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疫情下，那些投资海外楼市的中国买家怎样了？

疫情以来，国际航班运行受限，中国买家海外置业受阻。不止如此，连锁反应开始出现，多个国家的楼价出现大幅变动，海外置业成本与收益的天平也开始失衡。海外楼市风云涌动，海外楼市投资的链条中之间出现了一条“银河”，跨越这段距离变得不再简单。

而投资者、开发商、中介的故事则需要“从那个病毒讲起”。

海外置业的中国买家大批离场

2019年年底，在北京工作的明川（化名）发了一条朋友圈：有没有人一起组团去普吉看房子，想给自己找个地方养老。彼时，明川在国内的一家知名房产机构的网站上看中了位于泰国普吉岛的一处度假公寓。

明川曾两次前往泰国普吉岛度假，并迅速被当地的气候和风景所吸引，海外置业的想法也就此萌生。“那处公寓离邦涛海滩很近，整个酒店公寓一共7层，项目内部还建造了泳池和沙滩。关键是价格，46平米的一室一厅售价在100万元左右。”明川在接受《华夏时报》记者采访时表示。

明川订了2020年2月中旬前往泰国普吉岛的机票，她打算和朋友一起去实地考察一下楼盘，当地有工作人员已经安排好了住宿等一切接待事宜。随后，疫情爆发了，明川的计划被迫搁浅，退订机票和酒店，而在泰国买房置业一事整整一年都没有了下文。

和明川一样陷入焦虑情绪的是中介王萍（化名）。以泰国楼市为例，亚洲房产科技集团居外IQI发布的数据显示，泰国楼市最活跃的外国买家群来自大中华地区，占所有外国买家交易的68%，其是占比最高的外国买家群体。疫情使王萍的工作暂时按下了“停止键”，所有的工作集中在稳定客户心态，而不是促进成交这一方面。

“其实泰国、菲律宾、马来西亚、甚至包括欧美国家，中国的置业者只是占一小部分，大部分的房源还是内部消化。作为外国买家中占比最大的中国置业者，因疫情的出现，去海外购房的数量也是大幅减少。”王萍向记者表示。

王萍说：“从2020年的情况来看，有海外置业意愿的客户数量没有明显的变化，但是成交的数量肯定是比不过往年。现在大家没办法实地去海外考察，我们也实行了线上看房，但是仅仅是对项目做一个了解，真正在线上签约的人很少。”

连锁效应下，多国房价大幅变动

“我的大部分客户目前都处于观望状态。受到疫情的影响，海外房产的价格走势不稳。大家都希望能够避免投资失败的风险，想看看明年房价会不会低一点。”王萍向《华夏时报》记者表示。

2020年12月份，韩国房产调查机构发布了住宅价格报告。报告显示，2020年11月份，韩国住宅交易价格相比较同期上涨了1.43%，创下了近17年以来的单月最高涨幅。其中，韩国釜山市的房价涨幅达到了2.36%

同时《海外地产房价地图》显示，截至2020年9月份，美国成屋销售中位价283496美元，同比上涨了10.5%。加拿大的房价整体也出现了较大幅度的变动。数据显示，截至2020年10月份，加拿大房屋销售均价为607250加元，同比上涨了15.2%。

2020年11月份，小琪（化名）登上了前往英国曼城的飞机，开始了留学之路。“选择在这个时候去留学，是因为好不容易申请下来的学校和签证都快到期了。”小琪向记者表示。

同时，近期，英国疫情严重，居家办公则推高了英国的房价。此前，小琪的父母打算在英国购买一套投资公寓，方便小琪上学的同时，也可以投资使用。最终，因为海外看房受阻且房价上涨严重，小琪的父母难以承担高位买房的风险，转而为她租下了一间Studio。

英国国家统计局发布的报告显示，截至2020年9月份，英国的平均房价同比上涨了6.4%。英格兰的平均房价在26.2万英镑-35万英镑之间，同比增加了4.9%。

在泰国“救市”政策下仍“不敢买”

与投资者的焦虑相比，海外房产中介对于未来的行情多数持乐观态度。“泰国、美国、英国等楼市的租金回报率普遍比较高，一般能够超过4%。对于投资者而言，这个数值是比较吸引人的。疫情仅仅是让海外置业的需求后延，并不会消失。”王萍向《华夏时报》记者表示。

“比如在泰国投资楼市，其实并不是一件着急的事情。泰国的公寓大多数是期房项目。目前的外汇管制比较严格，几乎所有的流程手续都可以在国内完成，但是资金要分批次汇到境外。”Ariel向记者表示。

“总价比较便宜，就算升不了值，我也可以自己住着养老。”明川说明了自己打算在泰国普吉岛置业的心态，她给自己留的退路是“最起码不会赔”。但同时，明川注意到，在2020年12月初，有媒体报道，泰国政府计划推出“买房送签证”政策，以此来鼓励外国人投资泰国房产。

