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在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国各大投资机构、开发商及私人投资者都在积极参与其中。

借助海外投资，绿地集团2014年实现了155亿元人民币的海外销售，并一举超越万科成为中国开发商销售第一。

进入2015年，中国开发商及各种金融机构的海外投资仍然是热度不减，多家机构预测，中国资本海外地产投资2015年仍将继续创新高。

境外地产投资成新常态

根据世邦魏理仕《亚洲投资者进军环球房地产》报告，2014年上半年亚洲投资者跨国投资金额持续攀升，同比增长40%，23%的活跃资金来源于中国，仅次于新加坡(29%)和中国香港(25%)。

而据仲量联行数据，2014年全年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。

中国的住宅开发商也在提升其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

仲量联行指出，2014年中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，跨入一个全新的发展阶段。

在地域上，中国海外投资呈现全球多元化趋势，投资者把目光投向亚洲以外的地区，以寻找合适的资产。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资;澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元;25亿美元资本则流入美洲。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan透露，通过正在与仲量联行接洽的中国新投资者数量显示，2015年海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。

伦敦、洛杉矶、旧金山、纽约、悉尼、墨尔本、多伦多、首尔、济州岛、西班牙、墨西哥、比利时、马来西亚、泰国、新加坡……地图上将越来越多的遍布中国房地产企业的投资红旗。

2008年全球金融危机爆发后，中国企业开始迈出了海外投资步伐，房地产企业的海外投资端倪则肇始于2009年，随着国内房地产市场调整，2014年开始出现房企海外扩张加剧之势。

中国的政策环境推动、国内市场需求放缓、海外市场拥有更可观回报率等因素促成了中国房企海外投资队伍的加大。

“2012年10月，中国政府鼓励企业走向海外做全球资产配置，房企海外发展速度最快”，仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏在接受财经网记者专访时表示。

“同时，海外政府非常欢迎中国房地产企业在当地投资，2008年金融危机以后，所有金融机构投资放缓项目停工，导致整体经济复苏的情况下房地产市场 出现供不应求，中国房地产企业于是迎来海外投资机会，2012年底至2013年初，中国房企就已经开始探底海外投资，到真正下手的过程一般是6个月到1年 时间。”

于是，2014年出现房企集中海外投资现象。资料显示，新华联敲定在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目，碧桂园斥资7300万元在悉 尼拿地进军澳大利亚市场；万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。绿地在纽约和首尔项目投资有新进展，万达、雅居乐、富力、 首创等企业也均在海外投资市场上有所表现。

地产研究机构莱坊发布报告显示，2009年中国海外房地产投资总额6亿美元。仲量联行统计数据显示，2014年中国海外房地产投资超过165亿美元。“而这一数据可能在2015年上升至200亿美元”，夏飏飏表示。

165亿美元投资中，其中112亿美元来自于商业地产投资，53亿美元来自于住宅开发投资。“办公楼和酒店成为中国海外投资最热门的选择”，仲量联行报告分析，2014年海外投资额在商业地产交易总额中占比达到52%，海外商业地产投资首次超过国内。

2013年，房企在海外投资项目主要在公寓楼和旅游度假社区。2014年投资产品种类有所增加，包括难度更大的商业、办公、酒店，以及城市综合体等。夏飏飏表示，2014年中国企业海外投资的50%是写字楼，33%是开发地产，剩下的是酒店、零售等。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅亦向媒体也表示，中国房企对外投资者由核心写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。

除了拿地开发、购地标等升值模式，夏飏飏还指出另一种中国房企关注较少的海外投资模式，即“改造房”。夏飏飏说，伦敦等区域面积并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一种投资途径，而这种投资模式目前暂未被国内房企关注。

中国房企海外投资在寻求分散投资实现多元化同时，亦寻求投资地点多元化。

仲量联行报告显示，2014年，伦敦共吸引40亿美元中国投资，成为最受房地产企业青睐城市。其次，悉尼获得22亿美元投资，纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡各获得5亿至15亿美元投资。

对于房地产企业来说，可以简化为已迈出国门和未迈出国门两支队伍。夏飏飏称，已迈出国门的，已经在伦敦等城市站稳脚，将会把投资目光放在附近城市；未迈出国门的，可能将会将伦敦等金融城作为第一落脚点。

“伦敦2015年仍会继续获得较大投资，将排中国房企在海外投资城市前三名”，夏飏飏分析，国际化和欧洲金融中心的标签、全球通用语言降低法律研究 障碍、税率优惠，以及教育优势等原因，将使得伦敦仍将持续吸收外资。其次，伦敦附近的其他国家，如德国、比利时等也将成为吸引投资的新区域。

“大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资正将倾向于发掘主要省会城市、二线城市的高回报率投资机会”，莱坊和第一太平戴维斯也不约而同地指出此观点。

第一太平戴维斯市场部高级经理何凌在接受媒体采访时称，投资回报主要分两部分，一是租金，海外投资一般可以保持4%-5%的稳定收益率；二是房价增长因素。第一太平戴维斯数据显示，2014年伦敦地区房价上涨了16.8%，澳大利亚各主要城市涨幅为8%，悉尼则达13%。

门户城市的房价受外来投资增加影响正在逐渐升高，或将影响下一轮投资收益。

仲量联行数据显示，全球20个核心城市2014年商业房地产投资回报率为5.38%。“项目投资潜力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收购价格”夏飏飏称，韩国房地产企业较中国早3年进入全球资产配置，从目前韩国来看中国房企未来收益，“非常可观”。

