日本 – Page 29

2019日本房产税怎么征收的？

我们都知道，在海外购买房产，大部分国家都会征收一定的房产税，每个国家征收房产税的方式方法都是不一样的。日本在世界上面受关注的程度还是比较高的，每年前往日本旅游的游客都很多，同时在日本投资或购买房地产的人士也在不断的进行增加。日本和欧洲国家一样，购买房产之后需要缴纳一定的房产税，那日本房产税怎么征收的呢？大多数情况下。

日本的不动产税一般都分为两种，第1种是固定的资产税，还有一种是城市规划税。日本的土地都是私有制的，通常情况下你购买之后是可以世世代代进行传承下去的，当然，传承下去的一代都是需要缴纳资产税的。当下日本固定资产税的税收标准，比率为1.4%，它比城市规划税的税率高上0.3%。不过在进行时，具体收取还是要根据房产的具体位置来判断。

土地房屋的课税也是需要进行收纳的，不过他们都是根据房屋市场价值的估算进行征收的。日本把这种税收统称为适当的时价。日本房产一般都三年进行一次基础的评估，评估就作为房产税收的基准年度。该年度的基准价格就是他的年度价值，除非发生重大变化，才会进行重新估算。日本的固定资产税其实说是1.4%的税收比率，但在计算时还是比较复杂的。

日本的房产税征收其实还是有一定的规则的，通常房产税征收的标准一般都是从价从租这两种情况。从价的话一般都是根据房产产值来进行计算，然后再减去10~30%的余值。另一个的话一般都是以房产的租金收入为主来进行计算，所以具体的要看实际的情况。

日本购买房产交哪些税费呢？

在日本购房也是需要交纳房产税的，那在日本购买房产交哪些税费呢？通常在日本购房所缴纳的相关税费，一般都包括以下这几种情况。有购入不动产所交的税费，到政府部门登记所缴纳的登记税，印花税，遗产税和赠与税，还有固定资产税等。这些税费都是在日本购买房产时所必须要交的，并且他们的税率都是不一样的，要根据不同的税率来计算。

在日本购买的房产，他属于是不动产，那么你所交纳的税费比率一般都是4%，通常都是根据固定资产的交易价格一次性进行缴纳的，自用住房最低也在3%。登记税一般都是在政府部门一次性缴纳，所以你去缴纳登记税的时候，一定要把相关的资金准备好。印花税和登记税也是一样的，要一次性缴纳清楚。遗产税和赠与税，一般他们的税率最高可以达到55%。

55%也是根据子女或者是继承者他们所获得的资产来进行计算的，一般所继承的资产越多，那么他们的税率比例就会越高。固定资产每年都需要缴纳，按照1.4%的比率来进行计算的。不过在进行计算的时候，需要知道土地的价值和房产的价值。这些估价一般都是三年做一次，所以一定要清楚的了解。后一个就是个人所得税和居民税，情况不一样，缴的税率也不一样。

通常情况下，如果你的不动产没满5年，那么你所缴纳的个人所得税和居民税分别是30%与9%。如果超过了5年的话，那么他们分别缴纳的税率分别是15%和5%。上面的这些税率一般都是你在日本购买房产之后必须所交纳的相关税费，也就是我们统称的房产税。

2019年东京都房地产均价最新版（城东） | 居外专栏

今天给大家介绍一下东京都23区城东地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心（REINS）登录的情报数据为中心，由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1,227个。下表中数据样本少于5个以下的以（－）符号表示。大家可以做一些参考。

东京都23区的城东地区有台东区，江东区，葛饰区，江户川区，荒川区，足立区，墨田区。

东京都的实力
东京是一个非常具有魅力的国际城市。据Global Power City Index(GPCI)2018年的报告当中，日本的东京是世界主要城市「综合力」排名的第三位。「综合力」是以经济/研究·开发/文化·交流/居住/环境/交通等六大部门去评价的。

东京都23区城东

东京都由东京都区部（23区），多摩地域以及东京都岛屿部组成。人口总数超过1380万人。
东京都23区就有近1000万人居住。东京都23区也可以按着其历史背景/地区特点/功能等可以分为都心，城南，城东，城北，城西。

地区区名
都心千代田区，中央区，港区，涩谷区，新宿区，文京区
城南品川区，目黑区，世田谷区，大田区，
城东台东区，江东区，葛饰区，江户川区，荒川区，足立区，墨田区
城北丰島区，北区，板桥区，练马区
城西杉並区，中野区