《华夏时报》记者了解到，该政策的具体内容是，自2021年1月1日-2022年12月31日，向在泰国购买了价值至少1000万元泰铢（折合人民币约217万元）现房的外国公民提供5年长期居留签证，且房产也必须保留至少5年。

这则刺激购房的政策却让明川在泰国买房打了“退堂鼓”。“疫情严重冲击了泰国的经济，出台这样一个政策也是为了提振当地的房地产市场。

很多中介都给我推送了打折促销的房源。但是现在我也不敢‘抄底’。如果海外疫情得不到控制，没办法去泰国，买了房子又该怎么打理呢？”明川说。

目前，海外疫情尚未明朗。泰国则是从2020年12月中旬开始爆发了新一轮疫情，且在不到一个月内的时间里，疫情已经迅速蔓延至了国内的57个府，确诊病例超过了5000例。

明川的担心不无道理。“我和朋友之前去泰国普吉岛玩的时候住的是民宿。民宿的负责人是泰国人，她从一位中国人的手里租下了这栋房子，按年来支付租金。因为是旅游城市，游客多，租金也比较高。我当时想，自己买了房子也可以出租做民宿，这也是投资的方式之一。”明川说。

不过，在2020年，明川一直没有在爱彼迎网站上看到那家民宿的消息，那处房源已经下架。明川转而通过微信联系了民宿负责人。民宿负责人向明川表示，泰国旅游业受疫情影响严重，在爱彼迎上民宿的出租率并不高，因收入无法与支出平衡，民宿的负责人并未再续租房源。而目前，这栋房源也是在空置状态。

“泰国的公寓相比较国内而言是便宜很多。在曼谷，一般的小公寓售价在100多万元人民币。目前，泰国普吉岛公寓的租售比是比较高的。”从事海外房产工作的Ariel向记者表示。

Ariel向记者展示了Oceana Surin苏林海景公寓项目，该项目的一个户型面积在45平米左右，总价100元人民币。同时，开发商针对海外置业者提供包租服务，包租3年，每年的收益为8%。“也就是说，花100万元的费用，年收益是8万元。”Ariel表示。

尽管开发商给予的服务看起来非常具有“吸引力”，但泰国的房价似乎步入了下行通道，租金水平也并不乐观。居外IQI发布的报告显示，泰国房产经纪行业预计，未来12个月内，新房均价将下降3.9%，二手房均价将下降6.7%。同时，住宅租金预计将下降6.9%，其或许会到2022年第三季度才会再次出现攀升。【泰国住宅调查与指数2020第四季度】完整报告，请点此下载。

除了市场风险之外，在国外购房还面临着较大的政策风险。“很多人来国外买房子，是觉得国外的房价低一些，而且很多国家的房子是永久产权。但是购房者需要了解当地的购房政策。但一般的外国买家对政策了解不全面，便容易出现投资失利的情况。”王萍向记者表示。

“目前加拿大将计划针对外国购房者来征收新的税费，帮助抑制海外投机性购房需求。类似政策上的变化对于海外购房者而言也是一大风险。”Ariel对记者说。

利用便捷发达的交通技术，从中国飞往全球各个国家的时间都在缩短，前往东南亚国家不过3-5个小时的时间成本。但在这一特殊时刻，中国买家海外置业难度在同步增加，市场在等待回暖。

延伸阅读：

来源：华夏时报
责编：Zoe Chan

泰国买房攻略【2021版】

一直以来，泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷，是一个充满活力的大都市，拥有引人入胜的历史，让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处，也是一个令人神往的居住地。

据《曼谷邮报》2020年1月的报道，蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选，占全国国内生产总值（GDP）的12%。旅游和体育部（Tourism and Sports Ministry）的数据显示，2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上！同年游客收入增长3%，达到1.93万亿泰铢。

2020年居外客户兴趣热度排行，泰国高踞榜首，成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际，泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪，叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期，以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策，都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约215万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。

那么，2021年我们应该如何投资泰国房产呢？居外IQI将从海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理投资组合4个方面进行探讨。

对海外投资者的限制

虽然外国人不允许在泰国拥有土地，但可以通过在泰国注册一家至少拥有51%泰国所有权的公司来拥有土地。另外，外国人也可以选择拥有30年可续约的土地财产。买家可以在土地部续签30年的租约，最长可达90年。这种续约不能登记，承租人也不能出售、转让或转租该物业。

