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法国《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》将于今夏在巴黎实行

据法新社3月23日报道，《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》（ALUR）颁布一年之后，这套法律中涉及房租管理的“明星措施”将于今夏在巴黎实行。由于涉及到成千上万的房东和房客，这一措施的生效实施备受关注。房地产业者则不断抨击这项措施，认为这一限制房租的法律违背市场规律，只会使住房难现象更加严重。

《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》将于今夏在巴黎实行

据伊普索斯（IPSOS）民调所去年夏季为皮埃尔神父（ABBE PIERRE）基金做的一项调查，大多数法国人（56%）希望这个机制能够在所有的大城市实行，同时对这项措施在全国范围遭弃置表示遗憾。

政府去年夏季做出决定：在巴黎只以“试行的名义”实行有关房租管理的规定。房租管理措施主要规定：在签署新的租约或更新租约（双方默认的租约延期不属于这种情况）时，房租不能超过“房租参考价”的20%，也不能比“参考价”低30%。

省长根据地方房租观察所按房租行情计算出的房租中位数（LE LOYER MEDIAN）确定 “房租参考价”。

这个房租管理框架还需要政府的相关政令加以补充，才能发挥其效力。这道政令应确定当房租金额超过“房租参考价”20%时，在何种情况下，允许房东收取“房租补足金”。

住房事务部周一指出：相关政令去年遭宪法委员会驳回，新的文本目前交行政法院审核，应于5月时公布。接着省长将于6月公布一道命令确定“房租参考价”，然后巴黎将开始实行房租管理措施。

届时巴黎所有的房东和房客都可在巴黎地区房租观察所（OLAP）的网站上查询首都各个街区按房产类型而定的房租最低和最高“参考价”。

这项措施是否扩大到大巴黎地区其他城市？由于缺乏足够的数据，目前未列入议事日程表。

巴黎地区房租观察所去年11月公布了初步定稿的地段图，它把巴黎分成80个地段，按初步设定的房租中位数，以不同的颜色标记。这个房租中位数按3个 标准而定，分别为房间数目（一间、两间、三间、四间以上）、建造年代或时期以及地理位置。巴黎地区房租观察所未说明房租中位数的数字与有关标记的颜色。

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西班牙房价下跌40% 投资居留期放宽至5年 呈投资置业契机

移民专家就西班牙现今房价、移民政策及购房税收等情况进行了介绍，并给予了有意向在西班牙置业的购房者一些海外置业需要注意的事项及西班牙房产投资的前景瞻望。

Q：听说西班牙政府将修改投资移民法，请问将在哪些环节上有重大修改，对投资人而言有什么好处？

A：投资居留有效期更长，更方便：居留卡首次获批就是5年，在保持原有投资金额的情况下，居留卡有效期也从每2年调至每5年更新一次。这意味着居留身份的后期维护更简单方便，投资人及其家人不仅没有在西的“移民监”，前往西班牙更新居留卡的频率也大大降低。

投资居留更新可在华完成，更轻松：居留到期后，投资者无需登录西班牙更新居留卡，相关手续可以通过西班牙驻华使馆和领馆办理。这说明了西班牙移民身份的维护所需投入的财力和精力将大大降低。

移民获益人范围扩大，性价比更高：满18周岁的未婚子女或已退休父母，如果在经济上仍依赖投资人，均可随投资人一同申请投资签证。西班牙50万元的投资可以获得最多三代人的欧洲身份，投资价值提高。

办理流程优化，更省心：在签署订房合同后，支付一定比例的定金，申请人可在房产交易过程中，获得为期6个月的签证，以便申请人在房产交易期间往来西班牙。无须等到房产登记注册后才启动投资签证的申请程序。这利于投资者决策和整个办理流程的加快。

居留更新过程中权益保障，更安心：在有效期内申请更新居留卡的投资者，如果在居留卡过期后还未拿到更新的居留卡，可以在西班牙境内正常停留，直到办理程序结束，无需因过期而回国重新办理。

Q：持有50万欧元的“黄金居留”，是否可以在西班牙工作、做生意？

A：持有“黄金居留”，不仅可以在西班牙自由地工作和经商，也可以在欧洲范围内工作和经商。和西班牙的“非盈利性”居留以及欧洲一些其他国家的 移民政策不同，西班牙的投资性居留或“黄金签证/居留”旨在通过给予外国投资者居留身份和足够的自由来吸引外资。西班牙政府欢迎外国投资者投资西班牙并且 鼓励在西班牙的进一步经商和投资。由于西班牙的居留是申根范围的，西班牙的居留可以令投资者在欧洲范围内工作和经商。

