Tag: 海外房产

“与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”优选金融投资总监张淑霞在接受记者专访时表示。

但她同时强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。“有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

华人海外投资为何首选不动产

为何投不动产？

目前，从国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等；还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。

“在这些投资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。”张淑霞对记者表示。

与上述投资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。

近年来，随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

近来海外置业在不断升温，一名中国买家以2500万澳元买下墨尔本一个豪宅顶层公寓；一家华人不动产公司介绍，自日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，日本华人、中国大陆客户纷纷在日本购房。有媒体调查显示，过半接受调查者称2015年有海外置业投资的需求；且均表示能接受300万—500万价位的项目，澳大利亚、加拿大、美国等地区的项目比较受关注。

在系列政策利好之下，2015年一季度国内楼市“小幅回暖”。据中国指数研究院2015年一季度中国房地产市场形势总结分析，全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期。业内人士称，对于资金宽裕的投资者，可以考虑海外置业。

海外置业释放利好 资金安全需谨慎

海外房产投资的利好

据了解，传统的发达国家的房产依然是投资热门—英国、美国、澳洲凭借其优质的教育资源和良好的自然社会环境，加上房产的永久所有权、资产保值与增值等诸多优势广受亚洲投资者欢迎。

仲量联行国际住宅部总监刘艺淇分析，近几年来受金融危机和经济形势的影响，人民币对欧元、英镑、美元、澳币等主要货币的汇率均升值很多，以人民币对英镑为例，和2005年相比已经升值30%。与此同时，国内房产价格居高不下，相比之下在现阶段投资境外房产是更好的选择。

跨境投资可以令资产多元化、不同币种资产更可避免单币种汇率风险，更有机会享受房产升值与汇率升值的双重回报。

海外投资也是对家庭资产配置的一种优化。调研显示，高净值资产人群的资产配置中会有30%作跨境资产投资，其中房地产与债券等固定收益产品最受青睐。跨境资产配置一来可以让中国公民传统的单币种资产，转化为拥有不同币种资产的组合，令投资组合更加合理和平衡。二来，当投资者拥有不同货币资产时，更可能对冲汇率波动风险、进而获取汇率套利。

有日本房产机构分析，在日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞，期待呈现触底反弹后的未来黄金7年。随着日元持续贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资。

“房地产之外的投资渠道正在拓宽。”中原地产首席分析师张大伟分析，由于国内房价过高、交易限制多，很多高端需求已经开始转向价格更低、产权也更稳定的海外置业。

资金安全需谨慎

近日，一位服饰行业的创业者朱莉向记者透露，她准备和朋友一起投资澳洲房产项目，“我考察很久了，这个项目短期内就能产生收益。”朱莉称，此次投资可获得15%的收益，等赚到了钱再用来维系自己的创业项目。

类似的海外房产投资热潮涌现，记者从仲量联行国际住宅部了解到，美国、澳大利亚、欧洲等主要海外房产投资市场都有永久产权的物业投资受投资者追捧。

“在投资国外房产前需要提前做好几项‘功课’。” 刘艺淇建议，投资前要向专业代理机构了解清楚不同国家的税费差异。在选择提供海外投资咨询的代理公司时，尽量选择品牌形象好、实力强大的公司，提供全方位可靠的一条龙专业投资服务。提供最全面专业的海外投资咨询、其境外公司也可以为投资者在购买资产后、再次销售提供后续一条龙的资产管理服务。客户从投资到持有，从持有到置换等都能享有一条龙专业服务。

因为海外投资涉及到投资者的资金安全，并且金额巨大，为保证投资者不会因为虚假信息和不规范的操作方法导致任何经济损失。刘艺淇称，投资者首先要选择正规的渠道对海外房产的房源、购买流程进行了解，通过正规代理机构进行投资，使得整个购买流程有所保障。

