了解日本系列解读——无偿、优质的日本教育体系 |居外专栏

日本作为一个教育强国,其教育模式在全世界都是数一数二的。除了传授知识以外,他们还从独立、礼仪、精神、身体素质等多方面教育孩子。而且,他们不仅教育理念领先,教育福利更是让很多国家望尘莫及。日本在去年召开了幼儿教育与高等教育免费化相关阁僚会议,并正式宣布于2019年10月起,全面实施幼儿教育免费化。这才是让孩子赢在起跑线啊!

日本2020年高等教育无偿化法案

除了幼儿教育免费化以外,日本政府还宣布了高等教育的新福利。日本高等教育免费化将于2020年4月起施行。政府将向就读大学、短期大学、专门学校、高等专门学校的低收入家庭学生,发放无需返还的补贴型奖学金,让更多人能够接受大学教育。如果是免除居民税的家庭,国公立大学走读生和非走读生,每年将分别获得约35万日元(约2.2万人民币)和约80万日元(约5.0万人民币)。私立大学走读生和非走读生,每年获得约46万日元(约2.9万人民币)和约91万日元(约5.7万人民币)。

日本的学制和教育系统

此外对于年收未满380万日元的家庭的学生,还将实施学费减免,国立大学减免约54万日元(约3.4万人民币),私立大学最多减免约70万日元(约4.4万人民币)。

这也是安倍提出的育人革命重点政策之一,让每个孩子都有学上,让每个孩子都上得起学。而且即便不是日本人,只要拿到日本长期签证,在日华人也可以享受这些教育福利!

虽然这些福利政策,需要前期花费大量的资金,而且短时间内收效甚微,但是对于国家的未来是来说是有益无害的。比如日本已有26名诺贝尔奖获得者,是亚洲获得这一荣誉最多的国家,这一点得益于日本在教育上的投入。而且教育免费,只是日本福利制度展现出的冰山一角。同时日本的医疗福利在全世界也是出类拔萃的,其社会保障非常完善。

这样的高福利生活,良好的生活环境,也必将会促使越来越多的人,把日本做为移民首选国。

 

日本移民系列解读

 

【瑞川株式会社】社长杨旭
带你深入了解日本移民、投资、置业的那些事儿
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  • 结汇:把手持的外汇卖掉,换成人民币。

  • 经常项目:常见的是留学、旅游、赡养款收支等,不予限制。

  • 资本项目:常见的有境外买房、证券投资、买分红类保险等,都不允许。

 

温馨提示:

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  2. 该些购汇需求为资本项目项下外汇需求,不适用于便利化额度,需递交相关材料。
  3. 境外个人:指持有中国护照和境外永久居留证、港澳居民往来内地通行证、台湾居民往来大陆通行证、外国护照或外国人永久居留身份证、外交人员证、行政技术人员证、国际组织人员证三类证件的外国公民。
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泰国、越南争相开放国境,下半年还有哪些国家值得中国人期待?

7月1日,2020年的下半年正式开启,随之开启的还有周边国家们满是求生欲的边境开放之旅。这一天,日本泰国越南等疫情控制成效显著的国家,除了试探性十足地开放了有限的边境通道外,都不约而同地选择在这天前后,公布了未来边境开放的阶段性信息。

如果2020下半段并不会像社交媒体调侃的那样迎来世界末日,开启硬核求生模式,那我们揣着疫情期间辛辛苦苦搬砖砌瓦赚来的钱,大概能去哪里风流潇洒,读书买房呢?

紧贴着我们的鼻子尖缓缓敞开的,是越南泰国的国门。

一个是制造业新秀,在疫情中大展风头的社会主义国家。另一个是世界人民的旅游胜地,凭借医疗系统发达扼住了疫情的传播。

看上去有些南辕北辙的两个国家,却不约而同地有着类似的解封时间线。那么这两个国家中,到底哪个会是长达数月的封禁后,成为第一个为中国彻底敞开国门,试吃螃蟹的国家呢?