Q：相比投资葡萄牙、意大利等欧洲其他国家，投资西班牙房产有什么潜力和优势，未来获利空间如何？

A：从价格方面看，由于西班牙土地面积为欧洲第二，本国人口密度远低于法国、德国、意大利等国，因此房价整体水平位于欧洲中等水平。在经济危机之后，以金融、房地产和旅游业为支柱的西班牙经济受到重创，需求锐减，整体房价一路下跌了40%，在价格上呈现了购买契机。同时，西班牙房市长期吸引着欧 洲和其他地区的外资，国内有严密的法律体系和职业协会监管，和葡萄牙相比，更不会因为扩大的外国投资客热潮而出现价格虚高的欺诈行为。从市场环境方面看， 一方面，西班牙由于独特的旅游资源，全年旅游业兴旺，短期租赁市场活跃，较高的租金和较低的购买价格提供了更高的回报率；另一方面，西班牙经过2011年 颁布的旧法和2013年颁布的新法实施以来，已经在房市积累了大量的资金，市场需求正重新被唤醒，逐步活跃起来，这呈现的升值潜力在其他欧洲国家都是少见的。从产品上来看，西班牙房地产长期服务于外国投资者，有符合各种需求的物业类型。

从整体上来看，西班牙市场目前呈现的投资机遇和投资潜力都是独特的、值得关注的。

Q：在西班牙购房有什么需要特别提醒注意及防范的？

A：国际投资金额大，且涉及不同的法律体系，大家需要警惕其中的风险：比如房产的债务问题、不法中介的欺诈行为、二手房（房源、代理、租房）交易中的产权问题等。作为最早展开西班牙投资移民项目的上外国际移民提醒投资客：不要贪图眼前的折扣和低价，务必从长远的利益出发，寻找有资质的中介，谨防房屋交易中的欺诈行为，并通过合法的第三方律所办理，通过第三方的监管保障自身的权益。

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万达集团董事王健林欲斥资3000万欧参与西班牙广场翻新工程

据西班牙《国家报》报道，中国万达集团董事长王健林将出资3000万欧元，参与马德里市中心西班牙广场（Plaza de España）的翻新工程。据称，万达集团是本次翻新方案的重要出资方。

中国万达集团董事长王健林将出资3000万欧元，参与马德里市中心西班牙广场（Plaza de España）的翻新工程。

2014年6月，王健林先生从西班牙Santander银行手上购买了马德里西班牙大厦，购买金额为2.65亿欧元。西班牙大厦位于马德里市中心西班牙广场的对面，是马德里地标性建筑。根据万达商业地产(集团)公司去年6月4日晚间在港交所发布的公告显示，该项目总占地面积为4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业。

据悉，关于此次西班牙广场的翻新，马德里人民党早在五个月前就开放了一个公众咨询平台，但市民对此的关注并不多。然而，周边一些大公司却表现了浓厚兴趣，不仅提出相关建议，还表示将对西班牙广场的翻新工程注资。马德里市长Ana Botella表示，由于翻新工程还没有具体的实施协议，所有的出资方都只是经过口头商定，没有签定最终书面协议。其中，中国大连万达集团表示将出资3000万欧元。

事实上，早在2011年Gallardón在任时就已承诺了西班牙广场的翻新计划，但由于当时财政困难，导致该计划一直推迟至2015年才得以开始实施。Ana Botella市长于去年重新提出这项翻新方案，并且在去年十月登上马德里最高建筑——马德里塔，确定启动这项总价值近8000万欧，总面积达2.6公顷的翻新方案，并公布了将参与此次翻新计划的四家公司，包括Metrovacesa、中国大连万达集团、VP酒店和Mutua Madrileña。Botella市长表示，政府方面也将在此次翻新方案中出资4050万欧，这部分经费全部来自地下停车场的租赁费用，以及地下广场扩大后的出租和销售所得，市民无需为翻新出一分钱。

