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一分钟了解柬埔寨购房流程

近年来，柬埔寨经济飞速发展，基于该国地产业的政策优势，加之美元升值，引得海内外众投资者纷纷趋之若鹜。但对于想要在柬埔寨购房的海外投资者来说，当地的房产法律法规、交易方式，以及具体的购房流程都必须详尽掌握，才能来去自如，安全投资。

所需法律文件

在同意任何购买协议之前，买家需要向开发商查询五个关键的法律文件，这些文件包括：

  1. 土地使用证（土地硬产权和硬产权的细分）
  2. 开发者许可证（即开发商公司的注册）
  3. 总体规划的批准（建设用地规划许可证）
  4. 建设许可证（建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）
  5. 商品房销售（预售）许可证

这些文件可以与国土、城市规划和建设部（MLMUPC）登记的相同文件进行核对。关于分契式产权，买卖协议里也应明确提及所有权的细节。另外，买家应注意开发商的财务实力。一些没有足够资金支持的开发商只是借钱购买土地，这将很大程度上影响施工进度。

购房流程及注意事项

了解以上信息，相信对柬埔寨房产的相关法律法规有了清晰的认识，那么在当地的实际的房产买卖中，具体怎样操作、还有哪些需要注意的呢？

1、合同价认购

交付定金，持中国护照签订认购协议，按照与开发商约定的付款方式缴交房款。

2、签订购房合同

与开发商签订购房合同及补充协议等文件，房屋交付后，每年需缴纳0.1%的房产税，10%增值税由发展商支付。若需要办理硬卡，需缴纳注册税 (购房合同房款的4%或按照当时柬国政府的规定)。至于，是否需要请律师作为第三方公证人，可视个人情况决定。

3、房屋交付手续

  1. 盖手印移交使用。
  2. 写授权书（委托公司代为租或售）。
  3. 银行开户（含网络开户）资金要从金边的银行利用网络导出，需办好当地银行网络授权签署。
  4. 缴清交屋款。
  5. 预缴6个月管理费及水电基本费，房屋代租后，这两部分由租客缴纳，水电基本费多退少补。
  6. 签立住户公约及物业管理规定。
  7. 交屋手续完成后可依规定备齐文件缴纳税费及代办费办理硬卡，登记所有权手续。

4、产权证明办理

  1. 开发商有义务负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件（软卡）给购屋方。
  2. 硬卡，房屋交付后即可办理，税费为4%，办理周期约为3-6个月。按照市场评估价，非合同价也可委托律师及相关机构代为办理。

5、房屋出租

可委托专业机构，根据当地行情，中介费约为半个月至一个月的租金。

6、关于转手出售

目前，柬埔寨房屋出租无增值税，且全程不限售，买方缴纳4%的硬卡更名费。若找中介，依据行情需支付3%-5%的佣金。在非交付阶段，有买家愿意接手也可变更协议，其中介费由买方缴纳。

 

外国人在柬埔寨购买或租赁土地的方法

有许多人会这样问：“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地？” 答案是“不”。

虽然不建议如此操作，但仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地：通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。

1、通过本地公司购买

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。

2、通过租赁土地

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。

租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年，70年或99年。请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。

值得注意的是，在租赁合同中应该加入条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益！

3、通过获得本地国籍购买

如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。

4、通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。

简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。

 

外国人在柬埔寨买房的产权问题

买家和投资者最关心的问题无非是，怎么在柬埔寨买房/买地？柬埔寨买房/买地需要什么条件？

据2010年《外国人持有产权法案》，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。但是，这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。

根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。

尽管如此，外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。

一、产权的区分

土地产权和房屋产权只能二择一

1、当地人购置排屋（连地），只有土地产权没有建筑物产权。

2、外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。

房产证即完整产权，外国人之权利与本国人完全一致，未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。

产权证明的种类

柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。

1、硬产权

硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。

硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。

硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。

转让硬产权需交付4%的转让税。

硬卡的种类

  • 不动产持有证书（或称土地使用证书）
  • 不动产所有权证书（房屋使用证书）

两者都是依土地法在地政机关登录的凭证，并以官方良好硬质纸张印制，可抵押给银行进行贷款。

2、软产权

软产权是最常见的所有权形式。土地法在2001年通过已过了18年了，由于柬埔寨大部分土地仍没有在政府机关登陆，所以软卡文件在柬埔寨这个社会算是非常普遍的。本地人通过村长或自己的关系在地方政府备案一下就开始交易了。但是如果想要转换成硬卡需有法律裁定以及确认才能认定为合法所有人。

软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权，即以实际登记年限为准。为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。

但是，大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行，因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。

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3、分契式产权

分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。

是购买高层建筑第二层以上的房屋产权，这种产权在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增长中。

2010年5月24日柬埔寨颁布了《外国人持有产权法案》。

这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但，外国人依然不能拥有土地产权。

这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。

分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。

LMAP产权

LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。这是最安全的产权类型。

二、外国人房产所有权时间限制

  • 由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。
  • 由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。

