日本住宅地价连跌26年 一、二线城市却上涨 | 海外

日本国土交通省9月19日公布了截至2017年7月1日的基准地价。数据显示,日本全国商业用地的地价同比上涨0.5%,连续2年上涨。2016年7月为同比上涨0.005%,曾时隔9年转为上涨。随着访日外国游客增加,城市的店铺和酒店的用地价格上涨,大城市的再开发也起到拉动作用。东京银座时隔26年刷新了泡沫经济时期的地价。因日本央行实施的货币宽松政策而产生的资金正在为地价提供支撑,但消解资产通货紧缩的目标依旧遥远。

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日本银座2丁目附近地价超过了泡沫经济时期
日本银座2丁目附近地价超过了泡沫经济时期

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从日本各个地区的全部用途(商业、工业、住宅)用地来看,三大都市圈上涨1.2%,涨幅提高0.2个百分点。东京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上涨。地方圈则降低0.9%,但降幅收窄了0.3个百分点。

商业用地价格上涨的原因主要有两个。一是预测访日外国游客增加的动向的扩大。7月份访日外国游客达到268万,创历史新高,4~6月的旅游消费额也实现了单季度超过1万亿日元。涨幅最高是京都市伏见区深草稻荷御前町,涨幅达到29.6%,祇园地区香的专卖店“丰田爱山堂”地价涨幅也达到27.3%。房地产开发商三井不动产在京都的祇园地区周边开设高档酒店等,旺盛的旅游需求形成了推动。

另一个原因是城市再开发。日本全国地价最高的地块是东京银座2丁目的“明治屋银座大厦”。每平方米地价达到3890万日元(约合人民币229.5万元),超过了日本处于泡沫经济时期的1991年的每平米3800万日元。

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东京商业街银座周边的写字楼需求也非常坚挺,通过着眼于东京奥运会的再开发,正陆续建设新的商业设施。美国房地产基金绿橡木地产6月份以超过200亿日元的价格获得了综合商业设施“GINZA SIX”的8层写字楼层。商业用地的上涨率东京圈为3.3%、大阪圈4.5%、名古屋圈2.6%,均比上一年有所扩大。

包括负利率政策在内的日本银行(央行)大规模金融宽松也推动了地价上涨。加上外国投资者的投资动向,资金还流向日本地方,商业用地价格上涨的都道府县增加到了17个。地方圈的跌幅为0.6%,同比收窄了0.5个百分点。

一方面,日本全国住宅用地价格同比下降0.6%。尽管是连续26年下降,但降幅已经连续8年收窄。日本国土交通省分析认为,“在实际需求上显示出向好态势”,认为经济的缓慢复苏对地价形成了推动。不过,在日本全国14656个调查地点当中,近6成的住宅用地价比上年下滑。其中,三大都市圈的涨幅为0.4%,基本维持不变,但地方则下跌了1%。城市与地方的两极化趋势仍难以消除。

(据日本经济新闻中文版)

中国炒房者开始“甩货” 日本房价可能会暴跌 | 海外

2020年东京奥运预计会吸引大批游客赴日,在此背景下,海外投资者数年前就大量涌入东京、大阪等地楼市,造成当地房价一路走高。

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中国炒房者开始“甩货” 日本房价可能会暴跌 | 海外
 
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不过,最近有日本媒体报导称:日本房地产市场发生急变,以中国大陆炒房者为主的海外投资客,已经从“爆买”转为“爆卖”日本房产
 
朝日新闻旗下杂志AREA报导:东京郊区新建住宅卖不出去,此前一直是重要购买力的中国买家最近转为卖方,令已经处于高位的日本房价可能会暴跌。
 
中国炒房者开始“甩货” 日本房价可能会暴跌 | 海外
 

根据日本不动产经济研究所最新数据:

日本房价已经过了近年高位,并已有回落迹象。东京都2016年平均房价是每平方米79.3万日元(约合人民币4.67万元),每户均价5,490万日元(约合人民币323万元),较2015年回落0.5%。

中国炒房者开始“甩货” 日本房价可能会暴跌 | 海外
 
 

中介公司:中国客人2015年起抛售

东京一家主要服务中国客户的中介公司表示,客人在2015年左右开始抛售物业。

而近期中国炒房客加快撤退的一个重要原因,是中国政府收紧资金流出限制。

费用超预期 日元回升利润大降

有中介表示:有中国客人原以为,东京的房价比价格飙升的中国一线城市有投资价值,但买下之后才发现税金、维修管理费用较预期多,该客人正考虑出售该东京住宅。

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而日元回升,也令分期购房的外国人利润大降,很多投资者为此失望,同时,日本趋向少子化高龄化社会,也让购房者对房产前景感到不安。

投资者表示:东京、大阪这些大都市的房价已经涨得过高,将会转投福冈等地方城市。

转让税满5年下调 释放早期买家

另一个原因则与日本税制有关。

土地和建筑物转让收入的税率,在不到5年时会征收高达39%税,但超过5年后则会降至20%,因此在2012年开始涌入的大量中国大陆与中国台湾买家,最近趁房价尚高及税率减少而出货套现。

中国炒房者开始“甩货” 日本房价可能会暴跌 | 海外
 

没有生活包袱 中国炒房者快速撤退

《2025年东京不动产大暴落》的作者榊淳司也认为,东京公寓已经出现“爆卖”的情况。

他指出:“东京丰洲有几十套高层公寓住宅正在出售,有很多业主是中国人。另外也有不少中国业主将住宅转为民宿。
 
与日本人不同,这些中国人本身不是在东京生活,顾虑很少,因此在逆市时可以很快撤退,这是日本房地产市场从未遇过的情况。
 
更严重的是,由爆买转为爆卖,中国炒房客几乎都是一起“掉头就跑”。”
 
