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东京不吃不喝11年才能买套房！美国为8年英国需10年 | 海外

据日经中文网援引日本调查公司东京KANTEI的统计显示，2016年东京圈的新建住宅（70平方米）平均价格为工薪族年收入的10.68倍，该比例时隔5年再次出现下降。

东京圈包括东京都以及崎玉县、千叶县和神奈川县，人口超过4000多万，占日本全国三分之一以上。此次调查以使用面积为70平方米的东京圈住宅销售价格除以日本“县民经济计算”推算的员工人均年收入得出房价与收入的比例。

2016年，东京圈新建70平方米住宅价格为5511万日元（约合人民币329.4万元），比2015年下降2%。另一方面，东京圈员工平均年收入为516万元（约合人民币30.8万元），提高了1%，因此房价收入比略有下降。

在东京都内，黄金地段的“过亿日元住宅”和23区的高价住宅占供给的一多半，而该地区2016年的新建住宅价格上涨2.5%，房价收入比也上涨至11.46。不过东京KANTEI主任研究员高桥雅之指出，房价收入比在东京都内也有下降的趋势：“出现了按以往价格卖不出去、降价一成左右出售的房产”。

此外，东京圈二手住宅（按10年房龄计算）的房价与收入比为7.13，即平均7年工资可以购买东京圈一套70平方米的二手房。而在东京都内部攒工资买二手房的时间为9.13年。因为二手住宅价格提高了8%，因此房价与收入比达到23年来最高水平。

不过据《日经亚洲评论》此前报导，日本二手住宅价格上涨速度已经超过了需求增长的速度，特别是在东京和其他都市圈。所以二手住宅价格上涨也在逐步放缓。野村地产城市网的Tsuneo Kiuchi表示，二手住宅的潜在买家正处于观望状态，因此二手住宅定价不会太乐观。

日经中文网文章提到，1992年，日本政府在内阁会议上确定使民众能以5倍年收入购买大城市圈住宅的目标，目前来看民众距离这一目标还比较遥远。不过高桥认为，“虽然很难迅速降至7至8倍，但（房价）会进入价格调整的局面，房价收入比也将逐渐下降”。

倘若在其他国家采用类似的计算方法，用平均房价与平均工资之比来衡量买房攒钱的时间长短的话，得到的结果千差万别。据BWCHINESE网站此前报导，美国买房梦的实现时间约为8年，英国人需要10年左右，而工资和房价均位于世界前列的卢森堡可能需要超过百年。

相关资讯：2017年第一季东京圈二手房成交量下降但价格猛涨

（据界面新闻）

从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”，在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放，并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧，一方面生动刻画房产中介的工作型态外，另一方面反应日本社会型态，以及日本人对房产喜好厌恶。因此，在日本创下不错的收视率。

今年，顺应民意与社会现实生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧，不仅又创下13%的惊人收视率外，或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减？

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智，离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后，因原单位营业额一直都无法有效提升，总公司打算裁撤该单位。逼不得已，营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅，做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中，一个新来的同事八户先生，操着日本口音的普通话，介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客，却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候，房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件，而是偏爱对象所在的楼层数字要与8（亦即发音与发财的”发”同音意）有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼，观看本物业。经过这样搓合下，原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客，而转买25楼绝佳视野的物业，真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况，转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计，去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪，这个剧情正反映，这几年，包括中、港、台等地区华人，在东京房地产市场交易，扮演着举足轻重的脚色。

另外，剧中透过几个实际买方委托的案例，包括：丧偶的老先生想要换屋，来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念，就是“希望从她手中成交的买方客户，都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生，要慎重对待。”

换句话说，她虽然是房产顶尖销售员，但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福，是设身处地的为买方思考，倒底他们实际需要的房子是什么，不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感，却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟，房贷期间动辄超过20年，稍有发生意外状况或失业，生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户，房仲女王也会思考，成交这个对象后，买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币，打算卖掉现有的老屋，想换成一间新的二代宅，来跟女儿一家人共住，来排解他的孤独感。然而，房仲女王敏锐的观察力，看出老先生的女儿并不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意愿购买，老先生的孤独感还是不会被解决，取得这房产仍不会得到真正的满足，所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。

反而，房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象，让老先生买下，除了自住外，并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客，因感受到房东的善心，进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞，在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要，值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后，在结尾的部分，房仲女王点出“日本将来是老人社会，若能让老人过上安逸的生活，这个国家才能蓬勃发展。”看看别人，想想自己。这句话，对目前国内渐渐步入老年化社会而言，不也是个提醒吗？值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策！而我个人更期待，华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集，既好看且深具社会教化意义的一些节目，发挥媒体对社会的责任与义务！