了解以上信息，相信你对柬埔寨房产的相关法律法规有了清晰的轮廓，那么在当地的实际的房产买卖中，还有哪些需要注意的呢？

产权证明办理

1、开发商有义务为购房者负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件（软卡）。

2、在房屋交屋后购房者需要办理产权登记（硬卡） 时，购房者应缴交纳柬埔寨政府规定之各项相关证件及税费4%。

 

来源：忠泰地产
责编：Zoe Chan

新冠疫情如何影响亚洲房地产政策？泰国购房者协会主席如是说

目前新冠疫情使许多行业活动停滞不前甚至取消，各国政府正紧急寻求解决办法，各国针对房地产行业的应急措施有哪些? 在这样的形势下，泰国又有什么样的政策？来看泰国房屋购买者协会主席颂蓬•珀拉措猜的专栏文章。

泰国房地产研究与估价信息中心和泰国国际房地产贸易协会（FIABCI）的主席，帮助大家了解各国实施的政策措施，不同类型的房地产行业受到的影响也不同。

1、影响最大的行业是酒店和度假村。许多酒店，尤其是度假酒店，现在恐怕门可罗雀，哪怕是商务酒店或会议酒店都受到了巨大的影响，导致许多酒店开始出售甚至倒闭破产。

2、写字办公楼也受到很大的影响。自从开始在家办公以后，写字楼的出租状况开始出现衰退趋势，越来越多的商户提出退租。如果哪一栋写字楼发现了感染患者，那么它便不得不立即停租一段时间，所以与租户或从事其他房地产业的人相比，写字楼所有者承担了更大的压力。

3、就现在的住房情况来看，房屋买卖可能会在这段时间内有减弱或消失的迹象，受疫情影响，现在许多人面临失业，房产中介通常是没有固定收入的，并且中介公司的各种项目受到现金流的影响，同时还得支付各种利息，因此不得不在此期间减少交易。

全球范围的影响

国际房地产贸易协会是世界最大的房地产协会，其会长Walid Moussa先生透露，根据目前的状况，必须在一定时间内停止偿还债务、利息及各种手续费，如3个月、6个月甚至一年，以此来减轻借款人的债务负担。

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柬埔寨

柬埔寨房屋估价及中介协会主席Chrek Soknim表示，为了防止金融结构中断，金融机构应继续向客户提供贷款，让买家拥有住房，金融机构应在此危机期间，提供低利率的特殊贷款，另外，政府应在此期间避免征收房地产税和转让费。

马来西亚

马来西亚FIABCI协会副主席兼马来西亚中介协会会长林文平先生，据他介绍，目前马来政府已实施的措施包括取消财产税和转让费，此外，政府还建议取消今年代理许可证的续期费。

越南

河内房地产分析专家李麦（Mai Lee）表示，越南政府尚未采取任何措施帮助越南购房者、投资者和房地产商，因为越南房均价约为600万泰铢（比泰国贵），主要面向高收入人群，尚未进入低端的市场，政府可能没有任何措施来提供帮助，所以可能并不会出台明确的措施。

印度

FIABCI印度协会主席法鲁克•穆罕默德（Farook Mahmood）表示，印度政府应停止与买卖有关的所有税收，包括租用土地和建筑税、招牌税等。法鲁克先生还强调，应降低银行利率和未来12个月的电费，以降低人们的经济负担。

印尼

印度尼西亚最大的土地开发商协会（印度尼西亚房地产公司或REI）的执行董事Meiko表示，对于印度尼西亚而言，最重要的事情是停止征税，让人们仍有资金来承担房贷。

中国香港

香港房地产经纪人协会执行委员会透露，香港政府管理着所有房地产专业人士，例如中介、房地产评估师、物业经理，现在已经减少专业人员的证件续期费，但是专业人士仍然在申请更多的优惠，但政府还没有任何政策。目前，相较之前来说，新冠状病毒的爆发渐渐减少，但这并不代表香港政府不关心普通民众，政府在收入补偿和公共卫生方面向人们提供了帮助。

泰国

对于泰国目前的情况，作为房屋购买者协会的主席，珀拉措猜于3月23日致函总理，总理采取了以下措施来帮助购房者：

1、降低贷款利率，使贷款利率不得高于存款利率3个百分点（例如，如果存款利率为1％，则贷款利息不应超过4％），中介费为房屋价值的3％。各种接受存款的金融机构，利润率也不应超过3％，此外，政府应允许外国金融机构提供服务，与泰国金融机构竞争，相信这种方法绝对能够降低贷款利率。

2、各金融机构将在6个月内暂停偿还本金、利息、各种手续费、住房贷款和其他贷款，如果将来形势不见好转甚至更糟，将暂停1年，暂停期满后将通过分期付款的形式，逐步恢复正常还款。

3、停止收税、房地产转让费、土地和建筑物税，为期一年。

4、为无法支付分期债务、或需要出售房屋还债的房主建立购房基金。针对上市公司，应评估购买专业责任保险，基金会以严格的专业标准进行资产评估，以75%的市场价值收购。如此一来，那些需要出售的人，未来还可以连本带息将其回购，或者让普通民众可以以优惠的价格购买房屋，还可以帮助民众找到住的地方。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。