(据日本窗 )

从爆买到爆卖 中国买家抛售日本房产 | 海外

日本的房地产市场正在发生剧烈变化。由于“爆买”的中国人如今开始由买转向卖,令东京郊区陆续出现新建房产卖不出去的现象。虽然房价目前仍处于峰值,但随时都有可能暴跌。日本的房地产商们纷纷议论称,中国人或将从“爆买”转为“爆卖”。

主要客户来自中国内地和中国台湾地区的东京都房地产公司负责人称,2015年起抛售房产的人一直在增加。由于日元增值,投资无利润,导致许多人不愿出手买房。一名中国台湾人原本想在东京买下一居室房产用于投资,因为价格比楼市正在暴跌的台北还便宜。但在实际购买时他发现仅管理费就超乎预料,因此最终放弃。除了这类(流失的潜在)中国买家,还有些中国人因为对日本的未来感到不安而纷纷卖房。

中国人从2012年开始在东京地区大量购买高档楼盘。由于日本税制规定购买5年以上房产转让税率较低,因此,许多中国人开始出售购买已超过5年的房产,甚至出现集体抛售。

据《2025年东京房地产暴跌》一书作者榊淳司称,东京丰洲地区已有多处高楼的数十间房屋在出售,抛售者大多为中国人。这也导致东京世田谷区等地新建楼盘有6%至7%的房屋无人问津,售出的房屋只有三四年前的两至三成。另外,因为日本政府加强了对民宿的限制,很多中国人已开始放弃。

(据环球网综合  丰豆译)

当中国房价碾压日本,人民币就会洒满东京 | 海外

长假临近,中国游客将再次挤满日本街头。

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当中国房价碾压日本,人民币就会洒满东京 | 海外

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每逢节假日,日本街头都挤满了中国游客

已有日本媒体发出预警:汹涌而来的中国人不光是来旅游,还可能用人民币“占领”日本,因为大批中国人正在抢购东京、大阪乃至北海道、冲绳的房子。一种恐慌的说法是:

中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户。

中国人狂买日本房产,始于北京房价超过东京。2013年,国际货币基金组织数据显示,北京、上海平均房价已超过东京

近年,中国房价一飞冲天,世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国──北京、上海、深圳、中国香港、天津、广州和重庆。

相比之下,日本的建筑用地和房价,已经下跌到了20年来的最低点,大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。

东京将举办2020年奥运会、日元持续贬值,也被中国人看作利好。据统计,中国大陆已经超越中国香港、中国台湾、新加坡,成了海外赴日买房的最大来源。

一、2020年举办奥运会 东京以及周边房价上涨潜力大

前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友,朋友是第一次来日本,属纯玩。没想到,玩着玩着,就看好了东京,仅仅数天的东瀛游,在做不动产中介的朋友帮助下,居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼,外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时,也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。

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日本的“一户建”深受国内购房者喜爱

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“一户建”内部装修图

确切地说,国人投资日本不动产热也就是近两年来的事儿,随着安倍政府打出“观光立国”的牌子,降低了入国审查的门槛,国人籍此得以以各种身份进入日本,这其中一些生意人在游玩中则以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。

必须感慨现在国人的实力和速度,也因此,国人在购买日本房地产上点燃的星星之火,迅速以燎原之势在短短的两年内烧遍日本列岛,先是在以东京为主的关东地区开花,然后西征大阪南进冲绳北上北海道,中国房东遍布日本全境。

于是,继“爆买”、“爆网购”之后,日本媒体又给中国人创造了一个“爆买不动产”的新词儿。

目前,外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制,2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。

相比之下,日本房产对海外买家没限购,而且只要买到手了,就可获得永久产权,而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。(日本)房子是你的就是你的,不会和你耍套路。

现在来日购房的国人,还大都是以北上广为主,尤其是北京人,他们深深知道奥运给北京带来过多少商机。

随着2020年东京奥运会的临近,东京以及周边的地价、房价甚至租金都在悄然上涨。国内房地产投资人士也闻风而动,据东京都政府民政部门调查显示,东京一些靠近电车站、地铁站的高级公寓都成为了华人买家的首选之地,甚至在东京湾岸区域的海景公寓也都成为了华人置业的目标。中国内地人成了海外赴日买房的最大来源。

二、东京大阪房产租金回报率是北上广深的3倍

日本房产的物美价廉,对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK(约80平米,相当于国内的小三室一厅)的高层公寓,假设是20年前造的,由于日本泡沫经济后房价一直走跌,那么现在的价值也就是2000万日元(125万人民币)左右,甚至有些地方1000万(62万人民币)日元就足够了。

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日本“一户建”内部装修图

最近,恰巧看到过一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章,文章中有一个全球房产租金回报率排行榜,美国德克萨斯州达拉斯的城市拔得头筹,它的租金回报率{实际租金回报率=(一年租金-房屋保养费/房屋价格}为7.35%,排在第二位的是日本的大阪为5.91%第三为洛杉矶,为5.80%,第四为东京为5.76%。也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里,日本就占了两位。

再来看我们国内最牛的的北上广排在哪里呢?由图表可见,北京的租金回报率排在倒数第一,为1.41%,深圳倒数第二,为1.44%,上海倒数第三,为1.50%,广州倒数第四,为1.74%。我们不仅排在倒数第一到第四,而且数值也都差不多,平均1.5%。按国际公认的适合投资的房地产回报率为高于5%,从这个意义上来说,我们没有一个地区符合这个国际共识。

而据日本自己的统计数字表明,日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间,旧公寓因房屋价值低反导致回报率偏高,居然达到新建公寓的一倍10%左右。按这个方法粗略计算一下,也就是说,在日本投资房地产出租,平均20年左右可以收回成本,而在北上广却需要100年左右。这也有例为证,笔者在上海也有公寓出租,租金一万多,还算偏高的了,但按现在市价要收回成本需要70年。

三、长此以往,10年后北海道就会变成中国的一个省?