① 台东区
台东区位于东京都23区的北东部，邻接着23区的千代田区·中央区·文京区·墨田区以及荒川区。台东区有观光名所-浅草·上野，还有很多风趣宁静的地区吸引着男女老少以及海外观光客的广泛的喜爱。
台东区的人气车站有【上野】【浅草】【入谷】【御徒町】【新御徒町】等。上野是一个交通非常方便的车站，上野车站不仅有山手线为代表的诸多线路，也有多个新干线路线。

② 江东区
江东区位于东京都23区的东侧港湾区，邻接着23区的中央区·港区·墨田区·品川区·大田区以及江户川区。江东区属于新兴的开发地区，即有乡下风情的锦糸町・龟户副都心，也有高楼大厦林立的丰州（图一）。引人瞩目的【筑地市场】也搬迁到【丰州市场】，现在也已经正式营业。

③ 葛饰区
葛饰区位于东京都23区的东北部。邻接着23区的足立区·江户川区·墨田区和千叶县的松户市以及琦玉县的三乡市·八潮市。相比其他地区，葛饰区有租金便宜·物价便宜的优点。区内的人气车站有【龟有】【新小岩】【金町】【花茶屋】【堀切】等。

④ 江户川区
江户川区位于东京都23区的最东部。邻接着23区的葛饰区·墨田区·江东区以及千叶县的浦安市·市川市·松户市。江户川区的人口将近70万人，在23区当中排名第4位。婴儿的出生率在都内也是最高，平均年龄也比较年轻。是一个有活力的的地区。区内的人气车站有【瑞江】【葛西】【船堀】【西葛西】【篠崎】等。

⑤ 荒川区
荒川区位于东京都23区的东北部，邻接着23区的文京区·台东区·墨田区·北区以及足立区。荒川区的【日暮里】做为东京的出入窗口，到都心的交通也是非常方便的。最近这几年荒川地区的地价增长率在23区当中一直是数一数二的。区内的人气车站有【日暮里】【西日暮里】【尾久】【町屋】【小台】等。

⑥ 足立区
足立区位于东京都23区的东北部，邻接着23区的葛饰区·北区·荒川区·墨田区以及琦玉县的八潮市·草加市和川口市。区内人口有68万人之多，在23区人口排名当中名列前5位。足立区的人气车站有【西新井】【北千住】【梅岛】【竹之塚】【绫濑】等。

⑦ 墨田区
墨田区位于东京都23区的东部，邻接着23区的中央区·台东区·江东区·荒川区·足立区·葛饰区以及江户川区。自2012年天空树（Sky Tree）的开业，已经吸引成千上万的海内外游客。周围的地价和房地产价格也随之增加了不少。墨田区人气的车站有【押上】【东向岛】【两国】【八广】等。

是否对东京都城东地区的房地产价格以及城东地区有些了解呢？我会给大家陆续的介绍其他城市主要地区的房地产价格。

责编：Adam Chen

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中国2035年养老金将耗尽，我看好这群人越老越有钱途 | 居外专栏

一则“2035年养老金将耗尽”的消息在朋友圈刷屏了，养老最近又成为了一个热门话题，这次的消息来源是社科院公布的《中国养老金精算报告》。

再过15年，养老金就清零了？

根据社科院《中国养老金精算报告》预测， 2019年当期养老金结余总额为1062.9亿元，但到了2028年，当期结余可能会首次出现负数，为负1181.3亿元。另外，报告里还提出了以下几个重要结论。

01
养老金结余

养老金目前结余为4.26万亿，2027年达到峰值6.99万亿后会断崖式下滑，预计在2035年前后归零。

02
缴费赡养率

目前缴费赡养率为0.47，就是说1个在职员工供养0.47个退休老人。但到了30年后，这个比率为1，意味着1个在职员工要赡养1个老人，负担可想而知。

03
中央-地方的养老金调剂

目前的养老金流程是：地方把收上来的养老金上缴中央，中央再根据地方实际情况下拨相应的金额。如果上缴>下拨，说明这个地方不仅能养活本地老人，还有富余。如果上缴<下拨，说明这个地方养不起本地老人，需要中央从他省调剂。目前只有5省2市（广东、浙江、江苏、福建、山东、北京、上海）能够做到上缴>下拨，撑起全国养老金的大梁。3省（贵州、云南、西藏）能够做到自给自足。其他省份都是上缴<下拨，需要调拨他省的资源。