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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大陆投资者为何青睐日本房产？| 海外

近两年，很多大陆投资者到日本买房。日本房产优势多多，日本房屋的永久产权丶低房价，以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等都吸引着大陆人。很多人甚至根本没有到日本当地去实地考察，只通过中介在网上把房子买了。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

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据《腾讯财经》8月4日报导，据一名在日本从事不动产已经7年的华人中介说，大陆居民大批赴日本买房，是从近两三年“北京房价超过东京”开始的。

大陆民众之所以选择到日本买房主要是因为日本的楼价便宜。据相关数据显示，2014年8月，相当於一线城市郊区的日本大阪彩都西，每平方米售价约2.3万元（人民币，下同）。同年，北京市涨幅最低的通州区，均价已接近3.1万元/平方米。

北京赵女士原本卖掉了老房子准备换一套大一点的。去年6月正赶上北京楼价飞涨，赵女士看中并付了定金的房子总价涨了70万，房东反悔了，定金也没有退还。

赵女士只好租房子住，开始和房东打官司。结果，这期间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”，首付比例提高至60%。就算打赢了官司，她也难以在北京买到合意的房子了。

这时，她的一位在日本做房产中介的朋友出现了，提议她可以考虑去日本买套房。在朋友的建议下，赵女士总计花了40万在大阪买了一套19平方米，带租约的小公寓。现在赵女士在北京的官司还没打完，她在日本买的公寓已经开始收租了。

低房价，再加上东京成功申办2020年奥运会丶日元贬值丶东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好，从2015年下半年开始，大量来自中国大陆的投资客开始涌入日本。这些购房者半数以上来自上海丶北京。

据房地产门户网站发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示，日本已成为继美国丶澳大利亚丶加拿大之後，中国人的第四大海外购房目标国家。日本方面的资料也同步显示，现今，中国大陆已经超越中国香港丶中国台湾丶成了海外赴日买房的最大来源。

而购买日本房产的目的有的为了投资，有的为了移民，有的是为了孩子的身体和教育着想。

日本低房价高租金，扣掉管理丶修缮丶缴税等各项费用，租售比能达到5%左右，买房出租，20年回本。与之相比，北京房子的租售比只有2%左右。做研究投资的上海人水湄测算过日本购房收益：大约等同於购买一个年化收益率6%左右的理财产品。

另外，日本的房子是永久产权，即便是十几平方米的小公寓，也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。一对卖掉了上海的婚房，买了公寓移民大阪的小夫妻表示：“我们终於有了一块永远属於我们的地皮。不用为了70年的产权担忧，不用为了学区房而焦虑。”

一位在上海做生意的父亲表示，因为一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外，因此，他决定在日本买房丶注册公司，办理投资签证，让孩子在日本读高中。也不用担心看不起病了，小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统，70%的费用报销。在这里，儿子再也没有出现呼吸道问题，去年全家去马来西亚过年，房子半个月没关门，回来什麽也没少。

所以对这些移民来讲，在日本买房买到的不仅仅是房子，是安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等等。

（互联网综合整理）

投资日本、泰国房产租金回报可望达6厘 | 海外

国人买房投资看回报或升值前景，放眼亚洲旅游热点日本丶泰国，楼价均远低於中国香港，兼选择多不胜数。纵横海外地产界多年的东日日本物业顾问集团率先推介3个日本笋盘，最平入场费只需约61万人民币起，租金回报近6厘。（日本房产优势）

鉴於日本东京及大阪近年单身人口不断增加，对住宿需求持续殷切。以京都市南区京都河原町第3公寓为例，该项目位处京都站徒步圈内，旺中带静，离九条站只需6分钟步程，1分钟车程直达京都站，楼下更有便利店，徒步可到达野球场及多间大型商场，生活便利。单位售价仅约1,000多万日圆起，折合约61万人民币起。

位於东京港区南青山东京乃木坂，同样交通便利，连接多个地铁站，5分钟直抵六本木站，9分钟达银座线，邻近东京市中心丶乃木坂公园及国立新美术馆，附近物业地价却较新宿吸引。东京乃木坂的分层单位间隔实用，设备齐全，售价由约98万人民币起，租金回报约5.5厘。

