为您解析:近年来中国人究竟为何热衷日本房产?

每百套被中国人买走10-15套

最近,日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”,其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价,日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本,一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本,推动当地房价节节攀升。

中国人扫房热潮如今蔓延到日本

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听起来挺夸张的,现在中国人去日本买房真的这么多吗?对此,中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说,据日本媒体披露的数据显示,最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产,每一百套当中,中国人购买的数量达到了10到15套,占到10%到15%,成交金额是2014年下半年的3倍。

中国人赴日抄底有四大原因

越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场,中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢?对此,姜跃春分析认为主要有以下四大原因:

首先是日元大幅度贬值。去年7月份,一美元兑换约80日元,现在一美元可兑125日元,就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位,对于日元也显得很坚挺,日元对人民币的贬值幅度也不小。

第二个因素就是,2020年奥运会将在东京举办,这对房价预期是上涨的,也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅,无论是过去的北京还是伦敦,涨幅都是非常大的。

第三,虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏,但距离历史最高位还有很大的空间。

第四,中国的有钱人多了,赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

未来五到七年仍有升值空间

随着大量外国地产投资者纷纷涌入,日本房价变得越来越贵了,在当前节点上,日本房价还有多大回报空间呢?

对 此,姜跃春分析说:“我个人觉得,日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年,上涨20%—30%应该没有问题,如果是东京的话,价格会涨得更多, 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍,日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素,对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止,应该说还有空间,因为安倍经济学要搞2.0,继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内,日元贬值的空间还会出现,但是不会 太大。”姜跃春说,此外,日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰,随后持续14年一直在下降,2005年之后开始 企稳回升,但目前距离1990年的高位还有很长的距离。

日本房价有多高?

目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨,七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元,折合人民币大概是330万元,跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂(高档住宅区)一套五六十平米的房子,现在的价格差不多是一亿日元。

东京的房价是日本最贵的,其他城市会低一些,如果是三四线城市,价格会低很多。当然,每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。

此外,在日本几乎没有毛坯这一说,如果是新房,一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算,几乎不用建筑面积一说。

日本也有限购吗?

很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学,所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强,公寓基础设施完备,而且装修得非常科学。

日本不限购限贷,它贷款非常容易,利率非常低,几乎是零。你只要有固定的职业,固定的收入,基本上贷款没有问题。所以首付非常低,10%到15%,20%算是多的。

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2017海外房产投资国家评比:美、加、澳排前三名 | 海外

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根据居外网(Juwai.com)资料,2016年中国人海外房产投资总金额高达1,014亿美元,比2015年800亿美元整整高出25%。随着海外房产地热度升高,“益立信公司”身为两岸海外房产投资专业领导品牌,利用公开且公正第三方的资料(例如:世界银行网站)及专业客观的角度,经过整理、归纳、比较等三道流程,就目前市面上投资海外房产比重最高的国家,包括美国加拿大澳洲新西兰英国日本马来西亚菲律宾泰国越南柬埔寨等,共11个国家进行评比。

这个评比,横跨已开发国家与开发中国家,国民年所得从柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96万美金。希望这个分析,能提供有意投资海外房产的人,能先有全面性的概念,建立应有的风险意识,然后再就个人偏爱的国家、区域进行评估考虑。

精选十个比较标准,包括:政治稳定度、基础建设、人口增加数、失业率、房价涨幅、人均所得、教育排名、租金投报率、房产透明度等,每项评比均为0~10分,总分为100。在11个评比国家中,目前值得投资房产的前三名依序为美国(87分)、加拿大(79分)与澳洲(76分),而越南(35分)与柬埔寨(24分)排名最后两名。

根据十项评比,分别就这11个国家做结论如下:

美国在各分别评比项目表现均很突出,所以结果鹤立鸡群,连续两年勇夺冠军,惟美国幅员广阔,各地区的房价涨幅差异颇大,投资人仍须审慎评估。

加拿大,虽然在11个评比国家中位居第二,但须注意的是,加拿大的失业率偏高、人口成长趋缓,所以若考虑移民置产者,需要工作难找的心理准备。温哥华,仍要观察对外国买家课征15%印花税,是否对该地区房产性区降温?

澳洲新西兰移民人口与经济增长也是明显趋缓,所以未来房价要像过去大幅成长的荣景机会似乎难再,但房价应仍维持在上升的轨道。还有,外国买家是否能顺利取得当地银行贷款,更是投资人须注意的优先问题。再者,考虑澳洲人口约2,470万,而新西兰人口仅约460万,就房产流动性而言,选择置产澳洲,应是优先考虑的决策。

英国除了人口也是缓步成长,目前房价所得比超过20倍(亦即20年不吃不喝才能买屋),令人诟病外,高房价甚至引起英国人反感,也是投资人须高度警觉的。若又是考虑投资英国的学生套房,因未来处分时房产流动性较一般住宅产品更差,投资人须三思而后行。

日本,人口持续小幅减少是长期的问题,再加上人口集中在前三大城,即使东京幅员也不小,所以购置日本房产需要特别注意所投资的区位,应确认房产为都市精华区,且为人口净流进的地区。若再能有大型重大更新计划的加持下,投资胜率自然提高。

马来西亚这几年受到马币对美金的大幅贬值,原来在吉隆坡一间新屋瞬间打了八折就可入手。即使如此,仍要提醒投资人,马来西亚系属开发中国家,因为基期较低的缘故,理应人口成长与所得成长应远高于已开发中国家(如:英、美),但去年实际成长率不及2%。经济增长不如预期,似乎反映该国家经济面临某种瓶颈,更需要提高戒心。事实上,泰国、越南与柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰国曼谷、越南胡志明市、与柬埔寨这三个城市的房价所得比均超过20倍(亦即不吃不喝20年才能买房),似乎房价有过高之虞。

另外,菲律宾越南,长期分别受到治安不佳,与政治动荡的因素,影响经济长期发展,需要后续观察。且平均国民年所得不及4,000元美金(合人民币不到2.8万),投资人入手的房价就不能太高,否则未来难以售出。

柬埔寨,是值得忧心的地区。国民平均年所得不到2,000美金(合人民币不到1.4万),但在市场上所推建案总价多超过10万美金(约合人民币700万),若未来要处分,无法出售给外国买家时,柬埔寨当地人要如何承接这个价格呢(超过50倍年收入)?

