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居外说第11期回顾：度假看樱花不如日本安个家

眼看春季将至，日本的樱花、拉面、以及代购又将占据你的朋友圈。你是不是也对日本的文化和生活有着憧憬呢？

2018年12月，日本的GDP增幅预计为1.2%，过去的十年平均增幅为1.1%。但是过去十年间，日本人口减少了100多万，这意味着人均GDP其实是增加了。达到这样的成绩其实不容易，一方面积极开展经济转型，最大限度的用自动化提高生产效率，另一方面日本央行则坚持推行了整整20年的货币宽松化政策，在2016年更是将维持了十几年的零利率进一步降低为负利率。但是想要长期保持甚至超过目前的经济增速，不断减少的劳动人口是一个最大的挑战。日本厚生劳动省的研究表示，如果再不积极改变人口政策，日本的就业人口将在未来20年内缩水22%，从目前的6530万人减少至5250万。

面对这样严峻的劳动力问题，这些年日本其实一直在默默地、缓慢地、放宽着移民政策，去年10月，在日的外籍就业人员同比增长14%，达到创纪录的146万人。在去年年底，日本的移民政策产生了重大变革，日本政府一改对移民的保守态度，通过了移民控制法修正案，新增两个签证种类，其中一种签证旨在未来5年内吸引将近35万人填补包括建筑业、农业、护理等14个劳动力稀缺领域的空缺，另一类签证则帮助企业家、白领等高度人才可以在1-3年内获得长期签证。这项修正案将在今年4月生效。

这样的消息不单单对打算赴日工作，长期旅居的人来说是好消息，对喜欢日本房产的投资者来说，人口，特别是就业人口的快速增加也是刺激某些特定房产需求的利好。东京的地价与公寓价格已经连续多年上涨。由于选择更多，价格更低，截止去年12月，大东京地区二手房房价连续72个月实现同比增长，每平方米售价约3.2万元人民币。

在日本中心城市地价房价不断上涨、人口政策迎来重大突破的大背景下，加上2020东京奥运会对当地旅游业和消费业的提振，现在投资日本房产是不是一个明智的选择呢？安倍经济又会如何影响日本房市的走势呢？

在第十一期居外说当中，我们请来了日本世纪21集团兼Sunshine株式会社首席投资专家：郭振先生，为您解答关于日本生活与投资的方方面面。

3月7日的《居外说》直播，我们不见不散。

日本为奥运会拼了！东京奥运政府投资超预算1倍狠砸1.35万亿

转眼间2019年都已经快到二月了，距离2020年算是又进了一步。

作为每四年之约的奥运会，明年将在日本东京如期举行。而为了将这一体坛盛事举办好，这次的日本也真是打算拼了。

据日本《朝日新闻社》报道，为了办好此次的2020奥运会和残奥会，作为东道主的日本预计总共将投入1.35万亿日元（人民币约828亿），其中中央政府原计划拨款1500亿日元，其余资金由东京当地都政府支持。（大部分为土地划拨带来的资金折算）

而在中央政府支持的1500亿日元中（约92亿人民币），有1200亿日元是用来修建体育场馆用的，另外的300亿日元则是为残奥会做准备之用。

不断超支的预算，将有很大一部分作为场馆和配套设施，一旦完工，将大力提升东京的整体运动场馆设施的数量和质量。2020东京奥运会场馆外景。

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而临近2020关口之际，日本中央政府又将预算增至新高，达到2880亿日元（约176亿人民币），而新增加的138亿预算则主要有两个用途。

其一1010亿日元主要用于增加对日本运动员有利的项目的投资，比如同一类赛事，增加多个项目，增加多个金牌。

而在所有的体育赛事中，日本近些年的优异项目主要集中在游泳、体操、马拉松等等。而近年来乒乓球也在日本火了起来，尽管很难得到金牌，但这并不影响日本民众对乒乓球的热爱。

不少日本网友曾表示：“相比较于其他金牌，乒乓球的金牌是最想拿的，这比其他任何金牌都有价值。”

其二，剩下的214亿日元，主要是用于增加对安保的投入，以防恐袭。

据了解，历届的奥运会超支都是难免会遇到的，而最终的数字往往大的惊人。

说起贵，俄罗斯的索契冬奥会以500亿美元的成本，居近些年各大赛事之首。

而北京的2008年夏季奥运会以420亿美元的成本位居夏季奥运会之首，其次紧跟的是2012年伦敦奥运会84亿英镑和2004年雅典奥运会70亿欧元。

2020年东京奥运会和残奥会吉祥物名称，分别是Miraitowa和Someity。奥运会吉祥物名为“Miraitowa”（未来永远）；残奥会吉祥物名为“Someity”，由“樱花”和英文so mighty（非常强有力）两个单词组合而成。