根据该方案，西班牙广场的面积将由原来的36900平方米拓展为41000平方米，新增加了Bailén大街的空间，改造为人行通道。届时，所有公共交通将全部走隧道，从Princesa、Gran Vía 到Bailén、San Vicente的斜坡离开，从相反方向进入。该方案的影响区域包括Moncloa-Arava，中心区和马德里建筑学院。

市民方面，普遍希望减少地面交通占地，增加人行道面积，改善Templo de Debod 和Plaza de Oriente周边的连接区，同时希望政府多建造厕所、露台及游乐区，并整顿广场上的流动商贩。

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法国房租“夺走 ”年前人独立性 18~30岁仍被迫与父母同住

和法国喜剧片《吾儿唐吉》（TANGUY）的主人公一样，法国许多18岁至30岁的年轻人被迫仍与父母同住。3月17）公布的一项调查显示，十分之七的年轻人寻求住房时遭遇困难，其中一些人为了付房租而被迫放弃购买生活必需品。

法国许多18岁至30岁的年轻人被迫仍与父母同住

法新社报道称，据自愿协助穷困街区年轻人的法国大学生义工协会（AFEV）的一项调查，将近四分之三的年轻人难以找到住房，其中29%只能留在父母家里，26%没钱不能在外租房，还有十分之一以上的年轻人处于无固定住所的贫困境地。

调查指出：四分之一的年轻人为了付房租而被迫牺牲保健方面或食物的预算。21%的年轻人因为没有工作或工作不稳定，未能找到住房。拥有自己的住房的18%的年轻人，是因为获得了家长的资助，其中一半是由父母提供担保。

绝大多数（ 81%）的18岁-30岁的年轻人已离开父母的老窝，19%仍与父母同住，通常是无奈，其中66%表示找不到其他办法。

在拥有自己住房的年轻人之中，近四分之三有工作，而“啃老族”24%在接受培训，38%没工作。

38%的年轻人向私人承租住房，20%住的是廉租屋福利住房、学生住房、年轻劳工宿舍或住在社会安置住宿中心。只有18%是房主。

年龄愈大，与父母同住愈少：在18岁-24岁的年轻人之中，21%住在免费的住房里（获得父母、家庭成员、朋友的帮助）。25岁-30岁的比例只有18%。

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为什么移居新西兰？奥克兰多元亚裔文化面面观

2015年3月，新西兰亚洲基金发布了一个名为〈奥克兰亚裔：多元化的多重涵义〉的调查报告，报告在2013年人口普查结果的基础上，详细分析了大奥克兰的复杂人口结构，以及不断增长的族群集中分布区域图谱，显示聚居的族群已经影响了那里的食品、语言和文化等方方面面。

报告涵盖了所有在奥克兰的亚裔族群，不仅仅是最近几年的新移民，还包括新西兰出生的亚裔。报告详细地描述了奥克兰亚洲移民的历史和趋势，探讨了亚裔社区对这个城市的美食文化、 文化节庆、 媒体和艺术等方面的影响。

这个调查报告由奥克兰大学地理系高级讲师沃德娄．弗瑞森（Wardlow Friesen）执笔，揭示了持续增长的留学生和工作移民，使得新西兰亚裔人口在年龄、性别、教育和技能等很多方面都朝向更加多元化的方向发展。

留学和工签为主要移民渠道

报告说，自上世纪90年代新西兰移民政策改变以来，持学生签证和工作签证进入新西兰的人，占据了移民的主要部份，新移民政策为这些人提供了通向永久居民的通道，而这在以前是根本不可能的。

显著增长的印度和菲律宾移民人数，为这个论点提供了佐证。从2006 年到 2013 年，菲律宾移民人口增长了144 %，达到3万7229人，印度的人口则增长了55%，达到 了6万7176人，其中学生和工作移民占大多数。

另外，奥克兰亚裔人口的中间年龄，比整个奥克兰人口的中间年龄年轻，这也说明了相对年轻的留学生和工作移民占较大比例。

在新西兰出生的亚裔人口，只占亚裔人口总数的21%。

奥克兰吸引了大量亚洲移民聚居

 

查看奥克兰的精品房源

族群聚居影响当地文化

在Dannemora和Botany Downs区，超过4万7000 人口的一半以上是亚裔居民，就连房屋的建造都有鲜明的亚洲特色。

这一带的房屋通常都设有大型的柱廊入口，并且这部份占整块地皮的比重还很大，据说都是按照风水要求设计建造。

Dominion路被认为是奥克兰最突出的“民族聚居地”，即所谓的”拉长唐人街”，从Mt Eden 一直延伸到Mt Roskill，纵贯奥克兰中区，很多亚洲商店和餐馆都集中在这里。要品尝不同风味的中国美食，去那里肯定不会失望而归。