国内房价一飞冲天、物价不断上涨,银行利息越来越低,分散资产风险成为刚需。投资者发现,在日本投资房地产的程序相比于国内更简单、顺畅而且安心。

日本除了房产,樱花美景也令人十分向往

以笔者为例,笔者在上海有一处房产,借国内房价持续高扬之东风,当初花100万人民币买的这套112平米的高层公寓已经涨到700万元了,换算成日元(目前1元人民币约兑换17日元)也算是个小亿万富翁了,那么,如果笔者卖了上海的这套房子,在东京不错的地段就可以买到5、6套2000万日元左右的三室一厅公寓,那怕是买4500万日元左右的新建高级公寓也可以买2、3套了。

鲁迅笔下的上野公园

举这个例子只是想说明一下在现在的赴日爆买房地产大潮中,其实就有很多人是和笔者一样的,尤其是精明的上海人,他们在上海拥有数套房子的大有人在,利用旅游的机会来到东京,看到东京的物美价廉又极具投资价值的房子,于是,卖掉上海的一两套房子然后跑到东京来买幢楼房改造成民宿,再租给同样精明的来日游玩的不愿花高价住酒店的上海人,可谓是一举数得,即能拿到居留日本的签证,又做到了分散投资以降低国内的房地产风险,还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。

不过,最近也有媒体根据东京的华人购买房地产数量出现减少趋势,从而报导说中国人爆买日本房地产热已经出现了“退热”现象。其实不然,只能说国人对日本的房地产投资更趋理性化、更具前瞻性了,这从除去东京、大阪等大都市,在日本一些二、三线城市也出现的中国人购房置地现象就足见一斑。

比如在北海道,借几年前电影《非诚勿扰》的无敌美景,让大批国人看中了日本的这块风光无限的北国大地。而后在国内就掀起了北海道房地产投资热。记得去年曾有报导说中国开发商在开汤100年的北海道洞爷湖温泉地购入了7.7万平米的土地建设大规模观光设施;而这一两年来,个人来北海道投资的也是越来越多,日本新闻就报导过一位中国人来到札幌,觉得适合投资,立马毫不犹豫的甩出1000万日元在札幌市中心买下了一个事务所,接下来又投资3000万购入土地建造旅馆。

电影《非诚勿扰》北海道外景点

如此例子,可谓是在北海道各种保养胜地、旅游景点等时时发生,以至于连北海道当地人都在慨叹、羡慕中国人资金雄厚的同时,又怀着矛盾的心理担心地方中国化。其实,非只是普通民众担心,记得曾有国会议员在国会开会时提出这个问题,要求国家立法限制中国人购买日本土地、房产,甚至有报纸报导:长此以往,10年后北海道就会变成中国的一个省了。

当中国房价碾压日本,人民币就会洒满东京 | 海外

 

西洋参考 万景路  写作者,常年行走日本,对日本的自然景色及社会人文有细致的观摩和深刻的瞭解,对中日差异和中日文化互动有深入的研究。

日本房产是怎样定价的? | 海外

当然,卖家的话都想卖个高价,而相反的,买家也是想用便宜的价位购买房产,两者需要折中,所以就需要一个合理范围内的价位,不能高于或者低于市场的价位。

那么一个房产的价位是由哪些方面而判断定价的呢?

(1)实势价位

实势价位就是指一般的房地产中介所说的“土地行情价位”,这个土地行情价位,是根据平常这个地段所卖出的房产价位而形成的,当然这个卖出价位不是公开的,只有加入会员的人士或者公司才能调查出来。不足的地方就是,这个价位是表示过去买卖的价位,而由于房价上或下跌,和现在的价位多少会有一点出入,这个是值得注意的。

(2)公示价位

公示价位,就是日本国家政府,每年的1月1日发表的主要地段的均价。这个价位是国家委托房地产鉴定专业人士调查后得出的价格,所以信赖性相对来说比较高的。不足的就是只针对主要地段主要的那个点而判断的,所以不是每个地段都有被鉴定的。

(3)路线价

路线价就是房产面向路面的土地价位,一般所说的遗产税和固定资产税都是根据这个路线价而算出来的,遗传税有遗产税路线价,固定资产税也有固定资产税的路线价,这2个税金的金额也是不同的。建乐认为,人活着就得为了点什么,大多数人为了房子妥协了人生。投资如战场,楼市、股市都是一样的!股市就是有经验的人获得更多金钱,有金钱的人获得更多经验的地方。

(据搜狐安康公信)

日本 | 为什么到日本投资房产的中国人越来越多?