“对于手头宽裕的投资者，可以选择可靠的亲信朋友去海外投资。”中国指数研究院（华中）分院市场总监李国政建议，海外投资需要考察该社区的居住环境，申请房屋财产安全保障，在华人聚居地选择项目。

另外，国外要收房产税，房产持有成本高，投资者可以选择具有理财功能的公寓项目，通过靠谱的不动产公司代为管理，实现增值。

李国政介绍，最近，他的两个朋友关注到一则澳洲房产投资信息，“开发商给武汉客户10套名额年回报6%，开发商包租。”他分析，目前海外房产投资回报率比起国内一线城市要高，有的项目称收益已高达15%。另外，投资前需要把当地的各项法律了解清楚；如果有亲戚朋友在海外居住，又是知根知底的关系，可以一起尝试。他提醒投资者，对于海外投资机构要谨慎对待。

人民币国际化加速了中国人海外投资的热潮，洛杉矶的学区房、墨尔本的别墅、伦敦东区的公寓，不动产成为越来越多中国人海外投资的首选。

“与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”优选金融投资总监张淑霞在接受记者专访时表示。

但她同时强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。“有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

人民币国际化加速海外投资热潮

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为何投不动产？

目前，从国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等；还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。

“在这些投资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。”张淑霞对本报记者表示。

与上述投资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。

近年来，随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

怎么投？

对于个人投资者而言，进行海外不动产投资，主要分为“三步走”——确定目的、选择国家、找律师。

目前，大多数国内高净值人群进行海外投资的主要目的仍然是移民以及子女教育。

张淑霞对本报记者表示，前几年兴起的海外“生子潮”目前已经成为海外购房的新生力量，这类人群一般属于高净值投资者，海外购房多是以移民以及孩子教育为主要目的，以自住为主，对生活质量追求较高，一般都会选择相对舒适的大户型，同时为了孩子教育，“学区房”更容易受到追捧。

业内人士对记者表示，海外房产虽然是很好的资产配置途径，但并不适用于追求投资收益的人，而是适合那些非风险偏好、对未来经济担忧以及需要资产多元化配置的投资者。

在选择国家时，张虎成认为，社会的稳定和法制的健全是实现房产投资收益率最主要的保证。

美国仍然是最受中国投资者欢迎的目的地，数据显示，从2008年至2014年底，中国在美国房地产投资总额高达132.7亿美元，随后是英国以及澳大利亚。

美国作为多年来投资者海外置业的第一选择，有其明显特征。一方面，与欧洲相比美国物价较低，平均房价不高，因此具有较大的升值空间，外来人口众多更容易融入。此外，美国对于建筑监管严格所以房屋质量上乘，房屋具有永久使用权。对于投资者而言，租金收益率较高，租赁市场需求量大，而且美国房屋销售市场健全，房屋转售率较高，适合移民自住以及出租的投资者。但由于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。

“英国可投资的城市基本上只有伦敦，但有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外国人更难融入，同时物价相对较贵生活成本较高。但英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。”张淑霞对本报记者表示。

值得注意的是，业内人士建议除英国伦敦外，投资者应慎重选择投资欧洲其他国家的房产。“欧洲经济受制于社会福利制度和劳工法，又面临来自中国等新兴市场快速崛起带来的挑战，短期内很难走出衰退。”该业内人士说道。

澳大利亚近年来以优惠的移民政策迅速获得中国投资者的青睐，新移民给澳大利亚带来的财富稳步增长，澳大利亚房产最大的吸引力在于不存在“遗产税”，土地和房产私有且具备永久权，在澳大利亚的法律体系下，房产可以世世代代永久继承。

但随着新移民大量涌入导致澳大利亚房价飙升，该国移民局已于上周通过其官方网站发布通知，将停止500万澳元的投资移民签证（188C）的时间由原定的今年7月1日提前至4月24日。