由于法律限制，大多数海外买家选择购买永久产权的公寓，外国人可以拥有最多49%的单位。买家可以指定委托书（POA）来转移物业的所有权，授权将在地政署进行。

曼谷全新低层豪华公寓项目Walden Thonglor 8，2卧1卫售价约¥274万。

买房贷款与税费

外国人在泰国购买房产，在签订购房合同前，需要支付约10%的预订费作为定金。

下一阶段包括向开发商支付30%的首付款，以确保预订。待项目完工后，全额支付70%的余款，所有权就会转移到您的手上。不同开发商的付款方案可能有所不同。

一般来说，外国买家会在国内融资，然后在收到汇款通知后将资金转入泰国银行账户，以方便付款。然后，泰国银行会出具一份外汇交易表，作为在土地厅转移所有权的证明。

泰国央行于2019年4月1日出台了新的房产贷款准则和限制。 如果第一笔抵押贷款不到3年，或者房产价格在1000万泰铢（约215万元人民币）或以上，第二套住房买家的最高贷款额度将被限制在房产价值的80%；第三套住房及以后的购房者的贷款额度将被限制在不超过房产价值的70%。

泰国房地产税费一览表

购房期间的其他费用包括一次性的偿债基金和注册价值2%的转让费。

根据不同的因素，如所有权的时间长短，房产税为3%至8%。如果房产在“tabien baan”（一种政府发行的小册子，列出了泰国特定地址的所有登记人）中登记至少一年，或者业主持有该房产超过五年，则可免除此税。

虽然泰国没有资本利得税，但如果从购买之日起5年内出售房产，则出售房产的收入将被征税。根据所有权年限的不同，税率在售价的1%至3%之间。印花税和预扣税在出售房产期间适用。

挑选合适的物业

泰国住宅物业需求持续上升。根据泰国银行的数据，继2018年增长7.7%之后，2019年第一季度全国范围内，土地和建筑交易量同比增长3.8%。

在目前的经济状况和抵押贷款规则收紧下，最近几个季度的曼谷住宅房产价格虽然观察到一些放缓，但基本保持稳定。

除了价格外，海外买家在购买前考虑的因素还包括该地区是否有著名的地标性建筑，以及该地区公共交通系统的连接性，以及是否受益于直达旅游区和商业区。特别是曼谷市区，在2020年曼谷城市规划生效后更是炙手可热的投资地点。

如果您有意投资泰国房产，请选择基础设施先进的地点。除了曼谷之外，外国投资者还可以考虑投资的其他高需求地区包括普吉岛和芭堤雅等海滩度假区，以及泰国第二大城市清迈。居外网的过千套泰国真实房源覆盖各个热门地点，让您足不出户都可以安心搜房。马上一键检索泰国好房

投资组合管理

与任何海外投资一样，外国投资者可能对当地租赁市场的了解有限，也不知道如何将其房产出租。

在泰国，越来越多的房产投资选择聘请专业的房产管理公司，他们对市场有着敏锐的洞察力，并拥有管理此类房产的经验。这就最大限度地减少了投资者开始赚取回报所需要的知识、时间和精力，吸引了那些追求被动租金收入的投资者。

总而言之，作为海外房产投资者，在投资国外市场之前，需要正确评估市场和投资可行性。

延伸阅读：

参考来源：利斯苏富比
责编：Zoe Chan

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居外IQI看点：泰国与阿联酋疫情年争相推出新签证抢人

作者：何丹尼，亚洲房产科技集团居外IQI董事总经理

2020年11月，阿拉伯联合酋长国和泰国都宣布了新的签证，他们希望能帮助他们的经济和房地产市场在经历了困难的疫情之年后能在2021年反弹。两国正争夺富豪投资者的心。

2021年，吸引外国投资者的比赛将比以往任何时候都要激烈。疫情使得吸引投资比2019年更加关键。泰国和阿联酋正在迅速而积极地采取行动。

泰国和阿联酋正在对投资者移民进行正面竞争。两者都为投资者提供了有吸引力的生活方式和长期居住权。阿联酋为企业家和有才华的专业人士提供了更多的机会，而泰国则提供了更多的生活方式，并在其签证套餐中包含了从按摩到精英高尔夫球场的一切。

乍一看，阿联酋的黄金签证与泰国的黄金签证大相径庭，但潜在的申请人却有很大的重叠。来自印度、中国、日本和美国的申请人现在可以在决定希望在哪里生活和投资时，将比较不同国家的优劣。

为什么富人需要投资签证？

富裕的投资者寻找能够为他们提供生活方式和财务机会的签证。最重要的好处是免签证前往理想的目的地，居住权，子女的教育机会，以及生活方式，职业和投资潜力。

投资签证公司报告称，与2019年相比，2020年富裕投资者的需求将增长25%至50%。印度是投资签证申请人的第一大来源国，但来自美国人的需求增长更快。美国现在是排名第二的投资者签证申请人来源地，而2019年仅为第六位。根据一家顶级投资签证公司的数据，与2019年同期相比，2020年1月至11月来自美国国民的投资签证咨询量激增了235%。

