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过去12个月来，中国人在日购买住宅房产的需求显著增加。但促成这一增长的购房人群却出乎意料。

在经历数年的小幅波动后，2018年第三季度，中国购房者对日本房地产的咨询需求大幅飙升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超过了1000%。

居外网数据显示，这一增幅的出现得益于资本控制，近日本地区相对平价和较易管理房产的需求增加以及看涨东京房产价值的高涨市场情绪。虽然中国购房者的房产咨询并不会完全转化成实际交易，但其是购房需求增长的重要表现。

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高净值人士并不是购买日本房产的主力人群

中国有全球最多的亿万富翁。但高净值人士并不是推动日本住宅房地产市场发展的主力军。

购房者最感兴趣的房产类型为一居室房产。中国购房者咨询的此类房产，其价格中位数为18万美元（127万人民币）居外网上挂牌出售的大东京地区房产中，价格最低的房产是杉并区的一套一居室，价格为5.7万美元（40万人民币）。

日本房市吸引全球最多资本

2017年初以来，在资本控制下，中国投资者开展高额海外投资的难度越来越大。

资本控制和国内市场现状迫使中国投资者从美国、澳大利亚等高额投资市场退出。

部分中国投资者选择出售此前在其他国家购买的房产，转而投资日本房产。他们认为相比加利福尼亚或纽约的房产而言，日本相对平价的房产不仅价格更友好而且更容易管理。随着东京房产价值日趋走高，接近历史最高水平，投资东京房产看起来是一个不错的选择。

由于地区需求保持强劲且通胀率维持较低水平，东京房产价值有望保持增势。

中国的公寓租金回报率仅为2.6%。中国传统海外投资目的地——香港和新加坡的租金回报率也仅略高于中国。但东京却高达5%。

尽管大部分西方投资者仍然认为日本房产价格偏高，但对中国投资者而言，这一价格却很实惠。在上海或北京，100万美元只能买到53平方米的高级住宅。房产中介莱坊国际数据显示，在东京，100万美元可以买到约76平方米的高级住宅，多出40%。

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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800万中国游客，这也有助于日本房地产投资的增长。很多中国人认为，日本的生活水平值得中国效仿。去日本旅游后，他们都爱上了这个国家，很多人甚至想在日本买房生活。尽管如此，77%的中国购房者是出于投资目的在日购房。

中国投资者对日本房地产需求的增加还受到两个新现象的影响。中国人对滑雪的兴趣日益浓厚。截至2022年北京冬季奥运会举办时，中国预计将拥有3亿滑雪爱好者。而他们中的大部分人热衷于在海外滑雪。

日本是他们的首选。

我们预计，到2025年，中国购房者对日本滑雪住宅房产的投资将从原来的空白增长到至少5%。为达到这一预期，居外网为中国用户提供了更多的滑雪房产和相关数据，并与SnowOnly.com开展合作。 

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10层楼的全新豪华建筑，提供1、2、3卧室公寓和顶楼公寓，距离2017年世界滑雪奖投票选出的日本最佳滑雪胜地的滑雪缆车只有几分钟的路程。设有5星级水疗、餐厅和娱乐设施。房价约¥798万。
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通过投资获得居留权

第二个新的现象中国投资者通过投资获取居留权。中国企业家获得日本居留签证的数量多得令人惊讶。中国人可以通过在日本创业为自己及其家人换得长达至少4个月的居留签证。

获得居留签证带来的好处包括享受低至1%或2%的低利率按揭贷款。

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

由于买家开始寻求更丰厚的回报和“生活品质”，东京和大阪的房地产需求激增。居外网的数据显示，一般中国买家倾向于在东京寻找小户型的单卧室公寓。

今年年初，由于贸易战继续升级，而且中国政府开始实施更严格的资本管制政策，中国买家对美国房地产的需求开始下降，同时对日本房地产的兴趣猛增。

中国顶级国际房地产网站居外网表示，在2019年的前三个月，中国买家对日本房地产的询价量同比增长了13倍。另一方面，在同一时期内，中国买家对美国房地产的询价量下降了27.5%，这说明他们对美国物业的兴趣正在消退。

居外网称，房地产投资仍然是询价量提升的主要动力，但随着日本逐渐放宽对中国游客和高管的移民规定，住宅买家也在持续增加。居外网公司总部设于上海和香港，其主要客户为中国的家庭和个人投资者。

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“东京会成为下一个温哥华吗？有可能，但今年可能还不行，”居外网首席执行官罗雪欣女士说。温哥华以其规模庞大的中国人口而闻名，来自香港的移民尤其多。自1997年香港移交给中国之后，有大批香港人移居温哥华。“事实上，日本签证政策放宽后对中国人产生了较大的吸引力，有越来越多的中国人正在参与日本的签证项目。我们发现中国人的购房量和签证申请量迅速增长，但增长的幅度还比不上过去五年内中国人在加拿大的购房量和签证申请量。”