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2017海外房产投资国家评比

 

若再进一步研究十项标,不同国家也有突出的项目。

第一是最具“人口红利”的国家——美国,以去年一年美国人口增加数就高达235万,依次为菲律宾的154万人,而日本人口以减少28万垫底。

第二是“基础建设最完整”的国家——英国,原因是英国在世界银行物流系统排名第八,而在十二国家敬陪末座的是柬埔寨(73名)与菲律宾(71名),表示这两个国家基础建设相对薄弱。

第三是“失业率最低”的国家——柬埔寨,主要是柬埔寨的2016年失业率仅0.3%,而加拿大失业率6.6%与泰国的失业率5.7%,进陪末座。

第四最具“政治稳定度”的国家——加拿大,根据RSP Group的全球政治风险指数,因加拿大的政治稳定度总分92分,高居全球第一;相反地,菲律宾与越南的政局不稳出名,均以68分,远低于全球平均72分,表现最差。美中不足的是,柬埔寨是未能列入评比的唯一国家。

第五是“去年平均国民所得最多”的国家——美国,美国去年国民所得来到5.96万美金(将近人民币40万)最多,前年排名第一的澳洲因为澳币兑美金大幅贬值,屈居第二、而柬埔寨国民年收入约1,300美金(合人民币不到0.9万)最少。美国国民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大学全球排名最好”的国家——美国,根据Time Higher Eduction机构资料统计,排名全球前500名大学中,美国占76间、英国35间分别排名第一、二,马来西亚、菲律宾、泰国、越南与柬埔寨都因未能有一间大学入全球500大名校垫底。

第七是“房价所得比最低”的各个国家主要城市——加拿大的温哥华,根据Numbeo网站统计,若以11个国家的最主要城市来评比,以加拿大温哥华房价所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可购得一间房产),购房压力最轻松,而以柬埔寨114年,购房压力最重。

第八是最具“房产透明度”的国家——英国,根据JLL仲量联行2016全球房地产透明度报告,在评估全球109个国家中,英国、澳洲、加拿大与美国依序名列世界前四名,属于房产交易信息最为公开透明的国家;而越南以全球68名在我们比较11个国家中垫底,柬埔寨则也是因为未能列入JLL行的评估报告中,所以此项目无法跟其他10个国家比较。

第九是“租金表面年报酬率最高”的国家——美国,根据Numbeo网站资料,去年美国前30大城市平均以租金年报酬率(表面)超过10%居冠,而柬埔寨首都金边投资报酬率已经从先前的10%最高点下滑至7.4%、但若考虑柬埔寨当地银行贷款利率后,租金净报酬率小于零。

第十是“去年平均房价涨幅最高”的国家——新西兰,根据Global Property Guide统计,新西兰去年平均房价上涨13.8%最高,而泰国的-1.3%,表现最差。

其实我们深知做这项评比,有些吃力不讨好,但总是希望我们能力求评比角度客观与中立,对有意投资海外房产的人有些帮助。惟有些国家的数据,尤其是柬埔寨,许多项目都未能被国际机构纳入评比,显示该国家相对信息很不透明,是值得投资人特别注意的。

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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东京圈新屋销售 今年上半呈现触底反弹迹象 | 日本

日本东京圈(1 都 3 县)的新建住宅销售行情出现了触底反弹的迹象。日本不动产经济研究所 7 月 18 日发布的2017年上半年(1~6月)的新建住宅销量同比增长 1.9%,为 1 万 4730 套,时隔 4 年再次超过上年同期。

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2017年上半年东京的新建住宅销量同比增长 1.9%
2017年上半年东京的新建住宅销量同比增长 1.9%

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日经新闻报导,东京 23 区的高价楼盘起到了拉动作用,预计今後会继续呈复苏趋势。另一方面,在销量持续停滞的郊外地区,东急不动产控股(HD)等各公司都在努力通过开发站前楼盘等挖掘需求。.

“摆脱了(从去年秋季开始的)低迷期”,日本不动产经济研究所主任研究员松田忠司 7 月 18 日强调行情出现触底反弹的迹象。

从不同区域来看,东京 23 区的销量同比增长 5.4%,东京 23 区以外的地区同比大幅增长 28.1%。在 23 区中,千代田区和港区等销售的 1 亿日元以上的“超亿日元级住宅”等始终保持良好的销售势头。

东京 23 区以外在 2016 年的低迷的反作用下实现了增长。松田表示:“23 区参观样品屋的人数也非常多,还出现了开盘当天售罄的楼盘”。

(据钜亨网)

居外研究: 做全球短租房东会违法吗?| 海外

近年来共享经济风靡全世界,其中与房地产搭界的莫过于大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值约为3100亿美金。2017年3月Airbnb借助其中国分公司的合资伙伴“宽带资本”和“红杉资本”,希望在中国市场推出新品牌“爱彼迎”,来改变公众眼中“外资科技公司容易不服中国水土”的印象。 Airbnb目前在全球191个国家拥有3百万套房源,就中国而言,爱彼迎有8万套房源和160万的访问量,单纯就在Airbnb 的全球房源上租过短租房的中国用户就达到530万,单在2016年, 在境外租用Airbnb 房源的中国用户数同比就上涨142%,中国和印度是AirBnB 重点投入的高增长市场。

最近,其服务平台“Trips”由上海正式进入中国。可以说,Airbnb似乎已不满足于当一个普通微型业主分享住所的平台了,渐渐在奢华型旅游、机票团购、团体支付和房客管理等方面施展拳脚。Airbnb去年11月宣布他们正在开发一个机票预订工具和行程安排功能,今年2月收购了总部位于蒙特利尔的高端假日房屋出租服务公司Luxury Retreats。