来源：bangkokbiznews
责编：Zoe Chan

疫情下中国买家暂离场 东南亚“淘金热”能否继续？

“过了快两周，疫情还未结束，今天决定买打印机工作用以及给小家伙打作业纸，正式从游击战转为阵地战了。”2月14日刘凡（化名）在微信上发了一条朋友圈。在深圳从事印刷生意的他，以往每年春节全家人都会飞去日本滑雪，但一场疫情打乱了他们的计划，临时决定飞去泰国。

2月3日，他带着太太、5岁的儿子以及菲佣飞往泰国曼谷，“之前传言高温有助于缓解疫情，因此我们选择去泰国度假避疫情，但目前疫情尚未结束，儿子学校的开学日期也一再延迟，我们打算到3月10日再回香港。”他向记者表示。尽管不懂泰语，但全家人在泰国的假期生活依然十分惬意。他每天带儿子去会所游泳，陪妻子去商场购物。为了不影响儿子的学业，他和妻子正开始为儿子在曼谷挑选一些短期的国际学校课程。

刘凡目前已在曼谷投资了三套总价约500万港元的小公寓，两套30平米的小户型，一套60平米的中型单位。“和内地一线城市如深圳相比，泰国住宅在装修、用料方面更考究，虽然曼谷房价的涨幅可能不如内地，但出租回报率还是比较乐观的。这次的疫情让大家更加意识到分散投资的重要性，不要将鸡蛋放在一个篮子里。”他总结道。

近10年以来每年曼谷的房价保持5%-10%的涨幅，市中心的住宅租金净回报率约为4%。在曼谷小住的这段期间，让刘凡更加坚定了在泰国置业养老的计划，“泰国华人比较多，很容易形成生活圈。而且作为一个佛教国家，泰国社会的包容度较高，首都曼谷的生活节奏相比香港、深圳、东京等国际大都市，相对比较休闲。未来计划将小户型的公寓全部出售，换成更适合全家人一起生活的两户或者三房单位。”他说。

数据显示，今年1月24日至31日的中国春节期间，有14.3万名中国游客赴泰旅游，较去年同期减少了20万，降幅达58%，这对当地造成的经济损失达91.56亿泰铢（约20.42亿元）。

近年来，泰国已成中国旅客出境游的主要目的地之一，去年泰国接待了3900多万名旅客，其中近四分之一来自中国，每天往返于中国和泰国之间的航班超过220个。数据显示，旅游业贡献了泰国国内生产总值（GDP）的20%左右。

由于新冠肺炎疫情的爆发，投资者尤其是那些购买海外房产作为度假屋或者养老基金的投资者，更将当地的公共卫生基础设施和医疗医院因素纳入考察范围。泰国高性价比的医疗服务也吸引了众多的退休人士。美国约翰霍普金斯大学的研究显示，泰国的健康安全状况在全球195个国家与地区中排名第六，亚洲排名第一。

泰国公寓买家申请延期 蓄势待发？

对于东南亚最大房产经纪网络IQI泰国经纪人郭浩杰而言，疫情并没有改变她一如既往的忙碌生活。很多中国客户因疫情不能去泰国，她每天帮助已完成过户的客户去领房契、采买家电家具、安装窗帘，然后帮他们放租。“天天手上拎着一堆钥匙，身边跟着一堆工人，感觉自己既像包租婆，又像包工头，十八般武艺全能。”她在自己的朋友圈自嘲道。

郭浩杰2007年已经定居曼谷，并且举家移居泰国。在工作的间隙，热心的她四处在泰国搜罗口罩、洗手液等紧缺物资，托人带回内地。“本来有很多客户要过来办理交房手续的，但因为内地很多城市实施了封闭式管理出不了门，不得不延期。”她向记者透露，自己负责的一个项目至少有30个中国买家需要申请延期，“本来按照公司规定有些项目二月底如果客户没有完成尾款交付和过户手续，是要没收首付的，但现在鉴于疫情的情况，延期到五月。”

两年前，吉有家（深圳）信息有限技术公司创始人朱茂文移居泰国，在这里开始了自己的地产中介事业。“因为疫情的影响，春节期间过来看房的内地人少了一些，但是我们发现结构上发生了很大的改变，以前绝大多数都是以投资为目的，但现在很多都是自住需求的客户。此次泰国政府在中国游客的入境政策上以及对中国抗疫的支持，也让很多原来摇摆不定的客户决定在泰国投资。”

泰国卫生部疾控厅的数据显示，截至2月15日，泰国已确诊的新型冠状病毒感染病例为34例，其中14人已治愈。

朱茂文发现，曼谷街头喧闹一如既往，日常生活并未因疫情发生太大的改变，只是路上戴口罩的人多了起来。一些摊贩甚至贴出了中文标语，写着“请鼓励中国的兄弟姐妹，武汉加油”，招徕中国游客。

自疫情爆发以来，多个国家和地区对来自中国内地尤其是武汉的旅客实施入境限制。然而，泰国是为数不多仍然对中国旅客敞开大门的国家之一，目前没有限制中国任何地区的游客入境。泰国旅游和体育部长皮法特（Phiphat Ratchakitprakarn）曾公开表示：“泰国不应只为了朋友生病，就切断亲密联系。”哇集拉隆功国王和王后、泰国政府向中方捐赠了医疗物资，巴育总理录制视频，振臂高呼“中泰团结，一起加油”，刷屏了社交媒体。