泰国房地产投资签证新政

泰国11月宣布的新签证以5年居住权换取1000万泰铢（约合216万人民币）的住宅房地产投资。这意味着，每100名获批的申请人，将有10亿泰铢（约合2.16亿人民币）的新投资涌入房地产市场。新的房地产签证为苦于新的豪华公寓供不应求的泰国开发商洒下了一条生命之光。

房地产投资者将不得不迅速行动，因为泰国的投资签证计划只有两年的时间。它将于2022年12月31日结束。外国买家必须选择一个你可以在该日期之前交割的房产。申请时，你需要护照、外汇账户、显示你拥有该房产的文件，以及证明你至少20岁的文件。

泰国已经提供其他长期黄金签证，提供旅游和生活方式的便利，但以房产投资换取居住权是新的。到目前为止，泰国的黄金签证要求申请人支付一笔不菲的费用来获得居留签证，而且你无法拿回这笔钱。通过购买房地产而不是支付费用，你有可能获得收入或以后转卖掉你的房产投资。

泰国在2020年前三季度发放了2398张黄金签证，平均每月约266个。最便宜的签证选择是最受欢迎的。只有约1%的申请人采取了200万泰铢（约合43万人民币）的精英终极特权。约57%的申请人申请了精英易达签证，该签证需要50万泰铢（约合11万人民币）。

延伸阅读：

阿联酋的签证

阿联酋为房产投资者、企业家以及优秀的专业人士和学生提供长期签证。11月，阿联酋宣布了一项新政策。现在，它将向所有博士、医生、成绩优异的大学毕业生和多个高科技领域的工程师发放10年黄金签证。

与泰国不同的是，长期以来，阿联酋向在当地投入至少500万迪拉姆（约合880万人民币）的房地产投资者提供黄金签证。这与泰国的黄金签证不同，泰国的黄金签证致力于促进旅游业的发展，包括水疗、高尔夫游戏、机场接送和医疗检查等福利。阿联酋希望人们来其国家工作，而泰国对可能在就业市场上与当地人竞争的专业人士存在疑虑。

延伸阅读：

泰国和阿联酋的房地产前景

我的同事IQI泰国公司董事总经理Somsak Chutisilp认为：

“许多投资者认为现在是投资泰国市场的绝佳时机。我非常相信市场将在2021年重启步伐。疫情是对经济的外部打击，而不是内在疲软的结果。

“由于泰国对COVID-19的出色处理，现在的投资者和移民比以往任何时候都更有吸引力。旅游和贸易恢复后，经济增长可能会高速反弹。房地产市场前景良好。尽管现在库存过剩，但计划中的项目已被取消，新房供应也有限，这对价格有支撑作用。”

我的同事IQI-阿联酋国家总监Omer Ali Khan认为：

“迪拜房地产市场的前景与泰国相似。这两个国家的楼市都受到疫情和新公寓供过于求的影响而疲弱。这两个国家看起来都有可能在2021年复苏。经济活动和房地产需求将在这个休整期后以高于2019年的水平恢复。

“需求和交易都在上升。根据迪拜土地部门的周报，11月，房地产和物业交易价值为39亿迪拉姆（约合68亿人民币），从截至周四的一周内的1400笔交易。60块地皮以4.1283亿迪拉姆（约合7.27亿人民币）售出，944套公寓和别墅以15.8亿迪拉姆（约合28亿人民币）售出。

“我们期待反弹，阿联酋非石油经济将在2021年扩张4.2%。这是在艰难的2020年之后，GDP下降了7.4%。牛津经济学认为，经济将在2022年中期恢复到危机前的水平。”

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

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2021预测：泰国推“买房送签证” 住房市场有望下半年复苏

据泰国中华日报报道，在临近2020年尾声并迎来2021新年之际，泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪，叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期，以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策，都对住房市场产生了正面影响。

新冠肺炎疫情已导致2020全年曼谷和周边府治推出销售和过户的住房数量大幅萎缩。展望2021年，住房市场应可走出低谷，但未来趋向仍将面临各种挑战，无论是经济复苏状况、消费者购买力还是国内外新冠肺炎疫情。此外，处在高位的累计待售住房数量尤其是累计数量加速增长的联排别墅，使经营商对推出新项目仍持谨慎态度。鉴于上述因素，开泰研究中心认为，2021年在曼谷和周边府治推出的新住房项目将为7.2-7.5万单位，萎缩1.4%至略增2.7%。

至于泰国消费者的购买力，预期将与2020年相近，因经济因素正在从新冠肺炎疫情的影响中恢复过来，导致消费者购买力尚未恢复并对工作稳定性感到担忧。与此同时，预期外国消费者的购房需求复苏仍有限，因国际旅行限制和全球重要国家再度爆发新冠疫情将对外国消费者的信心和购买力造成影响，以及来自各国住房市场的竞争也将影响外国消费者的购房决定。