法律法规或许是Airbnb甚至很多其他共享经济企业,发展过程中遭遇的挑战和隐忧。伦敦、纽约、阿姆斯特丹、旧金山、巴塞罗那的官员都曾表示Airbnb这样的短租生意违反了土地使用分区的相关法规,对普通长租客不利。相比于传统长租,短租带给房东的收益大概能有三倍,如此这般会来踩长租房市场供应量下降,长租价格也容易水涨船高。这一现象对房地产,特别是租房市场的相关人士值得关注,具有借鉴意义,现在世界范围列举几例,以飨读者。

日本 : 有限度的合法

今年6月日本参议院通过法律,允许房屋所有者短期租给付钱的房客,但有两点限制:一年内最多180天、必须在当地政府报备并遵守当地规定。

经过一年多的准备筹划程序,这一所谓的“Airbnb律令”还是让一些房东不甚满意:180天的限制一定程度上断了他们的财路。事实上,和伦敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞罗那断然拒绝,官员“零容忍”的态度相比,已经算好的了。

Airbnb的数据显示,日本是他们全球前十的市场,16年6月至今就有5百万人使用,去年共接待外国370万游客,全年其用户社群“贡献了830亿美元的经济效益”。 Airbnb在旅游业中带来的巨大利润恐怕是促成此项法律的重要因素。再加上日本旅馆供应一向紧俏,随着2019年英式橄榄球世界杯和2020年奥运会的到来,这些数字将只增不减。据日本旅游业协会的估计,2020年将会有4千万外国游客赴日。

Airbnb日本市场总经理田邉泰之(Yasuyuki  Tanabe)表示,Airbnb在日本的前途一片光明,“有极大的机会撬动这个国家未曾企及的房地产资源。”

除此之外,该项法律还允许其他公司为Airbnb的房东、房客提供服务。田邉泰之表示,他们已经在和一些日本的供应商接触,但不愿意给出具体的名字。

泰国 :有法难依

Airbnb落地泰国已有5年之久,正如Uber一样,泰官方将其视为“破坏性技术”,违法的商业模式:将住宅短期转租给游客的行为违反了商业法规和税务法律。

Airbnb联合创始人Joe Gebbia表示,他们正在在和泰国立法方讨论监管措施。“我们和每个国家的政府都密切联系,紧密协商。”

Airbnb报告显示:如今全泰国共有约430万家 Airbnb民宿,2016年约77万4千外国人在泰旅游时入住,环比增长150%。泰国有关短租和旅馆业的管理条例推出时间分别为1979年和1935年, 因此,诞生于21世纪的Airbnb的商业模式在旧有的泰国法律框架下被视为非法。1979年,泰国发布法律规定,禁止国民将住宅建筑短期出租;1935年,泰国曾出台法律规定,一切住宿商业单位必须注册为宾馆,并按床位和时长征税。显然,Airbnb房东不会注册成宾馆,自然也不按此法律规定缴税。

对此,Gebbia回应说这么操作没毛病:“Airbnb的房东只是偶尔把房间借出去,并不是他们的全职收入。”

来自宾馆和公寓交易公会的代表强烈呼吁政府采取行动,然而相较于针对Grab Car 和Uber的大规模公开口诛笔伐,似乎鲜有对Airbnb业主的采取措施的迹象。曼谷市政府确有表态,但执法力度上却没有实质跟进。

今年三月,Airbnb宣布在泰国跟进伦敦、东京的脚步,对其用户新增旅游体验产品“Experiences”。该服务允许用户预订当地的旅行游玩项目,包括自由骑行、烹饪课程、泰拳课程等,价格在1千泰铢至4200泰铢之间。

有些Experiences项目与传统的旅游项目很类似,根据泰国法律,导游证是必不可少的。无证导游可能面临一年的牢狱之灾,或/和10万泰铢的罚款。政府近年来这方面的打击力度不小。

Airbnb的一位发言人在本文发表后联系了原载媒体,称对文章“完全非法”的描述表示异议,应为陈规旧律管理的“灰色地带”。同时转发了Gebbia的原话:“据我们所知,这些法条都是在互联网出现很久之前制定的,人们不应该需要请律师一页一页翻阅几十年前的法律来判断是不是可以偶尔让人住在家里的空房间里。

德国柏林 立法容易 执法难

自2016年5月1日起,柏林的“反Airbnb法”(禁不当使用令)正式生效。其中规定,Airbnb是完全合法的,但没有注册、许可证件的,和/或将居住面积50%以上作为短租供游人住宿的行为是违法的,房东将面临10万欧元的罚款。但据知情人士透露,普通个人是比较难获得许可证的,最中心的米特区就宣布他们会拒绝95%的申请,因为他们在一幢楼里发现,300间公寓里280间都是以短租生意为主的。可以看出,该法律旨在限制公寓住宅的“不当使用”,打压那些“专业”出租给游客的房东,让常规的长租客找得到房子住。

然而一年过去了,并没有显著的效果。

《该死的创业幻想: 互联网经济如何摧毁福利国家》(《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》)作者Steven Hill认为,这部法律执法成果有限的原因很简单:熟悉老办法的政府尚未理解该如何监管数字化公司。 网上大量的Airbnb交易很难用传统方法追根溯源。据独立数据公司Inside Airbnb的信息,现在柏林共有2万多个活跃房源,过去一年新增7200个,同比增加54%。而且该法律明确针对的整套房出租也只增无减:环比增多54%至1万多个,德国Airbnb差不多一半的房源都是政府出台禁令后挂在平台上的。

政府行动速度不出意外的慢。柏林的心脏,米特区区长冯-达瑟尔表示,今年估计能处罚20-30个房东,还有有近千个案子正在审理。事实上,一个房东被抓,又有百千个房东冒了出来。