无论是中央调剂、还是提前挪用，都是治标不治本，养老金的问题本质依然没有得到解决。

当然，我们也留意到，养老的问题不是个例，而是各个国家遇到的普遍问题。

日本养老金枯竭的时代不久会到来？

日本是一个老年国家，养老问题也经常引起国民的关注。

去年底，日本NHK的一档纪录片火了。这个纪录片叫做《团块世代，悄然迫近的老年破产》。

这部纪录片详细叙述了日本当前社会里存在的种种问题：谁来为老年人养老？为什么日本的老年人会破产？为什么在日本长寿竟然是一种诅咒？

这部纪录片之所以火爆，是因为引起了很多日本老年人的共鸣，也让部分年轻人关注到了以后将要面对的问题，这暴露了日本社会普遍存在的养老焦虑。“拿不到养老金的时代不久就会到来。”近年，担心这个问题的日本人越来越多了。

为了缓解这个问题，日本政府已经采取种种措施，比如鼓励国民到65岁、70岁以后才退休拿养老金。根据媒体统计的就业数据显示，日本每100名就业人口中，就有10位是65岁以上的老年人。

所以，我们在日本会经常看到有70多岁的老人还活跃在工作一线，出租车司机、高速收费员、物业管理员、便利店收银员、保安、清洁员等等。

如何积极应对养老金不足的问题

暖灯君的朋友曾说，年轻时好好工作努力赚钱，等到退休后就拿着养老金和另一半去环游世界，弥补人生的遗憾。

但现在问题来了，如果等到退休的时候养老金不够了该怎么办？靠储蓄？靠子女？存在银行的储蓄每年都在缩水，而现在的老年人很多也不愿意成为子女的负担。

国家一直在设法解决这个问题，目前主流的做法是将优化养老金账户中的资产配置情况，提高成长性资产的比例。

1997-2017 养老金规模最大的前7个国家的资产配置比例
（注：7个国家为澳大利亚、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美国、英国）

2017年前七国家养老金资产配置情况（单位：%）
（数据来源：WillisTowers Watson前瞻研究、国泰君安证券研究）

国家在想办法解决这个问题，作为个人也要为自己的未来寻求一份保障，让自己在退休之后还能拥有持续、稳定的收入来源，能够对抗经济风险，对抗通货膨胀。除去年轻时便购买养老相关的商业保险以外，保值增值的投资理财也成为很多人的选择。

不管是从养老还是从自身财富保值增值的角度来看，优质的房产投资都是一种稳妥且有成效的方式。

一方面，优质的房产投资可以对抗通货膨胀对货币贬值的冲击。银行储蓄会随着时间的流逝而减少价值，但房产往往会越来越值钱。特别是对于一线城市的核心区而言，优质的房产是稀缺资源，稀缺性便意味着未来的议价权。

现如今，大家进行房产投资早已超越了国界线，海外投资的热度正在不断升温。拥有成熟房产体系和透明交易规则的市场受到很大的欢迎。一水之隔的日本是海外旅游的热门目的地，近年来也成为海外房产投资的热门投资地。

另一方面，优质的房产投资可以带来持续、稳定的租金收入，这是真正的“睡后收入”，能保障现金流。特别是对于有吸引力的大城市而言，年轻人源源不断地涌入，租房市场有稳定的客源。以东京为例，吸纳着全日本的优质资源，人口涌入，房屋空置率低，租金收益有保障。

将年轻时奋斗的财富转化为成长性资产，实现配置增量，稳固“睡后收入”。对国家的养老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的范围内为自己留一份保障。

股神巴菲特给大家的投资建议还有一句话：一个人今天之所以可以在树荫下乘凉是因为他很久之前种下了这棵树。而暖灯君想说，放眼养老，展望生活，我们“种树”的最佳时机，一是十年前，一是现在。

暖灯君送上一张家庭资产配置图以供参考：

除了吃喝玩乐之外，你的钱都用到哪里了？

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2019年东京都房地产均价最新版（城北） | 居外专栏

今天给大家介绍一下东京都23区城北地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心（REINS）登录的情报数据为中心，由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1,282个。虽然不能说一定准确，不过可以做一个参考使用应该是很好的。

东京都23区的城北地区有丰岛区，北区，板桥区，练马区。

东京都的实力

东京是一个非常具有魅力的国际城市。据Global Power City Index(GPCI)2018年的报告当中，日本的东京是世界主要城市「综合力」排名的第三位。「综合力」是以经济/研究·开发/文化·交流/居住/环境/交通等六大部门去评价的。