据文章评论员表示：“历次的奥运会，虽然投入很大，但收入也明显不少，除了观看比赛的门票收入外，由奥运带动的旅游收入，包括之后一系列由奥运带来的经济增长都能很大程度上，补上以往的投入。”

据悉日本截止目前，只举办过一次奥运会，是1964年在日本东京举办的第18届夏季奥林匹克运动会，而此后日本的经济增长一直保持强势，直至上世纪90年代的中期，因与美国的贸易摩擦失败，日本进入了“失去的二十年”，经济一度衰落。

而此次的奥运会，是否能够再次将日本带入腾飞之路呢？是否能够夺得乒乓球金牌呢？我们拭目以待。

来源:英国英鸟

随着2020奥运的邻近，投资东京房产、甚至快速移居日本的热潮已兴起！2019年2月23日，居外网将于日本房产专家在上海举办线下活动，欢迎感兴趣的网友前来咨询。

赴日旅游请注意！日本流感大爆发患者人数创史上最高

【过年赴日旅游请注意！日本流感大爆发患者人数创史上最高】据日本共同社报道，日本近期爆发了大规模流感疫情。全日本约有222.6万人患流感并到医疗机构就诊。近期一周时间内，平均每家医疗机构的患者数达57.09人，创下了自1999年开始统计以来的最高记录。日媒称，今年冬天重症流感患者很多，日本多地都出现了因流感死亡的病例报告。1月31日报道称，长野县千曲市的医院、福利院等多处机构发生集体流感疫情，长野县内已有8人因流感死亡。厚生劳动相根本匠在2月1日的记者会上，呼吁民众外出后勤洗手，通过口罩等防御措施减少病毒入侵。

转载自：光明网

东京奥运会之后，房地产价格会是上升还是下降？ | 居外专栏

大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会，也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果，②是延续效果（Legacy Effect）。

据东京都的试算，奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。

房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产（中古公寓）价格大约增长了25%左右。

那有一些投资家认为现在或者奥运会时，东京的房地产价格是否会最高，之后只有下降的趋势。首先，回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格，金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。

从上图可以看出，银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低，融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。

另外，从上图的金融活动指标也可以看得出，现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。

历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外，举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢？

（来源：「オリンピックが住宅価格に与える影響」　从慶応義塾大学的三田祭論文编辑）

其实，这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市，周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候，他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。

日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标，将会继续放缓政策，相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞，不过，奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。

责编：Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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日本留学一年所有费用

现在留学潮流越来越受欢迎，有很多人会选择去欧洲留学，但是也有人选择亚洲留学，例如日本等。比起留学欧美国家要花费的费用相比，日本留学费用是比较经济实惠的。不过对于很多工薪家庭来讲仍然不是一笔小数目。但如果能合理规划平时生活再勤俭一些、再打打工，工薪家庭还是能够负担起的留学费用。那么去日本留学一年所有费用是多少呢？

首先是日本留学学费，本科生的报名费一般是一千人民币左右、入学金一般是一千七百人民币、学费是三万两千人民币。加起来大致需要三万五千人民币。并且根据不同的专业需要花费的费用也不同，文教法经类的第一年费用一般是在九十万到一百二十万日元之间，理工农艺类的需要一百五十万入院，医药学类的是在两百到八百万日元每年不等。

其次是去日本留学生活费，外国留学生全国平均每月生活费用需要八千三百人民币。这些费用包含住宿费、伙食费、交通费、保险医疗、其他水电煤、杂货、书本、活动等费用。

近几年赴日的留学生数量整体处于上升趋势，留学生更倾向于选择大都市的学校。比如东京、大阪、横滨、京都等留学热门的城市。这些城市在提供多元的国际文化环境的同时，还给留学生将来就业提供了更多的可能。相对的这些大都市的留学费用也是比较高的，大家在选择的时候还是要综合考虑各种因素。因此赴日留学大部分同学除去留学所需的学费和生活费基本能收支持平，有些能吃苦打工多一点的同学甚至还有可能实现盈余。所以说前往日本留学是非常适合普通的工薪家庭的一种留学方式。

收入情况：日本人均工资多少

亚洲的发达国家其实并不多，但日本却是其中之一。和邻国进行相比，日本的经济发展程度要远远的高于它们。日本是一个高度发展的资本主义国家，通常情况下，发达国家社会的就业率相对来说是比较高的，并且人均收入也比较高，所以日本人均工资多少成为很多人比较关注的一个问题。一个国家的人均收入通常也间接的证实了一个国家的发展情况是什么样的。