同时，澳大利亚房产还存在一个“致命”的问题——海外投资者只能买一手房，不能买二手房，因此只能做长期投资，同时新建房屋已经出现供不应求的局面。

在海外购房过程中，由于语言障碍以及对当地环境和法律的陌生使得购房者通常需要寻求当地房产经纪和律师的帮助。据本报记者了解，在澳洲买房通常经过以下流程。

首先，与房产经纪人一起看房，找到认为合适的房子后，先付大约5000澳元的定金，把房子定下来，一般可以持有一周左右。

在这一周的时间内，需要找到一位澳洲本地律师签合约，然后支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好后才支付。房子建好后，购房者会收到提示信然后准备贷款，贷款一般最多可以达到80%。等到交房时，购房者需要和律师一起去进行验收。合格后，购房者需要支付剩下的10%首付，和已经提前准备好的贷款。

风险有哪些？

虽然海外房产投资有时会带来可观的收益，但由于缺乏对海外房产项目以及当地法律的了解，中国投资者在海外淘金的过程中可能会面临种种风险。

尤其近两年，随着欧元、日元等主要货币的大幅贬值，汇率风险凸显，汇率“吃掉”房产收益的现象时有发生，即使当地房价未跌，投资者购买的海外房产仍然出现贬值现象。

2013年初，以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子的于女士对记者表示：“房子现在的估值大概是420万人民币，出租每个月有18万日元（约合人民币9288元）的收入。”但她表示，“2013年购房时，1元人民币可兑14日元，现在已经变成将近20日元了，日元贬值约40%，这样算算，房子可能还亏了。”

张淑霞对记者表示，虽然国外购房首付比例以及整体的贷款利率比国内低，但国外贷款审核较为严格，法律繁琐，对投资者信用记录尤为重视。

以英国为例，虽然当地的贷款利率很低，但要求中国投资者必须提供在中国的纳税记录，纳税记录需要与贷款额度相比配，因此把很多投资者挡在门外。

此外，北京理工大学房地产研究所所长周毕文认为，持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个重要因素。“美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。”

险企海外买楼上瘾，根本停不下来，如今还玩起了联手。

近日，据媒体报道，中国人寿和中国平安联合美国著名地产商铁狮门（TishmanSpeyer）收购了位于波士顿的一个价值5亿美元的商业不动产项目，而这也是中国两大保险公司首次共同收购海外地产项目。

对此，中国平安回应称确有其事，但其资金来源并非寿险资金，而是中国平安旗下另一房地产投资平台——平安不动产的自有资金。中国人寿方面尚无官方回应。

截至2014年12月末，险资境外投资余额为239.55亿美元（折合人民币1465.8亿元），占保险业总资产的1.44%；海外设立的保险机构和保险资产管理公司约31家。

本报记者粗略统计发现，如果加上此单交易，不动产投资方面目前已有包括中国平安、中国人寿、安邦保险、阳光保险、泰康人寿等在内的五家保险集团海外买楼，足迹遍布英国、美国、澳大利亚，涉及的总交易金额高达317亿元人民币。

停不下来 险资海外置业已超317亿

两大保险集团联手进军美国房地产

据报道，被收购的项目位于美国波士顿的海港区，项目包括一幢13层楼高的办公大厦和一幢9层楼高的独立产权公寓大厦，其中公寓大厦总共拥有100个单位。

有知情人士透露，中国人寿、中国平安和铁狮门在该项目中的占比为1：1：1。对此，平安不动产不置可否，其仅表示，在此项交易中的占比与中国人寿相当。而对于该项目的具体名称和涉及的交易金额，平安不动产表示不方便透露。

对于此次收购，铁狮门的联席首席执行官RobSpeyer予以证实。不过他也拒绝透露中国人寿和中国平安收购了波士顿项目多少股份。铁狮门公司是美国顶级地产开发商、运营商及基金管理公司。

事实上，这也是中国人寿和中国平安首次涉足美国房地产。2013年，中国平安在英国伦敦收购劳合社大厦之后，险资对于英国房地产的热情一触即发，包括中国人寿、泰康人寿等先后冲进伦敦楼市，与险资一道的，还有其他中资企业。