目前，日本的物业十分抢手，东京和大阪普通住宅区的房产也不例外。买家们正在寻找第二住宅或公寓来安置他们在日本留学的子女。一位经纪人表示，最常见的预算水平为20万到60万美元（约138.4万至415.3万元人民币）之间。许多人还选择出租房产。

中国买家对日本物业的询价
（指数化的询价次数，单位：1000）

总部位于大阪的房地产经纪公司水川（Mizukawa）曾报告：与去年同期相比，中国买家在1至3月的交易量增加了15%。“中国买家对日本房产日益增长的兴趣源于对人民币贬值的担忧，以及对日本房产价值和经济增长潜力的认知，”水川在报告中写道。

另一家房地产经纪公司，世纪21中华物业有限公司称，去年10月至12月期间，中国买家（包括来自香港和澳门的买家）在日本的购房交易笔数暴涨了60%。这家总部位于香港的房地产经纪公司表示，中国买家的投资额通常在5000万日元和2亿日元之间。

日本统计机构没有发布追踪私人投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据。

2018年下半年，大约是在中美政府开始出现贸易摩擦的时候，中国买家对日本房地产的兴趣开始急剧上升。居外网表示，虽然询价量不能理解为一比一的交易增长，但可以视为代表最终需求的有效参考指标。

这并不是第一次中国买家对日本房地产的需求激增。2017年，在中国政府为了保护本国货币并减少不计后果的投资行为而限制海外投资之前，日本已经历了中国投资者购买投机性房地产的热潮。日本房地产经纪人称，被上一股热潮席卷的主要地点包括东京东部的2020年奥运会举办场地，东京麻布和广尾高级住宅区，以及北海道的滑雪胜地。其中有多套房产都卖出了数百万美元的高价。

而在这一次的热潮中，中国投资者关注的是大阪举办2025年世博会前夕的房地产繁荣期，以及日本在同一地区开设的第一家赌场。居外网提供的数据表明，有77%的买家置业是为了投资。

世纪21中华物业有限公司称，签证是另一项推动因素。“在日本获得居留签证依然很困难，所以中国人选择投资房地产，在这里做生意。”中国买家开展的业务包括经营旅行社和餐馆，出租房产，代购化妆品和其他高质量的日本商品。

虽然申请居留权可能是一项挑战，但日本政府已经降低了访问该国的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。该项目的目标对象为中等收入人群，而不仅仅是高净值人群。

除了房贷利息飙升以外，中国房地产和其他国内投资方式的回报率也不断令当地投资者感到失望。此外，与其他亚洲国家不同，日本对于在本国购买房地产的外国人几乎没有施加任何限制。

“自2017年初以来，中国政府的资本管制使中国买家面临高昂的新海外投资成本，而且进行这类投资的难度日益提升，”居外网的罗女士说道。这些买家正在撤离价格较高的市场，如美国沿海地区和澳大利亚。“某些中国人正在用他们以前在其他国家的投资套现，并用这些钱在日本购买房地产。其他人则认为，一套便宜的日本公寓比美国加州或纽约的住宅更实惠，而且更易于管理。”

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教育是另一项可能影响房产投资趋势的因素。自从去年中美爆发贸易战以来，许多中国人在申请美国留学签证时遇到了困难。因此，他们开始转向包括日本在内的其他国家以接受高等教育。

中国大陆游客访问日本的人数不断增加（去年增长14%，达到了840万），这使得中国买家对日本的了解程度有所加深，因此更乐于在日本购置资产。

“许多中国人认为，在生活质量的追求方面，日本为中国树立了榜样，”罗女士说。“去到日本以后，他们就爱上了这个国家，而且经常产生在这里买一套房子的念头。”

经历了20多年的衰退后，日本房地产市场近年来已经开始复苏。尽管如此，全国土地价格仍停留在1991年巅峰值的38%。

鉴于中国的利率普遍较低，而且股市萎靡不振，许多中国人把房地产视为最理想的投资方式。

据居外网报道，日本房地产的收益率约为5%，而中国的公寓租金收益率仅为2.6%，因此前者较后者更有吸引力。中国离岸投资的传统目的地——香港和新加坡的房地产收益也好不到哪里去。

“虽然大多数西方人仍然认为日本的房地产非常昂贵，但对中国买家来说，这似乎是一笔划算的买卖，”罗女士说道。

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来源：日经亚洲评论
责编：Zoe Chan

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