我们可以先看看越南

作为紧邻中国、来往密切的邻居之一,越南出色的防疫成果在国际社会备受关注。仅329例感染,无死亡病例,全国封锁也仅维持了不到一个月,便将社区传播掐灭在苗头上。越南这样优秀的成绩,让小区里的富人老哥们,比如中国另一头的邻居韩国,和隔着赤道的澳大利亚艳羡不已,这些国家都公开地表示了借鉴经验的决心。

而正是这样的成功,越南政府早在5月就已有了重启国际旅游的计划。5月底,在世界各地仍在与疫情斗争时,越南已经计划在7月1日重新开始为近80国游客签发电子签证了。虽然说签发签证并不代表航线恢复,但正是这样的“小动作”,让敏感的国际旅客们看到了国门敞开的可能性。

接下来,便是一连串的游说和试探。

6月12日,越南文化旅游局在越南媒体的采访中,认为位于越南最南部的该国最大岛屿富国岛,将会是疫情后复苏国际旅游业的首选目的地。

6月23日,据京都新闻报道,在日本越南商工会议所(日在越河内企业联合会)的游说安排下,越南政府同意了三架,共440名商人的包机在当周稍晚的时候分三天前往河内。这也是自越南自封锁后,接收的第一架国际旅行航班。

7月2日,或许是早前日本商务客的成功,越南政府进一步向媒体公布了他们解封计划的下一步。在这次的报道中,政府人员以匿名的方式透露,越南政府或许会在7月底重启国际旅行。

可能是为了避免出现前期过于优秀,后期功败垂成(比如隔壁澳洲),并不像韩国、新加坡般胸有成竹的越南政府,在本阶段仅列出了包括中国在内的几个仅供参考的国家和地区。政策面对的主要人群也只是投资者,技术劳工,以及越南在外人士。

除此之外,虽然并没有限制入境乘客数量,但政府还要求所有乘客始发地必须保持30天内无新增感染案例,落地后必须进行核酸检测,费用则由航空公司承担。另外乘客们还将在政府指定场所隔离14天,费用由乘客本人承担。

虽然中国公民的具体入境时间我们无法得知,但总算不再是遥遥无期,也让许多有迫切跨境需求的中国投资者们长松了一口气。

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7月1日,就在越南透露进一步解封计划的前一天,泰国宣布将从即日起允许本国公民的配偶,商务人员,持工作签证,学生签证,以及有医疗需求的外国公民入境。这也是自4月暂停一切国际航班后,泰国解除边境封锁的第一步。

与此同时,泰国疫情指挥中心发言人塔维辛表示政府也在研究拟定于8月1日开放国际旅行的计划。这一次,除了老调重弹的安全旅行圈(Travel Bubble),旅游业大国总算从袖子里掏出了份更详实的草案。

结合新华社,曼谷邮报,以及路透社的报道和信息,泰国的旅游草图大概能分成3部分。

1. 入境快速检测,避免14日隔离

7月4日,据雅加达邮报援引路透社,自官方宣布部分国际游客能够入境后,泰国苏凡纳布国家机场也在当周周五,向公众展示了后疫情时期,海关入境的新步骤:快速新冠检测。

这项检测目前阶段针对的是“快速通道旅客”,即类似商务客,政府及外交官员等并不会在泰国境内呆满14天的人群。入境即进行拭样测试,等待约一个半小时就能出结果,并且高效避免了后续的隔离措施。

看上去像是为了便利特殊人群,但实际上这项检测,却是开放入境旅游的必要条件。目前的举措,更像是一种试错,逐步开放的同时总结经验。

泰国国家机场座位

2. 固定地点旅行,孤岛“求生”