上述因素使开泰研究中心认为，2021年曼谷和周边府治的住房订购量将为7.1-7.6万单位，萎缩5.3%至略增1.3%，而曼谷和周边府治的住房过户数量将与2020年相近，即预期为18.5-18.9万单位，萎缩1.1%至略增1.1%。不过，仍必须密切跟踪政府的刺激经济措施，因可能对未来的住房业带来积极的促进作用。

此外，房地产市场的竞争将加剧，尤其是大型经营商对所有客户群均采取了积极主动的战略，促使中小型经营商必须调整营销策略以保持市场竞争力。除住房产品和位置地点外，一个住房项目是否取得成功还取决于各方面的管理能力尤其是成本管理。

总而言之，开泰研究中心预期2021年房地产市场将进入逐渐调整的阶段，因住房市场的不利环境条件使经营商仍需审慎投资，同时住房交易活动仍受到各种限制，经营商仍必须持续积极进行市场营销活动。在销售低迷，但经营成本如建材价格和土地价格保持高企，以及预期土地和建筑物税将全额征收的情况下，经营商可利用技术来提高贴近客户的能力，包括使用信息分析技术处理数据，转向通过在线渠道进行市场营销活动，以虚拟现实技术创造二维和三维模型以迅速吸引和接近大量客户。

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来源：泰国中华日报
责编：Zoe Chan

从明年1月起，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约217万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。

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泰国购房换精英签证，实际怎么操作？｜居外专栏

从明年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约217万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。这种叫做“Flex One”的新的会员层级据报道是11月份获批的，旨在向泰国的房地产行业快速地注入资金，而泰国的房地产行业因为疫情一直没有达到2020年的销售预期。

“开发商缺乏现金流，一些开发商债台高筑，精英签证新的会员层级选项可以帮助它们免于裁员，”泰国尊荣卡公共有限公司主席Somchai Soongswang告诉《日本经济新闻亚洲评论》。他同时指出，决定将购买资格限制在现房的目的是消化过剩的房产，迅速地改善现金流状况。11月份的时候，泰国房地产协会发出警告，如果政府不干预，4季度各房产公司数以千计的工作岗位危在旦夕。

实际怎么操作呢？

泰国大型的房产开发商（截至目前已经有至少4家泰国最大的开发商签约了）将购买定价50万泰铢的直通卡（1月起将涨至60万泰铢），把签证和潜在投资者要购买的房产绑定在一起。只要潜在投资者选择投资至少1,000万泰铢，他们就可以选择购买一套或者多套公寓。但是，只能从同一个开发商那里购买。

如果投资者想把通过买房获得的直通卡进行升级（比如为了更长的居留期限），他们只需要支付直通卡和更高层级会员资格之间的差价。

泰国精英签证项目目前有9个不同的会员资格层级选项，活跃会员超过1.1万名。在于9月结束的上一个财年，这个项目吸引了2,674名会员，这是一个创纪录的数字。

签证前景如何？

作为对消息的回应，亚洲最大的在线房产交易平台的负责人对项目未来似乎非常看好。

“对申请人来说，这是很吸引人的，因为你的钱购买的资产可以帮你赚取收益，你未来也可以卖掉，”居外IQI的执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示。“你当然也可以选择自住。精英签证项目中其它选项都要求你向政府支付不可退还的费用。”

奇米尔先生表示，此举相当于“向因为疫情被淹没在未售房产浪潮中的开发商扔去了一条救生索”，中期来看，他对泰国的房产市场还是很有信心的。“泰国对疫情应对很不错，作为居住地的吸引力增强了。在旅行和贸易恢复正常后，泰国的经济增长很可能大幅度反弹。房产市场的前景很不错。尽管目前房产过剩，但是很多计划中的项目已经暂停了，所以未来几年的供应会受到更大的限制。此举有助于支撑房价。”

不过，他的乐观情绪也有所克制。他指出，只要边境管制仍然存在，我们就不应该对新政策抱太多期望。“除非旅行恢复正常，否则这个签证不会取得太大的成功，仅限于那些已经在泰国生活，然后又希望延长居留期，在疫情背景下去楼市抄底的外国人。”

1,000万泰铢可以在泰国楼市买到什么样的房子呢？目前的话，在曼谷市中心可以买个一个有两间卧室，两间浴室的公寓，在郊区的话，面积则可达250平方米。

12月5日，《投资移民知情者》未能联系上2017年以来就成为项目特许权获得者的恒理合伙人，无法获得它们的评论。

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居外IQI调查：明年越南、菲律宾楼市看涨泰国看跌

亚洲房产科技集团居外IQI近期陆续发布菲律宾、越南和泰国三个东南亚国家的房地产经纪人调查。调查显示，越南和菲律宾的经纪人对未来一年当地房价以看涨为主，而泰国房产经纪人则预期新房和二手房价均小幅下滑。