德国政府从执法中收获到的教训是:除非Airbnb主动把细节告诉你,政府靠自己基本上不可能完全知晓哪些人是房东,他们的房子在哪里,租几个晚上,租金多少等等具体信息。根据这些信息,政府不但能监控违法行为,还可以照传统宾馆的标准收税。在Steven Hill 看来市政府目前要求的信息还不够具体,不够“侵略性”。在纽约市,Airbnb就以隐私为由拒绝提供整套记录。

“一言蔽之,法不责众矣”

全球普遍来看,Airbnb仍存在于灰色地带,不受大部分已有的法律所欢迎。尽管如此,其高管也毫不避讳打擦边球的做法。Gebbia表示,Airbnb的商业模式是不可逆转的:“共享经济既然来了就走不了了,泼出去的水就回不来了。我们有机会在全世界的城市生根发芽,并在业务和监管之间找到平衡。由此看来,目前在中国声响不大到也是明智之举,不急着扩大规模,似乎能最大限度减少法律层面的纠纷,经济效益同样得以保证。

美国:Airbnb 商业生态孵化专业型短租服务创业企业

“专业”的Airbnb房东不在少数,并不是柏林市政府独有的烦恼,在全世界范围内并不鲜见。如今美国就有一些创业公司专门帮公寓楼业主把空房间改造成酒店客房,用于短期出租

尽管目前这些服务遭到了各地方政府的强烈反对,也不受一般租客欢迎,有些创业者有信心迎难而上。

 弗吉尼亚州阿灵顿的WhyHotel主要是把公寓楼改成即拆即建的快闪酒店,还有前台和房间服务。这样业主在找不到长租客的时侯也能赚钱。迈阿密的YouRent.com 会租下一部分甚至整幢公寓楼,再请设计师把房间改成酒店客房。一般来说8-16个月就可以完成一个项目。

美国多户型住房委员会的统计,全美大概有2900万个公寓单位;CoStar Group Inc 数据称,自2014年起新造单位约80万个,今年一季度市中心公寓单位空置率从6.8%同比增长至8.1%,约45%在2016年第一季度竣工的公寓楼一年后的空置率可达10%,而前一年的只有38%。由此可见,普通的长期租客是越来越难找。

WhyHotel是从弗吉尼亚五角城一炮而红的。他们改造了信托公司Vornado拥有的一幢楼里50套空房间,收费为每晚$179-$329。从一月到五月,几乎客满。联合创始人兼CEO杰森-福定不愿透露每晚的收益究竟几何,但他表示事先和当地政府有过协议,这个项目运营不会超过24个月。他还强调,这种商业模式只有在超过200个单元的公寓楼里才合理,因为既不需要大的结构性调整,也有足够的空间来保证在短期内能够盈利。同时他们也尽量避免彻底改造成永久性的客房,以免陷入争议的漩涡中。

YouRent则仅仅是租下整栋高端公寓楼,再像酒店一样转租出去。CEO布莱恩-费迪南德表示,主要是看中豪华公寓库存太多而城区酒店需求较高这点。他们一般会比一般房客多付20%租金,检查客人背景,多缴税获取当地政府许可,还有买租房保险。费迪南德承认高额的利润确实能承受这些成本:每晚定价和酒店类似,平均每个房客住3.5晚。该公司目前在美国南部迈阿密、奥斯汀、纳什维尔扩张,并计划进军圣地亚哥、丹佛和波士顿。

这样的公司其实是跟Airbnb一条阵线的。传统上房东业主是不太情愿让房客再转租出去,通常会在合同中规定,未经允许不得转租。Airbnb试过与大型公寓楼业主合作,因为这会是一个新的领域:完善的配套设施很吸引商务人士。

实际操作当中这样的模式并不那么顺利。事情一多就乱,人多手也杂,房东普遍对那么多今日来明日去,进进出出的二房客不那么放心。Airbnb却没有立即回应这些问题。

以Airbnb为代表的共享经济是一个新兴的商业模式,使市场出现了新的供给需求链条,那么就有新的利润来源,引领了一波新的商业模式。新技术新商业模式的发展在活跃经济市场的同时,或许是有利于资源充分利用和节约的,又有多少只是借个壳躲避监管、逃避赋税义务继而令其他传统商业竞争者于不利地位的,值得监管机构、相关部门注意并思考。全球化的年代,新经济凸显的“监管”旧俨然是一个世界性的问题。监管者该如何治理新经济,需要各方充分协商、探讨,制定出广为各界接受并尊重的新商业规则。而监管者的学习速度是否能跟上创新者的速度,是监管机制能否跟上时代的关键之一。

  全球化的年代,选择哪里栖息落脚,你多看一看再决定”—– 居外网

 

作者:常元臻 居外研究院实习编辑

撰稿日期: 2017年7月13日

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日本留学短期商务签证详解来咯

近年来,关于留学日本申请的好消息接连不断。自“30万留学生接收计划”开始以来,中国留学生在日本所有留学生中的比重持续增长。为了吸引到足够多的留学生,无论从入学手续,入境通道方面,都逐渐放宽。那么办理签证的日本留学流程是怎样的?