2018年世界城市综合排名前十位

东京都23区城北

① 丰岛区
丰岛区位于东京都23区的西北区，邻接着东京都23区的文京区·新宿区·中野区·北区·板桥区以及练马区。丰岛区以池袋车站为中心有很多标志性建筑物以及被人瞩目的高楼大厦。例如Sunshine city(太阳城：60层楼建)，2020年将开业的【Hareza池袋】（33层楼建-图1），以三菱地所为中心的西口再开发（图2）等有很多的大型项目预计在2020年陆续开幕。

另外，池袋车站每天的利用人数大约有264万人次，仅次于新宿车站，是日本第二大终端车站。附近有很多大学，专门学校等教育机关，是一个年轻富有活力的一个地区。池袋的北口有很多华人经营的饮食店和物产店，形成了一个大的华人圈社区。

② 北区
北区位于东京都23区的北部，邻接着23区的文京区·丰岛区·板桥区·荒川区·足立区以及琦玉县的川口市和户田市。北区人气的车站有【赤羽】【王子】【十条】【东十条】【田端】等。

③ 板桥区
板桥区位于东京都23区的西北部，邻接着23区的丰岛区·北区·练马区以及琦玉县的户田市和和光市。区内的常驻人口有56万8千多人，在23区当中名列第7位。板桥区有很多廉价的超市·商业设施·中小学等，相比其他地区，租金·房价也便宜。所以，对于很多的家族是很有人气的。板桥区的人气车站有【板桥】【莲根】【本莲沼】【志村坂上】【大山】等。讲一个额外的话题，著者就住在【莲根】，我是很喜欢这里的生活环境。

④ 练马区
练马区位于东京23区的西北部，邻接着23区的中野区·彬並区·丰岛区·板桥区以及武藏野市·西东京市和琦玉县的朝霞市·和光市·新座市。区内的常驻人口有73万4千多人，在23区的人口当中排名第2。练马区以治安好·绿化多·交通方便·宁静而出名。所以受很多的家族和单身族的青睐。另外，区内还有著名的游乐场【丰岛园】（图3），每年都吸引着成千上万的游客。练马区的人气车站有【光之丘】【石神井公园】【练马】【大泉学园】【东武练马】等。

是否对东京都城北地区的房地产价格以及地区有些了解呢？我会给大家陆续的介绍东京以及其他城市主要地区的房地产价格。

朝向为南，采光通风效果好。两室一厅，65.4㎡，适合家族居住。全新装修，造型美观，内部干净整洁。价格约￥211万

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日本天皇搬新家，新住所比旧住所地价贵了一倍！ | 居外专栏

早就投入到工作状态的你可能觉得小长假已经是上个世纪的事情了，但是在日本，他们才刚结束新天皇即位“十连休”，今天是假期后的第一个工作日。

新皇即位，权力交接的一个重要步骤就是住所接替。新天皇一家将会从港区的赤坂御用地搬进千代田区的皇居。皇居乃是天皇天后的住所，包括办公所用的宫殿和日常生活起居的御所。

但由于皇居的御所正在进行改修，新天皇目前仍住在他之前所住的赤坂御所，只是需要去皇居的宫殿工作。赤坂御所位于皇居西边1.5公里的赤坂御用地上，所以不能在家务工的新皇每天还要忍受1.5公里的“通勤”路程，化身东京都一枚闪亮的“上班族”。

明仁天皇“退休后”就成为了上皇，住所也要与新天皇置换。目前上皇夫妇临时居住在港区高轮的高轮皇族邸，等装修结束之后再搬进新皇居住过的赤坂御所，并改名为“仙洞御所”。

旧住所

赤坂御用地(あかさかごようち)

01 多数皇室家族的共同居所

赤坂御用地虽然占地面积只有皇居的一半，约51万平方米，但却是大多数皇室的栖居地。虽然是私宅不对外开放，但不妨碍我们管中窥豹，俯瞰一下府邸里面的大致分布。

西边是新天皇一家从以前到现在居住的赤坂东宫御所，各亲王的府邸（秋筱宫邸、三笠宫邸、高圆宫邸等）分布在东北和南边。另外迎宾等用于外交方面的“迎宾馆赤坂离宫”也在御用地的西北一角。

02 位置优越，身价显贵

赤坂御用地位于东京都富人聚集地——港区，有皇室坐镇加成，地段更显得尊贵了。

2019年4月公示的港区平均地价

即便如此，赤坂的房价也不是港区最贵的，很多位于赤坂的房子价格比港区平均房价要低。而且赤坂的平均地价也没有超过港区总体平均地价。

2019年4月公示的赤坂平均地价

房地产市场总有起伏，但从2014年至今赤坂总平均地价一直稳步攀升，预计未来身价还会继续上涨。

新住所

皇居（こうきょ）

01 地处东京都心，生态环境“一骑绝尘”

