了。我一個朋友剛畢業在東京工作，第一年工資是每年大概 300萬日元左右（人民幣約16萬元），不算其他獎金加班費補貼，這也是日本所有大學應屆畢業生的平均工資。之後3年都漲了工資，現在大概是600萬日元 不到，以後不出意外的話每年都會漲工資（日本有一個春斗的說法，就是相當於工會的組織跟代表各個公司的組織討論職員工資升降等等），升職的話漲得就更多 了。按照這個收入估算，10年不到就可以買一套3居室的新房，買二手房要的時間更短。

在日本買房子便宜還有一個理由，就是日本 的貸款利息很低，平均只有1％左右，這還是計算了通脹的影響了，另外日本人買房子需要交的首付也很低，有些 房企賣房時宣稱零首付，也就是說跟每月交房租一樣，交滿了這房子就是你的。跟中國不同的是，在日本買房，房企都是先把房子造好了才會賣，購房者只要交了首 付，簽了合同就可以入住。

有人說日本人買房子要交的稅多，其實說起 來日本也就比中國多一個房屋的固定資產稅，也就是買了房子之後，購房者每年要交1.4%的房屋固定資產稅。 但是，即使是這個固定資產稅也是根據情況的不同會有不同程度的減免。所以，在日本買房的時候，購房者大概要交房價8％左右的稅費，包括中介費、印花稅、房 屋取得稅等等。

從歷史角度看，現在日本的房價只有30年 前的一半。日本的房價地價在1985年到1990年間最誇張，當時的日本不僅僅 是房價地價，股價，就連高爾夫俱樂部的會員卡、藝術品都被炒到了一個很離譜的價格。當時日本流傳著一個「土地神話」，大家都瘋狂買土地買房子股票，之後再 以這些房子抵押貸款再買土地房子股票。當時有統計，日本東京的土地，按當時的價格可以買下整個美國的土地。東京才2100平方公里，可是美國有930多萬 平方公里。可以想像當時日本的泡沫有多大。

後來土地房子越來越貴，很多想買房子的人 都買不起了，物價也越來越高。日本政府採取了一系列的措施來控制地價房價，比如限制房地產貸款、開發、加 息，加稅，開徵固定資產稅。這麼一來，泡沫被戳破了，地價房價一降再降，從天堂到地獄。當時，很多個人、銀行、企業破產，日本經濟從此一蹶不振。

日本的房地產市場一直到2013年前後才 有所好轉。為什麼在此之前一直好不起來呢？因為泡沫破了之後，大家都沒錢，個人沒錢消費，公司沒錢投資，銀 行沒錢或者不想貸款，因為怕借出了收不回，政府也沒錢加大投資帶動經濟，所以這就是個惡性循環。後來又來了個1997年的金融危機，雪上加霜，破產的更 多。情況剛好一點，2008年又來了個金融危機，還沒夠又來個大地震。

當然，還有一個很重要的因素就是日本很嚴重的人口問題，少子高齡化。新生的小孩越來越少，老人越來越多，政府就要花更多錢來養老人。將來老人更多，政府加大投資的餘力就更小。

還有一點，日本的丈母娘嫁女兒，並不強求 女婿一定要買房子。如果學習中國的丈母娘，日本房地產市場估計早就重新崛起了，當然這是玩笑話。現在的日本 人確實很少買房子，有可能是幾十年前房產泡沫破裂的後遺症吧。我的導師，日本一個國立大學的教授，現在工資每年至少1500多萬日元，還沒算上學校的補貼 和研究經費。他結婚兩次，兩次都沒有被要求買房，到現在還住在學校提供的房子，70多平方米，一個月的房租3萬日元（學校房租又補貼），比我一個人在外面 租房子（25平方米）的租金還便宜。