土豪买家的大量涌入也拉高了伦敦业主们的心理预期，而与此同时，随着美国经济的逐渐复苏，越来越多的中国买家开始将目光从欧洲转向美国。

“在美国经济持续复苏的背景下，我们看到波士顿房地产市场未来的长期稳健增长趋势，而就这单个项目而言，因为项目位置优越，产品适销对路，具有良好的基本面，所以能够为投资方提供稳健的回报。”平安不动产一名内部人士对本报说。

“其实，美国楼市最好的投资窗口是在2010年，但那时候金融危机刚刚结束，我们又不敢贸然进入，大家对市场还是信心不足。”一名信托业人士对本报分析。

联手的另一方中国人寿早在2013年年底就详细披露过海外投资计划，且于去年8月正式进入海外投资的实质运营期。中国人寿副总裁杨征近日曾透露：“中国人寿还将加速推进海外投资，并向更多新的未进领域努力。”

万亿资金待出海“觅食”

如今，资本出海已成为全球化资产配置的新常态，尤其在当前国内经济增长放缓，而海外物业的投资价值不断凸显的背景下，海外楼市正在日益成为新的价值增长点。

以中国平安收购的TowerPlace大厦为例，TowerPlace是由知名建筑师NormanFoster设计的甲级办公及商业综合大楼，位于伦敦久负盛名的EC3保险业区域中心，面积3.57万平方米，出租率达99.3%。“相较于国内相同品质不动产3%～4%的回报，TowerPlace的预期收益率达到5.3%，杠杆后预期收益率可达到8%以上。”一名知情人士对本报说。

“海外物业投资不仅可以拓宽投资渠道，降低资金成本，优化资产配置，还能提升企业运营的灵活性。此外，投资海外地产也是分散投资、规避风险的一种方式，对企业发展具有重要的战略意义。”一名保险业内人士对本报分析说。

险企海外买楼的步伐越来越快，早在2013年7月，在平安信托操刀下，平安人寿成功收购位于伦敦市金融区中心的劳合社大厦，此举引发了一轮国内资本“出海”的热潮，此后，中国险企大举境外买楼、收购海外金融机构。

去年，中国人寿联合卡塔尔控股斥资7.95亿英镑买下伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼90%的股权；安邦保险19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼；阳光保险3.82亿美元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。

今年一开年就先后传出泰康人寿与基汇资本联合出价1.98亿英镑并购伦敦金融城的办公楼MiltonGate；平安人寿以3.27亿英镑买下伦敦地标建筑TowerPlace大厦；阳光保险拟支付逾2.3亿美元购买位于纽约曼哈顿中城的全新酒店Baccarat；以及此次国寿平安联合出手的项目。

不过，除了海外商业地产项目外，也有业内投资人士称：“海外商业地产项目可选择的余地越来越少，今后还会开发更多样化的投资品种。”此外，近日保监会亦再次拓宽了险企境外投资范围。

据不完全统计， 2008年至2014年期间，中国对外房地产投资增长200多倍，投资总额达到337亿美元左右，仅2014年上半年私人海外房产投资规模就接近50亿美元。那么，海外购房投资是否真如中介宣称的那样一帆风顺？个人购房又当防范哪些法律风险？

内外有别 个人海外购房留神法律风险

海外购房法律风险几何

因国情不同，各国对于房产物业的法律规定亦不相同，再加上购房者往往通过中介了解投资地产的情况，信息不对称容易使海外购房者对东道国法律不了解或疏于法律审查，造成以下法律风险：

对东道国的法律规定理解有偏差，造成购房目的不能实现。国内购房人海外购房的主要目的是获取“绿卡”或者免签权，方便日后子女留学以及出境。但是，大部分国家并非购买了房产便给予购房者永久居住权，往往还需购房者满足一定的前置条件。比如，葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但是对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，并且考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者寥寥无几。