开放国际旅行另一个难点,在于有效隔离输入病例和本土传播之间的链条。如何防止游客携带病毒,导致疫情再次在本地蔓延,是迫切想要重启旅游业,激活经济的政府面临的困境。

为此,泰国政府凭借地理位置,想到了个别出心裁的解决办法:固定旅行目的地,隔离的同时满足旅客旅行需求。

普吉岛就是个很好的例子。游客们被统一安排至泰国第一大岛上欣赏热带风光,人数以及住宿均由政府安排,更不能离开既定观光路线。接待旅客的酒店及度假区,则必须通过疫情安全考核,并获取政府发放的后疫情时期安全证书。

如此一来,万一疫情爆发,病毒也只能死死地被困在孤岛上,配合着国际游客们一同上演一出“孤岛求生”的戏码。

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当然,这一切还只是政府的设想。据曼谷邮报7月5日报道,泰国旅游局表示正在考虑在下月开放包括普吉岛在内的五个南部岛屿。此外,泰国疫情管控中心主任还向媒体表示,泰国首批接收游客将会是团体游客,因为团体行程更便于政府管理他们的动向。

至于岛内原住民的安危,如何保证一旦传染发生,游客们能获得必须的医疗资源,这些问题还都需要泰政府的进一步落实。

3. 成立特别工作组,追踪旅客行程

为了计划万无一失,极力避免外国游客带来二次感染的同时,迫切地想要复苏旅游业的泰国政府,本阶段还成立了特别行动组。

据曼谷邮报报道,7月6日,泰国警察局正式宣布成立特别行动组,用以追踪游客行程的同时,为泰国进一步开放边境做准备。

同时,行动组长Sutin则在媒体的采访中,透露了行动组为未来边境彻底开放所设计的蓝图。其中包括借助海警,高速交警和自然环境保护局的警力,用以追踪边境开放后,泰国将接待的游客行径地点。此外,警察或许还会借助手机APP,随时了解游客位置。

至此,旅游业大国、2019年度世界首选旅游目的地(伦敦万事达信用卡数据统计)的泰国,已经充分表现了她的诚意和渴望。

正因如此,我们大胆地做出预测,泰国将会是中国周边国家,包括整个亚太地区在内,首个向中国等国际游客开启边境的国家。

然而,明明是越南早在5月中旬就要为海外游客签发签证,6月中旬也想到了要在岛屿安置、隔离游客。为什么反倒是泰国抢先一步开了边境,而越南政府则含糊不明,仅仅是在第二天跟风提了句即将开放边境?

影响两国决策的,最主要的是一项数据。

据数据统计公司KNOEMA最新数据显示,2018年泰国旅游业对国内生产总值贡献约21.6%,其中超过12%来自国际游客,而越南旅游业对GDP贡献仅为6.02%。此外,根据公开资料统计,2019年中国赴泰国旅游人数达1099万,而前往越南游客仅为泰国数值一般,约580万。

在经济萎靡的灾年里损失约20%的GDP,数字能最为直观地显示出泰国的迫切。

另一边,越南在疫情方面的出色表现为经济状况带来了连锁反应,短暂的封锁并未对经济带来巨大的影响。为拯救旅游业,越南政府发起的对旅游业的补助计划,以及“越南人就该在越南旅游”旅游口号,已经部分抚平了新冠疫情对越南旅游业的巨大创口。

此外,财富并不富裕、技术并不过硬的越南政府,实际上并没办法如同小区富邻居韩国,以及医疗系统发达的泰国一样,大范围实施拭样测试。这或许也在一定程度上,使得越南政府在开放边境的动作上,更加谨慎。

同样是7月1日,日本政府宣布考虑将韩国、中国加入第二波商务来往国家名单。这也是继6月18日第一阶段解绑以来,第二条关于日本放开边境的消息。

虽然各国仍处于磋商阶段,但日本政府相关人员在采访中,便表示了对放宽原定“每天入境250人”这样的人数限制信心满满。而信息宣布相隔恰好两周的时间点,也让我们能隐约把握到边境解封的节奏。

因此,如果一切按照日本政府“商务”-“留学生”-“游客”的三步计划进行,再进行两轮为商务来往国家名单的扩张后,最快九月留学生们就将能加入“考虑磋商”名单。至于其他中国游客,在乐观估计下,或许能摸着2020年尾巴,在东京看雪了。