12月4日发布的越南楼市调查显示，基于2021年越南GDP或回升至6.3%的预期，越南房产经纪业界预计未来一年越南新房价格平均涨7.3%，同期，二手房价格上涨3.7%。

越南超过90%的受访者认为，本地投资买家将在未来一年内增加交易量。70%的受访者认为，外国买家在未来一年将增加交易量。外国买家是越南新房市场的第二大买家群体，占新房购买量的16%。

菲律宾房地产经纪业界对楼市预期也相对乐观。受访房地产经纪人大多认为，未来12个月内全国住宅价格将上涨3.2%。但过去几年房价翻番的菲律宾首都区域楼市近两年表现相对疲软。当地经纪人认为，马卡蒂市的房价未来一年将下降2.3%，未来两年该市房价和租金表现仍然将落后于全国。

在菲律宾，25%（占比最高）的业内受访者表示，未来一年全国交易量增长很可能来自外国买家。

泰国楼市预期相对没那么乐观。当日发布的报告显示，泰国房产经纪业界预计，未来12个月，泰国新房均价将下降3.9%；二手房的预测更糟糕，同期平均价格将下降6.7%。

外国买家同样是泰国新房市场的重要力量，其占比大约为23%。最活跃的外国买家群体来自大中华区（占所有外国买家交易的68%）、新加坡(18%）、日本（11%）、英国和美国（各占7%)。据媒体报道，泰国政府考虑推出购房换5年居住签证计划，以提振外国买家的购房行为。

中国买家在上述三个东南亚国家均较为活跃。居外IQI联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，不少中国买家认为越南楼市会重复中国城市化进程中的楼市成功故事。加之今年越南的疫情管控出色，经济在东南亚率先复苏，中国买家对越南房产或增加投资。

同样的趋势可能也发生在菲律宾。在调查中，大约有一半的菲律宾经纪人称，中国内地购房者在第四季度达成的交易量可能高于今年前三季度。

完整的《2020年第四季度住宅调查与指数报告》，请到居外买家趋势报告页面免费下载。

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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

东南亚早就成为中产阶级海外置业新宠，哪里才是真正具有高回报实力的价值洼地？

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重磅！外国人泰国购房满¥217万即获居留签证 2021年首季实行

随新冠肺炎重创全球经济，泰国房地产受到冲击。泰国政府为了振兴房地产市场，转向外国资金着手，考虑推出置业换取5年居留签证的方案，希望吸引外国投资者定居泰国。

根据日经亚洲评论（Nikkei Asian Review）报道，这项特殊签证名为“Elite Flexible One”，价值50万泰铢（约10.8万元人民币）。

外国买家只要购买一个单位或以上的住宅房产，总值超过1,000万泰铢（约217万元人民币），即可免费或减费获得价值50万泰铢的5年居留签证。

泰国法律规定，外国人不得购买泰国的土地，但可以购买公寓或大厦的单位，因此提出买住宅的相关优惠方案。

负责泰国签证工作的“泰国益利尊荣卡”（Thailand Privilege Card）公司主席Somchai Soongswang表示，签证持有人可以享有机场VIP待遇、优先入境通关、1年24次往返机场豪华专车接送等服务。

Soongswang未透露更多相关细节，仅表示该项计画将於2021年第一季实施，预计为期2年。但所购买单位必须即可入住，尚在兴建中的预售楼花不符合资格。

受疫情影响，泰国房地产开发商现金流短缺，主要开发商近期已经裁员了上百名员工。泰国房地产协会主席警告，如果政府再不采取应对措施，第四季将有超过2000名房地产业从业人员失业。

事实上，泰国早在2003年就推出这项被昵称为“精英签证”的居留签证计划，目的是吸引高收入的外国人士长期居住在泰国，但这次是首次将此签证与房地产相结合。

近年来泰国吸引了来自中国大陆、中国香港、中国台湾、美国、新加坡等海外买家，首都曼谷和旅游胜地芭堤雅、布吉岛都是这些买家的首选。

不过据调查，2010年至2018年，曼谷每年平均都有10.5万户新公寓住宅单位发售，但一年仅有9.6万户卖出，明显供过於求。在疫情之前，又因为中美贸易战和泰铢升值，泰国房地产市场的中国资金自2019年就出现萎缩的情况。