皇居位于东京千代田区，总面积为115万平方米，周围被护城河环抱。皇居大部份地方是不对公众开放的，只有东面的皇居东御苑可开放供游客参观。皇居内部每年开放两次，分别是天皇诞生日及新年(1月2日)。

皇居外苑二重桥

皇宫虽然位于市中心，但却留下了丰富的自然风光。从俯瞰图中也能感受到，在高楼林立的现代化都市中，皇室住宅区和普通人的住宅区别一眼就能瞥见。郁郁葱葱的树木和围绕四周的河水带来了宜人的生态环境，不仅仅宜人，动物也生息其中。

有意思的是，在这里生活了25年的明仁天皇，对同住一片天空下的生物有一定研究。他曾经在权威性报刊上发表过关于狸的生活习性的论文，对鱼类的研究更甚，造诣颇深而且高产。从1963年起至今他在日本鱼类学会学术杂志上一共发表了29篇论文，尤其是在虾虎鱼方面可以称得上是位权威专家。

论文题为long-term trends in food habits of the raccoon dog

要知道天皇平时也要处理一些公文物件，但照样能抽出时间专注研究某个领域。所以主业就算是天皇也都在努力拓展副业搞生物研究，普通人还有什么理由不努力？

02 皇居的前世今生

皇居曾是封建德川幕府的权力所在地，占据了江户城堡遗址。

江户城

明治维新之后，明治天皇迁移到江户城，并且改名为东京。自此江户城定为天皇的居所，经过翻修整改才有了今天的皇居。

如今的皇居身处东京市中心的千代田区，是日本首屈一指的政治经济的中枢自然也是身价不菲。千代田区平均地价位列东京23区的第二位，比港区高了近一倍。

2019年公示的东京地价排名前五区

不论是东京都心的皇居还是港区的赤坂御用地，幽静的自然环境也能造福附近居民。比如很多市民喜欢围绕皇居周围跑步，外围路线环绕一圈的距离大概是5公里，对于跑步新手来说也不吃力。而且全程没有红绿灯路口，跑步者能保持自己的节奏不被打断。

“皇居跑步”被评为“最佳跑步体验路线”，不仅能近距离感受到皇家贵气，更重要的是树木茂盛空气清新，说不定还能一边跑步一边听到不同鸟类昆虫的鸣叫声，给人一种“大隐隐于世”的心境。

来东京的朋友不妨亲自体验一下，还能收获沿途的风景名胜，全身心地释放自己的身体和各个感官。

如果你没时间亲自去体验的话，可以考虑在皇居附近投资一套房产。

如果嫌千代田区房价太贵，可以考虑在港区投资一套房。

如果打算在港区投资，暖灯君正好在港区赤坂有一个店铺，租金收入相当可观。

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今天给大家介绍一下东京都23区城南的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心（REINS）登录的情报数据为中心，由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1387个。虽然不能说一定准确，不过可以做一个参考使用应该是很好的。

东京都23区的城南地区有品川区，世田谷区，目黑区以及大田区。是一个很有人气的住宅区域。

东京都的实力

2018年世界城市综合排名前十位

东京都23区城南

（出自：Tokyo Living）

① 品川区
品川区位于港区的南侧，目黑区的东侧，是一个港湾地区。一提起品川车站·大崎车站(品川区)，大家都会想到车站附近的诸多超高层办公大楼的存在。众所周知的SONY, JTB, LAWSON, Japan Airlines等著名企业的本社都设立在这个地区。品川车站还作为磁悬浮列车的起始站而闻名。
品川区不仅有诸多的办公大楼，也有很多的大型的商业设施以及商店街在区域里面。品川区的主要车站有【目黑】·【大崎】·【五反田】·【品川】·【天王洲Isle】·【品川Seaside】【武藏小山】等车站。

② 目黑区
目黑区邻接于涩谷区·品川区·世田谷区以及大田区。是一个生活环境非常好的地区。大家都听闻过【目黑川的樱花】，每年当赏樱花的季节到来之时，都会有成千上万的游客，现在已经成为东京都内首屈一指的赏花名所。另外，区内的【中目黑】【自由之丘】车站是理想的住宿车站排名当中是常年排前几位的人气车站。