趁你不注意,久未大涨的日本房地产市场,从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

根据日本NHK电视台报道,2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。

东京市中心的高档物业被外国买家抢购:美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅;中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元),购买了一座25层的综合性办公楼;美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外买家中,大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望,在过去一年中,至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示,公司每月的房屋成交量可以达到100件以上,公司客户主要来自中国大陆、中国香港、中国台湾。

海外投资者在日本购买不动产历年成交额(来源:NHK)
海外投资者在日本购买不动产历年成交额(来源:NHK)
与上述果断的投资者不同,犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好,黑石、复星都疯了吗?
 
作为发达国家的日本,的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。
 
是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢?
 
泡沫破裂后的日本房产市场趋理性,久未经历大涨
 

与其它国际大都市相比,日本大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。

下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从91年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。

一方面,我们可以认为房价上涨乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国,已经经历过不止一轮的涨幅了,且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

五国1980-2016房价指数对比(来源:经济学人)
五国1980-2016房价指数对比(来源:经济学人)
另外,我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
 
租售比=月租金/房价。比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。按国际通用标准来说,1:200 – 1:300是房价健康的区间。如果比值低于1:300(即300个月以上的租金收入才能收回购房成本),说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200,则说明房产比较具有投资价值。
 
根据掘金大师8月3日的文章,我们看到东京、大阪的租售比都比较高,中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报,算出其租售比是1:200—1:300,也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准,日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见,如能找到房屋中介代为打理,这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来,租售比高达1:120—1:150,可谓极具投资价值。
 
若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比,以中小户型为例,纽约和旧金山租售比在1:255左右,伦敦1:400,中国香港1:428,新加坡(非政府组屋)1:461,广州1:470,北京、上海1:666,深圳1:714。
 
一目了然,日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市,租金回报率成为投资亮点。
 
核心城市的地价、房价近年来回暖
 
上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%,但日本一些主要城市的涨幅较为突出,包括东京、大阪、名古屋、福冈等。
 
东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。
 
东京都各区去年土地价格涨幅(来源:土地DATA日本土地价格)
东京都各区去年土地价格涨幅(来源:土地DATA日本土地价格)
下图为日本国土交通省的数据,绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅,达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅,蓝色代表独栋别墅,黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅,这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过,在公寓的带动下,日本住宅平均价格在过去三年呈涨势,这让人不得不联想到奥运概念助推。
日本全国范围2008-2016年住宅价格指数(来源:日本国土交通省)
日本全国范围2008-2016年住宅价格指数(来源:日本国土交通省)

东京奥运会概念成诱因

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今,日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

理论上说,筹备奥运会需大兴土木,新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市,带动需求上升,推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设,交通是重中之重。交通网络的完善,能带动干线和中转站附近的地产增值。

从历史经验来看,历年奥运会举办之后的五年内,举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道,前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅;激战正酣的里约从2008年到2013年,房价上涨了225%;08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

奥运会后举办城市房价涨幅情况
奥运会后举办城市房价涨幅情况

东京会否续写这一“规律”?就最近几年看,这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势(下图)。直到2020年前后,东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观,奥运带来的利好不容忽视。

东京都和首都圈房价指数过去两年走势图(来源:三井地产)
东京都和首都圈房价指数过去两年走势图(来源:三井地产)
日本三大城市群两年房价走势(来源:三井地产)
日本三大城市群两年房价走势(来源:三井地产)

日本民宿高收益 政府怎么监管 | 海外

近年来,随着新生育人口减少,日本的闲置住宅越来越多,有数据显示,日本国内的闲置住宅已经高达 820 万户。不过,闲置住宅的屋主并不知道应该怎样处理这些空房。一方面,日本房地产业一直都不太景气;另一方面,翻新旧房所要花费的金额巨大,房主们没有无故翻新房屋的意愿。

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日本民宿高收益 政府怎么监管 | 海外

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但与此同时,东京大阪等热门旅游目的地城市的宾馆入住率高达 80% 以上。面对越来越显得供不应求的旅馆业和亟待解决的空屋闲置问题,把这些住宅经过翻新之后改造为民宿,似乎成为了资源合理配置的一个新方向。

解放日报报导,2016 年之前,把自家闲置的空屋以低廉的价格出租给游客,在日本法律里都属于违法行为。伴随着访日游客的剧增,日本的住宿业开始蓬勃发展,保守的日本人也开始逐渐思考起如何把民宿合法化。

2017 年 3 月,日本政府在内阁会议上确定了涉及民宿(即利用自家的空闲房间为游客提供有偿住宿服务)规定的新法案《住宅宿泊事业法》。新的规定提出,民宿的所有者必须向相关管理部门提出申报,违规者将予以惩罚,在此基础上,将在日本全国开放民宿经营许可。每年的经营天数上限为 180 天,在生活环境恶化的地区,都道府县或政令指定都市等可根据条例酌情缩短日期。新规预计于 2018 年 1 月开始实施。目前,民宿只在东京都大田区和大阪府等国家战略特区得到许可。

不过,日本民宿的无证经营泛滥,给周边居民带来的诸多不便也频频被媒体曝光。

据民宿数量众多的大阪、日本桥等地的日本居民反映称,为了获利,公寓楼内一些房主将房间改造成了民宿,但物业管理公司事先并没有对其他住户进行任何说明。入住民宿的基本都是短期住宿的观光游客,他们常常不守规矩,在夜里大声喧哗,有人甚至连门都不关,让邻居无法好好休息。还有游客不懂也不遵守日本垃圾倾倒的规范,把空瓶等垃圾就乱扔在门口,破坏了环境。