对维权难度预估有偏差，出现纠纷难解决。不少以投资为目的的海外购房人，误认为国外法律完善，维权容易，但是实际情况并非如此。比如澳大利亚法律虽然规定物业在落成的7年内如果遇到质量问题可以追究建造商的责任，但是没有亲戚朋友在当地当“参谋”的话，维权诉讼不仅涉及到较高的律师费用、漫长的诉讼过程以及地方法律保护，而且手续繁琐，效果更是不能期待。

对东道国开发商的实力信誉缺乏深层次了解，导致利益受损。在中国海外购房热潮的带动下，国外也雨后春笋般涌现了众多房地产开发商，这些开发商规模较小，实力普遍较弱，易受经济形势影响。同时，国内投资者往往缺乏途径全面了解这些房地产开发商的实力，武断投资后容易留下财产不安全的隐患。曾经发生过因经济波动，西班牙当地银行在房地产开发商破产之后，强行扣押购买人的房产证，逼迫国内购房者替开发商还钱的事例。

个人海外购房功课不可少做

虽然海外购房存在法律风险，不过法律风险具有可预防性，海外购房者在购房过程中做好以下功课，慎重出手，还是可以实现投资安全最大化的。

一是了解当地房价构成。海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，房产用途不同，土地使用时间亦不相同，部分别墅拥有土地的永久使用权。购买时明确土地使用年限便于预估房产价值，也能减少日后纠纷。

二是时刻关注东道国针对国外购房人的政策变化。各国和地区对境外人士购房的限制各不相同，有紧有松。比如贷款政策方面，部分国家给予国外购买人同等的银行贷款政策，而有的则是给予更为严格的贷款政策。同时，各国针对国外购房人的政策也会随着社会和市场形势变化而改变。比如，部分国家在经济低迷时一度采取购房换“绿卡”政策，随着中国人海外购房趋热，不少国家又取消了这一“优惠”政策。

三是留意合理避税途径。在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

四是留神“养房”成本。海外房地产的税收政策和国内是有区别的，通常须缴纳契税、土地税、印花税以及增值税。但是不同国家征税种类和比例又有区别，如契税仅是部分国家征收，如泰国、马来西亚等，征收标准一般为房价的1.5%左右；欧美国家主要征收土地税，一年一次，缴纳金额由政府委托专业评估机构对物业价值评估确定；也有些国家如英国，出于鼓励，对在当地购房的海外人士均不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家在除房产增值税外，出租获利也要交税，并非所有的租金都归房主拥有；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高。

房屋购买后，要重点关注以下方面：一是及时缴纳日常物业管理费和房贷：物业费的缴纳关系到房屋的妥善管理，房屋长时间空置将直接影响房屋的增值以及出租收益。此外，按揭贷款的还应及时还贷，拖欠银行按揭贷款将直接影响到购房者的信用记录，不仅要承担相应的违约责任，也将使购房者日后在该东道国处处受困。二是注意风险防范。购房者可选择购买相应的财产保险，达到财产保值的目的。比如在沿海城市购买房屋，灾害性天气对房屋的损耗较大，购房者可以考虑购买相应的灾害险，以确保财产安全。

新加坡有着优越的投资环境、稳定的商业环境。新加坡是全球化程度最高、最具竞争力、经商最便利的国家。作为全球经商重要枢纽之一，新加坡云集了7000多家跨国公司， 来自世界各地的外籍人士在这里的工作和生活如鱼得水。在新加坡经商无资本收益税、无增值税、无遗产税、无外汇管制、无海外收入税，可享受免利息收益税、较低的企业税率。

新加坡成为海外房产投资热门的道理

这里有着宜居的环境。作为一个国际大都会，新加坡的生活不仅仅局限于便捷的交通或购物，更多地体现在其人性化的基础设施建设以及丰富的娱乐休闲场所，被评选为“最适宜华人居住生活的首选”。