至今，泰国仍继续对中国公民发放落地签证。中国驻泰国大使馆2月9日援引泰国移民局发布通知指出，此前针对因武汉、黄冈、鄂州机场关闭而滞留泰国的中国游客，泰国已免除滞留罚款。自2月9日起，该政策扩大至所有持旅游签证或旅游落地签证入境、因新型冠状病毒肺炎疫情影响而滞留在泰的中国公民。

朱茂文告诉记者，一对来自广西的夫妇，最近斥资100万泰铢（约22.4万元人民币）购买了十年的泰国精英签证，打算等疫情过去后就飞来曼谷看房。“丈夫是退休的大学教授，我前后联系了快有一年左右时间，之前他们也在考虑投资欧美，但这次疫情让他们感受到泰国政府和民间对中国旅客的善意，因此决定来泰国购房养老。”

精英签证是泰国政府为高资产净值人士所推出的签证。持精英签证可享受5年、10年、20年长期居留泰国的权利。另外还可享受多重VIP服务:专门快速入境通道、多次专人专车接送机、机场VIP休息室，泰国各地近200家高端酒店、高尔夫馆、SPA、餐厅的折扣或免费服务。

作为国际大都会，曼谷1100万长住人口中有超过300万的外籍人士。生活成本低廉让很多外派人士对曼谷趋之若鹜。然而，由于近年来公寓供应不断增加，曼谷楼市尤其是公寓住宅已经出现一定程度的降温。

为此，很多发展商已经放慢了推售新盘的速度，并将主力转移至单价在10万泰铢（约2.24万元人民币）以下的普通公寓市场。CBRE的统计数据显示，去年第四季度，曼谷共有11362个公寓新增供应，环比减少20%，其中55%的新公寓单价低于10万泰铢，整体售价在300万泰铢（约67.24万元人民币）以下。

然而，郭浩杰对于曼谷楼市的前景依然十分笃定，她认为在疫情过后会有一波爆发，“之前主要是以纯投资需求为主，主要投资一房公寓，但现在客户希望在海外购置一个家，对两房和大户型的需求增加。”

居外IQI泰国房产中国市场董事刁刻佳向记者表示，过去一个月约有5000多名中国内地人持旅游签证或落地签来泰国准备住到疫情结束，并有长期居留打算，“自1月23日以来，我们泰国公司接到泰国长期签证精英签证的咨询约110个，成交购买的有32位，比平时高出五倍左右的咨询量和成交量。”

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开发商错失柬埔寨黄金卖房季

对于柬埔寨开发商半岛资本的销售总监柳为而言，今年的新冠疫情让他有些措手不及。虽然人在柬埔寨金边，但他却一直密切关注着国内疫情的发展。“每年的春节都有很多的中国游客在柬埔寨旅游，也是我们房产销售的黄金期，以往我们春节期间通常要接待七八十组客户，但今年春节期间只接待了一两组客户，据我们了解，一些中资开发商的展厅基本都暂停了。”他向记者表示。

跟泰国一样，柬埔寨目前也没有限制中国任何地区的游客入境。柬埔寨首相洪森11日在出席当地一场活动时表示，新冠肺炎非常时期限制中国游客入境，禁止中国人住酒店，出租车拒载中国人，就是对中国人的歧视。不过，疫情仍影响了中国投资者前去当地投资楼市。

此前，自2011年起，金边的房地产市场进入上升周期，2018年至去年第二季度金边核心繁华地段的高端公寓的单价已经达到了每平米2500-3500美元。包括富力地产、雅居乐等多个中资地产商亦纷纷进军柬埔寨。

半岛资本参与开发的“滨江雅诗丹顿”位于金边湄公河边，这是一个38层的高端公寓项目，毗邻市政厅、高尔夫球场，预计于2022年年底交付。该项目配套无边泳池、空中花园、桑拿房、行政酒廊等多项豪华设施。

2015年，柬埔寨政府推出了“China Ready for Cambodia Tourism”政策吸引中国游客。去年上半年柬埔寨共接待中国游客129万人次，同比增长38.7%，占该国整体外国游客的比重近40%。中国游客的涌入，也带来了一大批来柬埔寨“淘金”的中国投资者。

2017年，柳为开始将工作重心转移至柬埔寨的房地产市场，亲身见证了当地楼市的起步。“相比其他海外市场，柬埔寨购置房产的总价门槛相对较低，在金边投资一个一房公寓的门槛只要50多万元。不过一些中高端住宅的单价大约为每平米2700美元，而核心地段的单价则动辄4000美元以上。国内投资者在这边购买的主要是一些最小户型的公寓，用来收租，目前的租金回报大约在8%，回报率高于内地一线城市。”

在春节期间，他陆续收到了七八组中国客户因出境限制而取消参加考察团的消息。根据他向记者提供的行程资料，这些三日两夜的考察团行程十分丰富，包括参观大皇宫、金边塔子山、SPA体验、购物等，以及考察上述的滨江雅诗丹顿项目，不含机票的价格仅为980元。