为了缓解这些矛盾,不让民宿影响到普通居民的生活,政府部门纷纷出台了管理办法。新法案规定,房屋所有者有义务向都道府县进行申报;做好卫生管理;应对投诉。房屋托管企业等中介机构必须向国家进行登记。对于违规者,将处以入宅检查等轻重不等的处罚。房屋所有者若谎报情况,或没有遵从命令停止经营,将处以 6 个月以下的有期徒刑并罚款 100 万日元(约 6 万元人民币)。

旅游目的地京都市则开设了接受市民举报的 “民宿 110”,作为统一受理来自市民信息的窗口。届时,一旦接到称携带大型行李的外国人几乎连日进出住所、致噪音严重等情况的群众举报,市职员便会前往现场瞭解情况、并采取向提供住宿设施的个人及企业单位询问来龙去脉等应对措施。若发现未获得《旅馆业法》许可的违法事例,将立即责令其中止营业。对于性质恶劣的情况还会考虑提起刑事申诉。

此外,一些科技公司也开始研发让民宿服务更加规范的高科技产品。比如为瞭解决民宿产生的噪音引发周边居民投诉的问题,日本市场已经出现了智能监控噪音的科技系统。这种系统被安置在房间之后,一旦噪音超过它所设定的分贝,可能会对周遭居民产生影响时,就会自动与管理公司取得联系。获得信息之后,管理公司会采取相应的措施来提醒住客。

相关资讯:东京房价真会降吗?| 日本

(据钜亨网)

东京房价真会降吗?| 日本

东京房价近年一路飙升,平均房价超过了6,000万日元,是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有业内人士表示目前东京房价已到顶,之后将进入回落局面。房价下降与否,2018年之后日银利率是否上调是个看点。

近十年金利变动直接影响房价

 在正常的经济环境下,金利变动会直接影响房地产走向。近期,《现代周刊》杂志引述日本房地产著名评论人士神淳司的看法表示,观察了30多年东京圈房地产市场的变动情况,在近十年中,房价走向受到来自利率变动的影响尤为明显。
 
 
东京房价真会降吗? | 日本 

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神淳司表示,除去雷曼金融危机的特殊情况,从泡沫经济崩溃后,房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时,房价就会下跌;反之则上升。他举例表示,自从2013年黑田东彦出任日银总裁后,出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响,包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点,投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中,流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温,房价在短短两年中一路飙升,催生了目前局部的住房泡沫。

日银总裁任期满后将是房价转折点

神淳司强调称,日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束,连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利,实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来,2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。同时欧美央行的利率都在分阶段上调,日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此,2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。神淳司认为,2018年之后的利率被上调的可能性极大。

同时认为,对于房地产投资者来说,房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。

收益率5%是个分界点

神淳司说,数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上,从实际操作来看,收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下,投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率,保守的估计,投资房贷利率将上升至4%左右。

房地产业界多年的数据显示,房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划,但是目前房价上升中,达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下,火爆投资催生出房价不断上涨。

如果日银的利率上调,即使把房贷利率控制在3%以下,作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶,这将加大购房者的经济压力,造成需求减少,最终带来房价下跌。神淳司表示,对于利率是否上调的问题,在今年年末将会嗅到明确的走向,届时需多加留意。神淳司还说,造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。

他表示,目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后,相同价值的话,现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下,出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大,出现了少有的出租房的投资、修建。

神淳司表示,投资明显过热,目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市,这类出租房的空闲率增大,长期出租不出去,降房价的压力日趋增大。在此情况下,出租房市场的困境自然会影响到售房市场,带来楼市房价的下跌。

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(互联网综合整理)

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日本调查公司东京KANTEI统计显示,2016年日本东京圈新建住宅平均销售价格达到工薪族年收入的10.68倍,虽然可以说仍处于较高水平,但时隔5年出现了下降。除了日本人的年收入正在增加之外,由于住宅价格感觉相对偏高,千叶县和崎玉县等价格降低的住房正在增加。

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住宅销售价格(按使用面积70平方米计算)除以根据日本“县民经济计算”推算的员工人均年收入而得出了房价与收入的比例。2016年东京圈新建住宅价格(使用面积70平方米)为5511万日元(约合人民币329.4万元),比2015年下降2%。另一方面,东京圈的员工平均年收入为516万日元(约合人民币30.8万元),提高了1%。两方作用下,房价收入比下降了0.31个百分点。

销售价格下降的是千叶县和崎玉县。尤其是千叶县的千叶市、柏市和松户市等地,价格适中的大型住宅供给增加,平均价格下降幅度超过10%。

在东京都内,黄金地段的“过亿日元住宅”和23区的高价住宅占供给的一多半,2016年的销售价格上涨2.5%,房价收入比也上涨至11.46倍。不过,目前也出现了下降的迹象。东京KANTEI主任研究员高桥雅之指出,“出现了按以往价格卖不出去、降价1成左右出售的房产”。

另一方面,2016年东京圈二手住宅(10年房龄)的房价收入比为7.13倍,上升了0.44个百分点。超过7倍已是23年来的最高水平。主要原因是销售价格提高8%。东京圈二手住宅方面,东京都内房价收入比为9.13倍,为日本全国最高,神奈川县为7.65倍,高居第3位。高桥认为,“首次购房者从新建住宅转向了二手房,因此二手房价格上涨”。

日本政府曾提出使民众能以5倍年收入购买大城市圈住宅的目标,并于1992年在内阁会议上确定。但是,日本住宅价格的房价收入比目前以大幅超过5倍的水准发展。高桥认为,“虽然很难迅速降至7~8倍,但会进入价格调整的局面,房价收入比也将逐渐下降”。

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(据日经中文网)

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01、我们的房价到底高不高?会不会向日本那样?        