不過自2013年房地產市場好轉以來，日 本的房價也開始不斷上漲。日本不動產研究所的數據顯示，2013年東京地區的房價同比增長了 5.07%，2014年同比增長了4.69%，2015年9月同比增長了4.12%。再來看一個日本全國的統計，這個統計以2010年為基準，綠線代表公 寓(商品房)的價格指數，2015年比2010年增長了23.7%，比2014比增長了8.3%。藍線單門獨戶的住房價格指數，2015年比2010年增 長了1.3%，比2014比增長了2.3%。紅線代表所有類型住房的平均價格指數，2015年比2010年增長了6.5%，比2014比增長了3.6%。 黃線代表住房用地的價格指數，2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增長了0.5%。

為什麼呢？因為這一年奧委會宣佈2020 年的奧運會將要在東京舉行。到時候東京必然要開始大規模地建設相關設施，對土地、建築材料以及人工的需求將 會增加，會帶動整個東京的地價上漲，建築成本增加，必然會帶動房價的上升。更別說到時候去日本參加比賽、旅遊的人增多，會需要更多的賓館。所以到2020 年前，東京以及周邊地區的房地產價格估計會有很大的上漲空間，投資者對該地區房地產價格上漲所抱有的預期以及信心強烈。

其實在2011年的東日本大地震之後，因 為要重建福島，所以需要大量的建築材料，以及施工人員，導致建材價格以及人工成本大幅上升。整個日本建材短 缺，特別是熟練的建築工短缺嚴重，引起整個日本的建築成本增加。房企為了轉移成本負擔，必然會提高房價，所以從那以後，房價已經有了上升的跡象。

雖然，日本的房地產市場開始回暖，房價上 升，並有可能持續到2020年，但是如果想去日本投資房地產，而且是以轉手出賣賺取差價為目的的話，還是有 很大風險的。因為大家都指望著低買高拋，到2020年以後賣掉房子。可是，如果到時候大家都想賣，沒人接手怎麼辦？所以，如果是以轉賣為目的去投資日本房 地產還是要謹慎。

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（據新浪網）

改革開放30多年來，中國經濟突飛猛進，一路追趕發達國家。但是，如今無論是經濟水平還是人民生活水平都不及發達國家的中國，深圳、北京、上海房價卻已躋身國際高房價城市行列。

最為中國經濟的領頭羊城市，北上深房價一直在突破中國樓市的紀錄，只不過今年尤其顯眼。畢竟，如今北京和深圳的房屋均價已高過日本東京首都圈，北上深三個城市的豪宅區房價也已超過韓國首爾，直逼美國紐約最繁華的曼哈頓區。

而單純的房價數字背後，還有計價單位和房屋質量的差異。

日本、韓國、紐約的房子都是按使用面積計價，不像中國住宅是包括公攤面積出售，且獨自或和樓內其他房主共享地皮永久產權;更重要的是，住宅都是精裝修，不僅廚衛齊全，甚至還送一部分電器和家具，真正達到拎包入住，這些差異更加凸顯中國房價絕對值的高價位。

從相對水平來看，北京、上海、深圳的房價要遠高於國際城市。

以北京為例，2015年房價收入比高達22.5，遠高於合理的房價收入比(標準在4到6之間)。從租售比看，北京當前不到2%，還不如銀行定期存款的利息高。房屋租售比的國際合理標準通常為4%到6%，比值越小，說明房地產市場中投資投機需求越大。

日本現在的租售比已高達8%，日本人還是更多的人選擇在東京租房，而不選擇在東京買房。據日本國土交通省2012年發佈的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者佔42.2%，2012年有房者只佔28.4%，近30年間下降了約14%。

美國在2000年之前的40多年裡，美國房地產市場的租售比基本維持在5%-6%的範圍內。

但2000年之後受益於低利率環境、信貸政策等因素影響，租售比大幅下降，從5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地產泡沫開始破滅，租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。