在Sandringham区，大大增长的印度人口和正在进行的城市化开发，形成了一个独特的“印度食品社区”。

Sandringham路两边挤满了各种亚洲食品店，集中了不同的南亚美食，其中包括印度不同地区的美食和斯里兰卡等地的风味食品。

亚裔自愿扎堆

亚裔人口占Mission Heights新区人口的72.1%，超过6成的亚裔住在北岸的Pinehill区、东南的Ormiston和Baverstock Oaks区。

华裔最集中的地区是北岸的Pinehill区；印度裔则聚集在Hillsborough West区；大多数韩裔选择Northcross和Forrest Hill区；而菲律宾裔则喜欢住在Glenfield区。
报告说，不同族裔的聚集，在很大程度上是自愿的，并不是因为受到歧视和排斥等原因。当然，亚洲移民选择在奥克兰的居住区域，部份原因在于收入和住房负担能力，但在这些限制范围内，主要还是自己如何选择的问题。

持工签人数大增

从2008 年 7 月至 2013 年 6 月，每年从亚洲来新西兰的工作移民，总共约6万5000人。印度是短期至中期工作移民的最大来源国，每年大约 1万8100人。

接下来是中国 1万6027人、 菲律宾 8225人、 韩国 5722人、 日本 4659人、 马来西亚 3700人、 泰国 2899人、 印度尼西亚 1561人、 中国台湾 1273 年人、斯里兰卡 1173人。

1987 年的《移民法》中，改变了原来的基于”首选原籍国”的移民政策，这使得移民的来源不只局限在几个指定的国家，因而更加多样化。

留学生多居留

从2006 年到 2013 年，平均每年有5万6000名留学生来自亚洲国家。中国一直是最大的国际学生来源地，其它大的亚洲来源国是韩国、 日本和印度。

奥克兰是主要的国际教育中心，有60 ％的国际学生在这里学习和生活。他们中相当大一部份在完成学业后，选择移民、继续居留在这里。

虽然大多数人都承认，移民新西兰主要是基于经济考量，其它的因素则包括新西兰清洁和绿色的环境、良好的教育制度、蓬勃发展的民主和理想的生活方式。

此外，新西兰有一些相对宽松的安家方式，永久居民几乎拥有与公民同样的权利，包括选举权、以及可以持有双重国籍或多重国籍的权利。

亚裔移民仍将重要

报告说，亚裔移民在一段时间内，仍将扮演重要角色，这主要是缘于新西兰正在降低的出生率和日渐严重的人口老龄化问题，以及政治上对移民政策的广泛支持。

在新西兰的几个主要大党中，国家党、工党和绿党都支持继续放开移民，虽然他们的目标、以及相关的移民数量和规范都有所不同；就连优先党也声称并不反对移民，而只是要求移民数量封顶、有所限制。亚裔移民两个最大来源国为中国和印度，每年分别平均有6000和4000人。

由于奥克兰最近几年飞涨的房价，大量净移民的涌入，被认为是推高房价、令过热的房地产市场火上浇油的一个因素，所以作为解决问题的一个可能办法，确实有声音呼吁限制移民数量，同时限制外国买家等等；而这些外国买家一般也都与移民、留学等有关，大多都不是凭空来新西兰购买房地产。

华人都住哪儿？

按照华裔占当地人口的百分比，报告统计了奥克兰所有街区，下图中颜色较深的街区为华人聚居地。

奥克兰的华人聚居地

其中华人比例最高的街区是北岸的Pinehill区（23.4%），这里除了因为新开发、住房都现代、宽敞外，处在著名的西湖男校和西湖女校学区内，也是一个主要的吸引力；西区的Lynnmall（20.8%），则是奥克兰最新开发热点区，将要成为奥克兰西部地区最大的大都会中心，很多华人据信是要抢在那里的房价蹿升之前，在那里安家置业。

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西班牙政府欲修改投资换居留政策 或将放宽申请条件

西班牙《国家报》网站报道，政府正在准备修改2013年通过的投资换居留方案，且明确表示将放宽相关条件，例如将允许投资人的成年儿女或同居人（无需结婚证）一同申请居留等。