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另外，大阪西心斋桥公寓Grande Maison步行6分钟可达心斋桥站，15分钟直达邻近潮人之地心斋桥及道顿堀，7分钟车程可抵Orange Street美国村，吃喝玩乐近在咫尺。项目提供91伙，开放式单位由约80万人民币起，租金回报约4.5厘。

展销会同场有皇后国际推介的泰国曼谷的低密度住宅Hideaway Sukhumvit 50，一房单位售价由49万人民币起，3年租金回报可达6厘，连全屋装修，即买即住。今次展销会期间更设特别折扣及优惠，包括买家可享每个单位10万泰铢楼价折扣丶减免第1年管理费及物业过户费等。

这个低密度住宅公寓坐落素坤逸，离On Nut BTS站仅8分钟车程，5分钟车程可抵达区内多间着名国际学校，包括Wells International School，周边设哥尔夫球场丶医院及超市等，15分钟车程可达The Emporium核心地段购物广场。项目由4座物业组成，提供772个住宅单位，面积由约269至516方呎，享湄南河景，料明年第3季落成。

（据东网）

日本置产怎麽选？这几点你不可不知

日前旅游网站公布最新日本游乐园排名，东京都内的游乐园就占了七个名次，让许多游客纷纷表示要朝圣一番，但若要常前往，东京的饭店住宿价格相当高昂，许多人会选择在东京置产，买个小房。专家也解析，东京都内的小套房房价租金与饭店相比相对便宜，实为不错的投资选择。

对此，中信房屋王艺桦副理表示，若要在日本置产，虽无经济丶财力等必要条件，基於“互惠原则”，国人能够在日本置产。海外投资虽都有风险，但日本人守法丶治安好以及政治稳定带动不动产稳定等因素，相较之下投资日本房产风险较低。

不少人在日本置产，为了赴日旅游时方便居住，或者是买给儿女作为在当地读书时的住处。王艺桦表示，若在日本置产，主要还是首推首都东京，因该地区繁华，且主要考量到“退场机制”，以及房产保值的程度，较建议买家投资东京的房产。此外，其他地区像是大阪丶名古屋丶冲绳等地也是不少业者会选择的地区。预算仅 1000 万日币左右，可以购得约 5 坪左右的中古小套房。

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因该地区繁华，且主要考量到“退场机制”，以及房产保值的程度，专家较建议买家投资东京的房产

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除了上述所提的小套房之外，王艺桦表示，投资日本房产当中，1LDK（一房两厅一厨房）和 2LDK（两房两厅一厨房）房型均相当受到欢迎，屋主投资该地房产除了短期赴日旅游可居住外，大多为收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型对於在东京的外派主管丶上班族租用也是相当合宜的。

王艺桦说明，日本的房产以东京为例，中古屋价格一坪大约落在 15-18 万元人民币，不过和中国台湾坪数估算最大的差异在於，日本房产坪数为“不含公设”，就连自家的阳台也不包含在总坪数内，因此使用坪数往往大於实购的坪数。

然而日本地震频繁，在日本置产挑选房屋的过程当中，该如何购得具备良好防震系统的不动产，王艺桦表示，日本在 311 大地震过後，法令对於“新筑”防震系数有新的规范，因此在这之後购得的房屋大多不必太担心防震的问题，反之屋龄超过 3丶40 年的建筑年代较为久远，当时法规要求与现在不同，故没有近几年盖的房屋来得安全。

此外，王艺桦也强调，日本房地产的投报率高，且 2020 年将举行东京奥运，周边基础建设理所当然会增长并刺激经济，房价有机会随着东京奥运来临而上涨，现在至明年也是进场买卖的好时机，尤其中古屋入手价便宜，若想当包租公丶包租婆可说是绝佳好选择！

（据钜亨网）

未来五年印度城市成长速度将是亚洲之最 | 海外

印度的德里将成为亚洲成长最快的城市，2021 年时，德里的成长将比去年增加近 50％。

根据牛津经济研究院 (Oxford Economics) 的一项新研究显示，在亚洲 30 个城市中，印度的城市在过去 5 年的成长速度最快。预计印度的金融和商业服务业是增长最快的行业，德里在这些产业的推进下将拥有更高的成长和更高的收入。

牛津经济研究院的首席经济学家 Mark Britton 表示，印度对外国企业的所有权之限制正在逐渐减少或消除。短期来看，这有助於德里服务业的强劲增长，海外投资者会就可能的交易寻求建议，而长期来看，这意味着这些企业的收入水准稳定。