③ 世田谷区
世田谷区位于是东京都23区的南西侧，邻接着23区的彬並区·涩谷区·目黑区·大田区和调布市·三鹰市·狛江市和神奈川的川崎市，是23区当中人口最多的一个特别区。常住人口有90万人之多。
世田谷区向来以有很多名人以及艺人多而著名。区内的【三軒茶屋】是以饮食店多而闻名。【驹泽大学】·【下北泽】车站则以商铺多，遇见演艺圈人的可能性较高而出名。【二子玉川】车站则以住很多名人而出名。可以说世田谷区是自古以来人们向往居住的人气地区。

④ 大田区
大田区处于东京都区部的最南端，邻接着品川区·目黑区·世田谷区。常驻人口有70多万人，是东京都区部第三大人口之多地区。大田区内不仅有利用人次最多的【羽田国际机场】，周围还有很多有关运输·整备的企业，形成庞大的企业群圈。羽田机场附近（图-1）现在正进行着再开发项目（图-2），预计2020年开始陆续开放。里面有酒店，商业设施，温泉设施，研究开发设施，先端医疗研究中心，会议厅等。近年周围的【天空桥】·【穴守稻荷】等车站的地价也持续保持上升。

是否对东京都城南地区的房地产价格有些了解？我会给大家陆续的介绍东京以及其他城市主要地区的房地产价格。

朝向为南，采光通风效果好。两室一厅，65.4㎡，适合家族居住。全新装修，造型美观，内部干净整洁。价格约￥211万

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东京都23区的城西地区有彬並区，中野区。

东京都的实力

东京都23区城西

（出自：Tokyo Living）

地区区名
都心千代田区，中央区，港区，涩谷区，新宿区，文京区
城南品川区，目黑区，世田谷区，大田区，
城东台东区，江东区，葛饰区，江户川区，荒川区，足立区
城北丰島区，北区，板桥区，练马区
城西杉並区，中野区

① 彬並区
彬並区位于东京都23区的西侧，邻接着23区的世田谷区·涩谷区·中野区·练马区。
彬並区内中央线的车站周边有很多魅力的商店街和公园，到新宿也只需十几分钟。另外，彬並区在23区内的犯罪发生率也比其他地区非常少（23区中倒数第二）。所以，对家族是一个非常有人气的区。中央线的【阿佐之谷】·【高圆寺】·【荻窪】等车站是彬並区内的人气车站。

② 中野区
中野区地形处于武藏野台地的一角，邻接着新宿区·涩谷区·彬並区·丰岛区·练马区。除了铁道，也可利用巴士到涩谷·池袋等车站，可以说是非常的便利。【中野】车站附近有丰富的饮食店和大型超市·唐吉柯德等商业设施，价格实惠，对学生和单身族来说都是一个理想的好住处。

是否对东京都城西地区的房地产价格有些了解？我会给大家陆续的介绍东京以及其他城市主要地区的房地产价格。

朝向为南，采光通风效果好。两室一厅，65.4㎡，适合家族居住。全新装修，造型美观，内部干净整洁。价格约￥211万

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无缘亚洲房价前三又如何？东京不动产的独有价值 | 居外专栏

你认为亚洲房价最高的城市是哪个？香港？上海？东京？

根据世邦魏理仕日前发布的《2019全球生活报告》，香港和上海确实名列前茅，但榜单中没有东京，也没有任何一个日本城市。

中国年轻人口口声声一直在喊着要逃离的北上广深这次上榜了3个，而既是首都又是经济中心的东京居然在全球房价大战中全身而退。

惊讶吗？

这份报告公布了全球住宅价格最高的十大城市分别为：香港、新加坡、上海、温哥华、深圳、洛杉矶、纽约、伦敦、北京和巴黎。我国的城市中，香港蝉联“全球房价最高城市”榜首，而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅价格而言，全球房价最高的3个城市均位于亚洲。香港房价以套均123.5万美元的成交均价继续高居全球之首，新加坡以87.43万美元的套均价位居次席；上海紧随其后，以近87.26万美元的套均成交价排名全球第三。这三个城市的房价已经影响到了居民生活和城市发展。为控制持续高企的房价，以上三个城市都已出台不同程度的楼市降温措施。