一直以来有一个问题备受市场关注,那就是:“中国在今后的几年或者十几年时间里面,是否注定要经历金融危机,还是会像日本那样,经历一个很漫长的结构性调整期,还是像我们中国所期望的能达到一个经济的软着陆目标?”

再具体点,就是我们的房价到底高不高?会不会向日本那样?这是我们国内投资者十分关注的问题。

最近,高级经济学家姚远,用30分钟,把这个问题说清楚了。

02、杠杆是怎么加起来的,泡沫是怎么吹起来的。      

大家对中国的经济十分关注,但是我们看很多人的研究都是向后看的,主要看我们这些结构性的问题在过去这几年怎么形成的,杠杆是怎么加起来的,泡沫是怎么吹起来的。

而关键是我们缺少一些很有前瞻性的东西,问题已经摆在那里,我们怎么去把问题解决掉,怎么样让中国的经济可以走出现在这种困局。

市场上其实对于我们中国经济的破局之路还是有一些预期的,我们总体来说可以归纳到三个比较有标志性的观点。

第一个观点,中国有可能会步美国08年金融危机的后尘。然后我们会进入一个经济和金融体系都十分动荡的时期。

第二个观点,中国目前所面临的一些状况其实跟90年代初期日本的十分相似,所以说中国更有可能是步日本的后尘,会经历一个特别漫长和痛苦的经济调整期。

第三个观点,我们中国自己比较希望达成的经济软着陆。

下面这个图是试图把三个市场上面的路径,转化成对中国从中长期的走势指导性的观点,我们可以看到对于金融危机就是绿色的线,参照美国在2008年和2008年之后经济所面临的一些变化。

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蓝色的线是根据日本在1990年泡沫破灭之后,所在90年、00年和最后的30年时间里面所经历的一些历程。

粉色的线就是我们的软着陆。这个在历史上很难找一个先例,所以说我们图里面就是中国每年的增长率在逐年递减,从目前来说差不多7%一直降低到2030年差不多3%。

我今天的演讲主要目的就是说现在我们看到三条路径,哪一条路径是最有可能在中国今后十几年里经历和发生的。

我会做一个系统性的对比,分别拿中国今天的经济和2008年美国经济进行对比,再就是中国和90年代日本的对比,看我们中国和日本的经济究竟有什么相同之处和有什么不同之处,以此来看这三条线哪一个路径是中国今后最有可能经历的。

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首先,我们来看一下中国和美国的对比,

这个上面有三幅图,分别是我们认为造成美国金融危机的三个大的罪魁祸首,第一个就是左边的图是高杠杆率,杠杆率迅速增加,中间是房地产泡沫的迅速膨胀,右边是银行的情况。

蓝色线是2008年之前美国十年之间的指标变化,

粉色的线是2008年之后中国在三个指标上面的变化。

举例说明,我们看到杠杆率,其实中美之间有很多共同之处,美国的杠杆率从2001年的时候差不多是180%个GDP,然后在2008年到峰值的时候是达到了多于250个GDP。

同样看到中国在2009年、2010年的时候我们同样也是180个GDP,然后到去年我们差不多是257个GDP,所以整个增长幅度和跨度时间中美其实是十分相似的。

中间这幅图我们看到是房地产价格的变动,美国从1997年到2007年峰值的时候,房地产价格基本上翻了一番;

而我们粉色的线是采用了中国一线城市的平均房价的价格,这个我一会儿会说为什么我们用中国的一线城市数据,我们看到是翻了一番还拐了一个小弯。

最后看影子银行,美国以银行按揭延伸产品总量,我们看到从90年代末到2008年基本上番了三倍。

这个红色的线大家也可以看到整个增长的速度和增长的态势跟美国也是十分相似。

所以说从三个大指标看,我们确实看到中美之间有很多相似之处,这些相似之处是否意味着中国一定会经历美国同样的厄运呢?

03、为什么用中国的一线城市和美国全国的进行对比呢?      

其实我们深究这三个对比,如果去看深一层比对的话,我们可以看到中美之间还是有很多不同之处:

首先第一点,我们刚才说到房地产市场,为什么用中国的一线城市和美国全国的进行对比呢?

是因为我们过去这几年中国的房地产泡沫的形成有很大一部分集中在一线城市,还有少量的二线城市。

下面这幅图是房地产价格在不同城市里面,房地产价格和居民收入比,可以看到一线城市不光是平均的水平和最近几年的增长速度都是要比二线、三线、四线城市快很多。

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但如果我们抛除一线城市,看二线城市、三线城市乃至全国平均水平,我们可以看到从09年达到峰值之后,总体来说房地产其实在过去这几年是低落。

这就是中美在房地产上巨大的不同之处。美国的房地产市场泡沫是全国性的,中国房地产泡沫是集中在少量的一线城市和二线城市里面。

同样,影子银行这个方面,虽然看总量的态势和增长十分相近,但是可以看到如果深层次比对中美影子银行还是有不同之处。

美国影子银行有两大特点:

第一就是高杠杆;

