人口缩水加剧 日本房产投资是否面临更大风险？日本房产泡沫经历是否会重现？中国人对于日本的关注一直是复杂而热烈的。从历史纠葛、地缘政治、到文化生活，中国大众与媒体手中的这盏聚光灯似乎从来没有从日本身上移开过。
2015年起，随着日元贬值与华人海外房产投资热潮的兴起，日本房产也成为了一个火热的话题。几年时间过去了，这个话题不但没有冷却的趋势，更是随着2020年东京奥运会的日益临近继续升温 。
2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？
让我们先来看看为什么日本房产最近备受投资者青睐。虽然日本房产对于投资者而言并不像泰国、越南等地那么便宜，但是却有着许多独特的优势。
首先， 外国人在日本可以直接购买带有土地所有权的住宅，而泰国与新加坡等地是不允许外国人拥有土地产权的。其次，日本目前对外国购房者没有任何附加限制。反观加拿大、澳大利亚与新加坡等地则对外国人征收超过10%附加印花税，为当地房价降温。最后，由于日本央行的负利率政策，使得日元成为全球融资成本最低的货币之一，加上日元流动性良好，日元货币与资产都成为良好的避险投资选择。在当前国际经济前景不明，美朝局势紧张的情况下，购置日本资产在全球资产配置中有着重要意义。
图一：日本房价指数走势
图标：公寓；全部住宅；住宅用土地；别墅
数据来源：日本土地综合研究所, 居外研究整理
从2014年12月至2017年4月，日本住宅综合房价指数连续29个月实现同比增长。2017年前4个月的同比涨幅均高于3%，高于往年同期，增幅主要驱动力来自公寓楼盘板块。日本全国公寓房价指数在近几年持续攀升，2015年开始，几乎每个月的同比增幅都在6%到8%之间，涨势惊人。反观别墅房价则涨势较为平缓，与物价通胀处于同一水平。公寓市场的火爆，来源于日本经济增长带来的内部需求与外来投资者对日本房产的青睐。同别墅相比，适合小家庭或者单身人士的公寓总价更便宜，地理位置与配套设施更为便利，无论对于刚需购房者还是投资者都是很好的选择。 开发商们也紧紧抓住了“总价低，位置好”对投资者的吸引力，推出平均面积越来越小的公寓户型。2017年以来，东京地区新公寓平均面积均低于70平方米，而同时期大阪的新公寓平均面积更小，在55至65平方米之间。2017年东京新公寓的清盘率在70%左右，较前两年无明显变化。由于2016年，东京的新建公寓供给整体较2015年减少，使得东京新公寓连年大幅增加的情况有所缓解，并在7月出现了32个月以来首次库存下跌的情况。在大阪，2017年新公寓清盘率则在73%至80%的范围内，待售库存也在最近连续四个月同比下降，火热程度依旧。
那么日本房价涨势还会持续多久？现在投资日本房产又有哪些风险需要考量呢？
目前，日本经济发展势头与负利率政策对于购房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP环比增长0.6%，是经济连续增长的第6个月，已经创下2006年以来最长的GDP连续增长期。与其同时，日本的失业率低于3%，就业情况十分乐观，特定行业甚至出现了劳动力供不应求的情况。这样的就业行情与物价水平的稳定保证了居民可支配收入的健康增长。持续增长的私人消费， 正体现了日本民众的消费水平与消费意愿正在持续增长。除此之外，日本长期以来实行的量化宽松政策，降低了房贷利率，保持日元的弱势，同时刺激着日本当地与海外投资者的购房需求。
图二：2010年至2060年 日本人口及各年龄段人口数据及预测
数据来源：日本法务省
然而相对于目前稳健的房市基本面，日本并没有摆脱长期人口减少与社会老龄化带来的潜在经济发展挑战。 根据日本法务省预测，日本人口将在未来40年内减少三分之一。这其中，就业适龄人口（15-64岁）将减少46%，而65岁以上人口反而将增加18.5%。这意味着日本社会将同时面临两大挑战：劳动力不足与老龄化加剧。不管是劳动者不够还是老龄人口过多，对于日本长期经济发展来看都是巨大的潜在危机。这是投资者在购买日本房产之前不得不了解清楚的。
但是，这并不代表日本房产会失去长期投资的潜力。
首先，日本人口的流失在地域分布上是不均匀的。从日本不同城市人口同比变化图中我们可以看出，近年来东京一直吸引着更多地人口，并且人口增长速度在2013年之后越来越快。神奈川县（主要城市为横滨）与爱知县（主要城市为名古屋）在近些年也同样吸引越来越多人口涌入。反观大阪、京都与北海道则正在面临人口流失的困境。
图三：2001年-2015年 日本各区域人口同比变化
数据来源：日本总务省统计局
其次，虽然日本的移民政策相对其他发达经济体要保守许多，不过面临人口迅速减少的问题，移民似乎是政府不得不打的一张牌。2017年3月开始，在日外籍专业人才最短可以在一年之内拿到永久居民的身份，显示了日本政府想要留住更多高技术外籍人士的决心。2016年，外国籍日本居民已经占总日本人口的1.8%。虽然这个比例不高，但是绝对数量也有将近230万人，是1990年的2.6倍，这部分人群的租房购房需求已经成为市场上不可忽视的一股力量。除此之外，在日外籍人口的国籍构成也有了非常大的变化。1990年以前，在日居住的外国人以韩国人为主，中国人还占不到10%。到了2016年，中国人已经占全部在日外籍居民的将近40%，而韩国人只占20%多一点。与此同时，来自菲律宾和越南的在日居民占比也明显增加。 而这些外籍居民居住的地点也很有特点，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在东京都会区，大概10%居住在大阪与爱知县。来自不同国家的居民在购房时偏好的位置、户型、社区等都有所不同。这些是投资者在购房时需要考虑的因素。
图四：1970至2016在日外籍居民比例分布
数据来源：日本总务省统计局
综合以上，日本房产投资者们在目前情况下应当将眼光放在人口增长城市中外籍人口密集的区域，明确自己的投资目标是租金回报还是长期土地增值，然后选择相应情况下高需求的社区与户型进行投资。虽然人口问题将会给日本带来不小的麻烦，但在经济形势良好的情况下，这个问题应该还属于政府可以调整的范畴。毕竟相对于经济增长率常年低位徘徊，失业率居高不下的国家，只要选对标的，投资日本房产的直接风险还是可控的。
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