政府正在准备修改2013年通过的投资换居留方案，且明确表示将放宽相关条件

据了解，投资获得“黄金签证”和居留的方案目的在于吸引欧盟以外国家的投资者入境西班牙，投资者可以通过购买高质量住房（税前价格超过50万欧）、购买200万西班牙国债、在该国证券市场购买100万欧股票或开展其他企业投资项目的形式，来申请“黄金签证”和投资居留。2013年9月方案实行 到2014年12月，15个月内，共有530名外籍人员通过投资获得西班牙居留，其中490名是通过购买住房的途径获得居留的，多数投资者来自俄国、中国和阿拉伯国家。

根据西班牙政府消息，这一方案会有所改变，政府将放宽投资换居留的申请条件。其原因是为了给投资者提供更多便利，并加快办理手续，化繁为简。此前， 就有企业人在西班牙读完研究生以后，希望在当地进行企业投资，但根据西班牙的投资换居留方案，该企业人需要回到祖籍国，从境外申请西班牙“黄金签证”，由于程序繁琐，该企业人最终选择了英国投资兴业。方案修改以后，这样的情况将不再发生，投资人可以直接从西班牙申请投资居留。

除西班牙以外，投资换居留方案在许多国家都有实行，包括葡萄牙、塞浦路斯和英国，每个国家在具体申请条件上有所差异。目前，西班牙已经接收到7 亿欧元的这类投资（3.7亿来自住房投资，2.34亿来自企业投资）。这些境外投资已经直接或间接的为西班牙创造了12000个就业机会。

具体来看，获得投资居留的经济条件并没有改变，但是放宽了许多其他条件，其中原来只有投资人的合法夫妻及未成年子女可以同时申请投资居留，修订过后，投资人的同居伴侣、成年子女以及经济上依靠投资人的直系长辈也可以同时申请。

就购买住房的投资方式来说，投资人在还没有付清住房款，但已经签订购房合约并支付定金的前提下，即可申请6个月的“黄金签证”，且购房者可以不定居在西班牙。另外，金融投资签证原本只有3个月的时间，现在可延长至1年。投资人不需要入境西班牙也可以续签居留，原因是其有在其他申根国停留的自由。 另一变化是投资居留不再需要每2年更新一次，而改为5年一个周期。

买房换居留条件简析：1.经济条件不变；2.签订完购房合同并缴纳定金后，首先申请6个月的签证，随后可换取5年居留，期限比原来多了3 年；3.更换居留期间，投资人无需入境西班牙；4.经济上合法依赖投资人的未成年子女、退休父母或同居人（无需结婚证），可随投资人申请投资签证。

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中国投资者购法国波尔多酒庄超100座大关 成外国投资人群NO.1

中国人购置波尔多酒庄的数量最近越过了100座这个象征性大关，成了该地区外国投资者人数最多的一群，超过比利时人。

中国人购置波尔多酒庄的数量最近越过了100座

波尔多酒庄中国买主激增         

每年波尔多地区有上百个庄主出售酒庄，30几笔买卖成交。现在买主比例最大的是中国人和法国人，各占三分之一。

中国人购置波尔多酒庄历史不长，最远的也就是2008年8月。2009年购买了两座酒庄，2010年仅购一座。2011年速度开始加快，2012年 购买数量猛增为27座，2013年是25座。2014年趋缓，只买进10座酒庄。酒庄数量虽然逾百，但也只占波尔多地区大约7000座酒庄的1.5%。

波尔多业内人士对中国人着迷于酒庄满心欢喜，认为是件好事，给波尔多葡萄酒增了光，证明波尔多葡萄酒名气就是大于其它葡萄酒，同时也使葡萄园地产市场蓬勃发展。波尔多酒庄历来吸引外国投资者，先是英国人，随后是荷兰人、比利时人、日本人，现在是中国人。

中国人买名牌酒庄很少

中国投资人虽然成了最大的外国买家，但购进的名酒庄为数极少，如圣爱美浓（Saint-Emilion）产区的列级酒庄贝勒丰 （Bellefont-Belcier），玛歌（Margaux）产区的卢克·杰邦（Luc Thienpont ）酒庄，还有葡萄酒工艺学家罗朗出售的波美侯（Pomerol）酒庄。其它酒庄名气都不大，价格也不高，每公顷谈判价介于1.5万到2万欧元之间。而素享 盛名的酒庄每公顷低的也要20万欧元，高的则达100万或200万欧元。