以绿地作为中国房企海外扩张的一个缩影，绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。绿地2014年超过万科登顶房地产销售榜首，其海外投资贡献率不可忽视。

商务部数据显示，2014年中国首次成为资本净输出国。而2015年1月，中资企业在海外并购市场继续“发威”。

晨哨研究部发布的《2015年1月中资海外并购月报》显示，1月中资企业在海外总共发生40宗并购事件，其中26宗披露交易金额，涉及约211.2亿美元，披露交易额同比上涨324.51%，环比增长319.79%。

其中，李嘉诚旗下和记黄埔3宗并购事件是助推1月中资海外并购激增的主要原因。和记黄埔收购英国手机运营商O2、列车租赁商EversholtRailGroup，以及荷兰连锁药房Dirx，总交易额约157.56亿美元(收购Dirx未披露金额)，占到1月披露总金额的74.6%。

此外，北京、中国香港和上海继续成为中资海外并购最活跃的并购方所在区域，占到所有企业的52.5%。

据统计，2014年中国海外房地产投资比上一年增长46%，超过165亿美元，海外移民市场也刮起了一股强劲的风潮，国人海外置业及移民将在2015年形成新的高潮：亚太经济一体化、中美经贸联系愈加紧密、中国与欧洲各国的贸易持续发展等因素，将促使新一年海外置业移民市场进入更广阔的发展空间。2015年海外置业及投资移民发展趋势将总体向好。

在海外房产投资方面，中国购房者最热衷的投资国包括有美国、英国、澳大利亚、加拿大。这些国家房产投资回报可期，社会经济发展稳定，可实现资产全球的合理配置。目前中国内地买家在伦敦楼市的购买占比已接近10%，较之三年前的2%增长了五倍，2015年的国人购买率预期将高于上一年。不仅如此，国人在纽约置业的占比也将逐年攀升。2014年仅曼哈顿一区的房产市场，国际买家中有34%来自中国大陆，比2013年翻了一番。预计这股潮流还没有达到顶点，仍有广阔、持续的发展空间。而拥有房产税为零、遗产税也为零等优惠政策的澳大利亚，也在一年内陆续迎来了万达、海亮、复星等集团新一轮的房产开发投资。另据《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，加拿大的温哥华是目前富豪最青睐的海外置业城市之一。如约而至的2015年，加国的房产预期将再“火”一把……

不仅如此，拥有置业移民政策的国家也得到更多国人的亲睐。欧洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等国家的置业政策规定，外国人购买房产即可收获身份并解决子女教育问题，满足了很多国内投资客的置业需求。而德国、意大利等非传统移民国家虽然没有购房移民政策，但其优越的置业环境，良好的资产增长预期也让国人的购房热情持续升温。据了解，在今年3月中旬北京海外置业展上， 包括德国、英国、荷兰、瑞典等更多的欧洲地区的房产项目将携手传统的美国及澳大利亚的置业项目，联袂展出。房产项目的展示规模比上届增长了15%，由此预见，2015年国内海外置业市场将迎来更大发展机遇。

新的一年，新的移民政策纷纷推出。加拿大移民部公布从2015年1月1日开始推出“快速通道”的移民新计划。希腊购房移民最新改革条款也于2015年1月1日开始实施了，投资者可以获得永久居留许可，并允许父母、配偶、子女、配偶父母随行。。。行业人士预测2015年整个海外置业移民市场框架大致为：美国这个传统移民国家风采依旧，新兴欧洲国家葡萄牙、西班牙、希腊、匈牙利等亦持续火热，曾经在中国红透半边天的澳大利亚项目也会迎来全面复苏的一年，圣基茨和安提瓜护照类的项目也值得期待。

随着海外资金的积极入市，日本房地产近来出现要“火”的节奏，包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣，他们也特别关注日本房地产要“火”的节奏是否会持续。

日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，２０１４年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有１００多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的２０％。

美国黑石集团去年耗资１９００亿日元（约合１６亿美元）在东京市区购买了５０００多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资１７００亿日元（约合１４．３亿美元）购买了数栋高级办公楼。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资７００亿日元（约合５．９亿美元），购买了一座２５层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

值得一提的是，越来越多外国自然人也积极投资日本房地产，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有３６０亿日元（约合３亿美元）的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。

外资大举进军日本房地产市场，其中一个原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了５％，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。

中介公司散发的二手房售房广告显示，在东京市中心的涩谷区惠比寿一带，一栋土地面积６０平方米左右、居住面积１００多平方米（约相当于中国的建筑面积１２０平方米左右）的独立别墅式住宅，售价在６０００万至８０００万日元（约合３２０万至４２０万元人民币）之间。在品川区高轮台的一套建筑面积７５平方米的公寓售价为３９８０万日元（约合２１０万元人民币）。在目黑区三田的一套约１２５平方米的住宅售价为５６８０万日元（约合３００万元人民币）。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。

日元汇率大幅下跌是日本房地产受到海外投资者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以来，由于安倍政府为了消除持续多年的通货紧缩，采取了“大胆的金融政策”，日本中央银行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，外汇市场上的日元对美元的汇率基本上维持在１２０比１的水平，与２０１２年９月的７７日元兑换１美元汇率相比，跌幅超过５０％，这大大降低了外国投资者的投资成本。

此外，日本将于２０２０年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在６％到８％之间。这些因素都激发了海外投资者的投资日本房地产热情。