国内一些城市的普通工薪族，他们一个月的工资基本在4000到6000左右，年收入大约在4万至4万左右。其他二线三线城市的经济状况相对来说更低一些，通常情况下在2000-3000左右。这样的情况相对于日本来说，基本上不存在。根据相关的资料，我们可以充分的了解到日本普通工薪族，他们的平均年收入大约在440万日元左右，折合人民币大约在26万。当然这和日本的社会福利条件有着密不可分的关系。

日本有着一套非常完善的工资保障制度，即便你的学历是高中毕业，那么你最低的年薪大约也在十五万左右，月薪通常在1.2万左右。大学生毕业的正式员工，他们的收入一般都不会低于19万元人民币，月收入通常在1.5万左右。当然如果你不是单位的员工，是公司的合同工的话，工资相对来说会高一些，但不会享受退休金。

日本正式员工所享受的奖金也是比较吓人的，每年都有两次奖金，相当于3-6个月就会做一次工资总和。日本普通家庭的年薪收入虽然比较高，但是日本的物价也是比较高的。日本在一定意义上是一个资源比较匮乏的国家，大部分东西都需要通过进口来支撑，所以物价昂贵也很正常。

今年春节预计有700万人出境游日本泰国人气最高

春节即将来临，出境游签证市场持续火爆，中国护照的含金量也在上升。携程全球签证服务中心发布的《2019春节出境游签证人气与便利度排行榜》（下称《排行榜》）显示，2019年春节中国公民护照再升级，中国还与42国达成了71份简化签证手续协定或安排。

与14个国家互免签证

外交部领事司提供的数据显示，目前中国与14个国家实现全面互免签证，15个国家和地区单方面给予中国公民免签入境待遇，44个国家和地区单方面给予中国公民落地签证便利。目前，持普通护照的中国公民可免签或落地签前往72个国家和地区（印度尼西亚同时实行免签和落地签政策）。

春节前夕，日本、泰国等热门目的地国家，对中国公民在签证政策上采取放宽或实施便利措施。根据泰国国家旅游局发布的消息，泰国方面消息称“暂时免除21个国家和地区游客的一次性落地签证费政策”政府文件，原截止日期为1月13日的免除落地签证费政策将持续至2019年4月30日。

电子签证最快一分钟

《排行榜》显示，今年还有不少国家的签证办理速度明显提升。针对非免签、落地签的热门旅游目的地，该线上旅行社签证中心从材料便捷度、材料是否需要亲自送、是否开通电子签、领馆办理周期等客人最关注的角度进行测评，发布了便利度排名前25的目的地国家和地区。土耳其、斯里兰卡、马来西亚、越南、柬埔寨、泰国等国家排名领先，便利度综合评定为五星。

据统计，一些开放电子签证的国家，通过在线平台办签证最快只需要一分钟。亚洲等短线国家办签时长缩短到平均6个工作日。“拒签退款”、“进度透明可查”、“拒签退机票酒店费”等服务也进一步提升了国人办签的保障。

春节即将来临，市面上又有不少虚假签证网站横行，误入这些代办网站游客不仅会面临费用上的损失，还会面临个人资料被泄露、签证申请被拒签等风险。

市民可以通过下面两个方式辨别网站真伪。一是对于电子签网站而言，并不只服务于某个国家，一般进入页面以英文为主，部分可切换为中文，但是一进去就是中文的，90%有问题。二是如果页面不起眼处有免责声明，很可能是社会上的第三方办签机构或者钓鱼网站。

海外办签目的地达76个

据悉，今年春节预计有700万人出境游。该全球签证服务中心提供的数据显示，今年春节订单量增长了四成左右，海外办签证的目的地多达76个，除了东南亚以及欧美等常规目的地外，像坦桑尼亚、津巴布韦等非洲国家，巴西、阿根廷等南美国家办签量也有显著提升。

此外，春节境外目的地办签量排名前十的国家分别为：日本、泰国、新加坡、美国、马来西亚、澳大利亚、越南、菲律宾、新西兰、英国。

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来源：广州日报
责编：Zoe Chan

日本增加消费税对购房者有何影响？

日本消费税诞生于1989年，在经历了两次上涨后，又将于今年10月1日起从现行的8%提高到10%。

老龄化、少子化等问题，使得日本备受财源不足和债务问题的困扰，日本每年有约1.3万亿日元的财政缺口，该数字还在不断增长中。因此有媒体指出，这也是日本政府“不得已而为之”的事情。

回顾历史，日本引入消费税的第一年（税率3%），房屋销售价格不仅没有下降，反而急剧攀升。1990年至1991年的泡沫经济对房地产价格的影响比增加消费税更为大，日本住宅市场用了超过三年时间才能得以恢复。