然而，刘凡在柬埔寨“淘金”经历却并不愉快。2019年4月，他与其他几个生意伙伴在柬埔寨的西哈努克港（下称“西港”）一口气投资了20多个临海的公寓，原本计划趁着西港的博彩业热潮，将这些公寓出租给当地博彩企业的高管。但是，去年8月，洪森政府颁布的一纸禁令，让他的如意算盘落空了。

去年8月18日，柬埔寨政府宣布整顿博彩业，即日起柬埔寨政府停止颁发各种形式的网络博彩牌照，全面整顿网络博彩业。此举对西港的博彩业带了沉重的打击，西港是柬埔寨最大的港口城市，近年来，许多中国投资者与开发商蜂拥而至，当地经济出现井喷式增长。截至2019年6月中资在西港约有50座兴建中的赌场和数十家酒店，这座城市一度被誉为“东南亚的澳门”。

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此前在博彩业爆炸式发展的情况下，也带动了当地的高端住宅和消费市场。“我发现当地的消费非常畸形，在餐厅吃顿饭可能要花费两三百美元，租个公寓则要花1000美元以上，完全与当地人的收入水平脱节。”刘凡说道。

事实上，这与仍处于起步阶段的地产中介行业密不可分。“目前柬埔寨的地产中介仍不发达，很多时候，房源的信息很难获得，因此租客往往要花费更多的金钱和精力来寻找合适的房源。对于购置房产收租的客人而言，他们需要做好心理准备，可能房子不一定能马上租出去。”柳为指出。

CBRE发布的一份报告指出，由于公寓大幅增加，柬埔寨高端住宅市场有可能趋于饱和，去年高端公寓的供应激增243%，而可负担公寓及中端价位的公寓供应亦同比分别增加100%、78%。

“我们已经付了30%的首付，现在还在和发展商沟通，希望能缩减投资公寓的数量，不打算再追加投资了，吃一堑长一智吧。“刘凡无奈地表示。

 

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。



来源：21世纪经济报道
责编：Zoe Chan

国人青睐海外资产配置 金边房产投资价值凸显

近年来，随着全球化背景下的投资、移民、留学等需求的逐渐增加，海外房地产投资已经成为热门话题，东南亚地区作为 “一带一路”核心区，柬埔寨又作为“一带一路”的战略支点，其首都金边房地产市场已经成功吸引了国内众多投资者的目光。

“一带一路”助推东南亚国家经济发展

2013年，“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的倡议提出。2015年，中国与湄公河流域国家形成了“澜沧江-湄公河合作机制”(LMC)，主要涉及柬埔寨、老挝、缅甸、泰国、越南等，组建了政治安全、经济、社会文化“三位一体”的合作框架，在互联互通、产能合作、跨境经济交流、水资源、农业和减贫五个大的方面加强合作。

中国与中南半岛国家的互联互通取得很大进展，形成了公路、铁路、水运、航空立体综合运输体系和跨境多式联运等物流体系，形成了能源、信息等跨境网络体系，推进立体口岸基础网络建设，着力加强通关便利化制度体系建设。

如果说东南亚是“一带一路”核心区的话，那么柬埔寨就是东南亚的战略支点。北京大学国际关系学院教授翟崑表示，柬埔寨的增量空间大，政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通的五通政策是“一带一路”的内核，中国与柬埔寨共建“一带一路”也是从这些方面入手。

越来越多中国人青睐全球资产配置

目前，国内一二线城市房地产市场接近饱和，限售、限贷、限购和限离等调控举措使其再难大幅上涨，而三四线城市房产的升值潜力更是难以预测。不得不说，房地产作为中国最好投资品的日子已经结束了，因此，大量高净值人士在全球范围内寻找优质投资资源，分散国内投资理财风险，催生海外置业的热潮。

相关报告显示，大陆年收入65万以上的中产家庭数量已达3320 万户，北京最多、其次是上海。而北上广三个城市中产家庭数量达到了全国的一半。600万资产的“富裕家庭”数量达到387 万，千万资产的“高净值家庭”达到 161 万，亿元资产的达到 11 万户。

数据显示，海外房产的增值平均能保持6.5%-8%的增速，加上租金回报比较高，很多地区可以做到租金抵月供，也就是只要投入首付就可以不再持续投入了，还可能有正向的现金流。当这批富裕阶层将眼光看向世界的时候，购买房产同样成为了他们重要的关注点。

不同于早年的海外置业，现在，海外置业的人群变得更加贴近普通大众，都是高净值人士根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。

其实在海外投资置业，除了获得一定的收益以外，投资者还能获得分散投资风险、子女教育、移民需求、更健康的居住环境等好处。

柬埔寨金边吸引国内投资者的目光

近些年，东南亚地区作为房地产“后起之秀”，已经成功吸引了国内众多投资者，如何更好地进行海外资产配置，对于城市的选择至关重要，很多投资者把目光投向了柬埔寨金边。

作为柬埔寨的首都，金边的城市规划稳步推进。如今的柬埔寨已从经济落后转变为一个经济全球增速最快的国家之一，独特的政治、区域、经济优势，GDP连续四年保持在7%，增速排在全球第六位。东南亚经济政策最开放国家之一。物价稳定，通货膨胀率仅1%，欧美日等31国对柬提供优惠关税，国际货币基金组织和世界银行对柬政府债务管理能力调降至最低风险。