这里还有着优质的教育资源。近几年越来越多的中国人选择将子女送到新加坡受教育。根据《亚洲周刊》报道，目前在新加坡留学的中国学生总数约3万人。优越的双语教育体系、卓越的教育质量、安全的社会环境都是众多家长选择新加坡的原因。

当然，最最重要的是，在全球房地产市场中，新加坡被公认为最安全、最具价值的地点之一。长期以来，新加坡房价一直保持稳步上升，泡沫相对较少，能够较稳定健康地发展。众多分析师也对新加坡未来的房产发展趋势十分看好，认为新加坡土地资源有限，房产价格仍会攀升，投资风险小，具有较高的升值潜力，购买新加坡房地产是财富保存与累积的最佳投资方式。

近年来，随着我国经济的增长、人民币的升值，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。

虽然一些海外房产收益可观，但由于缺乏对海外的法律和项目的了解，国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。中新网房产频道调查发现，虽然当地的房价未跌，但受汇率因素的影响，有投资者购买的海外房产反而出现了贬值。

中国人转战海外房产市场 有人赚也有人赔

国内房产投资收益下降 国人转战海外市场

过去的楼市“黄金十年”期间，国内房地产市场投资回报率较高，但去年以来房价步入下行通道，收益率也持续走低。国家统计局的数据显示，2月70个大中城市中，房价同比出现下跌的有69个，说明这些城市房价比一年前还要低，这也意味着，在过去一年中入市的多数投资者不仅没赚到钱反而亏了。相比之下，收益较为稳定的海外房产日益成为投资者的新选择。

近期，世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。

一些海外地区的房产收益也高于中国，世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟告诉中新网房产频道，以美国为例，购买商品住宅毛收益率一般在5-6%，扣除物业费、房产税等费用后，应该比国内一些大城市2-3%的净回报率要高。

海外房产的收益率也比较稳定，北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示，国外没有大规模的房产建设，不太可能像中国一样出现暴涨，以自住、改善需求以及人口的迁移引起的需求为主。

海外置业的人群中，不仅仅是个体投资者，各类机构和开发商的海外投资步伐也明显加快。陈仲伟分析，置业者主要是三种人群，第一种是高净值人群(个人金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体)，主要目的是移民、子女教育、投资等；第二种是机构投资者，主要出于优化资源配置的考虑，比如2013年安邦保险购买的伦敦地标性建筑——劳合社大厦，不仅收入了约6.1%的收益，还起到了宣传品牌的作用；第三种是开发商，基于分散风险的考量，近年来万科、绿地、碧桂园等加大了海外投资。

受汇率影响 部分海外投资者不赚反赔

尽管投资者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码。

2012年，做建材生意的王先生以近400万元人民币的价格在日本东京买了一套房子，现在估值大概430万元，每个月还可以收到18万日元(约合人民币9253元)的租金。但他表示，“考虑上日元的贬值因素，房子可能还亏了”，不过他近期不打算出手，“房子靠近东京2020奥运会的主赛场，位置还不错，我也看好东京房子的前景”。

王先生的海外置业经验并不是个案。2011年，刘女士在加拿大多伦多花费43万加币购入了一套Condo(“分户式产权公寓”，是一种比普通公寓高级的公寓物业)。刘女士表示，几年下来，房子价格比较稳定。虽然是自住，不太在意房屋是否升值，但考虑到加币兑换人民币的汇率，房子也贬值了。

对于汇率“吃掉”房产收益，抑或让房产变相贬值的现象，中原地产首席分析师张大伟分析，这是由于人民币升值所导致的，但从最近来看，美元走强，人民币升值的力度在减弱。周毕文也谈到，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移，从操作层面来看，投资者在人民币升值的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样收益是增加的，反之会出现亏损。

张大伟还指出，投资海外并不是说收益会超过过去十年的国内楼市的收益，更多的是投资者分散投资的一个办法，寻求资金的避风港。他还谈到，海外资产的收益相对比较稳定，一般都是长期投资，主要看的是出租回报率。