购置酒庄为哪般？

这些中国人多为亿万富翁，投资起点一般为500万到1500万欧元，多数购置好几座酒庄。他们的如意算盘是把酒庄打作工具，生产很多葡萄酒，然后全部销往中国市场，在那里他们有自己的销售渠道，自产自卖，这样可以实现最大化利润。

在法国业内人士看来，这些新买主购置酒庄，主要看重的是酒庄的建筑。城楼、城堡主塔、法式对称型建筑或法式花园，成了他们青睐的王牌。他们打算用“一片法国田园”使自己的资产多样化。对葡萄园的兴趣则在其次。也有人推测他们想借酒庄发展旅游业。

销售困难初现端倪

虽然中国市场拥有增长潜力，很快将变成世界葡萄酒消费的领军者，中国人已经是第一大红酒消费者，但波尔多葡萄酒出口市场今天却停滞不前，它涉及所有葡萄酒生产商，包括新的中国投资人。

2014年中国虽是波尔多葡萄酒出口的第一大市场，但销售额却下降了17.5%，销量下降了9%（6000万瓶）。这一方面是中国当局反奢靡政策的结果，也是新世界葡萄酒竞争的结果。

最早在中国出售葡萄酒的人遇到的竞争不多，赚了大钱。这些新买主也想走捷径。然而由于新世界葡萄酒竞争激烈，销售链缩短，价差逐步缩小。对于这些打 算把波尔多酒庄生产的葡萄酒全部返销到中国的投资人来说，直接后果是出口趋缓。行家指出，市场多样化是葡萄酒生意的基础。这些新买主未考虑到进口商、零售 商和顾客在采购方面已经变得比较成熟。消费者不再愿意不经了解行情就掏钱买货。因特网在其中起了很大作用。市场变得更加成熟，盈利幅度没有以前大了。

再者，市场在大发展后进入清理期，近300个出口商消失。目前市场处于整顿期。消费市场继续发展，但增幅不再呈爆炸态势，而是比较合理。

现在虽然还没有到中国人脱手城堡的时候，但专家预言：这些投资人忘了：在市场上树一个品牌起码需要10年时间。他们满以为中国消费者对质量不加区别，只要他们保证出售的是原装酒，中国人就会买账。现在他们如梦方醒，会感到痛苦的。

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西班牙房产销售额1月增长9.6%

今年1月西班牙已登记的房屋销售额同比增长9.6%。据西班牙国家统计局（INE）上周五公布的消息，在二手房交易市场，这一指标连续上扬五个月。相比去年12月，住宅销售上涨达到28.5%。

1月西班牙已登记的房屋销售额同比增长9.6%

在今年1月所有交易合同中，73.1%是现房，同比增长50.8%；26.9%是新房，销售量下降了37.1%。88.8%的房屋销售是自由交易，其中10.4%产生了交易协议书，11.2%有保护协议。

几乎所有区域的房屋销售都有所增加，增幅最大的区是Canarias 达到56,7%, La Rioja为40,3% ，Extremadura 是30%。

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未来中国投资者购买澳洲葡萄园将受政府严格监管

澳大利亚政府近日称将对外国农业用地投资加强控制，这意味着未来中国投资者在澳大利亚购买葡萄园将受到更加严格的政府监管。

未来中国投资者在澳大利亚购买葡萄园将受到更加严格的政府监

从3月1日起，澳大利亚将开始对外国投资者总值超过1500万澳元的“农村土地（rural land）”收购计划实施审核。而目前政府审核的基准线是2.52亿澳元。

这份由澳大利亚总理、财政部长和农业部长联合发布的声明指出：“对于外国投资者在农业用地方面的投资，政府将建立更好的审核和报告机制”。

对于计划投资澳大利亚葡萄园的中国投资者而言，新基准的颁布实施将可能带来较大影响。

新审核基准与中澳两国政府去年11月签订的中澳自由贸易协定（ChAFTA）中关于农村土地收购的条款一致。

然而，中澳自由贸易协定预计于今年第四季度才会付诸实施。澳政府降低审核基准线的决定，意味着从下月开始，计划投资较小规模葡萄园的中国非政府投资者将可能需要接受政府的审核。