出行限制和疫情会不会影响对这个新签证的反应？新签证与泰国现有的签证，以及其他国家的签证相比如何？它会受欢迎吗？在前两个月能有多少申请者和交易量？

下面我们从亚洲房产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）获得了一些数据和答案。

奇米尔先生表示：

“给投资者提供5年的签证，以换取购买房产，这与希腊、葡萄牙和西班牙等国家提供的居留签证类似。对于申请人来说，这很有吸引力，因为您的钱投进了一个可以赚取回报的资产，以后您可以再卖掉。您还可以住在房产里。其他的泰国精英签证都需要向政府缴费，而您永远也拿不回来。

“泰国还没有正式宣布这个新的投资签证。如果他们推出，更多的细节可能会在1月份之前公布。政府已经推出了新的60天旅游签证和可续签的智能旅游签证，还透露将给投资至少100万美元的外国人发放工作许可。

“这给那些因疫情而淹没在未售出单位中的开发商抛出了一条生命线。楼市会不会复苏？我很有信心，会的。疫情是对经济的外部打击，我们希望能在第二季度解决。由于泰国对新冠肺炎疫情的出色处理，泰国成为一个更有吸引力的居住地。在旅游和贸易恢复后，经济增长可能会以高速反弹，房地产市场前景良好。尽管现在存量过剩，但许多计划中的项目已被搁置，因此未来的新供应管道比近年来更加有限。这将有助于支撑价格。

“2020年前三季度泰国共发放2398张精英签证，平均每月约266张。更昂贵的签证选择是最不受欢迎的，只有约1%的申请人获得了200万泰铢的 “精英终极特权（Elite Ultimate Privilege）”。相比之下，57%的人申请了只需50万泰铢的 “精英轻松通行（Elite Easy Access）”。

“这种新的投资签证需要投资1000万泰铢。在恢复正常旅行的情况下，提供这样一个项目的头两个月，大约会有50到100个申请人申请，将为泰国带来5亿至10亿泰铢的房产投资。

“在正常旅行成为可能之前，这种签证不可能有太大的成功，除非是已经在泰国居住的外国人，他们希望延长自己的逗留时间，并认为有机会在疫下房市“捡漏”。

“在所有泰国精英签证的持有者中，中国公民占31%，比随后日本人的比例大4倍。”

曼谷泰国房价走势以及房产价格

去泰国的人数这几年一直都是只增不减的趋势，尤其是曼谷，并且很多人去过之后有想留下来的欲望，所以购买泰国房产的人士在不断增加。除此之外，还有很多投资者也比较看重泰国的房产，曼谷是最人们的投资城市。曼谷泰国房价走势如何呢？它们的房价状况又是什么样的呢？曼谷的房价这几年一直是上升趋势，并且好位置的房产回报率非常的不错。

根据2018年的数据可以得知，泰国曼谷房产均价一平米大约为13万泰铢-14万泰铢左右，到2020年，曼谷的房产价格一直都是不断上升的趋势，目前该城市房价的涨幅已经超过了8%-10%左右。真是因为曼谷的前景非常的可观，所以很多人都想在分一杯羹。现在在曼谷购房和之前相比要困难些，毕竟曼谷的综合能力强，房产不仅价格会上涨，房值也会上升。

曼谷房产的租金回报率是全国最高的城市，曼谷的人口密集度非常的稠密，市场对于住房的需求量很大，很多房产投资者在曼谷购买房产之后会立马出租出去，正是在这样的状况下，曼谷的房价和租金在不断飙升，租金回报率早在两年前就保持在5%左右，2020年它的租金回报率可以直接高达10%（地段位置极佳的地方），一般平均保持在7%左右。

曼谷市中心的房价是最高的，2020年它一平米的均价可能已经达到了15万泰铢左右。未来几年的发展中曼谷的房价理所当然的会持续增长，增长的幅度可能会高达10%以上。泰国除了曼谷之外，还有一些城市的房产价格也是不断上涨的，智能说涨幅没有曼谷那么快。从投资的角度来说曼谷的房产还是具备较好的升值空间的，条件允许的话投资一套不错。

2020泰国公寓曼谷最贵的是哪些？

泰国这几年的房产价格上升的很迅速，和30年前的房价相比，它已经上涨了1000%左右，关于公寓一直都是很多投资者在泰国首选的房产类型，其中曼谷的公寓是最欢迎的，曼谷公寓的均价一直在上升，现在一平米大约为6万左右。今天我们在了解一下2020年泰国公寓曼谷最贵的主要有哪些？曼谷公寓之所以被投资很多，是因为需求大且回报率比较可观。

98 Wireless 是948平方米的复式顶层公寓，目前是曼谷最贵的公寓，一平米的均价达到了685654泰铢（折合人民币为152367元），总体售价高达6.5亿泰铢（折合人民币为1.4亿元）。之所以这么贵，是因为它是Wireless Road上的旗舰项目，并且这里是曼谷的豪华住宅区，有很多外交使者，附近有BTS车站和美国大使馆，再加上其他原因，所以它很贵。