留学好消息不断入学手续,入境通道方面,都逐渐放宽
留学好消息不断入学手续,入境通道方面,都逐渐放宽

但是如果你想申请留学签证,那就必须先取得日本入国管理局下发的在留资格认定证明书,而为了获得这个“在留”,我们又要提前准备很多申请材料, 这一耽误,就是小半年。为了给急于赴日的同学们提供便利,很多语言学校开办了3个月的短期课程,而申请短期留学对应的就只需要一个短期商务签证就OK了。 那大家肯定就会开始疑惑了,没有工作怎么可能办理商务签证呢?其实只要有日方的邀请,我们以学生身份也同样可以顺利办理短期商务等签证。下面百利天下的老 师就带大家一起来了解一下,短期商务签证的办理流程。

短期商务签证和其他赴日签证一样,原则上需要通过使馆指定的代办机构办理。下面我们以日本驻华大使馆申请短期商用等签证的材料为例来讲解。(其他地区可以在使馆官网上查询)

商务签证材料主要分为两部分,一部分是申请人应提交的材料,包括:1.签证申请书(贴付照片,2寸白色背景);2.护照;3.暂住证(只限于户 口不属于当地管辖区内的申请);4.职业证明;5.所属单位的营业执照或经营许可证复印件;6.户口簿复印件。如果你是学生,那第4、5项材料就替换成在 读证明或毕业证明、经费支付人的在职证明。

另外一部分就是日方邀请单位应提交的材料。原则上邀请单位应为法人、团体、国家或地方政府。但是,当大学教授以公务为目的进行邀请时也可以认定 为邀请单位。材料分别是:1招聘理由书;2停留日程表;3身元保证书;4邀请机关的资料。日方提供的材料根据邀请单位的所属不同,提供的材料也会有所不 同,但是这个就不需要我们操心啦,我们只需要在收到日方邀请的材料之后,如数上交就可以了。另外,我们也要再参照日方的材料,检查一遍我们的签证申请表信 息。

最后,需要注意的是:1以上各个材料的有效期均在发行后3个月以内;2根据审查的需要,有时也需要追加其他材料,这个时候我们只要积极按照使馆 要求去提供就可以;3短期签证最长的在日停留期间为90天,如果我们想长期在日本停留,那就必须要提交相应材料去申请在留资格认定证明书,有了它我们不需 要回国,在日本的入国管理局就可以把短期签证换成长期签证了。

在国外考驾照感触良多 | 美国

驾照便利出行 买车比打车划算

美国留学,没车寸步难行,很多留学生也已经开始准备考取驾照,甚至有些人已有了多年驾驶经验。

施懿芳是美国奥克兰大学教育学管理学的在读博士。美国被誉为“车轮上的国家”,长期在美国生活和学习,她感受到有车的重要性。“我所在的城市,公共交通不够发达;虽然可以打车,但是费用高昂。总体算下来,打车不如买车,于是我决定去考驾照。”施懿芳説,“相比国内车价,国外汽车比较便宜,而二手车辆由于其便宜耐用的特点,更是吸引了很多留学生购买。”

同在美国留学的柯彪炳对施懿芳的观点表示赞同。“在美国,驾照的作用等同于身份证。我租住的房子距离学校较远,买车自驾为我的生活提供了许多便利。”柯彪炳説。

不同于欧美国家,许多留学亚洲国家的学生表示,考驾照虽不是必需,但是在一些特殊情况下,有驾照还是会起到很大作用。来自韩国延世大学的卓秀彦正在参加韩国驾照考试,他説:“拿到驾照後,我就可以轻松地自驾游了。”

考取驾照後,施懿芳和朋友自驾游玩
考取驾照後,施懿芳和朋友自驾游玩

国外考证更容易 考核方式略有不同

许多中国留学生出国前曾在中国的驾校学习,并考取了中国驾照。对比中国与国外的驾照考试,不少人觉得国外驾照考试的难度系数比国内低。赛维(化名)是韩国忠北大学的学生,他在今年顺利拿到了韩国驾照。考过国内驾照的他表示,韩国和中国的考核方式基本相似,但相比国内,韩国的驾照考试更加轻松。他説自己只用了一个星期时间就通过考试拿到了韩国驾照。

笔者还采访到留学英国澳大利亚日本等国的留学生。他们表示,由于这些国家车在道路上靠左侧行驶,司机的驾驶座位也在车的左边,这和国内不同。除此之外,交通规则考试和路考的要求和国内没有明显的差别。

柯彪炳説:“和中国一样,要取得美国驾照,也要通过理论考试和驾驶考试。但是考生可以自行直接联系考官,约定时间对自己进行考试,无需通过驾校。由于美国是移民国家,其驾照的理论考试设计得很人性化,考生可以选择熟悉的母语进行考试。”

在国内,路考的场地比较固定,有的还用智能设备进行测试。但施懿芳发现,在美国考驾照,是否通过全凭考官现场判断,路考场地也往往是实际道路,所花费的时间较短,很多留学生不到一个月便取得了驾照。

国外交通自律强 车让行人很常见

相比中国的交通环境,许多地广人稀的国家,尤其是国外的一些小城市,很少能够听到汽车的鸣笛声。李紫薇在美国印第安纳大学伯明翰分校读书,由于学校位置偏离城市,车辆很少,在她考取美国驾照後,几乎没有遇到过交通堵塞的现象。她説:“美国市民的自觉性强,司机都很遵守交通规则,所以开起车来比较轻松。”

施懿芳补充説,美国对车辆的限速比较严格,限速车道很多,稍不留神,就会超速。作为留学生的她,会十分注意当地的交通规则,以防出错而给其他司机造成不便。

此外,一些国家还将“车让行人”作为硬性规定。张桐(化名)在日本留学时发现,日本人在交通上自觉性强,交通事故率较低,车让行人也是最基本的交通规则之一。谈唯佳也表示,在加拿大,自行车丶校车和公交车均有优先通行的权利。这使他回到国内後,驾车时也保持着礼让行人的习惯。

(据人民日報)

为什么说日本已经成为事实“移民国家” | 海外

日本媒体报道,在日本工作的外国人已经超过了100万人。当然,这其中还不包括在日本却没有工作的外国人。在日本人的生活当中,和外国人接触已经成为了司空见惯的日常。尽管放开“移民”一直不在日本主流社会的考虑范围之内,但是,100万外国劳动者已然宣告了一场移民的开场。

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为什么说日本已经成为事实“移民国家”  | 海外

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日本厚生劳动省今年1月的统计数据称,截止2016年10月末,在日本工作的外国劳动者为1083769人。《日经商务》和《东洋经济周刊》等杂志也用不同的视角给与了评论。其中,有日本媒体认为,日本的法律当中并没有移民的定义和相关规定,但是实际上日本社会发生的变化已经掩盖不住日本成为了一个“事实移民”国家。