像日本的 Muji 也看到这样的变化。Ryohin Keikaku 公司认为印度成为中国之後的第二大国际市场。而 Amazon 也正在寻求投资食品供应链的机会。

中国的经济成长将会放缓，尽管五大城市的增幅仍将保持在 6％以上。在中国进口需求放缓的情况下，亚洲经济将出现轻微的放缓，预计到 2021 年的五年平均成长率将为 4.2％。

即使如此，这仍然比其它亚洲的发达经济体和城市快得多，这对企业来说是一个很大的机会。星巴克计划到 2021 年时，将中国的分店数量翻一倍，麦当劳计划在同一时期增加 2000 家新餐厅。

日本的城市成长在人口前景不佳的情况下，可能会维持在最低水准，大阪的排名敬陪末座，这是因为工作适龄人口每年下降约 1％。

越南的胡志明市是前五名中唯一的非印度城市，这也反映了该市在建立制造业中心，以及强大的服务业方面之成功。

（据钜亨网）

2017年第一季东京圈二手房成交量下降但价格猛涨 | 海外

东日本不动产近日发表了 2017 年第一季度东京圈二手房的签约成交量状况，发表的内容显示，与去年同期相比，签约成交量减少了 4%，为 3,163 件，不过成交平均价格大幅度上涨了 11.2%，增至 3,245 万日元。

数据显示，根据东京圈的地区不同，成交量呈现较大差别。其中在整体下降的趋势中，千叶县大幅度上升了 8.8%，神奈川大幅度下降了 17.9%。其它地区的成交量分别为横滨丶川崎市降 4.2%，埼玉县降 11.9%，东京的多摩市增 7.7%，一直二手房楼市保持坚挺的东京 23 区出现 13 个月以来首次出现下降，同比了降 1.5%。

从成交的平均价格来看，与去年同期相比，猛涨了 11.2%，增至 3,245 万日元，1 平方米的单价同比出现大幅度上弹，上升了 8.4%，为 50.40 万日元。从地区来看，只有千叶县出现下降，下降了 1.6%，横滨丶川崎市增 8.5%，东京 23 区增 8.2%。

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从库存动向来看，同比上涨了 3.2%，增至 42,423 件。随着价格的上升，新增登记件数呈现上升，今年 1 月登记件数达到最高的 43,631 件，之後呈现下降趋势，其原因被认为是，二手房价格上升，销售开始出现停滞。尽管如此，与 2 年前的 2015 年的库存数的 33,363 件相比仍然是高库存，不过二手房楼市近年进入远高於正常房价的水域，逐渐出现非优良物件难以出手的销售瓶颈。

另据日本不动产经济研究所发表的 2017 年第一季度东京圈新房销售数量显示，销售同比大幅度上升了 38.6%，增至 2,741 套，价格同比上升了 2.9%，增至 5,918 万日元，1 平方米单价上涨 3.6%，新房供应数量连续 3 个月出现上升。

（据钜亨网）

日本首都圈房价涨每户均价逾6500万日圆 | 海外

日本首都圈7月出售的新成屋华厦约3400户，比去年同期增加3.3%，平均价格也比一年前上涨逾900万日圆，来到6500万日圆的高价位。

日本放送协会（NHK）报导，民间调查机构“不动产经济研究所”表示，东京、神奈川、埼玉及千叶的“1都3县”，7月共有新落成的华厦3426户出售，是3个月来首度正成长。

这3426户华厦平均价格为6562万日圆，比一年前上涨16%，涨幅906万日圆。

由于东京23区及横滨市等大型物件及高价物件增加，导致首都圈平均房价逾6000万日圆，是一月以来首见。

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另外，首都圈新成屋华厦成交比率为71.9%，日本房地产常以成交比率是否超过7成来判断市场景气，这次逾7成也是2个月来首见。

不动产经济研究所表示，虽然市郊的华厦价格走低，但市区内的物件仍有强劲需求，平均价格看来将持续走高。

（互联网资讯综合整理）

为您解析：近年来中国人究竟为何热衷日本房产？

每百套被中国人买走10-15套

最近，日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”，其中一家媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价，日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本，一辆又一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本，推动当地房价节节攀升。

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听起来挺夸张的，现在中国人去日本买房真的这么多吗？对此，中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说，据日本媒体披露的数据显示，最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年日本销售房地产，每一百套当中，中国人购买的数量达到了10到15套，占到10%到15%，成交金额是2014年下半年的3倍。

中国人赴日抄底有四大原因

越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场，中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢？对此，姜跃春分析认为主要有以下四大原因：