Supalai Icon Sathorn这个豪宅在曼谷的沙吞路，是曼谷的中央商务区，同时走遍的交通也非常的便利，现在最昂贵的单元是970平米五居室复式公寓。这套公寓每平方米的均价是289031泰铢（折合人民币为64229元），一套房产的价格大约是2.8亿泰铢左右（折合人民币为6222万元）。泰国公寓一般购买之后都是永久产权，所以它购买后归个人所有。

曼谷文华东方酒店公寓目前是整个曼谷公寓中第三贵的，最贵的房源一套的价格为2.133亿泰铢（折合人民币为4740万元）。这套公寓一平米的均价大约为561316泰铢左右（折合人民币为124736元）。公寓的面积在360平方米左右，站在里面是可以看到湄公河的景观的，并且周围有豪华的购物中心以及非常便捷的交通，地铁BTS金色线是专门为它简历的，所以拥有它就可以拥有壮丽的景色。

泰国曼谷最新的房价以及未来发展的趋势如何？

导语：曼谷是泰国的首都，是这个国家政治，文化，经济的发展中心，同时也是人口最为稠密的地方。这几年东南亚市场的房地产一直都很火热，曼谷的房地产就是其中一个。和发达国家的一些城市比例，曼谷的房价最高性价比，而且投资回报率也非常的可观。关于泰国曼谷最新的房价以及未来的发展趋势一起来详细了解下。

30年前曼谷市中心公寓的价格一平米大约为4000元-5000元，30年前曼谷最贵的房地产一平米大约为7000元。30年间泰国曼谷已经发生了天翻地覆的变化，现在的它是最热门的投资城市之一，是最具有潜力的城市之一，同时也是房地产投资回报较高的城市之一。具体情况我们看以下讲解。

泰国房地产的最新价格

根据泰国银行提供的资料可知，泰国独栋房屋，联排别墅，共管公寓以及土地的指数连续四个季度都是稳定上升的趋势，其中土地的增长是成倍的，第一季度是3.5％，第二季度是10.1％，第三季度是14.7。土地在不断的增值，房地产价格肯定同时不断的增长，更可况是曼谷地区的。

2020年曼谷最贵的房地产一平米的均价大约为120000左右，黄金地段的新公寓每平米的均价大约为60000元左右，和30年前的数据比例，其已经增长了1000％左右，现在曼谷的财产是非常紧俏的。曼谷无论是新房还是二手房，房地产价格和之前都要承担高出很多。

曼谷各区的房产价格

素坤逸区（Sukhumvit）是曼谷市中心最大的商业区，同时也是最大的公寓住宅区，因为交通方便和经济发达，所以这里的人口密集度十分稠密。各方面条件比较好，所以公寓的价格自然不低，一平米的均价大约为23万泰铢，和同时期相比上涨幅度达到了10.8%左右。

是隆/沙吞区（Silom/Sathon）这里是曼谷的CBD金融住宅区，是泰国金融发展的标志，也是该国家各大型公司的心脏以及居住地。这块区域是曼谷的第二大住宅区域，人口数量也不容小觑，公寓一平米的均价大约为22万泰铢，和同时期相比上涨幅度达到了10.6%左右。

拉玛九区（Rama 9）这款区域是曼谷规划发展的新CBD，地铁是它发展的中心轴，地理位置直接用四通八达形容。该区公寓的均价没有上两个区域高，但是也不低，一平米大约为17万泰铢左右，和同时期相比涨幅达到了10%左右。

泰国房市未来发展的趋势

根据预测，在未来5年的发展时间中，泰国曼谷的房产价格可能会翻倍增长，具体原因如下：

1、泰国曼谷的人口数量会为该城市带来巨大的经济红利。目前曼谷的常驻人口已经达到1600万左右，数量还在增加，对此住房的需求量也会增加，所以房价会上涨。
2、曼谷的交通变得越来越好，并且交规线的房价一直都是持续走高状态。2019年的第三季度的销售数量比第二季度整整高出168%，所以房价会上涨。
3、沿着交通的公寓房产每年的增长幅度大约在5%-10%左右，市场对于住宅的需求量很多，所以房价会上涨。

泰国曼谷的发展还是比较迅速的，这几年它一直都是热门的投资城市之一，黄金地段的位置房地产投资回报率最高可以达到8％左右，平均收益率保持在4％-6％左右，这样的收益试问问哪个一个投资者不动心？

曼谷的发展前景很可观，未来还有上升的空间，如果您想投资购买曼谷的房地产，可以把您的联系方式或资料留在上面，也可以直接联系我们，我们拥有最专业的团队，能提供详细的资料，让您尽快找到合适的、心仪的房屋。