2014年，中国投资者完成了多笔澳大利亚葡萄园收购项目。今年早些时候，中国香港长江生命科技集团有限公司（CK Life Sciences）以1570万澳元的价格收购了澳大利亚酿酒商McWilliam’s的650公顷葡萄园。

截至记者发稿时，长江生命科技集团有限公司和McWilliam’s公司均未对澳大利亚政府的这一新举措做出评论。

“我们不确定政府的这项决定是否利大于弊，因为政府尚未发布任何关于监管影响的声 明。” 澳洲商业理事会（Business Council of Australia）首席执行官Jennifer Westacott在接受澳大利亚广播公司（ABC）采访时指出。她还表示，降低审核基准线可能会向外国投资者“发出错误的信息”。

然而澳大利亚政府对此观点表示反对，并称“外国投资过去一直、未来也将继续成为澳大利亚在经济方面所取得的成功的组成部分。”

澳大利亚外交贸易部信息指出，2013年中国在澳大利亚的投资总额达319亿澳元，占其外来投资总额的1.3%，是该国第八大外国投资来源国。

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2015投资法国房产正当时——房价下跌、贷率降至最低水平

尽管法国人在经济不景气中迎来了新的一年，法国的富裕阶层仍在为投资生财而发愁：2015年究竟该把钱投向何处？是人奉保险、国债还是股票或是楼市？《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房地产正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此，2015年是投资房产的好年份。

《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房地产正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此2015年是投资不动产的好年份

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从目前情况来看，10年期国债（OAT）的收益率只有0.6%，人寿保险的收益率介于2.5%和3%之间。与这些投资产品相比，房地产是“风险收益比”最佳的投资产品。目前的房贷利率在2.5%上下，可以购置质量不错的房地产。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部贷款利息，甚至还可以还点本。另一个好消息是利率近期不仅不会上调，反而会降。

行家指出，以欧洲央行现在实行的政策，利率会一直很低，可能还会再降。今后数月可能会降到2%以下。

另一个有利投资的因素是房价在下跌。外省大多数城市都跌了。法国房地产联合会（Fnaim）主席布埃指出，房价已回落到2007年的水平。

谨慎投资方能成功

尽管形势有利，但投资人还得谨慎：

  • 若投资套房，得偏重靠近交通、学校和商店等有利因素；
  • 若选择市中心，宁愿购置大学生和年轻夫妇青睐的小面积套房；
  • 若是郊区住宅区，得偏重适宜家庭居住的大面积套房或独立房屋；
  • 若投资商铺，位置是成功投资的关键。市口好，店铺就不会空很久。同时也要核实客源区质量。

新房出租有新优惠

2014年9月1日生效的皮内尔法（Pinel）与杜弗洛法（Duflot）相比吸引力显然更大。因为尽管主要条件相似，但更加灵活。例如，出租承诺可以是6年、9年或12年，享受的减税幅度也与此成正比：相当于投资额的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减税优惠）。专家建议投资人最大化享受法律的灵活性，先承诺出租6年，然后视情况，再作出3年承诺。

皮内尔法的另一个特点是投资人可以将房屋出租给直系尊亲属或直系卑亲属，同样可以享受减税优惠。皮内尔法重新调整了区域划分。一些大城市，如里尔、里昂、马赛，从B1区晋升为A区，这样房租从原先的每平米10欧元提高到12.42欧元，与市场水平相符。

投资服务型寓所

享受服务型住宅的优惠，但又不致遭遇风险（如经营者倒闭），投资“二手”寓所（旅游、学生、老年人等公寓），可以做到这点。虽然您享受不到减税优惠，但购买价可享受20%到30%的减价，并可享受带家具出租者的税务优惠。再者不会有不利的意外。不过，买之前要弄清寓所的建筑年代和状况，因为可能会有工程。

翻修旧房合理避税

2014年，一套新房的均价约每平米5000欧元，旧房是3500欧元。旧房投资平均收益率是税前4%到6%。

翻修旧房可以减税。这个优惠不在避税优惠上限范围（每年一万欧元）内。因为在出租型旧房里施工可以给您产生“地产赤字”（déficit foncier）。您可以在施工当年从您的总收入中刨除，金额最多可减1.07万欧元，余下的赤字可在接下来的10年里从地产收入中减去。

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