当然,这是出于东京持续新增的疫情案例,并不会对边境开放造成影响的大前提下做出的预测。

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真正遥遥无期的,是澳洲和新西兰。

早在日本提出商务来往磋商时,新西兰便早早地找好了立场,委婉地表示会将先于澳洲复航放在首位,并坚决跟着邻居大哥澳大利亚不动摇。

然而就在复航近在眼前、澳新两兄弟跨过大洋来个时隔几个月的拥抱时,6月墨尔本的游行,继而是隔离酒店丑闻,导致新冠病毒再次势不可挡地在维多利亚州蔓延起来。

7月初,澳政府官员在媒体采访时提到,边境开放或许只能等到明年7月了。这么看来,即便本月维多利亚州的边境封锁取得成效,疫情再次趋于平缓,澳洲国境在2020年也不太可能会轻易放开,连带着新西兰也将持续保持封锁状态。

最后的最后,最难以预测的,是欧盟的边境。

随着欧洲各个国家疫情逐渐好转,为恢复欧洲经济,6月初起欧盟各成员国逐步解除了旅行限制,欧盟委员会也于6月30日达成一致同意,从7月1日起对十余个欧盟外国家重新开放边境,疫情严重的美国、巴西除外。

不过,中国很特殊,加了星号。欧盟外交官员表示,如果中国对欧盟开放,欧盟就可以将中国加入可入境名单。届时,无论是商务,留学还是旅游客,只要手持签证,便能入境欧盟申根区,具体隔离和检测要求依照欧盟各国自己的安排。

但是,这样的倡议并未得到中国政府的回应。于是,欧盟开始停发中国公民申根签证。最近,西班牙和法国驻华大使馆率先宣布暂停在中国的短期签证业务。

其实环顾全球,能够确定有机会打开国门,完全恢复国际流动的国家和地区,仍然非常少。

接下来,投资者、留学生和游客们需要注意几个指标:

  • 你所关注的国家,如果新增确诊病例攀升,境外输入病例的比例。
  • 这些国家开展大规模拭样检测的能力,以及相对半年前是否增长。
  • 这些国家重启经济的计划里,针对旅游业和外贸活动的力度和措施。

泰国将会是本年度开放边境的领跑国家,大量的旅行折扣和促销计划自然能吸引被困大半年、时间充裕又不介意回国后被隔离14天的国际游客入境。与此同时,稍微落后一步的越南,凭借着身为我国邻居的地理位置,出色的性价比,未来可期的发展前景,以及多元的入境渠道,同样能吸引不少投资者和游客。

此外,美国由于疫情实在太不稳定,本年度内入境美国几乎已经没有可能了。

 

来源:海外掘金
责编:Zoe Chan

日本政府积极行动 多举措提振旅游业︱居外专栏

2019年可谓日本的旅游盛年,访日游客数达到3188万人,创历史新高,日本政府随之乐观地提出了2020年访日游客数突破4000万的新目标。然而,受新冠疫情的影响,全球旅游业受到空前的打击,日本也未能幸免,据数据显示,今年1月至5月访日游客数量累计仅约394万人,同比下滑达71%。

日本政府为了拉动国内旅游需求,支持相关行业经营,恢复地区经济,于6月推出了支持国内旅游的“Go To活动”,活动内容包括计划针对住宿和交通费等推出整体售卖的旅游产品套餐,泡温泉丶美食游等项目的打折优惠等。该支持项目中的30%费用,将直接用於可让游客在旅游目的地购物丶餐饮消费时使用的优惠券,优惠券的使用将不受使用次数限制。