首先是日元大幅度贬值。去年7月份，一美元兑换约80日元，现在一美元可兑125日元，就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位，对于日元也显得很坚挺，日元对人民币的贬值幅度也不小。

第二个因素就是，2020年奥运会将在东京举办，这对房价预期是上涨的，也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅，无论是过去的北京还是伦敦，涨幅都是非常大的。

第三，虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏，但距离历史最高位还有很大的空间。

第四，中国的有钱人多了，赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

未来五到七年仍有升值空间

随着大量外国地产投资者纷纷涌入，日本房价变得越来越贵了，在当前节点上，日本房价还有多大回报空间呢？

对此，姜跃春分析说：“我个人觉得，日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年，上涨20%—30%应该没有问题，如果是东京的话，价格会涨得更多，但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍，日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素，对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日元贬值到目前为止，应该说还有空间，因为安倍经济学要搞2.0，继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内，日元贬值的空间还会出现，但是不会太大。”姜跃春说，此外，日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰，随后持续14年一直在下降，2005年之后开始企稳回升，但目前距离1990年的高位还有很长的距离。

日本房价有多高？

目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元，折合人民币大概是330万元，跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂（高档住宅区）一套五六十平米的房子，现在的价格差不多是一亿日元。

东京的房价是日本最贵的，其他城市会低一些，如果是三四线城市，价格会低很多。当然，每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。

此外，在日本几乎没有毛坯这一说，如果是新房，一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算，几乎不用建筑面积一说。

日本也有限购吗？

很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学，所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强，公寓基础设施完备，而且装修得非常科学。

日本不限购限贷，它贷款非常容易，利率非常低，几乎是零。你只要有固定的职业，固定的收入，基本上贷款没有问题。所以首付非常低，10%到15%，20%算是多的。

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2017海外房产投资国家评比：美、加、澳排前三名 | 海外

根据居外网（Juwai.com）资料，2016年中国人海外房产投资总金额高达1,014亿美元，比2015年800亿美元整整高出25%。随着海外房产地热度升高，“益立信公司”身为两岸海外房产投资专业领导品牌，利用公开且公正第三方的资料（例如：世界银行网站）及专业客观的角度，经过整理、归纳、比较等三道流程，就目前市面上投资海外房产比重最高的国家，包括美国、加拿大、澳洲、新西兰、英国、日本、马来西亚、菲律宾、泰国、越南、柬埔寨等，共11个国家进行评比。

这个评比，横跨已开发国家与开发中国家，国民年所得从柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96万美金。希望这个分析，能提供有意投资海外房产的人，能先有全面性的概念，建立应有的风险意识，然后再就个人偏爱的国家、区域进行评估考虑。

精选十个比较标准，包括：政治稳定度、基础建设、人口增加数、失业率、房价涨幅、人均所得、教育排名、租金投报率、房产透明度等，每项评比均为0~10分，总分为100。在11个评比国家中，目前值得投资房产的前三名依序为美国(87分)、加拿大(79分)与澳洲(76分)，而越南(35分)与柬埔寨(24分)排名最后两名。

根据十项评比，分别就这11个国家做结论如下：

美国在各分别评比项目表现均很突出，所以结果鹤立鸡群，连续两年勇夺冠军，惟美国幅员广阔，各地区的房价涨幅差异颇大，投资人仍须审慎评估。

加拿大，虽然在11个评比国家中位居第二，但须注意的是，加拿大的失业率偏高、人口成长趋缓，所以若考虑移民置产者，需要工作难找的心理准备。温哥华，仍要观察对外国买家课征15%印花税，是否对该地区房产性区降温？

澳洲、新西兰移民人口与经济增长也是明显趋缓，所以未来房价要像过去大幅成长的荣景机会似乎难再，但房价应仍维持在上升的轨道。还有，外国买家是否能顺利取得当地银行贷款，更是投资人须注意的优先问题。再者，考虑澳洲人口约2,470万，而新西兰人口仅约460万，就房产流动性而言，选择置产澳洲，应是优先考虑的决策。

英国除了人口也是缓步成长，目前房价所得比超过20倍(亦即20年不吃不喝才能买屋)，令人诟病外，高房价甚至引起英国人反感，也是投资人须高度警觉的。若又是考虑投资英国的学生套房，因未来处分时房产流动性较一般住宅产品更差，投资人须三思而后行。

日本，人口持续小幅减少是长期的问题，再加上人口集中在前三大城，即使东京幅员也不小，所以购置日本房产需要特别注意所投资的区位，应确认房产为都市精华区，且为人口净流进的地区。若再能有大型重大更新计划的加持下，投资胜率自然提高。