在社会的基础劳动力方面,日本社会存在大量的外国人技能实习生。虽然,名义上日本政府是以帮助发展中国家的青年学习技术知识,从而推动发展中国家经济的前进。大量越南、缅甸、菲律宾等国家的青年来到日本,成为日本劳动力贡献者,在工业和农业等劳动相对密集型产业中成为中间力量。如果没有外国技能实习生,那么日本的农业和工业势必会出现问题,农产品和工业产品的生产和供应都会“掉链子”。

此外,日本迎来了外国留学生的热潮。根据日本留学生支援机构给出的数据,截至去年5月1日,日本的外国留学生数量已经达到了239287人,同比增长14.8%。留学生来到日本,不仅给各大学校增加了收入,也加深了日本社会的国际化程度。留学生是潜在的移民,而且是日本社会更欢迎的“移民”。他们相比技能实习生有更高的文化知识水平,也更容易融入日本社会。其中高技术人才更是日本政府给与签证条件放宽的对象,鼓励落户日本的对象。

另外,在日外国人的一个重要组成部分,就是拿着“经营管理”资格签证,以及“人文、技术和国际服务”签证等就业劳动签证的人。持有经营管理资格签证的外国人,每年给日本政府贡献不菲的税收,并且提供工作岗位,促进就业,从而推动经济发展。拿着就业签证的外国人当中,有公司高层管理,有普通的服务行业员工。在日本工作的外国人,就像水渗入海绵一般,乍一看感觉不到,只有在其中的人才知道外国人的重要性。

当日本表面上不承认“移民”,而事实上已经成为一个“移民国家”的时候,就意味着到了各种外国人权益受到损害的情况频发的时候,也是外国人和日本社会的矛盾逐渐增多的时候。如何通过立法来维护外国人在日本的权益非常重要,但在此之前,日本政府必须意识到,外国劳动者已经是日本社会不可缺少的一部分。因此,要使日本社会成为和谐的、与外国人共生的社会,那么,一定要从保障外国人权益的角度出发。

 (据中国侨网  李菲仪)

人均年薪甩中国几条街 日本青年为何“活不下去”? | 海外

1990 年代,日本经济泡沫爆破,企业终身雇用制崩坏,失业率往上冲,那个年代是日本“失落的年代”。(日本人均收入

26年过去了,日本经济正慢慢复苏,日本年轻人的处境有改变吗?

根据世界银行发布的2015年世界各国人均国民总收入的排行榜中,日本以36680美元(约合26万元人民币)排行全球第30名。

不得不承认,就人均收入水平来讲,日本人民甩了12万就能当中产阶级的天朝百姓几条街。

但是,在日本厚生劳动省 2014 年 7 月以 20~89 岁男女为目标对象开展的一项健康意识相关调查结果显示,相较老年人,年轻一代“幸福度”较低。

 收入这么高,日本年轻一代为什么不幸福?

1.日本的财富绝大部分掌握在老年人手里

众所周知,所谓人均收入,贫穷那部分的人很大程度是沾了不少土豪的光。但日本的贫富悬殊程度与方式却是有点特别。

有关数据显示,在日本现存的金融资产 1500 兆日元中, 60 岁以上的占有 60%,50 多岁的拥有 22.4%。这样一算下来,50岁以上的人占有的金融资产达到 82.4%。更为可怕的是,20-30岁的人仅仅 0.3%。据旅居日本的朋友透露,在日本,一个年轻人刚刚步入社会,第一年的工资(月薪)是22万日元左右,加上各种奖金,年薪大约是300万日元多点儿,折合人民币24万。

人均年薪甩中国几条街 日本青年为何“活不下去”? | 海外

要注意的是,这个工资数还要扣掉各种养老保险,健康保险,税金,所以最终能拿到手里的钱是17万日元左右。

别忘了,日本的物价之高世界闻名。我们再来简单算一笔账: 房租(一般的单身宿舍,不在市中心) 5万

水电煤气费 1.5万

手机 8000

吃饭(假设三餐都自己来偶尔出去吃) 3万

衣服手纸餐具卫生用品文具消耗品等 2万

交通费 1万

 合计 14万3000

  1. 760亿美金学贷压垮日本青年

     

    对于日本年轻一代来说,挑战远不止于此。

     

    总额持续飙涨的就学贷款成了日本的顽疾——学贷总额暴涨至 760 亿美金,背负庞大债务也让日本大学生沉痛告白,害怕自己未来一生都用来还债,却又没有别的选择。

    在日本名校早稻田大学就读的京极健悟表示,他的母亲无力负担大学学费,因此他除了去兼职打工、申请奖学金之外,每个月还贷款 122,000 日元。

    他坦言,他的学贷总金额相当惊人,“我一想到负债如此庞大的时候,都会感到很沮丧,不知道自己是不是得还债还一辈子,但我根本没有别的选择。”

    彭博社认为京极健悟的状况只是日本青年的缩影,受到长年的经济失落冲击,许多中产阶级家庭财富萎缩,父母无力支付子女的大学学费,有一半以上的大学生需要贷款或申请补助。

    这对人口老化的日本来说,实在是无法承受之重。对于日本年青一代来说未来恐怕缴更多税、更高社会福利支出,在财务方面压力更加沉重。

    在谈及未来时,京极健悟说:“看看日本的人口统计,未来的经济简直可以说是没有希望。”

    据悉,日本学贷问题越演越烈。

    东京律师事务所的岩重佳治指出,有些学生为了减少债务,一边读书一边打工,最后却因为难以兼顾而辍学,有些人难以偿还学贷而破产。

    他表示:“还不完的学贷阻碍了许多人结婚成家的路,很多人放弃婚姻、放弃生小孩,似乎这一切成了有钱人才能享有的特权,学贷已经成为中产阶级的困境。”