针对近年访日游客对东亚国家和地区的依赖度较强,以及依赖特定国家和地区可能存在的风险,日本政府的2020年观光行动计划将推出可吸引更多国家和地区游客的多元化方案和行动,拓展新的访日游客群体丶数量和消费额。该行动计划目前阶段虽仍处於严峻状况,但从中长期来看,日本的旅游业能够恢复。为了满足欧美游客对自然及文化体验型旅行的需求,提高其在日逗留天数和消费额,政府还将向观光地派遣专家提供企划和建议等支持。

 

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日本房产投资终极指南(五)札幌、名古屋购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。

在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋札幌包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。

请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。

正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。

位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。

札幌

作为日本最北端的大城市,札幌与本州岛之间隔着一条15公里长的海峡。虽说如此,但海洋并不能阻止一条通往札幌的新干线的建设。

这条日本新干线主线的延续线目前正在建设中,应该在2030年完工。到这个十年末,你终于可以从札幌一路走到东京、京都和日本其他大部分地区了。

我们认为,这将在短期至中期内提升札幌(乃至整个北海道岛)的房价。诚然,人口减少加上房地产需求下降是日本二线城市长期内的一大隐忧。

事实上,北海道的人口已经在锐减,而且是日本四大岛中速度最快的。

札幌有一些小众的房地产机会,特别是在旅游领域,因为中国游客成为当地经济越来越重要的一部分。否则,你在东京或大阪投资肯定会更好。

名古屋

名古屋虽然本身只是一个拥有300万人口的中等城市,但却位于日本第三大都市圈的中心。以名古屋为中心,加上小牧、东海等几个城市,总共约有1000万人口,因此被称为中京地区。

遗憾的是,名古屋及其都市圈也存在着与北海道相同的问题——虽然可能还没有达到日本北部岛屿的程度,名古屋的人口正在不断减少。

投资名古屋的房地产市场最糟糕的部分是什么?在投资潜力更大的大阪,每平方米的价格也是差不多的。

因此,我们不建议以投资为目的在名古屋购买房地产。名古屋没有东京、大阪那样的长期发展动力……也没有札幌那样强大的旅游吸引力。

 

编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(六)在日本买房是好的投资吗?

日本的问题也不少。21世纪的日本,GDP增长率停滞不前,地缘政治问题层出不穷,这对日本来说是个沉重的负担。当然,如前所述,日本也正在经历长期的人口危机。这种趋势最起码还将持续一代人的时间,对日本房地产市场的影响比什么都大。

那么,在日本购买房产是一项好的投资吗?这完全取决于您在哪里购买,以及您的投资目的和动机。

如果您是在东京的中心区之一购买房产,那么人口减少对您的影响不会太大。在可预见的未来,大量的外籍人士和本地人都会继续想在东京生活,以获得工作机会。

或许日本并不是亚洲最佳投资地,但没有其他地方比得上它。这可能已是足够的理由在这里购房和生活,这取决于你自己的个人目标。

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另一方面,在北海道拥有土地,即使最低入手价也较低,风险也大得多。即使是在广岛、和歌山这样的二线城市,您也可能会受到诱惑,以少于10万美元的价格“拥有日本的一部分”。要知道,这也很可能是一个升值潜力有限的价值陷阱——潜在的租客很少,如果您需要出售您的资产,也可能没有人愿意购买。

很多外国人也喜欢日本的文化,除了投资潜力外,他们也想拥有房产,这样就可以轻松地在这里生活。如果您的主要目的只是因为喜欢日本而想在日本长期生活的话,不要让我们告诉您在哪里买房。

您要明白,在这种情况下,您主要是买一个在日本生活的地方,而不是投资。可以说是购置第二居所、追求一种生活方式,一个小天地,但并不是实现高收益的上乘方法。特别是与您在亚洲的其他投资选择相比,甚至与日本国内的其他地方相比,更是如此。当您在海外投资时,机会成本始终是一个因素。

 

编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(四)关西购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。

在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。

请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。

正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。

位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。

大阪/神户

日本的第二大都市圈,也是关西地区的核心,由三个城市组成。大阪、神户和京都 在这个被当地人称为 “京阪神 “的都市圈里,共生活着1900多万人。

你可能会注意到,在对日本的分析中,我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力,人口迅速减少,再加上地缘政治和自然灾害的风险,是我们最担心的问题。