柬埔寨开放的经济体制、稳定的政治环境和治安环境，人口结构极度年轻化、政策开放、大量外资涌入、外商纷至沓来，租屋供不应求。柬埔寨是亚洲唯一以全球最稳定的货币美元作为买卖计价货币的国家，通货膨胀长期稳定在1-3%，房产成资产配置的首选，柬埔寨被誉为“东南亚小瑞士”，全球非CRS成员国之一、无外汇管制、资金自由进出、无遗产税、高度私有化、永久产权。

目前柬埔寨高端的酒店式公寓有6000套，金边2011-2016年人口净增25万，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中75%为35岁以下人口。同时，由于大量外资企业落地金边，新的就业机会促使周边农村青年人加速向城市集中，每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人。由于柬埔寨本身是东南亚人口自然增长率最高的国家之一，未来10年至20年，金边人口将继续快速增长，住房潜在需求显而易见。

在金边人口集聚化程度以及城市建设速度日益加速的情况下，在柬埔寨投资房产，必然首选金边，而金边的地价近几年也在不断上涨。

自2010年以来，柬埔寨金边的地价以平均每年6.6%的速度上涨，而地价的不断上行最终都将体现在房价上。延伸阅读：【柬埔寨淘金热：三年内西哈努克港等地价翻10倍】

与其邻国越南、泰国等相比，金边的土地价格相对较低，对投资者来说极具吸引力，为其潜在的寻求资本增长需求提供了更多的机会。

金边投资置业推荐——首都·國金Urban Village

在金边投资房地产，最重要的就是要选对位置和开发商的实力。柬埔寨政府总体规划的2015年—2035年城市发展核心地带洪森大道，该地带投资潜力巨大。

首都·國金Urban Village是香港金铿集团在柬埔寨顶尖的地产开发项目，开发面积达76万m2。该项目跨越洪森大道与诺罗敦大道之间，雄踞在柬埔寨政治、文化、经济中心的首都金边，毗邻中国、马来西亚、泰国等各国使馆区，临近金边国际学校、永旺购物中心、皇家医院等各大商圈，距离金边新国际机场10多公里。该项目构筑了涵教育、医疗、生活、交通等多维的国际城市综合体，吸引了很多中国人前往投资置业。 

截止2019年10月 ，首都·國金Urban Village一期商住公寓历时9月全部售罄，将在2020年3月交房；一期创意园已租赁满园。

值得注意的是，一期近65%的购买者均为当地塔尖式人群，社区人口聚集效应以及高端社群效应初显。二期商住公寓于2019年5月开始预售，截止2019年12月已售一半。2020年1月22日，首都·國金Urban Village二期正式开工， 现场邀请了皇室政要和社会大咖，首都·國金两位执行董事李骏机和陈洁盈陪同一同见证开工奠基。

首都·國金Urban Village是英式标准建筑，绿化空间占总面积45%，采光充足房间带独立窗户，可配置品牌家电拎包入住，知名物业24小时随时提供服务。

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来源：中新网安徽
责编：Zoe Chan

柬埔寨淘金热：三年内西哈努克港等地价翻10倍

在柬埔寨，有一条神奇的路，叫洪森大道。它贯穿首都金边，是第一门户大道。而在距离金边230公里以外的西哈努克港，有一条大道，也叫洪森大道。这两条大道，都得名于柬埔寨现任总理洪森。

洪森大道除了是两座城市的门户之外，还是城市发展的经济命脉，周边的土地，成为新一轮资本必争之地。

在金边，洪森大道周边的土地，已经从每平米60美元涨至200美元，“而这还只是对周边土路升级改造之后”的价格。当地的房地产业内人士预测，金边未来的发展目标是曼谷、河内。

作为泰国、越南的首都，目前曼谷和河内的地价已经达到8000-10000美元/平米，而2018年时，金边住宅、商业用地平均售价仅为每平米1300美元和2400美元。

毫无疑问，这是一场疯狂的抢地游戏，大把大把的美元聚集到人均GDP仅1000美元的国家，从2014年开始的过去4年间，金边的地价涨了4倍。

扩张的城区

没有人愿意放弃机会。毕竟越早进入，获取土地的成本就越低。洪森大道是金边城市道路网络中相当重要的连接，路宽60米，全长10公里，是为缓解城市南端交通出入拥挤最宽的“大动脉”，北段接271街，南连2号国道。

越是交通要道，它的价值就越高。深谙此道的广州富力地产，早早拿下了金边市棉芷区上长夏社分区，距离洪森大道不到“100米”的地块。

在金边，因为富力投资7亿美元的消息，使得这个楼盘一跃进入金边高档楼盘之一。破土动工的时候，柬埔寨国土规划和建设部国务秘书潘速坡、洪森总理办公厅副主任盛典等一众柬埔寨高官，都出席了开工奠基仪式。