綜上，無論從絕對水平還是相對水平來看，當前中國一線城市的房價都處於高位。支撐一線城市高房價的相關邏輯主要有以下幾點。

第一，一線城市集中了全國的就業、教育、醫療等資源，全中國有錢有夢想的人都想去一線城市，有人口淨流入，就會不斷新增住房需求，房價就不會跌。

第二，當前中國城鎮化率不高，2015年僅56.1%，隨著城鎮化率的提高，大量人口由農村進入城市，將推動住房需求的增加，進而帶動房價上漲。

第三，當前一線城市還在限購，那麼即使將來有了降價的苗頭，一放鬆限購，需求馬上就會釋放出來托底房價。

正是基於對一線城市房價仍將繼續上漲的預期，部分剛性需求群體擔心房價上漲後買房負擔加重，在本輪房價上漲潮中加入搶房大軍，再加上當前貨幣流動性充裕，各市場主體投資渠道有限，所以有一些投資資金通過各種渠道流入到一線房地產市場，也助推了本輪房價的上漲。

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（據慢錢網）

上世紀80年代，筆者在日本留學，當時日本的房價已經快到巔峰。留學生在日本打工，掙錢多，還不影響學業的工作就是替人排隊。一個是整夜去售房處排隊，再一個是在法國新葡萄酒上市前，去售酒的專業店前排隊。

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那會兒排隊時，僱主也常在。房子很多是一人限購一套。當時筆者給一個做零部件的企業老闆排 隊，他的廠裡有500多名工人，工資高、零部件不好賣，只好炒房掙錢，拿工廠做抵押。排一整夜隊，掙2萬日元(按照當時匯率，相當於2000元人民幣)， 比普通打工要高出1倍。買套80平方米左右的房子，大概需要5000萬日元到7000萬日元，相當於日本普通人大致10年到20年的純收入。當時有數據統 計，全日本的房價平均起來相當於普通人6年到7年的收入。筆者所在大學的教授認為，歐美國家購房費用，最多相當於純收入的4年到5年，「日本的房價絕對屬 於泡沫，肯定有一天會掉下來的」。但是更多人認為日本房價不可能降。

房價高了，覺得其他什麼都便宜。當時日本還流行收藏葡萄酒。比如法國的新葡萄酒，1萬日元一瓶，存上幾年就能上漲到2萬日元左右，比存錢合適多了。

筆者的朋友橫田1990年從國外回來後，也加入到了東京買房行列。他當時在埼玉縣(相當於北京通 州)買了一棟二層小樓，100多平方米，當時標價1億日元，庭院除了能停一輛車以外，想種點花草都困難。從房子所在地乘輕軌到東京市中心大手町要1小時， 從家裡到輕軌車站需要騎車25分鐘，或者必須讓夫人開車送。

1993年，日本房地產價格到達高峰後，泡沫開始破裂，房價快速下滑。但是當時包括筆者在內，都認為日本房價下跌是暫時的，一定能恢復。日本土地狹小，城市到處是需要房子的人，不可能一直只跌不升，因此在泡沫破裂期間，不知有多少人衝進去買房。

二十多年後，筆者當年為其排隊買房的僱主，工廠已經沒有了，他買的那些房子也都不值錢了。他 的兒子告訴筆者，父親早就破產了，如今人都找不到，兄弟三人只有一人最後上了學費低廉的國立大學，其餘兩人連大學都上不起。至於筆者朋友橫田花1億日元買 的房子，他說：「目前殘值大概只有數百萬日元了，就是標出這樣的價格，也不會有人來買。」按照1000萬日元算，折合成人民幣不過50萬。但朋友還有貸款 沒還完，「貸款數額這個無形的數字壓了我半輩子，到退休後，也依舊高懸在我頭上」，橫田說。

房地產泡沫破滅至今已經過去二十多年，東京六本木等地房地產價格這些年已經提升到了最高時的 一半左右。除去這樣的地方，其他地方想讓房價回升上去，「比登天還難」。而日本現在售賣一瓶產地優良的法國新葡萄酒，價格只有上世紀八九十年代的 1/10，但幾乎沒有人去排隊買這樣的酒，更很少有人去存儲了。

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（據環球時報）