不过,如果你已经决定投资日本房产,大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。

与全国其他地区的情况一样,如果在大阪/神户地区购买房地产,您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资,限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。

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京都

京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市,但300万人口也不是小数目,当然,京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。

如果你打算投资京都的房产,它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。

因此,你更有可能找到短期游客作为租客,而不是长期商人或退休人员。

诚然,自2018年以来,日本的爱彼迎(Airbnb)租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人,这不是一个不可能完成的过程,但肯定是一个官僚主义的过程。

抛开这些不谈(Airbnb投资是一个完全独立的话题),京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。

有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引,您可以考虑在这里拥有房地产。否则,关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。

 

编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(三)东京购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。

在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。

请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。

正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。

位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。

东京

东京拥有3000多万人口,是目前世界上最大的都市圈。因此,东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。

坦率地说,在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的,而不仅仅是东京,你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。

如果我们把东京的所有信息都写出来,那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。

以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。

同样,东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成,东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。

虽然横滨严格来说是独立的城市,不是东京的一部分,但也包括在这里。毕竟,它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场,横滨更接近东京的中心地带。

东京及其23个特别区的地图。值得注意的是,东京的首都圈明显比东京本土大。东京市内居住着900万人口,而东京都市圈内大约有3200万人口。

新宿/涩谷/港湾/千代田(东京都中心)

东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。

关于在东京市中心拥有房产的好消息是:无论是商业、住宅还是其他,你可能不会受到任何需求不足的影响。

日本整体人口减少,对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说,这不是问题。像新宿和千代田这样的地方,后者包括六本木山(东京的 “比佛利山”),永远不会缺少租客。

坏消息是什么?东京市中心豪宅的租金收益率很低,你要支付每平方米1万美元以上的房价。

在东京市中心购买房产,虽然可能是一个不错的“战利品资产”,但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐,这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。

中野/杉并/西区

如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合,东京西区可能是购买房地产的好地方。

例如,中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而,这里的房价却只有东京内区的一半左右。

国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区,房价更便宜。

这些地区基本上是东京都内的通勤城市,让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元(每平方米)。

不过,从投资者的角度来看,在东京市中心以外的地方购买房产,是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少,“卧室社区”的入住率将首先受到影响。

中央/台东/东区

严格来说,中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是,与新宿和涩谷相比,这两个地区的交通同样便利。

特别是中央区和台东区,如果您经常往返于东京成田机场,那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。

从位于台东区的上野站出日本,比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。

江户川区虽然距离稍远,但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比,江户川区的房产价值仍然较低。

在东京江户川区购买一整栋房子的价格比在新宿购买一套小公寓的价格还低。在东京市中心以外的地区,房地产价格明显便宜,而且更容易买到。

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品川区、太田区、南区

南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样,在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。

此外,值得一提的是,如果您经常出差或离开日本,东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。

羽田机场是都市圈第二大机场,比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。

在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性,以及其相对较低的房产价值。

横滨

虽然横滨在几十年前就被同化为 “大东京都市圈”,但横滨绝对是自己的城市。事实上,它是日本“”真正的”第二大都市圈,而不是大阪。

横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨,土地价值平均徘徊在每平方米25万日元(约合2500美元)左右。相比之下,许多东京郊区的土地价格都在50万日元(约5000美元)以上。

面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵,也不会比东京好。同样,即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产,而不是影响东京中心或大阪。

无论如何,在整个2020年代,你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区,升值潜力很大。

尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有,房地产价格仍然是其两倍。相比之下,横滨价格便宜,如果你是中国人,更容易交到朋友。

 

编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(二)房产税要交多少?