就住宅租金而言，全球住宅租金最高的城市是纽约，香港位列第3，洛杉矶位列第6。前10位中除了香港再无其他中国城市。

住宅价格和租金的绝对值是我们很关注的一个指标，在很大程度上体现了房产的价值，但对于投资者而言，这只是个参考，有几个更重要的指标需要多加注意。

01 增长率

房价的增长率意味着投资的回报率。很多海外投资者会偏向于投资那些短期内能带来大回报的房产，但《全球生活报告》却向我们展示了这种思路的不可靠性。

对于租金增长率排行榜，去年的前10中仅有3个城市坚挺地留在榜单上，分别是都柏林、上海和开普敦，其他城市都已经被更替了。入榜城市的变动非常大，租金收益的增长并不稳定。

租金增长率高的城市往往是新型人口流入型城市，部分产业、政策受到政府的大力支持，但这部分红利对房产行业刺激的效果和时间并不稳定。

也就是说，如果投资者以今年的榜单为依据在海外租赁市场上进行短期投资，明年的收益并不能得到保证。这便涉及到了稳定性的问题。

02 稳定性

世邦魏理仕英国住宅研究部主管Jennet表示，日益浓郁的创新氛围，不断增长的就业与常住人口，持续涌现的企业商机，共同推动全球热门城市迭代发展。这也解释了《全球生活报告》上榜城市频繁更迭的现象。

房产价值和增值的稳定性与行业、市场的成熟度有很大的关联。对于一个新兴市场，也许短期内有着喜人的增长率，但大部分投资者并不能预测到市场的拐点将在何时到来，这也给新兴市场的海外投资带来了一定的风险。

相对应的是成熟市场，高度发达的行业成熟度所带来的是规范透明的市场交易流程、较低的城市发展风险和稳定的房产增值空间。一个成熟的城市的发展规划往往是方向明确而有规律的，由城市发展机会带来的增值房产地图是有迹可循的。

东京，就是这样一个城市高度发展，房地产行业高度繁荣的地方。

以丰岛区为例，最近8年的房价并未出现急升急坠的惊心动魄，总体呈现稳步增长的趋势，房产依旧是资产保值增值的选择，不会出现资产停滞或缩水的风险。

市场的稳定性与抗风险能力有着很高的关联。

03 抗风险能力

如《全球生活报告》中指出的，榜单城市的更替，很多是因为受到了金融危机的影响，比如纽约、多伦多、悉尼等。金融危机影响了这些城市方方面面的发展，也对城市的房地产行业造成了冲击。城市的抗风险能力在此时就显得格外重要。想要抵抗风险，首先就要挤干泡沫。

80年代初，日本经济高速发展，当时东京的地价相当于整个美国土地价格的四倍。后来，美国和日本发生贸易争端，美国逼迫日本签订“广场协议”，导致日元急速升值，资产价格泡沫破灭，日本进入了“失去的二十年”。

1991年，日本GDP为464万亿日元，2000年，日本GDP仅为534万亿日元。十年间GDP的平均年增长率是1.4％，这是日本第一个“失去的十年”。

2001年到2010年之间，日本GDP年增长率甚至不到1％，这是第二个“失去的十年”。

在1989年，日本泡沫经济的最高峰时期，石狮子眼前的银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元，地价数字可谓是攀岩式的上升，随之而来的是泡沫般的虚假繁荣，抵不住最后一根稻草的压迫。

在这之后，日本的经济有了明显的回暖，房地产市场也有了明显的起色。社会风气不再高调浮躁，经济不再一味追求高歌猛进，而是稳步发展，在这过程中提高整个社会的物质、经济和科技基础，逐步提高抗风险能力。

作为一个成熟的城市，对不动产的需求是稳定的，这也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地产行业“泡沫现象”少，这也成为了抗风险的一大保障。

04 长期投资价值

《全球生活报告》体现的是一个自然年度的数据，并没有体现一个城市长期发展的价值。

我们在做海外投资的时候，更应该从更长的历史发展周期来看待一个城市的机遇。投资，更多的是基于现在、投资未来。一个成熟城市、一个完整体系的房地产，会是一种稳妥的选择。

1 东京奥运会吸引外国资本

2011年12月新一轮东京都规划正式发布，2020年的东京在各方面、各行业的发展蓝图都可以在这一纸规划图文中找到线索。并且，2020年的东京将又一次迎来奥运会，城市发展再度加码。

今天的日本希望借助再次举办2020奥运会的契机来进一步提振经济。将东京作为经济增长特区，进行大规模的新开发和旧改工程。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……