第二他频繁运用延伸产品,以至于最终的资产持有者其实很难估算到。

而中国的影子银行虽然我们并没有很多延伸产品,虽然我们有杠杆,但是杠杆增加的工具很简单,整个系统结构远比美国在2008年的影子银行低很多。

再有就是我们面对影子银行的问题,其实去年下半年的时候一行三会、监管层已经开始对影子银行政策开始收紧,而且今年上半年的时候我们也是看到一些很可喜的金融去杠杆的效应。

中美之间和影子银行最大的区别是美国影子银行和房地产泡沫息息相关。

美国影子银行需要房地产市场迅速扩张,给影子银行的增长提供资产,然后影子银行快速膨胀又给房地产市场源源不断提升流动力,所以两大泡沫就是影子银行和房地产泡沫相辅相成。

而我们中国影子银行多数是服务于企业的,尤其是国企。虽然有一些影子银行是给我们房地产开发商提供资源和流动性,但是它两个之间的房地产和影子银行之间的流动力,远低于2008年美国两个泡沫之间的流动力,这个也是降低我们中国系统性风险的一个重要的流动力。

再有一个就是我们杠杆率和美国也有本质上的区别。

下面这幅图,美国杠杆率的增加和整个房地产泡沫的形成息息相关。

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蓝色的线美国在90年代末的GDP差不多是50%,而到08年的时候涨到了差不多90%,翻了一番。

我们看到中国粉色的线,虽然中国这几年也有GDP的明显的上升,但是目前来说还是30%的GDP。

所以说,最主要一个结论就是说美国三大重要的问题,房地产、影子银行和高杠杆之间是相辅相成,这个紧密性其实十分高的,形成了一个多米诺骨牌的效应。如果一个泡沫破灭掉,其他的两个也会随之倒下。

我们中国的三个问题之间的联动性要远比美国低很多。

还有中美之间最大的不同点,就是我们中国的金融体系和美国的金融体系之间的本质上的区别,我们知道美国的金融体系是一个市场而主导的金融体系,金融危机到来的时候,大家都是以现金为王,流动性不会在实体经济里面和金融系统里面流动。

04、确实中国在过去几年所经历的东西和日本当年有很多相似之处。      

可是,不同之处更为不同。

所以如果说在你负债十分高涨的情况下,唯一一个渠道让负债者去融资的是贱卖资产,但贱卖资产又会产生新一轮的市场风波,然后再造成流动性风险。所以他们就造成了很不好的循环。

我们知道我们中国的金融体系,虽然过去几年或者十几年的时间里面有很长足的市场化进程,但是毋庸置疑我们政府和央行对我们整个金融体系的管控还是非常强的。

举一个例子,我们看下面这幅图对中国很多人来说很重要的一个方面是企业的债务问题。

从供给方和需求方来看,需求方可以看到左半部分红色和蓝色部分,看到70%的中国企业债是由国有企业承担的,流动性的供给方可以看到在银行体系里面,资产70%又是我们政策性银行和国有银行所掌控的,所以说如果想去避免这种流动性的枯竭或者是避免像雷曼兄弟的倒闭,我们政府有很强地掌握流动性和流动性流动方向的能力,这也是我们认为说中美经济体系和金融体系之间最大的一个不同,也是我们认为为什么美国那种由于流动性枯竭所导致的金融危机,在中国其实短期之内很难发生的。

但是,虽然我们这种对金融体系很强的掌控力,可以让我们在中期的时间里避免这种金融危机的发生,但是它毕竟不是长远之计。

如果我们持续的去抑制市场的初心,对中国来说,从长期来看我们可能面临更大的痛苦和调整,就是代价可能更加惨重,究竟代价是什么?我们认为说日本在90年代资产泡沫之后所经历的20、30年的惨痛经历有可能是中国的前车之鉴。

我们先简单回顾一下日本在80、90年代之后泡沫的形成和泡沫的破灭究竟对他的实体经济有什么影响。

如果我们看现在很多的文献对于日本的描述,可以看到他对导火索的指向,很多矛头都指向了85年的广岛协议。

我们知道广岛协议签署之后,日元进行了很强的上升周期,它对于美元在短短两年时间里面是升值了50%,实际利率有30%的增幅。

对于日本以出口为导向的经济体来说,这种短期大幅的汇率增值,无疑对实体经济有很强的打击。

日本央行发现汇率上面的压力,所以他在86年开始减息,从基本利率5%,一年时间内降到2.5%,这种特别强大的流动性释放,我们看到他并没有进入实体经济里面,而是进入资本市场里面,催生一个特别大的泡沫,而且不是集中在一个市场里面,有股市市场、房地产市场、土地市场的泡沫,这个持续了差不多4-5年时间。

89年的时候日本央行开始察觉到我们现在面临的可能是资本泡沫将要破灭的危险,所以说日本央行又快速收紧银根,基准利率从2.5%升为6%,这个成为压倒资本市场的最后一根稻草。

我们知道东京的房地产价值、土地价值,在91年初达到一个峰值,从那以后进入20、30年持续的调整期,在泡沫破灭之后,日本的央行和日本政府也是试图去扭转经济的颓势,但是并没有成功的扭转经济的颓势,相反日本政府的救助其实为整个经济增添了两个很困难的问题。

第一个问题就是他把很多的私人部门的债务放到了自己上面,以至于从90年代后期日本是全世界负债最高的政府。

第二个他的这种救助延迟了或者基本上打消了市场的初心。

我们知道很多的亏损的企业,最后是得以苟延残喘,把他们变成了僵尸企业,银行又基于政府的压力继续持续向他们提供流动性,僵尸企业延续到僵尸银行,僵尸企业和银行其实在日本方面起到非常重要的作用。