如果从全球范围来看,日本的房地产税是适度的。但请记住,亚洲的一些国家根本没有房产税。如果你想获得更低的持有成本,可以考虑泰国、柬埔寨、甚至马来西亚,而不是日本

抛开这个话题,任何在日本拥有房地产的人都必须根据其资产的价值每年缴纳税款。你要缴纳统一的1.4%房产税,还有0.3%的 “城市规划税”,相当于每年总共要缴纳1.7%的税

每年1.7%是一个永久的、相当可观的持有成本。在日本购买房产之前,尤其是如果你不是全职居住在这里,值得考虑。

每年的税金是按照房产的政府评估价值来缴纳的。也可能有一些减免,然而这些减免额往往不大。

如果您在日本将您的房产出租,那么您也必须支付租金收入税。租金税的数额取决于你是否在日本居住。

如果不在日本居住,租金收入的计算方法很简单。无论是外国人还是日本公民,非居民的租金收入都要按15%的税率缴纳。

日本居民则要少得多。如果你在这里生活,租金收入税是基于阶梯制的。无论哪种方式,税率都会大大降低——最低税率只有3.4%,最高税率为5.88%。

 

编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(一)永久产权,还可买地!

日本是世界第三大经济体,是亚洲的主要增长引擎之一。在这里购买房产意味着你在这个星球上最密集的城市化和最发达的国家之一投资。

不过从经济上来说,日本目前并不是最亮眼的地方。在过去的30年里,日本的GDP增长几乎都保持在3%以下。此外,快速下降的人口将使日本现有的债务困境继续承受压力。日本的公共债务现已超过GDP的200%。美国人抱怨“20万亿美元”,但从比例上看,日本的债务问题要严重得多。

然而,尽管日本长期存在债务问题,人口减少,经济普遍停滞,但日本还是一如既往地在重塑自己。自动化虽然最近才成为西方世界的主流讨论话题,但从上世纪80年代开始,自动化在日本已经很普遍。每个街角都有自动售货机,在餐厅通过机器点餐是标准配置。日本的工厂也是机器人和自动化的先锋,毋庸置疑。这里的劳动效率比世界上任何一个国家都高。

同时,在日本旅游和购买房产的外国人比以往任何时候都多。这个国家曾经是出了名的难以移居的国家。但是,随着日本长期的人口问题的加剧,他们已经向世界开放了。日本现在是亚洲第二大以外国人身份购买房产的国家,仅次于泰国。最近在东京的房地产市场上,富有的中国买家尤为突出。这部分归功于旅游业的繁荣,因为需求上升。当然,人们以旅游者的身份来过之后,更容易在海外购买房产。

日本的签证法更简单,举办包括2020年奥运会(尽管推迟了)在内的重大活动,再加上人们对全球化的接受程度不断提高,这将有助于他们赶上21世纪的发展步伐。即使日本在未来100年内也未能真正繁荣起来,不过也请放心——在可预见的未来,日本将继续保持世界顶级文化、经济、政治中心的地位。

日本的房地产仍然是一种相对稳定和安全的投资……如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律宾那样,有7%以上的升值或租金收益率。日本是亚洲少数几个外国人可以拥有土地和房屋的国家之一。因此,作为外国人,在日本购买和维持房屋是非常困难的,特别是如果你不是全职住在这里的话。

外国人可以投资日本的房地产吗?

日本不仅允许外国人购买永久产权的房产,还允许拥有土地。当涉及到拥有任何类型的房地产时,您将拥有与日本公民相同的权利——无论是东京的房子还是大阪的公寓。

这在亚洲市场上是一个罕见的情况。该地区的大多数国家只允许外国人购买公寓单位。事实上,大多数地方根本不会让你真正拥有房地产。例如,中国和越南,除了长期租赁各类房产外,不允许其他任何东西。

正因为如此,日本是亚洲以外国人身份购买房地产最安全的国家之一——至少从法律的角度来看是这样。当涉及到拥有任何类型的房产时,外国人和日本公民之间几乎没有区别。如果你需要注意什么的话,那就是日本的房地产中介公司。而不是政府或任何与土地所有权保障有关的事情。

 

编译自Invest Asian