    3.成家立业成奢侈梦想

东京大学家庭社会学教授山田昌弘在《社会为何对年轻人冷酷无情》中,描写了日本社会青贫浪潮的原因与现状。

在日本,年轻人却连自己的生活都无法承担,因为集体终身雇用制早已成为历史文物,部分年轻人只能找到合约或临时工作。这样的收入去掉税金等仅能养活自己一个人,建立家庭简直就是一种奢侈的梦想。

齐藤也是一个单身的日本男人,他非常渴望恋爱结婚。但日本男人在恋爱时须应对日本女人各种提问,其中包括银行里有多少存款。

在日本,40%的未婚女性希望男友有300万到500万日元存款。20%希望男友有500万到1000万日元存款。5%希望男友有1000万日元以上存款。

为了增加银行存款,齐藤只能节省每月伙食费用,他经常购买品味期限过期的食品。

冷冻饺子十盒3600日元,品味期限过了后只需500日元。有人问他品味期限过了食品变质怎么办。

他很内行地说,品味期限与安全期限不同。品味期限规定的是食品最好吃的期限,不是食品变质的期限……

通常来说,青年感觉痛苦是整个资本市场资源分配不均的后果,是这个制度的问题,也是整个世界的问题。

而对于无论是现实的老龄化严重问题,还是日本历来特别优厚对待老人的风俗,都将日本的整个未来重压在日本的年轻一代之下。

在日本今年公布的财政预算案中,针对老人的福利开支占了七成;针对幼儿教育、托儿服务、支持父母的开支却只占约32 万亿日圆中的0.3%。

可见,日本年轻人对前途的悲观,对未来的绝望不只是一种情绪,而是反映了日本所面临的相当深刻的危机。

1990 年代,日本经济泡沫爆破,企业终身雇用制崩坏,失业率往上冲,那个年代是日本“失落的年代”。

26年过去了,日本经济正慢慢复苏,日本年轻人的处境有改变吗?

根据世界银行发布的2015年世界各国人均国民总收入的排行榜中,日本以36680美元(约合26万元人民币)排行全球第30名。

不得不承认,就人均收入水平来讲,日本人民甩了12万就能当中产阶级的天朝百姓几条街。

但是,在日本厚生劳动省 2014 年 7 月以 20~89 岁男女为目标对象开展的一项健康意识相关调查结果显示,相较老年人,年轻一代“幸福度”较低。

收入这么高,日本年轻一代为什么不幸福?

1.日本的财富绝大部分掌握在老年人手里

众所周知,所谓人均收入,贫穷那部分的人很大程度是沾了不少土豪的光。但日本的贫富悬殊程度与方式却是有点特别。

有关数据显示,在日本现存的金融资产 1500 兆日元中, 60 岁以上的占有 60%,50 多岁的拥有 22.4%。这样一算下来,50岁以上的人占有的金融资产达到 82.4%。更为可怕的是,20-30岁的人仅仅 0.3%。据旅居日本的朋友透露,在日本,一个年轻人刚刚步入社会,第一年的工资(月薪)是22万日元左右,加上各种奖金,年薪大约是300万日元多点儿,折合人民币24万。

要注意的是,这个工资数还要扣掉各种养老保险,健康保险,税金,所以最终能拿到手里的钱是17万日元左右。

别忘了,日本的物价之高世界闻名。我们再来简单算一笔账: 房租(一般的单身宿舍,不在市中心) 5万

水电煤气费 1.5万

手机 8000

吃饭(假设三餐都自己来偶尔出去吃) 3万

衣服手纸餐具卫生用品文具消耗品等 2万

交通费 1万

 合计 14万3000

  1. 760亿美金学贷压垮日本青年

对于日本年轻一代来说,挑战远不止于此。

总额持续飙涨的就学贷款成了日本的顽疾——学贷总额暴涨至 760 亿美金,背负庞大债务也让日本大学生沉痛告白,害怕自己未来一生都用来还债,却又没有别的选择。

在日本名校早稻田大学就读的京极健悟表示,他的母亲无力负担大学学费,因此他除了去兼职打工、申请奖学金之外,每个月还贷款 122,000 日元。

他坦言,他的学贷总金额相当惊人,“我一想到负债如此庞大的时候,都会感到很沮丧,不知道自己是不是得还债还一辈子,但我根本没有别的选择。”

彭博社认为京极健悟的状况只是日本青年的缩影,受到长年的经济失落冲击,许多中产阶级家庭财富萎缩,父母无力支付子女的大学学费,有一半以上的大学生需要贷款或申请补助。

这对人口老化的日本来说,实在是无法承受之重。对于日本年青一代来说未来恐怕缴更多税、更高社会福利支出,在财务方面压力更加沉重。

在谈及未来时,京极健悟说:“看看日本的人口统计,未来的经济简直可以说是没有希望。”

据悉,日本学贷问题越演越烈。

东京律师事务所的岩重佳治指出,有些学生为了减少债务,一边读书一边打工,最后却因为难以兼顾而辍学,有些人难以偿还学贷而破产。

他表示:“还不完的学贷阻碍了许多人结婚成家的路,很多人放弃婚姻、放弃生小孩,似乎这一切成了有钱人才能享有的特权,学贷已经成为中产阶级的困境。”

3.成家立业成奢侈梦想

东京大学家庭社会学教授山田昌弘在《社会为何对年轻人冷酷无情》中,描写了日本社会青贫浪潮的原因与现状。

在日本,年轻人却连自己的生活都无法承担,因为集体终身雇用制早已成为历史文物,部分年轻人只能找到合约或临时工作。这样的收入去掉税金等仅能养活自己一个人,建立家庭简直就是一种奢侈的梦想。