金边城市夜景。图片来源：无冕财经

楼盘还未建好，一批又一批的国内投资客被带到金边售楼处。作为海外事业部的一员，原本负责马来西亚销售的王明（化名），被调派到了柬埔寨当帮手。

在海外销售楼盘，对于王明来说驾轻就熟。一个接一个的团到金边进行实地考察，三天时间，连玩带买，忙得不亦乐乎。买了房的，可以免去团费。团一个一个的接，房子一套接一套的卖。运气好的时候，遇上富豪，一掷千金，连买几套房。王明就遇到一个来自马来西亚的富豪，随身带着十几个保镖，几个“驴牌”包里全是美元。在富力华庭的售楼处，富豪当场拍板买下一层楼（十几套房子），一手美元、一手签合同……这样的场景也刺激了在场的中国买家。

这只是富力地产在金边的一个楼盘，同在洪森大道东南侧的位置，富力·华府紧随其后也于2019年开卖。目前，洪森大道两侧聚集了富力地产、岭南地产、香港金铿集团等诸多中国开发商，其中，岭南花园与富力城合计占地7.6公顷。

金边岭南花园现正在居外网上出售。项目雄踞首都最宽洪森大道重心区域，东揽一线湄公河江景，西临金边ING新城，北靠31国使馆特区，南距金边最大新机场仅10公里，坐拥双机场配套；紧邻皇宫步行8分钟，北面直径1公里是金边ISPP国际学校。4卧2卫房型，面积147平方米，房价约¥178万。点击查看房源详情

洪森大道正成为新宠。一方面是由于沿莫尼旺大道、诺罗敦大道、俄罗斯大道和毛泽东大道区域，正逐渐被高楼所包围；另一方面，因为在金边的城市规划中，在15年内，金边南部地区将成为绿色城市和最重要的高端商业中心，而洪森大道正是贯穿金边城市的主干道。

不过，究其根本，洪森大道能成为新宠，仍是中心地块已经被抢夺、退而求其次的结果。根据《2015年至2035年金边城市规划》显示，未来金边城区面积将由原来的300平方公里，扩大至692.54平方公里，整整扩大了一倍。

有开发商认为，“虽然土地价格有所增加，但与城市部分地区相比，往南的土地成本仍然较低，那里有更大的发展潜力。”

显然，现在的金边空间越来越小，土地在金边市中心变得更加昂贵。事实上，金边最贵的土地价格已经开始逼近曼谷、河内。世邦魏理仕的数据显示，2018年，金边下辖的隆边（Daun Penh）高端商务区的地价，一度超过每平米9000美元。

隆边区已经出现柬埔寨最昂贵的土地，仅次于商务区的土地，集中在主干道周边，最高价为每平米7875美元，次干道的土地最高价为每平米4313美元。

2019年金边各区主次干道土地价格表。图片来源：无冕财经

“柬埔寨某些地区的土地在12个月内翻了一番的情况并不少见，这对于任何类型的投资来说都是值得注意的。”Realestate.com.kh的首席执行官Tom O’Sullivan表示，投资土地的主要好处是高回报，柬埔寨等新兴市场的投资回报率为100%。

柬埔寨国土规划和建设部公开数据显示，从2015年截至2019年前11个月，柬埔寨批准的建筑项目额度已经达到303.57亿美元。除2018年数额同比下降19%之外，均达两位数的增速，其中2019年增速达到了78.5%。

疯狂与泡沫

在柬埔寨的另一座城市西哈努克港，土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉，这座城市的地价，三年内翻了10倍。

指南针找房网研究中心数据显示，在柬埔寨近20个省在售土地均价排行中，金边以1582美元/平米领跑全国，西港则以1487美元/平米屈居第二，排名第三的暹粒省，311美元/平米的价格，远落后于前两位。

2019年柬埔寨各省地价情况。图片来源：无冕财经

毕竟，金边作为一国之都，近年来保持了良好的经济增速，地价领先全国尚属正常。但西港的土地价格，则呈现出了不切实际的疯狂涨势。

究其原因，更多呈现出人为推高的痕迹。

加怀山，延安人，在西港靠卖凉皮起家，此后摇身一变成了当地的炒地皮大王。2016年，来西港旅行时，加怀山发现了餐饮业商机。回到国内，他就开始找做陕西面食的师傅，用20万的价格从当地挖了一堆面食师傅到西港卖凉皮。

“来了就火爆。每天带来的利润是1000多美金。”加怀山曾这样描述生意的火爆，这也带旺了铺子，有人跑来问这个铺面要不要转租，这让加怀山看到了另一个商机。他将沿街的铺面以1000美元的价格租下来，稍微粉刷一下，转手5000美元出租。第一桶金就这么赚到了。

“与其租商铺，不如自己买地、租地盖楼，成本更低，利润更高。于是就这样介入了土地市场。刚开始低价拿小的地块，然后高价卖出去，赚信息差，循环套利，以地养地，慢慢滚动起来。”加怀山如此介绍自己的成功经验。

赶上了好时候的加怀山，手里囤积了一批机场附近的30公顷土地，以每平米1美元的价格买入，洪森总理连任之后，以每平米30美元卖出，一倒手就翻了30倍。

去西港冒险的人不少，无论是做餐饮、小商品买卖的，还是其他行业，最后发现倒腾什么都不如倒腾地皮来钱更快。

西港曾涌入不少中国投资者及商家。图片来源：无冕财经

在2018年柬埔寨大选之前，太子集团“all in”地接手了一批“恐慌性抛地”，大选之后地价立刻涨了五倍，而进入2019年后，这批地的价格翻了十几倍。

炒地导致现在的西港“很难找到没有卖出去的地皮，黄金地段的地皮都只租不卖”，而房东早已转了几次手，甚至出现“四手房东”。

“在领海大道一带的地价已经涨至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司总经理瓦威良坦言，“没有任何国外投资商敢于高价收购土地，只有中国投资商。”