在我回顾日本金融泡沫的形成和破灭之后的经历的时候,有很多人可能会担忧,因为确实中国在过去几年所经历的东西和日本当年有很多相似之处。

这里我们简单罗列一些我们认为比较重要的相似之处:资产泡沫、人口老龄化、汇率走势,中国也是经历了汇率的转折,比如说811汇改,从那之后人民币也是走入了新的走势周期。还有生产力增速下降、僵尸企业、最后我觉得最主要是政策上的回应。

我们最近这些年政府所颁出所有的政策并不是每一项得到市场的认可,市场有声音说中国在政策层面是不是会重蹈日本的覆辙,以致于经济会进入长期调整的时期。

确实有很多的共同之处,但是也有不同之处,每个比对上面如果深挖一个层次的话都可以看到中国和日本有很多不同之处,在我最后的总结下面我会对每一个进行比较详细的解说。

首先看资产泡沫,蓝色的图是日本在80年代十年里面各个市场的资产价格变化,粉色是我们中国在过去从2008年之后,过去八年到九年的时间里面同样资本市场价格的变化。

大家可以看到,除了我们一线城市的房地产价格变动和日本有一拼,其他所有价格远低于日本在80年代十年的变动。

我们的房地产平均价格是他们的一半,土地价格是他们的三分之一,我们股市经过2015年调整之后,股市跟2008、2009年低谷相比才翻了一番。我们只有在一个项目上面跑赢了日本就是GDP,我们名义GDP翻了1.5倍,日本翻了一倍。

再有我们刚才谈到的汇率上面的变动,左边这幅图广岛协议之后日元进入十分强劲的上升周期,看到811汇改之后人民币新的走势其实是持续下降的。

虽然说我们今年对美元有这么一个上升的态势,但是我们知道很多是因为美元的走弱,如果看到人民币的实际利率总体来说还是向下的走势。为什么说这是一个比较重要的不同点呢?

因为对于日本和中国,我们都是以出口为导向的经济体,出口是一个拉动中国经济比较重要的马车。

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对于日本来说,同样他在内部进行经济调整的时候又同样经历了日元的增值,所以说他其实是雪上加霜的变化,但是对于中国的汇率走势来说,我们持续的汇率贬值不但对出口进行支持,对我们通胀也进行一个支持,可以对冲掉很多我们今后几年甚至十几年由于中国内部调整所产生的负面东西,这些是中日之间比较大的不同点,确实是做中日对比的时候市场比较忽略的一个方面。

还有我们耳熟能详的,中国今天的经济发展程度和日本90年代的发展程度不在一个水平线上面。

下面这幅图是中美日的城镇化的数据,这两幅图放在一起,结论是我们中国还是一个发展中国家,我们还是有很多赶超其他发达国家的能力,还是有很多的内生增长动能,而这个动能在日本进入90年代的时候已经没有了,所以说这也是中日之间比较重要的一个不同点。

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最后,中日之间最主要的不同点还是在政策的回应,政策制定和政策反应上面,刚才说日本在泡沫形成的时候,刺破泡沫时日本央行把利率从2.5提升到6是一个手忙脚乱的变化,最后泡沫破灭之后,收拾残局的时候政府和日本央行又是束手无策。

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相比之下我们看中国的政府从泡沫风险管控上面,其实我们是很积极的去打破各个市场里面的微泡沫,我们看到这个图,是我们根据过去这几年各个市场我们所谓的微泡沫做出来的图,我们可以看到其实在泡沫还没有形成到对实体经济和系统产生致命打击的时候,我们政府已经把泡沫移除掉。

中国政府十分积极打消这些泡沫,在他们没有形成对实体经济特别大的威胁之前。如果我们用一个2008年金融危机时候的比喻,可以说中国不会特别怕这些事情的发生,但是我们会做避免雷曼倒闭的事件。

我们的金融防范风险底线也是让我们整个政府对泡沫的应对和日本80年代的时候有完全不同的。

05、经济软着陆,      

 
对中国的宏观经济在今后一段时间还是抱有比较乐观的态度。
 
另外,我们从十八大之后还是有很多在经济改革和调结构方面有一些调整,总体而言,中国还是在改革的路上,要比日本走得好得多,这也是我们为什么认为中国可以避免重蹈日本覆辙的重要原因。
 
最后,我简单总结一下,主要有三点:
 
第一点基于中国和日美的对比,中国的软着陆还是在今后一段时间里,对于中国经济最有可能经历的路径。
 
因为政府对实体经济和金融体系有很强的管控,帮助我们避免美国经济危机,同时政府有决心和能力推进改革,这可以帮助我们避免重蹈日本的覆辙。
 
我们认为日本的漫长的经济调整可能比美国的经济危机更具有可能性,对中国的威胁可能更大。
 
最后一点我们如果想避免重蹈日美的覆辙,最主要的一点还是金融体系上面的改革和经济上面的改革,通过这种调结构,通过经济上面的改革来解决我们中国经济所面临的深层面的问题。
 
我们对中国的宏观经济在今后一段时间还是抱有比较乐观的态度。
 
画外音:
 
姚远有意思的小心思是他一开始用三种不同颜色分别代表了美国、代表日本和代表经济的软着陆,其中粉色代表经济的软着陆,所以他自己领带的颜色就是粉色,以此暗示他的观点很鲜明:经济软着陆。现在,你对中、美、日三国的房产市场对比清楚了吧?真的,不用天天记挂房价
 
 
(据财经生活家)