齐藤也是一个单身的日本男人,他非常渴望恋爱结婚。但日本男人在恋爱时须应对日本女人各种提问,其中包括银行里有多少存款。

在日本,40%的未婚女性希望男友有300万到500万日元存款。20%希望男友有500万到1000万日元存款。5%希望男友有1000万日元以上存款。

为了增加银行存款,齐藤只能节省每月伙食费用,他经常购买品味期限过期的食品。

冷冻饺子十盒3600日元,品味期限过了后只需500日元。有人问他品味期限过了食品变质怎么办。

他很内行地说,品味期限与安全期限不同。品味期限规定的是食品最好吃的期限,不是食品变质的期限……

通常来说,青年感觉痛苦是整个资本市场资源分配不均的后果,是这个制度的问题,也是整个世界的问题。

而对于无论是现实的老龄化严重问题,还是日本历来特别优厚对待老人的风俗,都将日本的整个未来重压在日本的年轻一代之下。

在日本今年公布的财政预算案中,针对老人的福利开支占了七成;针对幼儿教育、托儿服务、支持父母的开支却只占约32 万亿日圆中的0.3%。

可见,日本年轻人对前途的悲观,对未来的绝望不只是一种情绪,而是反映了日本所面临的相当深刻的危机。

(据九个头条网)

日本上班族一年赚多少?够花吗?| 海外

日本社会,想要了解一个人的收入多少非常容易,即时出于礼貌,不方便直接问收入多少,但只要知道对方从事的职业,工作时间多长,就大致可以推算出这个人的收入。因为日本人的工资标准跟日本人本身一样规矩,大家规规矩矩干活,老老实实拿钱,很少有人会有“黑收入”或“灰收入”。(日本人均收入日本上班族一年赚多少?够花吗?| 海外

而且,日本的许多财政制度都比较透明。例如日本政府召开行政刷新会议,进行新一轮国家财政预算时,为了对日本国民确保透明度,甚至会利用网络和电视等媒体,进行现场直播。

根据今天的汇率简单估算一下日本一些常见行业的平均年收入:

【日元 x 0.058=人民币】

再来说一下日本的物价:

【汽车】

日本一台普通家用车的价格不到200万日元,普通车型的价格与中国同价,甚至更低,也就是说用四个月的工资就可以买一辆私家车。但日本人把车当成消遣或生活工具,一年能开上三十或四十几次就差不多,东京交通方便,坐电车可以四通八达,虽然买得起,但是越来越多的人选择不买车,有需要的时候可以租一辆车开。

【药妆】+【数码产品】

这两项放一起讲,想必也不需要多介绍了,相同型号的产品,价格在日本能便宜不止一个段位,比如可以用3万日元(约1800人民币)买在中国出售价格在3000人民币左右的相机。化妆品更是不胜枚举,不仅便宜,效果还好。至于这两项产品价廉物美到什么程度?只能这么说,好到这个月初,中国的海关给旅游回国的同胞加关税了(可以参考之前的《4月8日海关新政策实施》那篇文章)…..

【住房】

根据东京鉴定公司公布的2015年首都圈(东京及附近地区)的房价,每套新公寓平均价格4653万日元(266万人民币,平均使用面积63.16平米,永久产权),如果是二手房的话则为每套2710万日元(156万人民币,平均使用面积63.01平米,永久产权)。

另外

大多日本人基本都是住一幢楼既日本人叫“一户建”,也就是中国普通意义上的小别墅。价格在3000万日元至5000万日元之间,折算人民币是在180万-300万人民币之间,是一户家庭6-9年的收入总和。

日本人可以轻松的贷款买房,比如一套4000万日元的独栋屋,首期只有100万日元,然后每个月还10至15万日元的贷款,30-50年还清。

日本上班族一年赚多少?够花吗?| 海外【交通】

再说交通,日本的交通方便,只要到过日本的人都知道日本的交通环境比北京、比上海要强上多少倍。而且交通费占收入比例也比在中国便宜,比如,日本普通出行的电车票在130日元-300日元之间,月票是通常价格的一半左右,而且日本会社员的车费都是公司报销。再说大都市的人们上班都坐电车,不管你是老板还是职员。因为日本公司都不养车,而是租车或包年车。

【穿衣】

说穿衣,就连中国人也越来越多的开始成为优衣库的脑残粉了,原因除了试衣间之外就四个字:价廉物美!在日本普通的时装专卖店,买一件 T恤,如果是日本以外的国家制造,价格在500日元至1000日元之间,日本本土产品的价格在1500-2000日元之间,占月收入的0.1%至0.7%,冬装外套的价格在1万-2万日元(2万日元的冬装已经算是绝对高档货)

【吃】

食物在日本相对是比较贵的,一斤牛肉相当于人民币70多块钱,猪肉、鸡肉、很贵,一袋方便面最便宜的也要100日元。但是海鲜便宜,去超市买生鱼片,一般晚上是半价,一小盒100日元左右。在日本的大学周围有很多超市,不同超市有不同的便宜货品。快餐的话能吃到比萨、火锅、烤肉等很多东西,这样的自助餐店一般在上午11点至下午3点价格最便宜,一个人需要1000日元。另外水果的话也比较贵的,比如西瓜,一般要卖到4000日元,差不多200多人民币。唯一便宜的水果估计就是香蕉了,因为都是菲律宾那边进口的。有的时候打折500日元能买一大串!留学生为了省钱可以说水果只吃香蕉的都有。

【玩】

在日本旅行,比如去澳大利亚中档的六日旅,费用在10万日元左右,相当于月工资25%-33%;去加拿大、美国十五日游,费用在15万-20万日元,相当于每个人月工资的一半;去东南亚旅游非常便宜,10万日元可以游新泰马一个星期。

在日本滑雪,按天算钱,一天便宜的7000日元,贵的1万日元,相当于月工资的2.5%-3.3%,而且从早上九点,可以滑到晚上九点,随便。

在日本看一场美国大片,价格是1800日元,相当于月工资的 0.05%。

怎么样,对比一下北上广,有没有想哭!!!

介绍了这么多,那么,你准备好去日本留学了吗?

(据和风之日语学习)