这是西港“一夜暴富”背后的真相，但泡沫很快随着打击网络博彩的到来而破裂。在中介公司的肖骁（化名）最有感触，今年7月底刚交了定金的两名租客，觉得政策风向有变，放弃定金突然毁约，“一个交了2万美元，一个交了3万美元，都不要了。”

幕后推手

正如2008年的金融危机，给柬埔寨房地产业造成的冲击。

根据柬埔寨官方部门数据，2008年，柬埔寨的房地产开发投资为31.9亿美元，2009年下降到19.9亿美元，2010年仅为8.4亿美元。到2010年底，金边的土地价值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。

2011年，在强劲的经济增长和新的外资所有权法的推动下，市场开始复苏。在金边，从2012年到2017年，公寓的平均售价翻了一番有余，从每平方米1460美元涨到3212美元。

这一切得益于外资的进入。2005年，柬埔寨政府修改了投资法，允许外国人拥有建筑物。然而，当时这项法律并没有得到实施。直到2010年4月5日，柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。由此，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

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无冕财经特约研究员整理柬埔寨央行数据发现，2018年流入柬埔寨房地产市场的外来直接投资（FDI），总额为30.83亿美元，比2017年的26.73亿美元增长12%。而流入到房地产市场的外资约为3.68亿美元，占外资总额的10.5%。2014年至2018年，外国人对柬埔寨房地产的投资，已累积达到18.88亿美元。

柬埔寨央行表示，流入到房地产业的外资“继续强劲增长”。房地产业的强势增长，使得其成为继农业、制衣、旅游业之后的柬埔寨第四大支柱产业。根据柬埔寨国土规划和建设部的数据，2009年至2019年，柬埔寨建筑业累计投资额达430亿美元。仅今年前9个月，柬埔寨建筑投资项目达3433个，投资额突破64亿美元，同比增长34.7%。

2015年，柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%。2019年1月公布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中，金边又以16.7%的涨幅跃居全球房价涨幅第一。

据“斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数”，金边房价涨幅大，投资回报指数较高。图片来源：无冕财经

尽管柬埔寨国民生产总值连续8年保持了7%的增速，但相较人均1511.13美元的收入来说，作为支撑房价飞涨的根基，似乎太过薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言，土地投资取决于市场需求，但柬埔寨的房地产价格同比继续增长20%至30%，部分地区仍处于泡沫之中。

 

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来源：无冕财经
责编：Zoe Chan

柬埔寨新重划区 房产投资潜利大

柬埔寨东邻越南，北邻寮国，西邻泰国，西南面暹罗湾，距离中国约3个半小时的飞行距离，国土有18万多平方公里。根据2018年统计人口为1,500多万人，高棉人占90%，越南人5%，华人1%，其他4%。目前人口平均年龄约30岁，是人口红利很高的国家。

柬埔寨的首都为金边市，位在国土靠南的地方，居住人口及工作流动人口有200多万人。离首都最近的机场为金边国际机场，位於首都的西边，从机场到金边最繁华的旧市区约8公里。

来源：经济日报

长富国际地产总经理郑哲升表示，过去由各国来到金边的从商人士皆居住在旧市区，最多的地方就是知名的湄公河岸隆边区及桑园区东南侧，这里也是各国使馆的集中地，约略一个台北市的万华区大小，却挤满了各国人口，使这个区块开着各式的异国料理及各样不论是做本地生意或外国人生意的店家，但因为道路拓宽计划赶不上市场发展的规模，造成这里每天上下班时间的塞车情况特别严重。

不过，近年金边都市发展迅速且蓬勃，政府为了配合提供愈来愈多的人口移入也积极的开发新区块，故转而从原本靠湄公河金边东侧转往靠机场的方向西进。

柬埔寨国际全球地产总经理张珏铭分析，相较於旧市区中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地价格及每平米3,000~4,000美元的房屋价格，机场旁的这个重划区目前基期较低，房价每平方公尺约2,000美元即可入主。

来源：经济日报

目前在这区的新建案中，有一个较知名的是由柬埔寨最大的企业龙头皇家集团所开发的项目皇家公寓（Royal Condo），顶着本土最大企业的光环，皇家集团在这个建案的硬体，软体上皆采用最优质的配备，气派迎宾门厅丶酒店式管理丶沙龙丶户外泳池丶俱乐部丶SKY-BAR空中景观花园等。（点击图片查看更多房源详情）

张珏铭表示，目前机场周边一房的租金行情约为每个月600~850美元，价格差距取决於建案本身的质量及外在交通便利性，机场出入口对面及连外道路沿线上的房屋，因属於住商混合的旧城区，所以纵使是新的建案，也较难提升租金报酬率。相比之下，德他拉分区的新重划区，因为城市规划的大利多带来的实质租金效益加成，使得这个区块的建案产品成为了市场新宠儿。

 

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