马来西亚这几年受到马币对美金的大幅贬值，原来在吉隆坡一间新屋瞬间打了八折就可入手。即使如此，仍要提醒投资人，马来西亚系属开发中国家，因为基期较低的缘故，理应人口成长与所得成长应远高于已开发中国家(如：英、美)，但去年实际成长率不及2%。经济增长不如预期，似乎反映该国家经济面临某种瓶颈，更需要提高戒心。事实上，泰国、越南与柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰国曼谷、越南胡志明市、与柬埔寨这三个城市的房价所得比均超过20倍(亦即不吃不喝20年才能买房)，似乎房价有过高之虞。

另外，菲律宾与越南，长期分别受到治安不佳，与政治动荡的因素，影响经济长期发展，需要后续观察。且平均国民年所得不及4,000元美金(合人民币不到2.8万)，投资人入手的房价就不能太高，否则未来难以售出。

柬埔寨，是值得忧心的地区。国民平均年所得不到2,000美金(合人民币不到1.4万)，但在市场上所推建案总价多超过10万美金(约合人民币700万)，若未来要处分，无法出售给外国买家时，柬埔寨当地人要如何承接这个价格呢(超过50倍年收入)？

2017_property_investment_comparison — 2017海外房产投资国家评比

若再进一步研究十项标，不同国家也有突出的项目。

第一是最具“人口红利”的国家——美国，以去年一年美国人口增加数就高达235万，依次为菲律宾的154万人，而日本人口以减少28万垫底。

第二是“基础建设最完整”的国家——英国，原因是英国在世界银行物流系统排名第八，而在十二国家敬陪末座的是柬埔寨(73名)与菲律宾(71名)，表示这两个国家基础建设相对薄弱。

第三是“失业率最低”的国家——柬埔寨，主要是柬埔寨的2016年失业率仅0.3%，而加拿大失业率6.6%与泰国的失业率5.7%，进陪末座。

第四最具“政治稳定度”的国家——加拿大，根据RSP Group的全球政治风险指数，因加拿大的政治稳定度总分92分，高居全球第一；相反地，菲律宾与越南的政局不稳出名，均以68分，远低于全球平均72分，表现最差。美中不足的是，柬埔寨是未能列入评比的唯一国家。

第五是“去年平均国民所得最多”的国家——美国，美国去年国民所得来到5.96万美金(将近人民币40万)最多，前年排名第一的澳洲因为澳币兑美金大幅贬值，屈居第二、而柬埔寨国民年收入约1,300美金(合人民币不到0.9万)最少。美国国民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大学全球排名最好”的国家——美国，根据Time Higher Eduction机构资料统计，排名全球前500名大学中，美国占76间、英国35间分别排名第一、二，马来西亚、菲律宾、泰国、越南与柬埔寨都因未能有一间大学入全球500大名校垫底。

第七是“房价所得比最低”的各个国家主要城市——加拿大的温哥华，根据Numbeo网站统计，若以11个国家的最主要城市来评比，以加拿大温哥华房价所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可购得一间房产)，购房压力最轻松，而以柬埔寨114年，购房压力最重。

第八是最具“房产透明度”的国家——英国，根据JLL仲量联行2016全球房地产透明度报告，在评估全球109个国家中，英国、澳洲、加拿大与美国依序名列世界前四名，属于房产交易信息最为公开透明的国家；而越南以全球68名在我们比较11个国家中垫底，柬埔寨则也是因为未能列入JLL行的评估报告中，所以此项目无法跟其他10个国家比较。

第九是“租金表面年报酬率最高”的国家——美国，根据Numbeo网站资料，去年美国前30大城市平均以租金年报酬率(表面)超过10%居冠，而柬埔寨首都金边投资报酬率已经从先前的10%最高点下滑至7.4%、但若考虑柬埔寨当地银行贷款利率后，租金净报酬率小于零。

第十是“去年平均房价涨幅最高”的国家——新西兰，根据Global Property Guide统计，新西兰去年平均房价上涨13.8%最高，而泰国的-1.3%，表现最差。

其实我们深知做这项评比，有些吃力不讨好，但总是希望我们能力求评比角度客观与中立，对有意投资海外房产的人有些帮助。惟有些国家的数据，尤其是柬埔寨，许多项目都未能被国际机构纳入评比，显示该国家相对信息很不透明，是值得投资人特别注意的。

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