日本第二次消费税增加（从3%到5%）发生于1997年。次年，房屋销量下降了21%（从82861套减少到65470套）。两年之后，房屋销量才回到消费税增加之前的水平。

从2014年公寓的供求情况来看，消费税增加（从5%到8%），并未引致突然抢购的情况，销量同比下降19%，从55245套减少到44529套。至今，房屋销量还未恢复到消费税增加前的水平。

总体看来，在前两次消费税上调（1997年和2014年）中，房屋销售数量同比下降约20%。

此次消费税调整后，日本市场上待售房产的数量和房价或将上涨，识别房产质量是否优秀变得尤为关键。尽管可供出售的房产数量会增加，但房屋售量是否会攀升仍值得怀疑。

从上图可以看到，日本房产销售额在2013年7月至9月期间达到顶峰，即日本第三次消费税增涨的前六个月。从数据来看，这一时期共售出近两万套公寓，销售率为78.0%。

这背后的原因是，买家们利用临时的“过度措施”来减轻消费税增加可能带来的预期效果——对于2014年4月1日后取得所有权的房产，买方可以通过在2013年9月30日之前签订的销售合同，以5%的消费税率购买房产。

此外，房屋平均售价也在2013年7月至9月达到峰值。这在一定程度是因为，增税前，房屋需求激增。

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现行消费税上调计划将于今年10月10日生效，如果计划不变，今年3月13日签订的房地产合同也将适用过渡性措施。

近期，日本市中心房价正处在相当高的水平。与此同时，抵押贷款利率已降至1.0%以下。此外，政府正采取各项措施促进购房，抵押贷款利率扣除就是这些措施中的项目之一。当抵押贷款利率处在历史低位时，就会吸引更多买家。

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参考来源：日本房产资讯网
撰稿：FERN WANG
排版：KYRA WANG

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日本留学读研条件主要包含哪些

随着现在社会经济的发展，我们不难发现去海外留学读研的人数变得越来越多。相较于欧美国家的留学费用和门槛，日本在这方面的要求要低一些。因为每一个国家的留学读研政策不一样，所以对于留学生的申请条件和要求也是不一样的。虽然日本留学读研的门槛比较低，但日本留学读研条件还是要适当的去了解一下。

日本留学读研条件

在日本留学读研最基本的条件就是学历，读研申请必须要有本科毕业证和学位证。在日语方面的水平要达到n1或者n2，当然这个通常都是根据每个学校的规定来进行的。你赴日读研的时候，是一定逃不过研究计划书的，该计划书直接影响到你是否能够申请到自己心仪的学校，所以你在申请读研时，一定要好好斟酌一下该计划书怎么写。

日本研究生申请也是具备一定的周期性的。通常他的申请周期为4-6个月，所以你要提前3-5个月递交申请，每一个学校的要求不一样，在时间上面存在差异也是比较正常的。提前申请对你找一个好导师也有责非常关键的作用，当然对于你是否能够申请到心仪的大学，也有这比较重要的作用。要想进日本的好大学进行读研，那么就要尽可能的提早去准备。

申请日本读研，基本的相关要求满足一般都会通过。除了申请读研的条件要求以外，也要适当的去了解一下费用上面的消费。日本的大学通常分为公立学院和私立学院，申请的专业不一样，学校不一样，在费用上面的收取也不一样。提前为自己的费用支出做一个准备，让刚到日本的自己有一个心理准备。费用主要包括学费和生活费用。

日本房产税到底有多高？这些减税措施您需要知道

由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。

但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。

听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？

在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。

不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。

”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。

总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。

1、固定资产税

日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。

这里需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：

发生房产交易，当所有者改变时
两种税全年税额的纳税义务者
仍然是1月1号登记的所有者
通常的房地产交易会在交接的时候
按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

2、都市计画税

日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3）

3、物业费/年

根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。

4、物业修缮基金

修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。

5、租赁管理费/年

将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。

6、个人所得税/年

净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。

7、税理士费用

税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。

在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？

以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施：

1、住宅用地

小规模住宅用地一户在200平方米以下的部分：

固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分

固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。

住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内
上述以外的住宅 → 3年内
一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下

税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。

4、如果买新公寓，买一楼

如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

5、买二手房，房龄越老固定资产税越少

因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。

6、买入新房后，6年以内卖掉

新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

7、向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。

8、如果重建，在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。

9、用信用卡支付（有积分制度的卡）

有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。

納税方法：

纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。

到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。

缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。

住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。

当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。

这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。

在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。

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日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。

如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。

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来源：趣日本
责编：Zoe Chan