2 利好消息不断

利好是房地产目前价格的底气，也是长期价值的支撑。近年来的奥运会，往往给主办城市的经济带来一度繁荣，2004雅典奥运会，雅典房价涨幅65%，2008北京奥运会前后10年间，北京房价上涨7-8倍，2012伦敦奥运会，园区周边最高上涨69%。东京的房地产市场相对比较成熟，未必有如此高的涨幅，但对不动产未来看涨的趋势是比较明显的。

东京自建都以来，已经迭代了多轮城市建设规划，始终以“亚洲首位城市”为城市发展目标。一个拥有长期规划的城市，一个拥有明确未来的城市，自然会是投资的好选择。

东京，作为一个与房地产市场长周期基本同频的成熟城市，泡沫风险低，未来预期高，收益稳健，是海外投资的不错选择。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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亚洲哪些国家外国人可以获得永久土地产权

中国人对买房有着悠久的传统和偏好；讲起为啥明清资本主义萌芽发展缓慢教科书总是说“不少工商业者宁愿将工商利润投资购买土地，而不投入扩大再生产”。对私人土地所有权的保护是资产的有效保障；不少客户在问询时第一个问题往往关心外国人是不是有永久产权。

然而各家海外地产项目宣传中的永久产权普遍并不是对土地的永久产权，意味着外国人无法独立作为自然人拥有独栋别墅、联排别墅或者买地自建。

在亚洲市场成为越来越多中国人海外买房选择时候，亚洲哪些国家/地区可以拥有永久土地所有权呢？

事实上亚洲仅仅只有四个国家/地区对外国人开放永久土地所有权。

1.马来西亚

马来西亚在东南亚地区拥有一些最有利的外国所有权法规。该系统是透明的，并且您最终陷入所有权纠纷的风险相对较低。

您不仅可以拥有公寓，您将与物业内其他业主共享土地所有权、公共空间和设施。

您也可以永久拥有土地，这是独一无二的，不过外国人无法获得某些土地类型。

外国人有哪些土地类型能买？

闲置地

商业用地

住宅用地

在某些条件下可以购买农业用地，但这种情况很少见。

外国人有哪些土地类型不能买？

农业用地

分配给马来西亚土著人的土地

马来人保留的土地

不过需要记住，购买土地须得到相关州政府的批准，并且各州的法规通常不同。

2.日本

日本一户建很受中国买家欢迎，一户建即独栋小楼

虽然收益率可能不是最好的，但日本的土地产权保护仍然是可以信赖的，知名的成田机场最牛钉子户事件，一些农户居然能够阻挡首都成田国际机场跑道修建长达五十年；最终时任首相佐藤荣作就此道歉。

许多外国人出于个人原因（如滑雪）在北海道等地购买房产。

财产所有权法规对外国人有利，对当地人也是如此。日本以拥有透明的司法系统而闻名。政治因素侵入所有权纠纷非常罕见。

日本的乡村令人惊艳，许多外国人出于个人原因购买和屋。

对租赁土地或土地永久所有权没有特别限制。不过日本缺乏说英语的房地产中介，而在东南亚泰国和菲律宾等地英语中介服务更常见。

3.韩国

几十年来，美国积极参与韩国的发展，并帮助该国进行土地改革。许多人不知道韩国在几十年前还很落后，甚至比朝鲜更落后（作为日本殖民时代的农业区）。

外国人在韩国购买和拥有土地没有任何特殊问题。该政策与日本有一些相似之处。

值得一提的是，如果您是非居民外国人，您在购买韩国土地时需要遵守以下规定：

a.外国人土地征用法案

b.房地产登记法

c.“外汇交易法”

包括首尔，釜山和济州岛的房产都很受欢迎。

4.中国台湾地区

外国人可否取得永久土地所有权，需先看该外国人所属的国家与台湾有无平等互惠条件，即提供台湾居民在该国对等拥有永久土地所有权。因此这对中国大陆居民并不适用，不过如果您有中国香港或其他任何国家身份，作为华侨可获得在台湾永久土地所有权。不过你不能获得林地，水源地，军事基地，盐厂，狩猎保护区，矿产地和靠近边境的土地的所有权。

一些研究台海问题的台湾学者曾私下表示，台湾的房产有持有价值，尤其考虑到一旦两岸统一，或者签订某种条约，台湾房地产一定会向大陆资本开放而导致投资利好。

而且台湾是适合生活和居住的好地方，人们并不总是以最大化收益作为购买房产的全部考虑。

由此可以看出共性，地域相对广阔的发达资本主义经济体

新加坡、香港尽管也是发达经济体，然而由于地块狭小，土地所有权并不向未持有永久居留权的外国人开放。